데이브 :
이봐, 모두 무슨 일이야? 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 오늘 James Dainard가 합류한 호스트 Dave Meyer입니다. 제임스, 무슨 일이야?

제임스 :
오, 잘하고 있어. 바로 지금 이 시장을 뚫고 나가고 있습니다. 우리는 일을 빠르게 마무리하고 있습니다. 확실히 지난 XNUMX주에서 XNUMX주 동안 상당히 공격적으로 전환되었습니다.

데이브 :
글쎄요, 오늘 우리 손님의 놀라운 소식을 듣게 될 것입니다. 오늘 손님은 Moody's Analytics의 수석 이코노미스트인 Cris deRitis입니다. 그는 가계 금융, 주택 신용 시장 및 공공 정책에 대한 경제의 영향을 평가하는 것을 전문으로 합니다. 그는 놀라운 손님입니다. 우리는 놀라운 토론을 했습니다. 그는 스포일러 경고에 대해 이야기했습니다. 그는 시장이 향후 몇 년 동안 하락할 것이라고 생각하고 이에 대해 더 자세히 설명할 예정이지만, 그 정보와 함께 이 소식을 듣는 모든 사람에게 주식을 유지하는 방법에 대한 빠른 팁이 있습니까 내년에 잠재적으로 하락할 시장에서 투자하고 재무 상태를 계속 개선하시겠습니까?

제임스 :
응. 바로 지금 적절한 인수 및 구매와 위험 완화에 관한 것입니다. 제 생각에 우리가 해왔고 고객과 이야기해 온 가장 큰 일은 그 거래에 서두르지 않고 실제로 핵심 지표 수치를 실행하고, 형식에 약간의 패딩을 넣고, 출구가 무엇이든 패딩을 넣는 것입니다. 계획은. 우리가 하고 있는 일이나 2008년부터 12년까지 제가 가장 좋아하는 전략은 모든 것을 최악의 경우에 실행했다는 것입니다. 거래가 무엇이든 상관없이 내가 파산할 것이라는 것을 알고 있는 한 우리는 그것을 살 것입니다. 따라서 숫자에 대해 매우 보수적입니다.
그러나 우리는 현재 다가구 부문에서 매우 좋은 구매를 보고 있습니다. 내 말은, 우리는 한동안 보지 못했던 가격을 받고 있다는 것입니다. 따라서 실제 기회가 어디에 있는지 실제로 찾아보고 지난 24개월 동안 무언가를 하고 있었다면 지금은 그것을 전환하고 다른 투자 플랫폼을 살펴보고 싶을 수 있습니다.

데이브 :
대박. 훌륭한 조언입니다. 응. 이 방송을 듣고 있는 여러분, 제 말은, 이 쇼에 관한 것입니다, 그렇죠? 항상 기회가 있습니다. 시장 상황에 따라 전략을 조정하기만 하면 됩니다. 이 에피소드에서 많은 것을 배우게 될 것 같습니다. 나는이 에피소드를 좋아했다. 이것은 정말 도움이 되었습니다. 마지막으로, 우리는 실제로 경제 예측 및 모델링을 수행하는 사람과 이야기하고 있으며 주택 시장에서 일어날 일에 대해 매우 건전한 이해를 가지고 있다고 생각합니다. 향후 10년 또는 20년, 이는 아마도 장기적인 전략을 세우고 재정적 자유를 찾으려고 노력하는 부동산 투자자들에게 훨씬 더 중요할 것입니다. 그래서 확실히 이것을 위해 주위를 지키십시오. 잠시 휴식을 취한 후 Moody's Analytics의 Cris deRitis와 함께 다시 돌아오겠습니다.
괜찮은. Moody's Analytics의 수석 이코노미스트인 Chris deRitis를 On The Market에 소개합니다. 크리스, 여기 와줘서 정말 고마워.

크리스 :
오, 초대해주셔서 감사합니다. 그것을 고대하고 있습니다.

데이브 :
음, James와 저는 당신의 경제 연구에 대해 괴로워했고 앞으로 몇 년 동안 Moody's 예측 중 일부에 들어갈 것입니다. 하지만 먼저 당신 자신과 Moody's에서의 당신의 역할에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?

크리스 :
확신하는. 저는 Moody's Analytics의 수석 이코노미스트입니다. 그것은 대부분의 사람들이 Moody's를 생각할 때 생각하는 평가 기관과는 다릅니다. 위험 분석에만 집중하는 다른 부서가 있습니다. 특히 우리 그룹은 경제 및 경제 시나리오에 중점을 둡니다. 그래서 우리는 미국 전역에서 많은 예측을 합니다. 우리는 많은 지역 시장과 국제 예측을 가지고 있습니다. 그래서 우리는 지속적으로 데이터를 살펴보고 경제가 어디로 향하고 있는지 파악하려고 노력하고 있으며 더 나은 또는 더 유용한 의사 결정으로 이어지는 지침을 제공하기를 바랍니다.

데이브 :
글쎄요, 우리는 당신을 만나서 매우 기쁩니다. 우리는 우리가 많이 읽는 이 쇼에서 많은 추측을 합니다. 저는 우리 모두가 주택 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 꽤 잘 알고 있다고 생각하지만, 우리 중 누구도 실제로 경제 모델을 유지하거나 우리 자신의 예측을 하지 않습니다. 그래서 우리는 여러분이 단기적으로 일어나는 일에 대해 이야기하게 되어 매우 기쁩니다. 그리고 아마도 더 중요한 것은 우리가 시작하기 전에 방금 논의한 것처럼 주택 시장의 장기적인 추세에 대해 이야기할 것입니다.
그래서 우리가 당신을 특정하고 내년에 무슨 일이 일어날 것이라고 생각하는지 묻기 전에 변수에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까? 적어도 향후 몇 년 동안 주택 시장에 대한 예측에 영향을 미치는 요소는 무엇입니까?

크리스 :
따라서 주택을 예측하는 것은 다른 자산을 예측하는 것과 같습니다. 우리는 수요와 공급을 모두 봅니다. 공급 측면에서 우리는 건축업자의 주택 건설 능력에 영향을 미치는 요인, 즉 건축 비용, 건축 자재에 영향을 미치는 요인을 살펴보고 있습니다. 예를 들어 목재 가격은 대유행 내내 큰 문제였습니다. 건설 노동자의 임금과 건설 노동자의 가용성은 집을 짓는 것과 관련하여 문제입니다. 아마도 지금 당장 무엇보다도 건축업자들은 건축 가능한 부지를 찾고 주택을 세울 수 있는 능력을 실제로 제한하는 것은 그들이 직면한 구역 제한 및 기타 규정이라고 말합니다.
그런 다음 수요 측면에서 확실히 차입 비용을 살펴보고 있습니다. 이것이 주택 구매자에게 영향을 미치는 주요 요인입니다. 대부분의 가정은 여전히 ​​미국에서 자금을 조달합니다. 따라서 금리가 오르면 수요가 감소하고 우리는 당연히 경제성에 영향을 미치면서 수요가 감소하는 것을 목격하고 있습니다. 그래서 이것들은 우리가 보고 있는 몇 가지 요인에 불과합니다. 가계 형성이죠, 그렇죠? 그렇다면 실제로 인구에 얼마나 많은 가구가 추가되고 있습니까? 음, 그것은 직접적인 결과이거나 수요와 높은 상관관계가 있습니다. 맞습니까? 더 많은 가구가 들어오고 더 많은 이민 또는 더 높은 출생률이 있습니다. 그것은 우리가 국가에서 필요로 하는 주택 수요에 영향을 미칠 것입니다.
인구의 고령화는 사람들이 원하는 두 번째 집이나 휴가용 주택의 수에도 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 우리가 살펴보고 있는 여러 요인이 있지만 방정식의 수요와 공급 측면으로 세분화하는 데 도움이 됩니다. 그런 다음 거기에서 우리는 주택의 균형 수준이 무엇인지, 그리고 그 균형과 관련하여 오늘날 우리가 어디에 있는지 추정할 수 있습니다.

데이브 :
이제 저는 Moody's 예측에 대한 언론 보도가 많은 것을 보았습니다. 요약하고 자세한 분석을 하도록 하겠습니다. 하지만 국가적 규모에서 Moody's는 매년 2023년에는 가격이 하락합니다. 이러한 예측에 대해 좀 더 자세히 말씀해 주시겠습니까?

크리스 :
확신하는. 그래서 우리는 제가 언급한 것처럼 수요와 공급 요인을 살펴보는 모델을 실행하고 균형 또는 추세 주택 가치가 무엇이어야 하는지 추정하고 있습니다. 소득이나 임대료만 고려하고 가격과 소득 사이의 역사적 비율을 본다면 주택 가격은 어떻게 되어야 할까요? 이것이 우리 모델의 핵심 또는 기본 기반입니다. 그런 다음 기본 가치가 무엇인지 정의하고 이를 현재 주택 시장에서 관찰하고 있는 가치와 비교합니다.
지금 또는 팬데믹 기간 동안 우리는 주택 가격이 엄청나게 상승하는 것을 보았습니다. 40년 초부터 오늘까지 약 2020% 상승했습니다. 그 기간 동안 벌어들인 수입을 훨씬 능가하는 것입니다. 약간의 소득 증가가 있긴 했지만 40%에 육박하지 않습니다. 결과적으로 우리의 계산은 전국 대부분의 주택 시장이 실제로 과대 평가되었다는 결론에 도달합니다. 그래서 미국에 있는 400개 이상의 대도시 지역 중 약 80%가 기본 가치보다 높다고 밝혔습니다.
자, 우리가 알고 있는 모델에 일부 측정 오류가 있고, 당신이 데이터 괴짜라고 말했으므로 데이터에 많은 변동성이 있다는 것을 알고 있습니다. 따라서 20~XNUMX%만 과대평가된 시장에 지나치게 흥분하고 싶지는 않으시겠죠? 따라서 정말 눈에 띄는 임계값이나 컷오프가 필요합니다. 그래서 우리는 XNUMX% 이상 과대평가된 시장을 한때 우리가 특별히 관심을 가졌던 시장으로 보는 경향이 있습니다.
그렇게 했을 때 우리가 발견한 것은 남부, 특히 서부 산악 지역의 많은 시장에서 소득 대비 주택 가격이 매우 급격하게 상승했으며 이중 주택 가격 상승에 가장 취약한 시장이라는 것입니다. 여기에 숫자 유형의 수정이 있습니다. 그래서 우리는 Boise, Idaho, Phoenix, Arizona, Austin, Texas, 일부 주요 시장에 대해 생각하고 있지만, 특히 주요 대도시 옆에 있을 수 있는 XNUMX단계 또는 XNUMX단계 시장도 중요합니다. 가격이 크게 상승한 지역도 있습니다. 제 우려는 상황이 바뀌면서 약해지기 시작할 수 있다는 것입니다.

제임스 :
그래서 크리스, 당신은 방금 이야기했고 나도 온라인에서 읽었고 그래서 무디는 향후 10~12개월 동안 시장이 약 24~40% 하락할 것으로 예측했지만 당신이 방금 설명한 것은 완벽한 혼합입니다. 또한 주택 비용이 40% 상승하고 모기지 비용이 현재 약 15% 상승한 다음 급여가 그 속도를 따라가지 못하는 재앙이 될 수 있습니다. 기술 구매자나 기술 시장과 같은 값비싼 시장에서도 급여가 20~XNUMX% 증가한 것을 알고 있습니다. 그들은 다른 어떤 것보다 주식 성장으로 훨씬 더 많은 돈을 벌었습니다. 지금은 하락했습니다.
따라서 10~XNUMX% 하락이 아니라 가격을 빠르게 낮출 수 있는 재앙이 될 수 있는 것의 완벽한 조합처럼 보입니다. 이 모든 일이 진행되는 상황에서 왜 급속한 하락보다는 보수적인 하락을 예측하고 있습니까?

