Ken Kahan은 집을 짓고 생계를 유지하고 있습니다.

특산품? Palms 및 Silver Lake와 같은 로스앤젤레스 지역의 고급 아파트 단지는 대부분 시장 가격 단위로 채워져 있지만 소수의 소득 제한 저렴한 아파트도 있습니다.

좋은 사업이 될 수 있지만 최근에는 그렇지 않습니다.

캘리포니아 랜드마크 그룹(California Landmark Group)의 회장인 Kahan은 “우리는 물러났습니다.”라고 말했습니다. "측정항목이 작동하지 않습니다."

캘리포니아와 미국 전역에서 개발자들은 2023년에 더 적은 수의 주택을 시작하기로 결정했는데, 일부 전문가들은 결국 이러한 감소세가 나타날 수 있다고 말합니다. 주택 가격 공급 부족이 악화됨에 따라 임대료는 더욱 높아집니다.

개발자들은 새로운 프로젝트가 지연되는 몇 가지 이유를 언급합니다. 높은 인건비와 재료비, 그리고 새로운 현지 규정으로 인해 수익 창출이 더욱 어려워지고 있습니다.

아마도 가장 큰 요인이자 전국적으로 타격을 입은 요인은 높은 대출 비용일 것입니다. 금리 인상은 물가를 더 비싸게 만들 뿐만 아니라 미국 집을 구입하는 데 비용이 들지만 프로젝트를 건설하고 관리하기 위해 더 많은 돈을 지출해야 하는 개발자에게는 추가 비용이 추가됩니다.

결과적으로 재정적으로 합리적인 건설 프로젝트 수가 줄어들고 주택 건설도 줄어듭니다.

부동산 조사업체 코스타(CoStar)의 애널리스트 라이언 파탭은 "무엇보다 부채 비용이 크다"고 말했다.

전체적으로 미국의 예비 데이터입니다. 인구 조사국에 따르면 12년 전국 신규 주택 건축 허가는 전년 대비 2023%, 캘리포니아에서는 7% 감소했습니다. 하락세는 단독 주택(대부분 매매용인 경향이 있음)과 주로 임대 주택인 다가구 주택 모두에서 기록되었습니다.

캘리포니아 건축산업협회(California Building Industry Assn.)의 댄 던모이어(Dan Dunmoyer) 회장은 주택매매 감소의 주요 원인 중 하나는 많은 주택 건설업자들이 2022년 모기지 금리가 급등하자 '대규모 침체'를 예상하고 개발을 위한 부지 매입을 중단했기 때문이라고 말했습니다.

그러다가 재미있는 일이 일어났습니다. 그들의 제품에 대한 수요는 예상만큼 크게 발생하지 않았습니다. 그 이유는 대부분 기존 주택 소유자가 극도로 낮은 모기지 금리를 팔거나 없애기를 원하지 않았기 때문입니다.

Dunmoyer는 "건축업자들은 잠에서 깨어나 '아, [주택을 파는] 것은 우리뿐이다'라는 것을 깨달았습니다."라고 말했습니다. "하지만 우리는 한 푼도 켜지 않습니다."

매물 건설사들이 매물 부족을 활용하기 위해 엔진을 다시 시작하면서 개선의 조짐이 보입니다. 인구 조사 데이터에 따르면 올해 첫 두 달 동안 캘리포니아의 건축업자들은 전년도 같은 기간보다 단독 주택에 대한 허가를 35% 더 많이 받았습니다.

다가구 허가는 계속해서 감소하여 33% 감소했습니다.

John Burns Research and Consulting의 연구 이사인 Rick Palacios Jr.는 다양한 경로가 아마도 여러 가지 요인에 기인할 것이라고 말했습니다.

전체적으로 단독 주택 건설업자는 금리 인상에 취약하지 않은 더 넓은 부채 원천에 접근할 수 있습니다. 1인가구 시장에서도 공급부족이 심해지며 집값도 오르고 있다.

그 사이에 여러 곳에서 임대료가 — 로스앤젤레스를 비롯한 — 최근 몇 년 동안 아파트 건설이 상대적으로 활발했기 때문에 공실이 증가하면서 약간 감소했습니다.

Palacios는 “단독 가족은 견고하고 다가구는 약하다는 것이 대부분의 국가에서 꽤 일관된 주제입니다.”라고 말했습니다. "개발자와 투자자가 아파트에 열광하는 시장을 찾기가 어렵습니다."

로스앤젤레스 시의 개발자들은 ULA 측정이라는 또 다른 요소와 씨름해야 합니다.

시 전역의 재산 양도세는 지난해부터 시행되었습니다. 저렴한 주택 그리고 분노를 샀다. 부동산 산업.

"저택세"로 알려져 있지만, 드문 예외를 제외하고는 주유소, 스트립 몰, 아파트 건물 또는 실제 맨션 등 5만 달러 이상 판매된 모든 부동산에 적용됩니다. 이 법안에 따라 판매자는 4만 달러 이상 5만 달러 미만으로 판매된 부동산에 대해 판매 가격의 10%를 부과받습니다.

10만 달러 이상인 경우 세금은 5.5%입니다.

