데이비드 :
이것은 BiggerPockets Podcast, show 666입니다. 농구에서 우리는 이 개념을 XNUMX점 스윙이라고 했습니다. 그래서 당신이 빠른 휴식을 취하고 있다고 상상해보십시오. 당신은 레이업이 활짝 열려 있습니다. 당신은 그것을 그리워합니다. 상대 팀은 리바운드를 잡고 상대편으로 공을 던진 다음 오픈 레이업을 얻습니다. 그들이 XNUMX점을 득점한 것이 아닙니다. 그것은 당신이 XNUMX점을 잃었고 그들은 XNUMX점을 똑같이 득점했다는 것입니다. XNUMX점 스윙입니다. 그것은 일어날 수 있는 최악의 상황과 같습니다. 하우스 해킹을 하지 않는 경우에도 마찬가지입니다. 세입자에 대한 임대료를 인상하지 않을 뿐만 아니라 임대료도 인상하게 됩니다. 그것은 부동산의 힘의 영향을 두 배로 하지만 그것은 당신에게 불리하게 작용합니다. 자산을 소유하면 XNUMX포인트 스윙이 유리합니다. 안녕하세요, 여러분, BiggerPockets Real Estate Podcast의 진행자인 David Green입니다. 오늘 여기 Seeing Green 에피소드가 있습니다.
이전에 이러한 내용 중 하나를 들어본 적이 없다면 이 에피소드에서 BiggerPockets 커뮤니티의 질문을 받고 부동산 투자에 대한 제 경험을 바탕으로 답변해 드리겠습니다. 가르치려고 하고, 나누려고 하고, 질문을 하는 사람들에게 조언을 해주려고 합니다. 제가 저 자신을 위해 어떻게 하고 그 직장에서 나갈 수 있었던 것처럼 부동산에서 그들이 재산을 키울 수 있도록 당신은 미워하고 당신이 사랑하는 삶으로. 오늘 방송은 정말 멋집니다. 나는 값비싼 시장에서 하우스 해킹에 약간의 명확성을 제공합니다. 이것은 항상 나오는 질문입니다. 사람들은 해킹에 대한 올바른 방법이나 해킹이 어떻게 그렇게 강력할 수 있는지 잘 이해하지 못합니다. 나는 요점을 확장하고 캘리포니아 새크라멘토에 있고 효과가 있는 거래를 찾는 데 어려움을 겪고 있는 청취자 중 한 명에게 정말 좋은 조언을 제공합니다.
우리는 당신이 에이전트이고 거래를 도매하거나 도매하려고 할 때 고려해야 할 사항에 대해 이야기합니다. 그런 다음 DSCR 제품을 사용한 확장에 대해 이야기합니다. 따라서 DSCR 상품은 차용인의 소득이 아닌 상업용 부동산을 평가하는 것과 마찬가지로 부동산에서 발생하는 소득을 고려한 대출입니다. 그리고 저는 포트폴리오를 확장하려고 하지만 선불 벌금이 걱정되는 소방관을 위한 일종의 전체 계획을 생각해 냈습니다. 오늘 방송에서는 그 이상을 다룹니다.
시작하기 전에 오늘의 간단한 팁은 XNUMX월 말에 가까워지고 있다는 것입니다. 즉, 모퉁이를 돌면 XNUMX월이 됩니다. 그리고 부동산 중개인의 관점에서 XNUMX월은 시장이 둔화되기 시작하는 시기입니다. 우리는 겨울철, 특히 휴가철에 시장에서 활동하는 구매자가 적다는 것을 알게 되었습니다. 당신이 울타리에 앉아 있었다고 가정해 봅시다. 주 거주지를 사고 싶지만 집집마다 너무 많은 관심을 받기 때문에 높은 가격에 낙찰받는 것이 지겹다고 가정해 보겠습니다. 이제 에이전트에게 연락하여 검색을 통합하고 다시 찾기 시작하는 것이 좋습니다.
모든 기존 주택에 대해 이전보다 훨씬 적은 구매자가 있을 것입니다. 즉, 경쟁이 줄어들고 구매하는 것이 좋습니다. 당신이 매도하고 있다면, 더 많은 구매자가 찾고 여러 제안을 받을 가능성이 더 높은 봄이 될 때까지 기다리기를 원할 수 있습니다. 단, 지금 주식이 필요하지 않아 더 느린 시장에 재투자할 수 있습니다.
나 자신도 투자자로서 계절적 변동의 이점을 완전히 누리고 있습니다. 도시전설이 아닌가 싶습니다. 나는 내 경험에서 그것이 매우 사실임을 보았다. 저는 종종 David Green Team 고객들에게 이렇게 말합니다. “최고의 돈을 받고 싶다면 봄까지 기다리자. 가능한 한 최고의 거래를 원하신다면 겨울에 당신을 찾으십시오.” 그리고 나는 겨울 동안 자신의 구매를 늘립니다. 그리고 팔려고 하면 봄이 올 때까지 기다리려고 해요. 그래서 당신도 이점을 누릴 수 있도록 당신에게 그것을 전달하고 싶었습니다. 괜찮아. 우리의 첫 번째 비디오로 가자.

제시카 :
여보세요. 제 이름은 제시카이고 오하이오 주 데이턴에 살고 있습니다. 저는 비교적 새로운 청취자이지만 Seeing Green 에피소드를 가장 좋아합니다. David, 나는 당신이 이 질문에 대해 저를 도울 수 있기를 진심으로 바랍니다. 부동산 투자 시장 진출을 노리고 있습니다. 둘 다 풀타임으로 일합니다. 우리 집은 정말 감사했습니다. 그래서 우리는 임대 부동산에 저축할 돈을 가질 수 있다는 희망으로 약 $53,000에 주택 담보 고정 대출을 받았습니다. 우리는 우리 가격대에 있는 많은 집들이 가능한 한 $100,000에 가깝게 머물려고 노력하고 있다는 것을 알게 되었습니다. 이 시장, Dayton 지역에서는 전례가 없지만 확실히 어려운.
우리 부동산 중개인은 그녀가 함께 일하고 있는 또 다른 고객이 최근에 에어비앤비를 장기 장기 체류 에어비앤비로 시작했다고 말했습니다. 그녀는 이사를 하려고 하지만 아직 새 집을 구하지 못하고 몇 달 동안 살 곳이 필요한 가족들에게 임대하는 데 많은 성공을 거두었다고 말했습니다. 또는 이 주변에서 정말, 정말 인기가 있는 또 다른 사실은 우리 지역에 여러 대형 의료 기관이 있고 계속 성장하고 있다는 것입니다. 그들은 엄청나게 성장하고 있습니다. 그래서 급성장하고 있습니다. 내 생각도 우리가 장기 사용을 중단하고 장기 체류 단기 임대로 바꾸는 것을 막는 것입니다. 나는 너희들이 그것에 대해 많이 이야기하는 것을 듣지 못했다. 형님들의 생각은 어떤지 모르겠습니다. 그 전략을 사용하여 오늘날의 시장에서 자산을 현금 흐름에 맞추는 것이 이익이 훨씬 더 쉬운 것 같습니다. 그래서 그것에 대한 당신의 생각이 궁금했습니다.

데이비드 :
괜찮은. 제시카, 그 질문에 감사드립니다. 또한 개에게 하이파이브나 하이포를 주세요. 우리는 뒤에서 작은 카메오를 보았습니다. 매우 귀엽습니다. 쇼 비즈니스에 뛰어들고 싶었고, 성공했습니다. 또한 Seeing Green이 가장 좋아하는 BiggerPockets Podcast라고 말씀해주셔서 감사합니다. 알겠습니다. 당신의 Seeing Green을 듣고 있기 때문입니다.
좋아요, 질문에 들어가겠습니다. 좋아요. 당신은 당신이 그들을 더 장기 체류 단기 임대라고 부르는 생각에 대해 이야기하고 있습니다. 모든 종류의 이름이 있습니다. 나는 일반적으로 그들을 중기 임대라고 부릅니다. 이전에 이러한 것에 대해 들어본 적이 없다면 기본적으로 중기 임대가 레이더에 있어야 할 것입니다. 왜냐하면 이것이 일종의 다음 물결, 다음 일반적인 추세라고 생각하기 때문입니다. 부동산에는 항상 사람들이 정말 잘하는 경향이 있습니다. 이것이 다음 트렌드입니다.
저는 13개의 유닛을 가지고 있으며 온라인으로 가져오기 위해 지금 재활 작업을 하고 있습니다. 그런 일이 발생하면 효율적으로 실행하는 방법과 생산적으로 실행하는 방법에 대해 더 많은 정보를 제공하겠습니다. 내가 할 수 있는 모든 교육을 가져올 수 있습니다. 내가 지금 그것에 대해 이야기했다면 문제는 내가 추측하고 있다는 것입니다. 내가 생각하는 효과와 일어날 계획을 말해주고 싶지만 아직 뒷받침할 데이터가 없습니다. 제 성격일 뿐이라는 걸 확실히 알기 전까지는 말을 하는 걸 좋아하지 않으니 잘 지켜봐 주세요.
중기 렌탈이 어느 정도 대중화되고 인기를 얻고 있는 이유는 많은 지역이 단기 렌탈을 하고 있기 때문입니다. 그리고 단기임대를 할 수 없다고 하면 그 자리에 머무를 수 있는 시간을 최소한의 시간으로 제한하는 것이 일반적입니다. 그들은 30일 이상 거기에 있어야 한다고 말할 것입니다. 30일 미만은 임대할 수 없습니다. 내가 부동산을 소유하고 있고 Brandon이 사는 하와이의 많은 지역이 그렇습니다. 그리고 다른 지방 자치 단체는 이것을 채택하고 있습니다. 이웃 사람들이 이틀 동안 와서 큰 파티를 열고 단기 임대에 대해 나쁜 평판을 얻는 것을 좋아하지 않기 때문입니다.
모라토리엄이 시행되고 누군가가 30일 이상 동안 임대에 머물도록 강제하는 법률이 변경되기 때문에 부동산을 소유한 많은 사람들이 그 기간 동안 어딘가에 머무를 사람들에게 음식을 제공하는 것을 보고 있습니다. . 그리고 누가 될 것입니까? 간호사나 기업 중역과 같이 여행을 하는 전문직 종사자, 병원 근처로 이사를 가는 사람들, 아픈 가족이 있기 때문에 오랫동안 그곳에 있어야 하고 곁에 있고 싶어하는 사람, 가끔 임시직을 맡는 사람. 아마도 지역으로 이사를 가는데 구매를 원하는지 임대를 원하는지 잘 모르는 사람일 수 있습니다. 때때로 당신은 어딘가에 직업을 가지고 있고 당신이 집을 사고 싶은지 모를 때가 있습니다. 글쎄, 당신은 단기 임대의 비싼 요금을 지불하고 싶지 않고 호텔에 살고 싶지 않습니다.
그래서 당신은 이러한 중기 임대를 가지고 있습니다. 이것이 제가 부르는 것입니다. 롱쇼츠라고 하는 것도 들었는데, 장기체류 단기 렌탈이 거기서 생각해낸 표현이에요. 그리고 그것이 우리가 하고 있는 일입니다. 단기 임대처럼 가구가 비치되어 있다는 것입니다. 단기 임대처럼 운영되지만 야간에 임대하지 않기 때문에 비용이 많이 들지 않습니다. 그리고 그들은 조금 덜 일합니다. 많은 작업 대 아주 적은 작업의 스펙트럼에서 작업 톤이 더 높은 이윤을 갖는 경향이 있습니다. 아마도 단기 임대가 가장 많은 수익을 올리지만 가장 많은 일을 하는 곳이 가장 마지막이라고 생각합니다.
장기 임대 또는 전통적인 임대는 작업량과 이익이 가장 적은 반대편에 있습니다. 그리고 중간고사는 바로 그 중간에 있습니다. 그것에 대해 더 많이 알려드릴 수 있으면 좋겠습니다. 잘 모르겠습니다. 아주 좋을 거라 예상하고 있습니다. 저는 현재 캘리포니아에 있는 세 개의 부동산을 모두 샀습니다. 그리고 그 중 XNUMX개는 BRRRR이고 그 중 XNUMX개는 그렇지 않습니다. 그러나 나는 여행 전문가들에게 임대할 수 있도록 기본적으로 집을 정말 좋은 상태로 만들 준비를 하기 위해 여전히 재활을 해야 했습니다.
캘리포니아와 같은 지역에서는 ADU를 허용한다고 생각합니다. 캘리포니아에는 ADU를 소유할 수 있는 주택 소유자의 능력을 제한할 수 없는 곳이 많이 있습니다. 도시는 ADU를 건설할 수 없다고 말할 수 없습니다. 우리는 실제로 일반 주택, ADU 및 주니어 ADU의 세 개까지 가질 수 있습니다. 물론 따라야 할 허가 및 코드 요구 사항이 있지만 하나의 부동산을 세 개의 다른 단위로 바꾸고 여행 전문가에게 임대하고 기존 임대보다 훨씬 더 많은 임대료를 받을 수 있기 때문에 이것은 이와 같은 것에 대한 훌륭한 시장입니다.
이제, 제가 아직 알지 못하기 때문에 공유할 수 없는 세부 사항에 들어가기 전에, 저는 이것을 알아야 할 요점으로 이 문제를 제기하고 싶습니다. 이웃 사람들이 불평하기 때문에 단기 임대가 지속되지 않을 것이라는 점을 알고 계셨을 것입니다. 주의를 기울이고 있었다면 저처럼 중기 렌탈이 다음 단계가 될 것이라고 예상했을 것입니다. 제 추측으로는, 그리고 저는 이것을 모릅니다. 이것은 제 수정 구슬을 착용하려고 하는 것입니다. 제 머리와 매우 흡사합니다. 거기에 대해 불평하기 시작하는 많은 세입자를 보게 될 것입니다. 임대할 수 있는 곳이 남아 있지 않습니다. 우리가 소유하고 있는 기존 인벤토리를 사용하여 전통적인 임대로 임대하는 모든 부동산 투자자 때문에, 그들 중 많은 사람들이 단기로 옮겨갔고 이제 중기적으로 진입하는 것을 보게 될 것입니다. 거기에 있던 임대 수단 중 장기 세입자에 대한 공급이 적고 불평하기 시작할 것입니다.
그런 일이 발생하면 일반적으로 정치인이 중기 또는 단기로 임대를 사용할 수 있는 능력을 제한하는 연방 주 또는 지역 수준의 법률을 통과시키는 것을 볼 수 있습니다. 다시 말하지만 부동산에는 빠른 답이 없습니다. 항상 적응해야 합니다. 이와 같은 팟캐스트를 듣고 정보 곡선보다 앞서 있어야 의도한 대로 사용할 수 없는 자산에 집착하지 않습니다.
장기간 세입자였던 세입자 풀의 반발이 예상되는데, 공급이 제한되어 있어 임대할 곳을 찾는 능력이 떨어지고 임대료가 크게 오르고 있기 때문입니다. 그래서 제가 방금 말한 것을 요약하자면, 미래는 중기 렌탈이라고 생각합니다. 그 이후에는 집주인이 자신의 집을 장기 임대로 임대하도록 하는 법안이 통과될 것이라고 생각합니다. 그리고 우리가 가장 번화한 지역에 더 이상 이상한 집을 짓지 않는다면, 이것은 투자자들을 나쁘게 보이게 하기 위해 끊임없이 돌아올 것입니다. 그리고 내가 놓친 원래 질문에 대한 후속 조치가 있었던 것 같습니다. 그래서 지금 방송을 하고 답변을 드리겠습니다.

제시카 :
내가 가지고 있는 또 다른 생각은 여러분에게 던져보고 여러분이 어떻게 생각하는지 보고 싶었고, 게임에 참여하는 데 관심이 있는 여러 친구들이 있다는 것입니다. 누적적으로 우리는 아주 좋은 집이나 다가구 주택에 돈을 넣어두고 그런 식으로 장기 임대를 할 수 있습니다. 그리고 우리보다 경험이 조금 더 많고 파트너 관계에 관심이 있는 친구들이 있습니다. 하지만 솔직히… 우리는 매우 관심이 있습니다. 우리는 이 사람들을 믿습니다. 그들은 더 많은 경험을 가지고 있으므로 우리는 그들에게서 배우고 싶습니다. 어디서부터 파트너십을 시작해야 할지 모르겠습니다.
부동산 투자를 할 때 고려해야 할 사항은 무엇입니까? 그냥 궁금해서요. 계약서 템플릿이 있거나 과거에 모든 사람이 계획에서 안전하다고 느끼도록 하기 위해 어떻게 그렇게 했습니까? 여러분은 파트너 관계에 대해 많이 이야기하기 때문에 이러한 답변을 알고 있습니다. 나는 당신이 초보자일 때 어디서부터 시작해야 할지 모를 때 그런 것들 중 하나라고 생각합니다. 그러나 몇 번 해보면 초보자가 궁금해하는 작은 세부 사항을 깨닫지 못합니다. 당신의 생각을 알고 싶습니다. 우리는 당신이 이러한 것들에 대해 어떻게 생각하는지 듣고 싶습니다. 정말 고맙습니다.

데이비드 :
파트너십과 관련하여 먼저 BiggerPockets의 모든 사람들, 모든 다른 호스트, 성격 및 고문을 말하겠습니다. 우리 모두는 이에 대해 다른 관점을 가지고 있습니다. 그리고 그 중 많은 부분이 다른 성격, 다른 비즈니스 목표, 다른 관점으로 귀결됩니다. 정답도 오답도 없습니다. 당신에게 맞거나 틀린 답이 있습니다. 이제 이것은 놀라운 일이 될 수 있습니다. 파트너십에 대해 이야기하더라도 나는 그들을 선호하지 않는 실수를 저지르는 경향이 있습니다. 사실, 파트너십에 관해 저에게 연락하는 사람들이 있는데, 제가 그 길을 갈 때마다 항상 잘못되는 것 같습니다. 나는 최근에 내가 모르는 사람과 하나를 했고 파트너십 직후에 내가 이 사람을 얼마나 신뢰할 수 있는지에 대해 의문을 갖게 하는 일이 일어났지만 나는 이미 돈과 거래를 얻었습니다. 나는 그것을 정말로 좋아하지 않는다.
다른 사람과 파트너 관계를 맺은 적이 있는데 그들이 원하는 것은… 그들은 부동산에 매료되어 있습니다. 그들은 백만 개의 질문을 가지고 있고 나는 "나는 더 적은 시간을 들이고 싶다. 그 거래는 이미 끝났습니다. 앉게 놔두세요. 다음을 보자.” 그래서 우리는 다른 목표를 가지고 있습니다. 내가 파트너라면 몇 가지 경험 법칙이 있습니다. 거래는 의미가 있을 만큼 충분히 커야 합니다. 나는 일반적으로 매우 비싼 주거용 부동산이나 다가구 부동산에만 파트너가 될 것입니다. 작업이 절반으로 줄어들지 않고 모든 작업을 두 번만 수행하면 되기 때문에 더 작은 거래에 파트너가 되고 싶지 않습니다. 큰 문제가 아닌 경우 시간.
또는 거래는 내가 들어오고 나가는 것이어야 합니다. 저는 확실히 파트너가 될 것입니다. 나는 내가 들어갈 수 있고 돈을 꺼내고 괜찮을 수 있다고 생각하는 큰 거래와 BRRRR과 같으면 확실히 파트너가 될 것입니다. 그것들은 내가 다른 사람과 파트너 관계를 맺을 때 가지고 있다고 말할 수 있는 몇 가지 자격입니다. 그렇게 하는 올바른 이유는 무료 기술 세트가 있기 때문입니다. 누군가는 거래를 찾는 데 능숙하고 누군가는 거래를 관리하는 데 능숙합니다. 누군가는 건설 담당자가 있고 다른 누군가는 관리 경험이 있습니다.
잘못된 이유는 감정적인 것입니다. 혼자 하는 것이 두렵기 때문에 누군가와 파트너가 되고 싶지는 않습니다. 당신이 요청한 것이 당신이 파트너십을 맺고 있는지 확인하기 위한 전술적인 것이라는 것을 압니다. 내가 말하려는 것은 당신이 아마도 이것이 그다지 큰 문제가 아니라면 파트너없이 혼자하는 것이 더 나을 것입니다. 왜냐하면 나는 아직 돌아와서 말한 사람이 없었기 때문입니다. “파트너와 맺은 이 거래는 잘 되었습니다.” 나는 그것이 잘 되지 않았고 그들은 미래의 거래에서 파트너가 되지 않는다고 항상 들었습니다. 유일한 예외는 당신이 한 회사의 파트너가 될 것이고 그 회사가 여러 부동산을 소유할 것이고 이 사람은 당신이 오랫동안 알고 신뢰하는 사람인 경우입니다.
이 경우, 내가 당신에게 줄 전술적 조언은 운영 계약에 정확히 누가 그것을 관리하는 부분에 대해 책임을 질 것인지에 대한 것입니다. 이 파트너쉽에서 돈과 자산을 얼마 동안 가질 수 있는지 그 사람과 이야기하십시오. 어떤 사람들은 40년 동안 그것을 타고 있고, 다른 사람들은 그 돈을 XNUMX개월 또는 XNUMX년 안에 들락날락하기를 원하며, 당신은 당신이 시간의 지평선만큼 같은 페이지에 있지 않으면 당신의 파트너와 갈등을 겪을 것입니다. 그 돈이 얼마나 빨리 돌아오기를 원하는지.
문의해 주셔서 감사합니다. 이것은 또한 포럼에 게시하고 BiggerPockets의 다른 사람들이 파트너쉽에 대해 잘 되거나 잘 되지 않았다고 말하는 것을 볼 수 있는 정말 좋은 질문입니다. 제가 마지막으로 드릴 조언은 지금 제게 묻는 모든 질문을 Google 문서에 넣고 파트너와 함께 앉아서 "제 질문은 다음과 같습니다. 우리가 이 각각을 어떻게 처리해야 한다고 생각합니까?” 그런 다음 파트너와 같은 페이지에 있는 항목이 얼마나 많은지 확인합니다. 질문을 적게 하는 것보다 많이 하는 것이 좋습니다.
그리고 마지막으로 BiggerPockets에서 파트너십을 검색할 수 있습니다. 우리는 Rob과 함께 Scottsdale에서 함께 샀던 집에 대해 이야기를 나누었습니다. Rookie Podcast의 Tony와 Ashley는 파트너십에 관한 여러 에피소드를 진행했습니다. 이와 같은 에피소드에 대해 제가 답변할 수 있는 것보다 훨씬 더 많은 정보가 있습니다. BiggerPockets로 이동하여 포럼과 팟캐스트에서 파트너십을 검색하면 무엇을 찾았는지 알려주십시오.
좋습니다. 다음 질문은 조지아에 있는 Tommy C.에게서 옵니다. Tommy는 이렇게 말합니다. “저는 조지아의 부동산 중개인이자 투자자입니다. 내가 가장 좋아하는 사람들은 다른 투자자들을 대표합니다. 나는 지난 27년 동안 미친 듯이 사업을 성장시켰습니다. 작년에 160만 건과 63건 이상의 거래를 했습니다. 8분기에는 이미 XNUMX건의 거래와 XNUMX만 건의 매출을 기록하고 있습니다. 제 질문은 더 많은 고객에게 서비스를 제공하기 위해 투자자와 협력하려는 에이전트 팀을 어떻게 키울 수 있습니까? 해당 에이전트에서 무엇을 찾아야 합니까? 현재 저는 모든 사람에게 다가가기 위해 고군분투하고 있습니다. 나는 누군가를 실망시키고 싶지 않지만 하루에 시간이 충분하지 않습니다. 이견있는 사람? 감사."
글쎄요, Tommy는 제가 겪었던 것과 매우 유사한 문제인데, 당신의 도움을 원하는 사람들이 정말 많다는 것입니다. 왜냐하면 고객들이 부동산을 많이 만들도록 돕는 방법을 이해하는 사람이 많지 않기 때문입니다. 귀여운 주방을 찾거나 원하는 학군 근처에 도움을 줄 수많은 에이전트가 있습니다. 부동산 내에서 돈이 만들어지는 방식을 이해하는 사람은 많지 않습니다. 일단 당신이 그것에 능숙해지면, 당신은 하루 중 시간보다 더 많은 고객이 당신을 찾아오고 있다는 것을 발견하기 시작합니다. 당신이 훌륭하게 해내는 것처럼 보이기 때문에 확실히 그렇습니다.
문제는 그 고객들이 다 찾아오는 이유가 자신이 할 수 있는 일을 할 수 있는 사람이 많지 않기 때문이고, 그런 사람들을 도울 수 있는 에이전트를 찾을 수 없기 때문에 성장할 수 없다는 아이러니입니다. 많은 사람들이 당신이 할 수 있는 일을 할 수 있습니다. 나는 이 문제에 접근하기 위해 여러 가지 다른 방법을 시도했습니다. 그들은 모두 서비스 가능했습니다. 아무도 놀랍지 않았습니다. 한 가지 방법은 상담원에게 내가 하는 일을 하는 방법을 교육시키려는 것입니다. 문제는 고객을 돕는 대신 상담원을 교육하는 데 많은 시간과 에너지를 소비하게 되며, 그러면 해당 상담원은 파악하지 못하거나 정보를 얻고 떠나게 됩니다. 이것은 항상 발생합니다.
또 다른 하나는 그들이 정보를 이해하지만 당신과 같은 직업 윤리나 성실성을 갖지는 않을 것이라는 것입니다. 그들은 숫자를 계산하는 방법을 알고 집을 찾는 방법을 알지만 고객을 거래처럼 대합니다. 당신은 단지 숫자에 불과합니다. 당신을 들어오고 나가게 하기 위해 여기에 있는 것입니다. 고객들이 그 기분을 좋아하지 않는다면 당신은 당신의 미래 사업을 잃게 됩니다. 부동산 영업팀을 키우는 것은 매우 어려운 것이 현실입니다. 성장하기 가장 어려운 것 중 하나는 당신이 고용하는 사람들이 다른 동기를 가지고 있는 경향이 있기 때문입니다. 그들은 단지 더 많은 급여를 받기를 원할 뿐입니다. 그들은 누군가가 그들을 가르치기를 원합니다. 그들은 누군가가 그들의 손을 잡아주기를 원합니다. 그들은 누군가가 자신의 성장을 도와주기를 원합니다. 그렇다면 당신은 그들이 당신의 고객을 자신의 것처럼 대하기를 원합니다.
이 문제를 쉽게 해결할 수 있는 방법은 없습니다. 이것이 제가 투자자와 구매자에게 하는 대부분의 조언이 귀하의 에이전트가 필요한 모든 작업을 수행할 수 있을 것으로 기대하는 것을 그만두는 이유입니다. 에이전트를 거의 훈련시켜야 합니다. 당신과 함께 일하는 사람들이 번호를 매기는 방법을 알고 ARV를 알아내는 방법을 알고 그들이 필요한 것을 에이전트에게 말할 수 있고 에이전트가 가서 얻을 수 있다면 일반적으로 관련된 모든 당사자에게 가장 좋은 상황입니다. 쉽게 답을 드리고 싶지만 저도 같은 배를 타고 있습니다. 우리는 지속적으로 에이전트를 고용하여 훈련시키고 떠나게 됩니다. 또는 그들이 생각했던 것보다 돈을 버는 것이 더 어려웠습니다.
지금 저는 정보가 있더라도 경쟁이 치열한 최고의 집을 사려고 하는 사람들이 낙찰을 받는 캘리포니아에 있습니다. 매우 답답합니다. 가격 대 임대료 비율이 좀 더 견고한 조지아에서는 현금 흐름 거래를 찾는 것이 아마도 조금 더 쉬울 것이라고 생각합니다. 사실 저는 당신의 모델이 너무 마음에 들어서 실제로 전국을 다니며 30일 간의 여행을 마치고 돌아왔습니다. 그리고 시장에서 현금 흐름이 강한 David Green Team 확장 에이전트를 찾기 위해 여러 에이전트를 만나고, 그래서 사람들이 저에게 와서 투자용 부동산을 사고 싶어할 때 "붐, 내가 훈련시킨 이 사람을 이미 얻었습니다."라고 말할 수 있습니다. 미래의 어느 시점에서 당신과 내가 이야기를 나눌 가치가 있을 것입니다.
그러나 그것은 당신이 겪고 있는 문제입니다. 우리가 고객에게 서비스를 제공할 방법을 찾아야 한다는 것입니다. 그것이 궁극적인 목표입니다. 그리고 그렇게 하는 것은 당신이 잘한 일입니다. 그것이 당신이 중개 회사를 그렇게 크게 성장시킨 이유입니다. 당신과 같은 수준의 보살핌을 받을 사람들을 찾는 것은 매우 어려운 일입니다. 그래서, 당신에 대한 나의 궁극적인 또는 나의 마지막 응답은 아마도 그들이 이미 가지고 있는 지식에 조금 덜 초점을 맞추고 당신이 고용하는 사람의 무결성에 초점을 맞추는 것입니다. 당신은 항상 그들에게 지식을 가르칠 수 있지만 그들의 성격을 바꿀 수는 없습니다. 또한 부동산을 소유한 에이전트를 고용하는 데 집중하십시오.
당신이 투자자들과 잘 협력하는 이유 중 하나는 당신이 투자자이기 때문입니다. 거래를 볼 때 자신을 위해 무엇을 할 것인지 이해하므로 고객을 돕는 방법을 알 수 있습니다. 부동산을 소유하고 있는 중개인을 찾으면 자신이 직접 볼 렌즈에서 고객을 위해 해당 기회를 볼 가능성이 훨씬 더 높습니다. 그리고 우리는 우리가 다른 사람들에게 이익이 되는 것이 무엇인지 생각할 때보다 우리에게 이익이 되는 것이 무엇인지 생각할 때 항상 더 잘합니다. 이러한 이해 관계를 일치시킬 수 있다면 도움이 될 것입니다. 질문해주셔서 감사합니다. 어떻게 진행되는지 알려주세요.
괜찮은. 우리는 지금까지 몇 가지 훌륭한 질문을 가지고 있었고 제출해 주신 모든 분들께 감사드립니다. YouTube에서 우리를 듣고 있다면 잠시 시간을 내어 YouTube 채널을 좋아하고 댓글을 달고 구독하십시오. 나는 오늘 너희들을 위해 모든 옷을 입었다. 오늘 방송에서 내가 입은 옷 어때? 다음은 여러분과 공유하고 싶은 이전 에피소드의 몇 가지 의견입니다.
Matheus Chaves는 "고마워요, David Green. 나는 매일 당신의 팟캐스트를 듣습니다.” 음, 먼저 제 팟캐스트라고 생각해주셔서 감사합니다. 하지만 저는 사실 팟캐스트 자체의 겸손한 하인일 뿐입니다. “드디어 부동산에 뛰어들게 되었고 이것이 나에게 마지막 추진력을 준 쇼였습니다.” 알겠습니다. 기분이 좋습니다. 당신이 그 고비를 극복하는 데 도움이 되었다는 소식을 들으니 매우 기쁩니다. 첫 번째 거래에 대한 기대치는 매우 낮고 두 번째 거래에 대한 기대치는 약간 낮습니다. 세 번째 거래를 통해 꽤 좋은 성과를 거둘 것으로 기대할 수 있습니다. 그리고 네 번째, 다섯 번째, 여섯 번째 거래에서 당신은 아마 그것을 잘하게 될 것입니다. 제가 드릴 수 있는 최고의 조언입니다.
다음 코멘트는 Rea Vera에서 왔습니다. “긴 답변을 좋아합니다. 다른 사람들이 있든 없든 David를 사랑하고 그의 모든 성격이 담긴 전체 쇼는 놀랍습니다.” 감사합니다. 답변을 짧게 유지해야 하는지 아니면 더 긴 의식의 흐름으로 가야 하는지 궁금해서 여러분이 제가 답변을 하는 이유 뒤에 있는 논리를 이해할 수 있도록 해야 합니다. 조금 더 시간과 노력을 들여 질문에 답할 때 마음에 드셨다니 다행입니다.
Tim Kauflin은 "녹색 배경은 어떻게 되었습니까? 이것이 실제로 Seeing Green인지 어떻게 알 수 있습니까?” 재미있는 말씀이시군요, Tim, 때때로 저는 모든 청중과 정보를 공유하기 시작하는 것이 너무 흥분되기 때문에 제 머리 뒤의 조명을 바꾸는 것을 잊습니다. 오늘의 쇼는 그 쇼 중 하나였습니다. 그리고 이 댓글을 보고 다시 돌아가서 파란색이 아닌 초록색으로 모든 것을 다시 녹음했습니다. 그것이 Seeing Green 에피소드라는 확실한 신호 중 하나입니다. 알 수 있는 몇 가지 다른 징후는 제목에 Seeing Green이라고 나와 있습니다. 나와 함께하는 다른 팟캐스트 호스트는 없으며 제가 비디오를 재생하고 듣고 해당 비디오에 댓글을 달고 있습니다. 녹색 표시등이 보이지 않거나 iTunes, Spotify 또는 Stitcher에서 이것을 듣고 있는데 배경이 표시되지 않는 경우에도 적합하다면 Seeing Green 에피소드를 듣고 있다는 확신을 가질 수 있습니다. 그 자격 중 하나. 그리고 마지막으로, 당신이 나를 보고 있다면, 당신은 이미 녹색을 보고 있는 것이므로 빛의 색은 중요하지 않습니다.
Angelo는 다음과 같이 말합니다. “내 질문을 읽어주셔서 감사합니다. Dave, 대단히 감사합니다. 우리 모두와 마찬가지로 미세한 세부 사항을 놓치더라도 귀하의 요점은 귀하가 가지고 있는 수정처럼 명확하고 훌륭한 기술을 나타냅니다. 나는 더 긴 형식의 답변, 사람들이 가지고 있는 모든 질문에 접근하는 방법에 대한 창의적인 아이디어를 좋아합니다. 시간을 내어 답변하고, 예를 제공하고, 유추를 제공합니다.” 고마워요, 안젤로. 마음에 드신다니 다행입니다. 향후 Seeing Green 에피소드가 나올 때 알림을 받을 수 있도록 이 채널을 구독하세요.
그리고 우리의 마지막 코멘트는 Karl Hackman으로부터 왔습니다. “나는 당신의 콘텐츠와 그것을 누구나 이해할 수 있도록 분류하는 방식을 좋아합니다. 당신의 책 컬렉션, 가장 좋아하는 책을 보여 주면 좋겠어요.” 거기에 약간의 부활절 달걀이 있습니다. 제 책 컬렉션이 여기 있어요. 그러나 실제로 읽기에는 너무 흐릿합니다. YouTube 사용자가 우리가 집중하는 곳에서 하는 멋진 일을 하고 있기 때문입니다. 하지만 우리 뒤에 있는 것은 그렇지 않습니다. 그래서 당신은 그 책들이 무엇인지 실제로 볼 수 없습니다. 그러나 실제로 Seeing Green에 대한 질문을 제출하고 "David, 당신 뒤에 있는 좋아하는 책은 무엇입니까?"라고 말하고 싶다면? 잠시 시간을 내어 그 책을 꺼내 카메라에 보여주는 부분을 만들어 내가 가장 좋아하는 책이 무엇인지 모두가 볼 수 있도록 하겠습니다.
좋습니다. 이 질문과 이 의견이 공감이 가나요? 비슷한 상황이 있고 내가 대답하기를 원하십니까? 내가 알 필요가. 댓글로 알려주세요. 어떤 유형의 내용을 다루고 싶은지, 쇼를 더 좋게 만들기 위해 변경할 수 있는 부분, 마음에 들지 않는 부분 또는 가장 좋아하는 부분을 알려주세요. 아니면 정말 재미있는 말을 하세요. 저와 BiggerPockets의 직원들도 읽었고 여러분의 생각을 보고 싶기 때문입니다. 댓글 섹션은 귀하의 관점을 전달하는 가장 좋은 방법이므로 거기에 가서 댓글을 남겨주세요. 향후 쇼에서 그 중 하나를 읽을 수 있기를 바랍니다.
좋습니다. Shaun Nichols의 다음 질문으로 넘어가겠습니다.

숀:
데이비드, 이 질문에 응해주셔서 정말 감사합니다. 본질적으로 내 질문은 iBuyer로 도매하거나 본질적으로 일할 때 어떤 팁 트릭이나 함정에 주의해야 합니까? 저는 부동산 중개인이자 사우스 캐롤라이나 주 콜롬비아 시장의 투자자입니다. 그리고 저는 실제로 iBuyer 프로그램을 운영하는 투자자와 함께 일하고 있습니다. 그리고 본질적으로 우리가 하는 일은 그의 지역 담당자로 가서 100% 수수료와 12% 부동산 수수료와 같은 가격으로 부동산에 대해 6% 시장 가치, 수리, 전시 없음, 모든 좋은 물건을 제안하는 것입니다. . 또는 우리는 그들에게 "이봐, 당신은 그것을 내 투자자에게 팔 수도 있고, 아니면 내가 당신을 위해 단 6%의 수수료로 당신을 위해 시장에 내놓을 수 있고 그는 1만 달러 미만의 모든 부동산에 대해 기꺼이 그렇게 할 의향이 있습니다."라고 말할 수 있습니다.
본질적으로 나는 같은 일을 하고 싶다. 저는 가서 고객이나 잠재 고객에게 이렇게 말할 수 있기를 원합니다. 아니면 100% ​​수수료로 귀하의 부동산을 나열하겠습니다.”라고 말하고 두 가지 옵션을 모두 제공하여 자신에게 적합한 것을 볼 수 있도록 합니다. 그들이 나에게 부동산을 팔기로 결정한다면, 나는 그들이 나에게 팔았던 것과 똑같은 가격으로 그것을 시장에 바로 다시 내놓을 계획입니다.
이와 관련하여 내가 주의해야 할 사항은 무엇입니까? 분명히 이런 일을 하려면 많은 현금과 많은 자본이 필요할 것입니다. 특히 현금으로 집을 구입할 계획이라면 더욱 그렇습니다. 그러나 주의해야 할 사항에 대한 귀하의 의견을 듣고 싶습니다. 분명히, 나는 Zillow처럼 들어가서 이 견적이 얼마인지 제안하고 파산하고 싶지 않습니다. 따라서 저에게 제공할 수 있는 조언이나 피드백은 정말 감사하겠습니다. 감사. 곧 얘기해.

데이비드 :
괜찮은. 고마워, 션. 당신이 정말로 조심해야 할 몇 가지 사항. 첫 번째는 면허가 있는 부동산 중개인의 수탁 의무와 자신을 위해 집을 구입하는 비 수탁 의무 사이의 경계를 상당히 모호하게 만들고 있다는 것입니다. 나는 당신이 대리인의 자격으로 행동할 때 그리고 당신이 언제 서명해야 하는지, 그 사람에게 공개된 곳에서 당신이 서명해야 하는 양식을 알아내기 위해 당신의 중개인과 길고 잘 생각한 대화를 할 것입니다. 자신을 위해 그것을 구입. 화난 가족 중 한 명이 할머니의 집을 할인된 가격에 사서 공개 시장에서 더 비싸게 팔 수 있을 것 같은 기분이 들 때 소송으로 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 그리고 당신이 그들에게 이것을 설명했음에도 불구하고, 당신의 의견으로는 그들은 공인 부동산 중개인으로서 당신이 iBuyer 옵션이 그녀의 최선의 선택이라고 말하는 것이라고 생각했습니다.
이런 일이 발생할 수 있습니다. 이것이 여러 시장에서 도매가 어떤 면에서 불법으로 간주되는 이유 중 하나입니다. 특히 그 사람의 면허 대리인이 귀찮다. 이제 나는 이것이 얼마나 실망스러운지 이해합니다. 왜냐하면 면허 있는 에이전트로서 그들이 당신을 뛰어넘게 만드는 엄청난 골대가 있기 때문입니다. 그리고 도매상으로서 서부는 당신이 원하는 무엇이든 할 수 있습니다. 개인적으로 저는 공정하게 게임을 하고 부동산 면허를 취득하는 사람들이 훨씬 더 많은 제한, 훨씬 더 많은 규제 및 훨씬 더 많은 것을 갖는 것은 불공평하기 때문에 이에 대한 명확성을 제공하기 위해 통과된 일부 법률이 필요하다고 생각합니다. 면허가 없는 사람보다 소송을 당하는 것에 노출되는 것은 고객이 집을 사기 위해 거기에 간다는 것을 의미하지 않습니다.
그러나 현재 상황에서 많은 영역에서 두 가지 모두를 수행할 수 있습니다. 따라서 귀하의 면허에 대해 주 또는 이사회와 문제가 발생하지 않도록 브로커와 이야기하는 것이 가장 먼저 해야 할 일이 될 것입니다. 작성해야 할 공개 사항을 갖는 것은 고려해야 할 또 다른 사항입니다. 이제 세 번째 부분은 개인적인 노출이 될 것입니다. 당신이 집에 들어가서 당신이 일하는 iBuyer 직원이 하는 것과 같이 주택에 대해 공정한 시장 가치를 지불하고 있다면, 또는 당신이 그것을 더 낮은 가격의 주택에 구하려고 하지만 현금이 없다면, 당신은 실제로 당신이 어떤 위험을 감수하고 있다는 것을 생각해야 합니다.
하드 머니 렌더로부터 돈을 빌리려는 경우, 개인 자금을 빌리려는 경우, HELOC를 꺼내려는 경우. 이 현금은 어디서 나올까요? 구입한 주택에서 재융자를 하려고 하면 주택 가치의 75~80%만 인출할 수 있기 때문입니다. 그것은 당신이 얻을 LTV에 관한 것입니다. 현금을 사용하여 감정가의 100%로 부동산을 구입한 다음 대출을 받으러 가도 하드 머니 렌더로부터 빌린 돈의 20~25%는 여전히 남아 있을 것입니다. 기존 대출로 재융자하려고 할 때 나갈 수 없습니다. 즉, 자본이 고갈되지 않도록 시장 가치보다 20~25% 낮은 가격에 구매해야 합니다. 팔아서 시장에 내놓습니다.
저는 잘 모르겠고 법적 조언을 드릴 수는 없지만 제가 당신의 입장이었다면 내 직감이 어떻게 생각했을지 알아보겠습니다. 나는 당신이 그것을 팔고 시장에 내놓고 싶은 사람을 찾았을 때 비즈니스를 참조할 다른 라이센스 사람을 찾을 것입니다. 두 가지 다른 능력으로 행동하려고 할 때 부딪힐 수 있는 법적 문제에서 벗어나십시오. 질문에 감사드리며 어떻게 진행되는지 알려주세요.
그리고 다음 질문은 Tony Spencer에게서 나옵니다. Tony는 DSCR 대출을 사용한 확장에 대해 질문합니다. 이 DSCR에 대해 들어본 적이 없다면 Debt Service Coverage Ratio를 나타냅니다. 그리고 그것은 차용인이 스스로 벌어들이는 소득이 아니라 부동산이 벌어들이는 소득을 기반으로 하는 대출을 말하는 멋진 방법입니다. “안녕, David, 포트폴리오 확장, 특히 단기 임대에 대한 투자에 대해 질문하고 싶습니다. DSCR 대출에는 XNUMX년의 선불 벌금이 부과되는 것으로 알고 있습니다.” 나는 그들 대부분이 그렇다고 말할 것입니다, 토니. XNUMX년 선불 벌금이란 XNUMX년 이내에 해당 대출을 재융자하거나 매각하거나 어떤 식으로든 상환하는 경우 일반적으로 대출을 제공했기 때문에 대출 기관에 갚아야 하는 벌금과 돈을 받게 됨을 의미합니다. 최소 XNUMX년 동안 이자를 받을 수 있습니다.
“지금 일단 완료되면 약 400,000의 자기 자본이 있는 투자 부동산을 BRRRR링하고 있습니다. 소득 대비 부채 비율이 최대에 도달했으므로 첫 번째 타주 단기 임대를 위한 DSCR 대출이 가장 합리적입니다.” 앞서 말했듯이 DSCR 대출은 차용인의 소득이 아니라 부동산의 소득을 고려합니다. 따라서 Tony의 소득 대비 부채 비율이 한도에 도달하여 자신의 소득으로 대출을 받을 수 없는 경우에도 부동산 소득으로 대출을 받을 수 있습니다. “그런데 그 후의 다음 몇 거래는 어떻게 사나요? 나는 또 다른 계약금을 위해 현금을 저축할 수 있다고 확신하지만, 750,000~XNUMX년은 쉽게 걸릴 수 있습니다. DSCR 속성에서 HELOC를 수행할 수 있습니까 아니면 필요한 자산을 확보한 후 총알을 깨물고 패널티를 지불해야 합니까? 제 주 거주지에는 약 XNUMX의 자기 자본이 있지만 아내와 저는 그것을 꺼내는 것이 정말 편하지 않습니다.”
“내가 고려한 또 다른 가능성은 일종의 파트너십 거래이지만 그것은 나에게 완전히 낯선 것입니다. 그리고 그것은 확실히 내 취향이 아닙니다. 참고로 저는 현재 기본적으로 두 가지 일을 하고 있습니다. 24시간 풀타임으로 근무하는 소방관과 쉬는 날에 투자 부동산을 리모델링하는 일입니다. 그 외에도 집에 한 살짜리와 세 살짜리 아기가 있지만 여전히 이 팟캐스트를 듣고 BP 커뮤니티와 교류할 시간을 예약합니다. 그것이 나를 나타내는 가치입니다. 정말 놀라운 플랫폼이자 정보 소스입니다.” 놀라운. 글쎄, 토니, 고마워. 그리고 소방서에 한 마디만 할게요. 이름은 모르지만 토니와 함께 일하고 있는데 이 말을 들어준다면 그 서비스에 감사하다. 소방관 여러분 모두 건강에 좋은 음식을 먹고 웨이트 트레이닝을 하고 직장에서 우리 경찰이 하지 못한 것처럼 잠을 잘 수 있기를 바랍니다.
좋습니다. 이제 여기서 실제 질문으로 넘어가겠습니다. 선불 벌금이 있고 DSCR 대출을 사용해야 하는 경우 어떻게 부동산을 계속 구입합니까? 글쎄요, 제가 여기서 가장 먼저 말하고 싶은 것은 대출에 대해 더 많은 선불금을 지불하면 일반적으로 선불 위약금을 피할 수 있다는 것입니다. 따라서 클로징 비용(보통 몇 점)을 높이면 선불 벌금을 면제받을 수 있습니다. 그렇지 않다면, 당신은 단지 그것을 지불해야 할 수도 있습니다. 당신이 재융자에 갈 때. 소득 대비 개인 부채 비율이 최대인 경우 거래를 아예 하지 않는 것보다 낫습니다. 당신이 할 수 있는 또 다른 일은 이 DSCR 대출을 사용하는 동안 자신의 부채를 갚고 소득을 늘리는 것입니다. 그래서 DTI를 사용하여 일반 대출을 받고 그렇지 않은 기간 동안 DSCR 대출을 사용할 수 있습니다.
DSCR 속성에서 HELOC를 수행할 수 있습니까? 모든 속성에서 HELOC를 수행하는 것이 가능합니다. HELOC를 제공하는 은행은 귀하가 부동산에 보유하고 있는 자산에만 관심이 있기 때문에 부동산에 대해 어떤 대출을 받는지는 중요하지 않습니다. 그들은 당신이 첫 번째 위치에 어떤 유형의 대출을 가지고 있는지 상관하지 않습니다. HELOC는 기본적으로 두 번째 위치 대출이며 지불 능력과 집에 있는 자산을 기반으로 자격이 부여되므로 첫 번째 위치에서 두 번째 위치에 놓이게 됩니다. 이 경우, 귀하의 문제는 DSCR 대출이기 때문에 발생하지 않습니다. 귀하의 문제는 HELOC가 투자 부동산에 들어가기가 매우 어렵기로 악명이 높기 때문입니다. 그들은 기본 거주지에 훨씬 더 쉽게 얻을 수 있으므로 기본 거주지에서 그것을 꺼내는 것이 더 합리적입니다. 그런데 당신은 당신의 아내와 내가 그것을 꺼내는 것이 별로 편하지 않다고 말합니다.
다음은 귀하의 아내와 귀하에게 드리는 질문입니다. 귀하가 투자 부동산과 비교하여 XNUMX차 거주자로부터 지분을 인출하는 것이 중요합니까? 둘 중 하나에 대해 지불하지 않을 계획입니까? 당신이 소방관이라면 어떤 종류의 재정적 어려움에 처해 대출을 상환해야 하는 경우 초과 근무를 할 수 있음을 의미한다고 가정합니다. 따라서 투자 부동산에 대해 HELOC를 사용하려는 경우 기본 거주지에서 HELOC를 사용하지 않는 이유는 무엇입니까? 당신은 더 나은 비율을 얻을 것이고 그것은 더 쉬울 것입니다. 제 생각에는 HELOC를 어떤 자산에 대해 가지고 있는지가 중요하지 않습니다. 특히 기본 자산에 너무 많은 에퀴티가 있는 경우에는 더욱 그렇습니다.
최악의 시나리오로 가자. 당신이 HELOC를 프라이머리로 가져갔고 누군가 당신의 돈을 훔쳤고, 당신이 사상 최악의 거래를 샀고, 외계인이 와서 당신의 집을 빼앗고 그것을 가지고 날아가는데 담보가 없다고 가정해 봅시다. 미친 일이 일어납니다. 글쎄, 당신은 당신이 당신의 초등회에서 가지고 있던 전체 750,000에 대해 빌리지 않았습니다. 아마 그렇게 많은 현금이 필요하지 않았을 것입니다. 따라서 최악의 최악의 시나리오는 초과 근무를 할 수 없고 더 오랜 기간 동안 그 돈을 갚을 수 없고 지불할 여유가 없습니다. 당신은 여전히 ​​많은 자산을 가지고 있기 때문에 당신의 집을 팝니다. 당신은 당신이 가진 모든 빚을 갚습니다. 당신과 당신의 아내는 집에 가고 [들리지 않음 00:33:18], 작은 집을 구하십시오. 괜찮아? 그것은 이상적이지는 않지만, 그 돈으로 더 많은 부동산을 구입하고 임대 소득으로 귀하를 위해 모기지와 HELOC를 지불할 포트폴리오를 확장할 수 있는 더 나쁜 시나리오에서는 나쁘지 않습니다. 안에.
나는 아마도 우리가 초등회에서 HELOC를 선택하는 것을 두려워하는 이유에 대해 대화를 나눌 것입니다. 그 두려움이 어디에서 오는지 바닥에 도달할 수 있는지 확인하고 다르게 볼 수 있습니다. 그러면 DTI가 변경될 때까지 DSCR 대출을 사용해야 할 것입니다. 괜찮습니다. 선불 위약금을 내야 한다면 괜찮습니다. 선불 위약금을 내지 않으려면 처음에 대출을 받고 없는 것으로 갚으십시오. 선불로 조금 더 지불해야 합니다. 그 질문에 감사드립니다. 그리고 일이 잘 풀리고 밖에서 안전하기를 바랍니다.
다음 질문은 Chattanooga에 있는 Chris Roberts의 질문입니다. 재미있습니다. 나는 얼마 전에 그들의 공항에서 비행기를 타고 채터누가에 있었습니다. "안녕 데이비드. BP는 최근 저에게 일종의 치료 시간이 되었으며 감사합니다. 저는 식품 업계에서 평생을 보냈고 다른 일을 해야 합니다. 아내와 나는 수리를 위해 두 번째 집을 샀고, 재활 자금을 마련하기 위해 기본 거주지에 HELOC를 받았습니다. 그리고 지금 저는 이사를 갔을 때 프라이머리를 팔아야 하는지, HELOC가 약 15,000달러를 갚고 나서 떠나야 하는지, 아니면 그대로 두고 임대해야 하는지 알아 내려고 노력하고 있습니다. 이 방정식에서 HELOC 지불을 고려하면 한 달에 약 450의 현금 흐름을 얻을 수 있으며 여행이 시작될 수 있습니다. 저는 또한 이곳의 부동산 중개인이며 프로젝트 홈에서 일하는 것을 좋아합니다. 삶의 방향을 조금 잃은 것 같지만 BP가 그 일부가 될 수 있을 것 같은 느낌이 듭니다. 제공해주셔서 감사합니다. 그리고 롭은 크리스에게 굉장합니다.”
좋아요, 크리스, 제가 실제로 이 질문을 아주 간단하게 만들 수 있을 것 같아요. 당신은 당신의 프라이머리에서 HELOC을 꺼냈습니다. 수리 중인 두 번째 집을 사기 위해 그것을 사용했고 이제 HELOC를 갚아야 하는지, 아니면 집을 팔고 수익금을 사용하여 갚고 약 $15,000를 가지고 떠나야 하는지 알아내려고 합니다. 당신이 스스로에게 물어야 할 질문은 당신이 지금 갖고 있는 집을 소유하고 싶습니까, 아니면 현금으로 15,000달러를 갖고 싶습니까? 이제 내가 지금 가지고 있는 집을 말할 때 내가 말하는 것은 HELOC가 반대되는 집입니다. 집을 유지하는 것을 고려할 때 한 달에 450달러를 추가하면 임대할 수 있다고 말하는 것처럼 보입니다. 이는 기본 모기지를 지불하고 HELOC가 지불된 후에 만들 현금 흐름입니다. 이제 질문은 훨씬 더 간단해집니다. 한 달에 450달러를 갖고 싶습니까 아니면 은행에 15,000달러를 가지고 있습니까?
450에 대해 15,000이 어떤 종류의 수익인지 알아보기 위해 약간의 계산을 해 보겠습니다. 우리는 450 곱하기 12를 취할 것입니다. 이것은 5,400을 15,000으로 나누면 그 돈에 대한 36%의 수익입니다. 당신은 그 집을 팔고 15만 달러를 받고 36% 이상의 수익을 얻을 수 있다고 생각합니까? 아마 그렇지 않을 것입니다. 그 집을 임대 부동산으로 유지하고 임대하고 다른 집을 사서 살 필요가 있다는 점을 매우 분명하게 보여줍니다. 저는 특히 그 아이디어가 마음에 듭니다. 이제 FHA 대출이나 5차 거주 대출을 어딘가에서 사용할 수 있기 때문입니다. 다음 집을 구하려면 XNUMX%에서 XNUMX% 사이의 비용이 필요합니다. 즉, 이를 수행하는 데 많은 자본이 필요하지 않습니다. 그리고 그 집은 당신이 그곳에서 생활을 마친 후 다음 임대 부동산이 될 수 있습니다. 당신은 좋은 위치에 있습니다. 전혀 기분이 나빠서는 안됩니다. 잘했어 친구야, 계속해.

JD :
안녕 데이비드. 제 질문은 5~5% 다운에 관한 것입니다. 당신은 당신의 제안이 큰 자금을 조달하고, 400,000~500,000%를 다운하고, 하우스 해킹한 다음, 헹구고 반복하는 것이라고 여러 번 언급했습니다. 제 질문은 제가 캘리포니아에 살고 있다는 사실에 있습니다. 저는 새크라멘토에 살고 있고 부동산은 600,000처럼 매우 비쌉니다. 나는 내가 사는 곳이 싫다. 그래서 내가 현재 살고 있는 곳과 같은 허름한 동네에 살기 위해 엄청나게 싼 것을 사는 것은 나에게 아무 소용이 없다. 좋은 동네에서 사려고 합니다. 당신은 XNUMX, XNUMX입니다. 해킹을 하거나 수입을 올릴 수 있는 상황을 만들고 싶다면 분명히 더 높은 가격대가 될 것입니다.
나는 당신의 제안에 따라 이 일을 어떻게 할 수 있는지 이해할 수 없습니다. 왜냐하면 5~XNUMX%를 다운하면 모기지론을 지불할 수 없게 되기 때문입니다. 내 캘리포니아 시장에서 이 작업을 수행할 수 있는 방법에 대한 예를 제시하거나 몇 가지 세부 사항을 제공할 수 있습니까? 정말 대단합니다. 고맙습니다."

데이비드 :
괜찮은. 고마워, JD. 이제 여기에 입력한 동영상 제출에 대한 승인을 받는 데 약간의 문제가 있다는 것을 이해합니다. 나는 당신이 약간의 진전을 매우 열망하는 것을 볼 수 있습니다. 그래서 몇 마디 제안합니다. 하나, 이와 같은 질문이 있어 매우 긴급하다고 느끼고 답변이 필요한 경우 여기 bigpockets.com/David에서 질문하는 것 외에도 BiggerPockets 포럼으로 이동하여 질문하는 것을 고려하십시오. 또한 팀에 에이전트가 있습니다. 그는 BiggerPockets, 머니 쇼에서 인터뷰를 했습니다. 그는 BiggerPockets YouTube 일반, Kyle Rankie에 있었습니다. 그와 Brandon Turner는 제 가장 친한 두 친구입니다. 그는 새크라멘토 시장에서 일합니다. 그에게 연락해야 합니다. 그는 우리가 그 시장을 잘 알고 있기 때문에 이 질문에 기꺼이 도움을 줄 것입니다.
이제 이 질문을 해주셔서 정말 기쁩니다. 왜냐하면 당신을 위해 몇 가지를 명확히 할 수 있는 기회가 있기 때문입니다. 5~XNUMX%만 다운하면 하우스 해킹으로 수익을 낼 부동산을 찾기가 매우 어렵다고 말씀하셨습니다. 맞아 그거야. 대부분의 경우 거의 불가능하기로 악명이 높습니다. 여기에서 당신이 혼란스러워했다고 생각합니다. 하우스 해킹은 수익을 창출하기 위한 것이 아닙니다. 하우스 해킹은 집세에 지출하는 돈을 절약하기 위한 것입니다. "얼마나 벌까?" 라는 생각으로 접근해야 하는 것이 아닙니다. 그것은 내가 얼마나 많은 돈을 절약할 수 있는지에 대한 생각으로 접근해야 하는 것입니다.
예를 들어, 귀하가 살고 있는 새크라멘토의 임대료가 한 달에 2,500달러이고 세입자가 임대료를 지불한 후 한 달에 500 또는 1500만 지불하는 하우스 해킹을 받을 수 있다면 귀하는 실제로 한 달에 2000~500달러를 절약할 수 있습니다. 이제 당신은 여전히 ​​1000에서 2,500 사이의 주머니에서 벗어나고 있기 때문에 아무 것도 만들고 있지 않습니다. 그러나 그것은 당신의 임대료보다 훨씬 적습니다. 이제 여러분은 이렇게 말할 수 있습니다. “글쎄요, 저는 집에 살고 있습니다. 집세 안 내요.” 맞습니다. 하지만 아직 모기지가 남아 있습니다. 현재 있는 곳에서 벗어날 수 있다면, 소유하고 있다면, 다른 사람에게 임대하고, 손익분기점을 넘거나 현금 흐름을 조금이라도 확보한 다음, 한 달에 3000달러 정도 벌고 있는 지불을 중단하십시오. 또는 월 500, 월 1000에서 XNUMX달러로 줄어들어 주머니에서 집에 해킹을 당하면 돈을 절약하고 포트폴리오에 추가 자산을 추가할 수 있습니다.
이제 이 질문을 제출해 주셔서 정말 기쁩니다. 저는 항상 사람들에게 집 해킹을 하라고 강조해야 하기 때문에 특별히 이 질문을 선택했습니다. 그러나 가정은 내가 일반적으로 임대되는 단위 중 하나를 차지하는 부동산에 살 수 있어야 하며, 5%가 아닌 20%에서 XNUMX%로 아주 적은 돈을 저축하면서 여전히 현금 흐름을 유지할 수 있어야 한다는 것입니다. . 그리고 이것이 하우스 해커들이 그토록 좌절하는 이유입니다. 일부 시장에서는 작동할 수 있습니다. 당신이 남쪽에 있다면, 중서부에 있고, 가격 대 임대료 비율이 매우 낮은 곳에 있고 XNUMX중 또는 XNUMX중이라면 집에 해킹을 하고 여전히 돈을 벌 수 있습니다. 약간의 돈. 그러나 캘리포니아, 새크라멘토, 북부 캘리포니아와 같은 값 비싼 시장에 있다면 매달 돈을 벌고 있다는 가치가 없습니다. 가치는 가치가 오를 부동산을 소유하고 있다는 것입니다. 임대료가 치솟을 것입니다. 자산의 가치가 올라갈 것입니다. 그리고 가장 중요한 것은 집주인이 청구하는 집세가 더 이상 발생하지 않는다는 것입니다. 집세를 낼 때 집세가 매년 오르기 때문입니다.
집을 소유하고 매년 임대료를 인상하게 되는 것처럼, 집을 소유하지 않으면 임대료가 인상됩니다. 농구에서는 XNUMX점 스윙이라는 개념이 있었습니다. 당신이 빠른 휴식을 취하고 있고 레이업이 활짝 열려 있다고 상상해 보십시오. 당신은 그것을 그리워합니다. 상대팀이 리바운드를 잡고 공을 상대편으로 던진 후 오픈 레이업을 하게 됩니다. 그들이 XNUMX점을 득점한 것이 아니라 당신이 XNUMX점을 잃었고 그들이 XNUMX점을 득점하여 XNUMX점 스윙과 같습니다. 그것은 일어날 수 있는 최악의 상황과 같습니다.
집을 해킹하지 않는 경우에도 마찬가지입니다. 세입자의 임대료를 인상하지 않을 뿐만 아니라 임대료도 인상해야 합니다. 그것은 부동산의 힘의 영향을 두 배로 하지만 그것은 당신에게 불리하게 작용합니다. 자산을 소유하면 XNUMX포인트 스윙이 유리합니다. 매년 임대료를 인상하게 되지만 자산 가치가 시간이 지남에 따라 상승하는 동시에 임대료를 인상하지 않고 포트폴리오에 또 다른 집을 추가하게 됩니다. 여기서 제가 이해하고 있는 것은 하우스 해킹이 믿을 수 없을 정도로 강력하지만 현금 흐름을 강제하려는 경우에는 작동하지 않는다는 것입니다. 매달 돈을 버는 것만 생각하지 말고 저축하고 이것을 하는 돈에 대해 생각하십시오.
그리고 제가 드릴 마지막 조언은 현금 흐름으로 500달러를 벌어 다른 주에서 다른 곳으로 가시면 세금이 부과될 것입니다. 350달러 중 500달러를 유지해야 한다고 가정해 보겠습니다. 괜찮아? $500의 임대료를 절약하면 세금이 부과되지 않습니다. 실제로는 전체 500을 유지하고 있습니다. 따라서 번 돈에 대해서만 세금이 부과되고 저축한 돈에 대해서는 세금이 부과되지 않습니다. 그리고 이것이 내가 부를 쌓으려는 사람들에게 “당신이 지출하는 것부터 시작하십시오. 지출을 줄이는 것부터 시작하십시오. 저축한 금액에 대해 세금을 내지 않기 때문에 항상 지출하는 금액을 줄이는 것부터 시작하십시오. 더 큰 영향을 미칩니다.” 괜찮아?
실제로 500달러를 벌고 싶다면 700달러를 벌어야 할 것입니다. 따라서 500달러의 임대료를 절약하는 것은 다른 주 시장에서 700달러를 버는 것과 같으며 이는 매우 어려운 일입니다. 귀하의 질문에 답하는 데 도움이 되기를 바랍니다. 인내심을 갖고 작업해 주셔서 감사합니다. BiggerPockets, 포럼에 참여하여 더 많은 질문을 하십시오. 괜찮은. 책에서 Seeing Green의 또 다른 에피소드를 얻게 되어 매우 기쁩니다.
나는 여기에 꽤 빨리 갔지만 더 많은 질문에 답함으로써 더 많은 가치를 제공할 수 있었습니다. 여러분이 이것을 즐겼기를 바랍니다. 그리고 이 쇼에 참여하고 싶다면 BiggerPockets.com/David로 이동하여 질문을 제출하시기 바랍니다. 또한 YouTube에서 팔로우하지 않는 경우 좋아요, 댓글 및 구독을 할 수 있는 곳에서 팔로우하면 프로그램에 대한 의견을 볼 수 있습니다.
소셜 미디어에서 저를 팔로우하고 싶다면 저는 @DavidGreen24입니다. 당신은 거기에서 나를 찾을 수 있습니다. 그러나 나를 이해하는 가장 좋은 기회는 여기 BiggerPockets를 통해 질문을 제출하고 팟캐스트에 직접 참여하는 것입니다. 저에게 관심을 가져주시고 부동산을 통한 부의 축적에 대한 정보를 얻기 위해 여기까지 와주셔서 다시 한 번 감사드립니다. 내가 이 여정을 통해 당신을 인도하는 사람이라는 사실에 감사합니다. 여러분의 성원에 감사드리며 다음 에피소드에서 뵙겠습니다.