크리스 :
네, 좋은 질문입니다. 2000년대 후반의 주택 붕괴와 유사점이 분명합니다. 이번에 다른 점은 실제로 두 가지 핵심 요소입니다. 하나는 인구 통계입니다. 2006년과 2009년의 주택 가격 폭락 당시 우리는 소수의 X세대 인구가 30세 또는 주택 구매의 전성기인 30대 초반이 되었습니다. 동시에 우리는 매년 XNUMX만 채 이상의 주택을 짓고 있었습니다. 그래서 우리는 거기에 수급 불균형이 있었습니다. 우리는 많은 뒤집기와 추측을 진행했습니다.
오늘날에는 그런 것이 없습니다. 우리는 실제로 그 반대입니다. 우리는 주택을 찾고 있는 매우 큰 밀레니얼 인구를 가지고 있습니다. 우리는 지난 1.5년 동안 건물을 짓지 않았기 때문에 이 나라에 주택 적자가 있습니다. 우리의 계산에 따르면, 우리가 있어야 할 곳에 약 XNUMX만 가구가 부족합니다. 그것은 인구 증가를 따라잡기 위해 우리가 매년 건설해야 하는 것 외에도 있습니다.
따라서 기본 수요가 있습니다. 공급이 부족합니다. 따라서 인구 통계는 오늘날 실제로 더 유리합니다. 따라서 가격이 떨어지기 시작하더라도 가격이 보다 합리적인 영역으로 돌아오면 구매자가 증가할 것으로 기대합니다. 경제성 측면에서 금리가 큰 비중을 차지한다는 말씀이 맞죠? 이것이 바로 우리가 주택 가격이 하락하고 주택 수요가 향후 몇 년 동안 하락할 것으로 예상하는 이유입니다. 노동 시장이 감소하여 실업률이 높아지고 사람들은 실제로 일자리를 잃고 소득을 잃고 모기지 지불을 할 수 없게 됩니다.
물론 오늘날 다른 주요 차이점은 모기지 대출 기준이 06년과 09년에 비해 훨씬 강해졌다는 것입니다. 맞습니까? 그 당시에는 대출이 매우 느슨했습니다. 사람들은 자신의 재산에 많은 돈을 투자할 필요가 없었습니다. 오늘날 주택 구매자는 훨씬 더 많은 자격을 갖추고 있습니다. 그들은 이러한 미친 옵션 ARM이 없거나 ARM 또는 조정 가능한 이자율 모기지를 사용하여 마이너스 상각하지 않으며 주택에 훨씬 더 많은 에퀴티를 가지고 있습니다.
따라서 가격이 하락하더라도 대부분의 주택 구매자는 여전히 긍정적인 주식 상황에 있을 것이며 그들이 지난 몇 년 동안 매우 낮은 이자율을 기록할 수 있었다는 사실은 그들이 집을 위해 싸울 가능성이 더 높죠? 그들은 그 집들이 그렇게 쉽게 압류당하도록 내버려두지 않을 것입니다, 그렇죠? 그들은 채무 불이행을 피하기 위해 할 수 있는 일을 할 것입니다. 왜냐하면 그 결과는 시장으로 돌아가고 훨씬 더 높은 이자율에 직면하고 훨씬 더 높은 임대료에 직면하기 때문입니다. 따라서 이러한 이유로 여기에서 시장 냉각을 기대하십시오. 우리는 시장이 소득 측면에서 따라잡을 수 있는 시간을 허용하고 가격 대비 임대료 또는 소득 대비 가격 비율을 재조정합니다.

데이브 :
응. 크리스, 저번에 당신의 요점 중 하나를 되풀이하기 위해 무언가를 봤습니다. 모든 것이 매우 도움이 됩니다. 감사합니다. 하지만 변동 금리 모기지와 그것이 2008년에 우리를 대량의 큰 부분으로 끌어들인 방법에 관한 것입니다. 그 당시 모기지의 40%는 조정 가능한 이율이었으며 지금은 2% 미만입니다. 그래서 그것은 대출 기준이 어떻게 변했는지의 규모와 차이를 보여줍니다.

크리스 :
예, 그리고 오늘날 우리가 가지고 있는 조정 이율조차도 조정 이율 모기지는 당시와는 상당히 다릅니다. 그렇죠? 오늘날 우리는 조정 가능한 이자율 모기지가 있습니다. 10 XNUMX ARM 또는 XNUMX XNUMX ARM을 얻을 수 있지만 매달 또는 XNUMX개월마다 조정되었을 수 있는 그 당시 우리가 가지고 있던 조정 가능한 이자율 모기지보다 위험이 매우 제한적이거나 제한적일지라도 자본이 마이너스일 수 있습니다. 매우 다른 상황입니다.

데이브 :
괜찮아. 그래서 누군가에게 물어보고 싶었던 질문이 있는데 당신이 그 일을 할 사람인 것 같습니다. 그래서 당신은 모델의 기초가 소득과 주택 가격, 그리고 전통적으로 사람들이 지불하는 금액을 기반으로 주택 가격에서 내재적 가치를 도출하는 것이라고 말씀하셨습니다. 말이 되지만 다른 나라에서는 지난 몇 년 동안 캐나다, 호주 또는 뉴질랜드를 보면 그 역학이 근본적으로 바뀌었습니다. 사람들이 총 소득에서 집값을 지불하는 비율은 계속해서 증가하고 있으며 아마도 해당 시장에서도 조정을 보게 될 것입니다. 하지만 궁금한 점이 있습니다. 그런 일이 발생할 위험이 있습니까? 사람들이 역사적으로 지불했던 것보다 훨씬 더 많은 주택 비용을 지불해야 하는 이런 식으로 미국이 향할 가능성이 있습니까?

크리스 :
응. 확실히 인구 통계와 문제의 수요 측면으로 가는 것 같아요, 그렇죠? 그래서 제 관점에서 우리는 주택 부족을 겪고 있습니다. 우리는 공급보다 훨씬 더 많은 기본 수요를 가지고 있습니다. 그래서 집주인과 임차인을 보고 그 인구로부터 주택 시장에 대한 감각을 얻습니다. 주택 소유율을 보면 사람들이 집을 살 수 있는지, 주택 소유율이 증가하는 것을 보고 있습니까?
눈에 띄지 않는 것은 특히 어떤 식으로든 주택 시장에 접근할 수 없는 젊은 성인의 전체 인구가 소득에 비해 임대료가 너무 높기 때문에 임대할 수 없다는 것입니다. 경제성 문제 때문에 부모와 함께 살고 있거나 룸메이트와 살고 있습니다. 그래서 그들은 우리 주택 통계에서 제외됩니다. 우리는 실제로 그것들을 볼 수 없습니다.
그래서 현재 인구 통계를 감안할 때 네, 게임에 참여하고 싶고 자신의 가정을 시작하기를 원하는 개인이 공급으로 인해 더 높은 주택 가격에 직면하도록 강요하는 수요가 너무 많다는 데 동의합니다. 문제. 앞을 내다보고 조금 후에 이에 대해 알게 될 것 같으면 여기에서 인구 통계가 바뀔 것으로 예상됩니다. 맞습니까? 출산율은 떨어지고 이민율은 여전히 ​​낮습니다. 따라서 이 역학은 10년, 15년 또는 20년 후에 매우 빠르게 변할 수 있습니다.
따라서 저는 가구가 주택 비용에 지출하는 금액이 영원히 지속되는 측면에서 이러한 유형의 제약을 볼 것으로 기대하지 않습니다. 나는 그들이 할 수 있다고 생각하지 않습니다. 지속 가능하지 않다고 생각합니다. 따라서 시간이 지남에 따라 다른 인구 통계가 조정됨에 따라 조정되지만 그 동안 해당 가구에 약간의 압력을 가할 수 있으며 주택에 많은 비용을 지출하고 있음을 알 수 있습니다.

제임스 :
글쎄요, 왜냐하면 이것 뒤에는 여러분이 생각해낼 수 있는 다른 논리가 없기 때문입니다. 캐나다 벤쿠버 같은 특정 부분을 보면 그냥 아주 비싼 부동산, 아주 비싼 주택일 뿐입니다. 바로 지금, 우리가 시장 후퇴에서 본 것에도 불구하고 우리는 중형 주택이 아닌 최고 가격, 최고 가격의 약 20% 하락을 보았지만 우리가 본 가장 높은 비교 대상이었습니다. 나는 이것에 대해 이전에 Dave와 이야기하기도했는데 비용에 더 많은 영향을 미칠 것이라고 생각할 것입니다. 금전 비용이 40% 상승했고 우리가 방금 이것을 본다면 주택 가격이 훨씬 더 많이 돌아올 것이라고 거의 생각할 것입니다. 우리는 후퇴를 보고 있고 자유 낙하를 보고 있지 않습니다. 그래서 저는 "그래, 우리는 단지 값비싼 주택에 있을 수도 있지만 주택은 앞으로 나아가는 특권일 수도 있습니다."라고 생각합니다. 당신은 많은 돈을 지출해야 할 것이고 그것은 당신의 근로 소득의 많은 부분에 들어갈 것입니다. 그것은 주택 비용으로 갈 것이지만 일반적으로 가장 건강한 주택 경제는 분명히 아닙니다. 그렇다면 그냥 꺼지기 전에 어떻게 고칠 수 있습니까? 일단 물이 떨어지면 한동안 거기에 갇힐 것 같아요.

크리스 :
네, 동의합니다. 다시 말하지만, 우리의 예측은 가격이 들어오고 있지만 기본적으로 소득이 우리가 역사적으로 가지고 있었던 소득 비율에 대한 주택 가격 유형에 접근할 수 있을 때까지 가까운 장래에 평평해질 것입니다. 하지만 여기서 진짜 장벽은 공급입니다. 그렇죠? 분명히 요율이 중요하고 더 높은 비용은 사람들이 실제로 주택을 구매할 기회를 제한하지만 더 많은 주택 공급 없이는 이것이 지속될 것입니다. 여전히 집이 너무 적고 집을 찾는 사람이 너무 많습니다. 그래서 그것은 지역법 변경을 포함합니다. 그것은 다른 규정을 변경하는 것과 관련이 있습니다. 님비주의나 우리가 보아온 다른 경향 때문에 하기가 매우 어려운 일입니다.
밴쿠버 마르크와 관련하여 내가 버릴 수 있는 또 다른 사실은 달러, 특히 외국 주택 구매자가 더 이상 미국이나 캐나다가 그들에게 특히 매력적이지 않다는 것을 알고 있다는 강세를 고려할 때 현재 외국인 주택 구매자가 감소하고 있다는 것입니다. 투자하십시오. 실제로 주택 구매자, 구매를 원하는 국내 주택 구매자에게 유익한 효과를 줄 수 있습니다. 그래서 그것은 약간의 상쇄 효과를 가질 수 있지만, 예, 그것은 시간이 지남에 따라 역학이 어떻게 진행되는지에 대한 미묘한 방정식입니다.

데이브 :
응. Cris, 나는 그 공급 문제와 장기적인 문제에 대해 정말로 알고 싶지만 단기 예측을 시작하기 전에 Mountain West 시장, Boise, Phoenix를 언급했습니다. 그것에 대한 부정적인 예측은 무엇입니까? 그 시장 중 일부에서 얼마나 나빠질 수 있다고 생각하십니까? 그렇다면 다른 한편으로는 이런 환경에서도 계속 성장할 것이라고 생각하는 시장이 있습니까?

크리스 :
네, 좋은 질문입니다. 그래서 최고점에서 15, 20% 하락했다고 생각합니다. 따라서 대부분의 시장에서 정점은 아마도 2022년 15분기였거나 약간의 변동이 있을 수 있지만 Boise가 향후 몇 년 동안 20~40% 하락할 것이라고 말하면 그것에 대해 논쟁하지는 않겠습니다. 그것은 50, XNUMX% 증가에서 벗어난 것입니다, 그렇죠? 그래서 거기에 한동안 있었던 집주인이나 거기에 한동안 머무르는 경향이 있는 집주인에게 이것은 재앙이 아닙니다. 이것은 그들이 상당 부분 극복할 수 있는 것입니다. 최근에 산 사람, 최고가에 산 사람, 당연히 가장 위험에 처한 사람입니다. 따라서 상황이 약간 눈덩이처럼 불어날 가능성이 있지만 대체로 시장에 실제로 피해를 입히기 시작할 때까지 우리가 불태워야 하는 사람들이 가진 형평성이 많이 있습니다.

데이브 :
두 번째 질문은 성장할 시장이 있습니까? 아마도 중서부나 북동부에서 본 것 같습니다. 성장하지 않을 수도 있지만 최소한 하향 위험으로부터는 보호받을 수 있다고 생각하십니까?

크리스 :
응. 확실히 북동부와 중서부 지역의 다른 지역이 그랬던 것처럼 상당한 성장을 경험하지 못한 시장이 있습니다. 그 지역에서 남쪽으로 그리고 가격을 상승시킨 산악 서부 주로의 많은 이주가 있었습니다. 따라서 거기에는 가치가 있으며, 다시 한 번 더 경쟁이 치열한 시장에서 직면하는 것보다 일부 영역에서 더 많은 기회가 있고 원격 작업이 가능한 장소를 찾고 있는 밀레니엄 세대 또는 젊은 주택 소유자 또는 주택 구매자에게 다시 한 번 더 가치가 있습니다. 점점 더 많은 사람들을 위한 옵션으로 해당 시장에서 약간의 안정화를 기대할 수 있으며, 대유행 기간 동안 실제로 많은 상승을 경험하지 못한 시장의 경우 잠재적으로 약간의 성장을 기대할 수 있습니다.

제임스 :
그래서 여러분이 이러한 지표의 대부분을 생각해낸 방법은... 저는 조지아주 알바니, 조지아주 콜럼버스를 보았습니다. 여러분이 예측한 지역에서 해당 시장이 실제로 5% 성장할 것이라고 예측했습니다. 그 근거는 집값과 소득이겠죠? 이것이 그들이 보고 있는 두 가지 주요 요인이며, 해당 시장이 XNUMX분기에 급등하지 않았기 때문에 보다 꾸준한 성장을 예측하는 것입니다. 기본적으로 XNUMX/XNUMX 분기에 하키 스틱이 아닌 사람들이 가장 건강해질 것입니다.

크리스 :
예, 대부분입니다. 실제로 많은 부를 가져온 개인이 지배했기 때문에 높은 위험에 처하지 않은 많은 가격 상승을 실제로 경험한 일부 시장이 있습니다. 예를 들어, 플로리다 나폴리로 이사하는 부유한 개인의 은퇴를 가속화하는 북동부 지역을 떠나는 사람들이 있었고 나폴리나 마이애미의 가격은 실제로 상승했습니다. 그들은 많이 올랐지만, 어떤 유형의 침체기에도 팔아야 하거나 팔아야 할 위험을 상쇄할 수 있는 많은 소득이나 다른 많은 부를 가져왔습니다. 따라서 많은 주택 가격이 상승한 시장에 뛰어들고 가격이 역전될 것이라고 가정하는 데 약간 주의를 기울여야 합니다. 이러한 위험을 상쇄할 수 있는 다른 요인이 있습니다.

데이브 :
괜찮은. 정말 도움이 많이 되네요, 크리스. 바라건대, 이것을 듣는 모든 사람들이 그 점을 높이 평가합니다. 앞으로 몇 년 또는 XNUMX년 동안 시장에서 일어날 수 있는 일에 대한 정말 정말 훌륭하고 정보에 입각한 분석이지만 부동산 투자는 대부분의 사람들에게 장기적인 게임이며 장기적으로 무슨 일이 일어나고 있는지에 대해 여러분의 두뇌를 고르고 싶습니다. 기간. 내 말은, 당신은 그것을 매우 간결하게 말했고 나는 그것을 좋아했습니다. 당신은 기본적으로 더 많은 공급이 필요하다고 말했습니다. 그것이 미국의 경제성 문제입니다. 그것은 더 높은 원인이 되는 것 같습니다. 제가 틀렸을 수도 있지만, 주택 시장에서 전통적으로 보았던 것보다 가격 변동에 더 높은 정도가 있는 것 같습니다. 미국의 주택 공급 부족의 본질에 대해 조금 더 말씀해 주시면 James와 제가 XNUMX가지 질문을 더 하겠습니다.

크리스 :
네, 물론입니다. 따라서 확실히 부족함이 있습니다. 특히 시장의 하단부에서요. 그리고 우리는 이러한 다양한 시장에서 계층별로 주택 가격을 구분합니다. 맞습니까? 따라서 각 시장을 해당 시장의 가격별로 하위, 중간, 상위 계층으로 그룹화합니다. 우리가 본 것은 가격이 하위 계층에서 가장 빠르게 상승했다는 것입니다. 그 하위 계층에는 많은 수요가 있습니다. 사람들은 초기 주택을 찾고 있습니다. 잠시 동안 살 수 있고 투자 부동산으로 전환할 수 있는 주택을 찾고 있습니다. 그렇죠? 따라서 특정 세그먼트에는 사용 가능한 공급보다 훨씬 더 많은 수요가 있습니다.
그래서 전반적으로 가격이 올랐습니다. 상위 계층 시장이나 상위 계층 주택도 상승하지 않는다고 말하고 싶습니다. 그들은 하위 계층만큼 빠르게 상승하지 않았으며 이는 주택 시장에 진입하려는 사람들이 너무 많다는 사실의 결과입니다.
사람들이 살고 싶어하거나 살기를 선택하는 주택의 경제성을 생각할 때 지역적 편차도 존재합니다. 따라서 수요 측면에서 저렴한 주택 측면에서 상당한 차이가 있습니다. 그런 다음 공급 측면에서 주택 가격을 상승시키고 댈러스와 같은 지역에 비해 샌프란시스코나 베이 지역에 지을 수 있는 저렴한 주택의 양을 제한하는 토지 제약이 있습니다. 최근에는 적어도 지을 수 있는 땅이 많았지만 이제는 구매자가 가질 수 있는 여행 시간 및 기타 고려 사항 측면에서 실제로 제약에 직면해 있습니다. 여전히 출퇴근을 해야 하고 XNUMX, XNUMX시간 거리에 살고 있다면 그것도 효과가 없을 것입니다.

데이브 :
통근이 아니라 여행입니다. 응. 그래서 그것은 매혹적입니다. 쇼의 맨 위에서 이것에 기여하는 몇 가지 문제를 언급하셨는데 그 중 몇 가지에 대해 이야기하고 싶습니다. 그 중 하나는 님비주의(NIMBYism)에 대한 아이디어입니다. 제 뒷마당에는 없는 개념입니다. 사람들이 항상 더 많은 주택을 원한다고 추측하지만 근처에 지어지는 것을 원하지 않는 현상입니다. 이웃이거나 한 가족 동네에 다가구 단위를 원하지 않을 수도 있습니다. 그 현상과 그 특정 문제가 주택 부족에 어떻게 기여하고 있는지에 대해 말씀해 주시겠습니까?

크리스 :
네, 꽤 흥미롭죠? 특히 흥미로운 점은 정치적 격차를 가로지르는 것 같다는 것입니다. 그렇죠? 당신은 왼쪽에 있는 사람들에게 "더 많은 주택을 원하십니까?"라고 묻습니다. “물론 우리는 더 많은 주택을 원합니다. 주택은 옳고 모든 사람은 살 곳이 필요합니다. 우리는 더 많은 주택을 원합니다.”
"괜찮아. 구축해 볼까요? 멀지 않은 곳에 멋진 부지가 있습니다. 우리는 거기에 다가구 단지를 만들고 싶습니다. 밀도를 달성해야 합니다. 그것이 우리가 주택 비용도 낮추거나 단기간에 많은 주택을 지을 수 있는 방법 중 하나입니다.”
“아, 자, 자, 기다려. 아니, 교통 체증 문제가 있거나 우리가 더 많은 주택을 원하지만 우리 근처에 주택을 원하지 않는 수많은 이유가 있습니다.”
동일한 이야기가 오른쪽에도 적용됩니다. 그 쪽에서 일반적으로 제공되는 주장은 "음, 모든 사람은 자신이 원하는 대로 자신의 재산을 사용할 권리가 있어야 합니다."입니다. 따라서 재산권 문제가 있지만 여전히 교통과 혼잡에 대한 우려가 있습니다. 따라서 자체 지역법을 결정한 다음 시스템을 적용하거나 변경하는 커뮤니티를 지역적으로 통제하는 것은 매우 어렵습니다. 그렇죠? 뿌리 깊은 이해 관계가 있습니다.
이미 클럽에 가입되어 있고 이미 주택 소유자라면 개인 재산의 가격을 상승시키는 공급을 계속 제한하는 것이 어떤 의미에서 귀하에게 이익이 됩니다. 그래서 돌아다니기가 매우 어려운 상황입니다. 현재 구역 설정에 대해 도전적이거나 약간의 완화를 도입한 주가 있으며 도움이 될 것입니다. 비용 효율적인 방식으로 해당 옵션을 실제로 실행하기는 여전히 어려울 수 있습니다. 따라서 단기적인 해결책이 아닙니다. 그것은 솔루션의 일부이지만 우리를 빠르게 도달하게 하는 것은 아닙니다.

제임스 :
네, 그리고 시애틀 지역 시장에서 실제로 어려움을 겪었습니다. 우리는 지난 24~36개월 동안 많은 업존을 사용하여 저렴한 주택에 입주하거나 ADU 및 DADU를 분리할 수 있는 허가를 신속하게 받을 수 있었습니다. 그리고 그들이 구역 설정과 함께 간 것, 그들은 더 이상 McMansions를 원하지 않습니다. 그들은 실제로 FAR 비율, 용적률 적용 범위 또는 용적률 적용 범위를 줄였습니다. 그들은 이러한 큰 주택이 건설되는 것을 원하지 않고 더 작은 부동산과 더 저렴한 주택을 원하기 때문에 그렇게 했습니다. 주요 문제는 단위가 너무 작고 여전히 부엌과 