아파트 개발자와 부동산 중개인은 ULA의 추가 비용으로 인해 위험한 사업에서 합리적인 이익을 얻기가 더욱 어려워지고 있다고 말했습니다.

Marcus와 Millichap의 부동산 중개인인 Greg Harris에 따르면, 아파트를 지을 때 개발자들이 완제품을 판매하는 경우가 많기 때문에 15유닛이 넘는 건물에 대해 ULA 세금이 부과될 수 있기 때문입니다. 자신의 부동산을 보유하고 있는 개발자라도 일반적으로 완성된 건물에 대해 담보대출을 받아야 하며, Harris는 대출 기관이 부동산을 압류하고 판매할 경우 세금을 납부해야 하기 때문에 대출 기관도 기꺼이 더 적은 금액을 대출할 의향이 있다고 말했습니다.

로스앤젤레스 개발자인 Robert Green은 "ULA는 관의 마지막 못과 같습니다."라고 말했습니다. “이보다 더 나쁜 시기에 올 수는 없었을 것입니다.”

많은 아파트 프로젝트는 다양한 경제 상황에서 시작되었으며 최근 몇 년간 또는 곧 개장될 예정입니다. USC 러스크 부동산 센터(USC Lusk Center for Real Estate) 전무이사인 리차드 그린(Richard Green)은 이러한 공급이 일시적으로 임대료를 낮추는 데 도움이 될 것이지만 영원히는 아닐 것이라고 말했습니다.

2~3년 안에 완공되는 아파트 수가 줄어들면서 "임대료가 다시 오르기 시작할 것"이라고 그는 말했습니다.

이는 수천 명이 거리에서 잠을 자는 비싼 주에서 주택을 찾기 위해 고군분투하는 캘리포니아 주민들에게 큰 타격이 될 것입니다.

물론 경제 사이클은 썰물과 흐름, 건설이 반등할 수 있습니다.

연준은 올해 후반에 금리를 인하할 계획인데, 이는 임대료 인상과 마찬가지로 더 많은 프로젝트가 재정적으로 타당하도록 도울 수 있습니다.

토지 판매자는 로스앤젤레스의 ULA를 포함하여 증가하는 개발자 비용을 조정하기 위해 요구 가격을 낮출 수도 있습니다.

일반적으로 부동산 분석가인 Patap은 토지 비용이 하향 조정되면서 아파트 건설이 반등할 것으로 예상한다고 말했습니다. 그러나 그는 개발자들이 LA에 건물을 짓는 것에 대해 신중하다고 말했습니다. 정치적 변화 도시에서는 집주인에 대한 제한을 더 지지하고 집주인에 대한 보호를 더 지지합니다. 세입자.

인구 조사 데이터에 따르면 로스앤젤레스 시에서는 24년 다세대 허가가 로스앤젤레스 카운티의 2023%에 비해 19% 감소했습니다. (건설산업조사위원회의 데이터에 따르면 도시에서는 49%, 카운티에서는 39%로 감소 폭이 더 컸습니다.)

CBRE의 상업용 부동산 중개인인 Laurie Lustig-Bower는 일부 LA 토지 소유자가 판매 가격을 낮추었지만 "머리에 총을 겨누지 않으면" 개발자가 더 많은 비용을 지불할 수 있을 때까지 기다리고 있다고 말했습니다.

최근 몇 년 동안 주 의원들은 토지 사용 결정에 대한 지역 통제를 부분적으로 약화시킴으로써 주택 건설을 더 쉽게 만들기 위한 조치를 취했습니다.

로스앤젤레스 시장인 카렌 배스(Karen Bass)도 자신의 지휘 아래 100% 저렴한 건물을 신속하게 추진했습니다. 행정명령 1시는 최근 일부 빗물 포집 요건에서 소규모 프로젝트를 면제했습니다.

Infill Builders 협의회 의장인 Mott Smith는 로스앤젤레스의 신규 주택 수를 늘리기 위해 더 많은 조치를 취해야 하며 정부가 취해야 할 조치로 폭우 결정을 언급했습니다.

Smith는 “시가 이자율에 영향을 미치지는 않습니다. 그러나 도시가 통제하는 것은 프로젝트 승인을 받는 과정입니다.”라고 말했습니다. “기회는 너무 많아요.”

현재 개발자들은 기회를 찾기가 어렵다고 말합니다.

Kahan은 그의 회사가 잠재적인 토지 구매에 대한 수치를 지속적으로 조사하고 있으며 적어도 일주일에 한 번은 구매하고 건설하는 것이 타당하지 않다는 것을 발견했다고 말했습니다.

그는 연말까지 남부 캘리포니아에서 일부 토지를 구입할 것으로 예상하고 있지만 대부분은 Kahan이 현재 이자율과 달리 변하지 않을 것으로 예상되는 ULA의 비용 때문에 점점 더 찾고 있다고 Kahan이 말한 로스앤젤레스 시 외곽에 있습니다.

지금까지 Kahan은 도시 경계 안팎에서 효과가 있을 거래를 아직 찾지 못했다고 말했습니다.

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• 출처: https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive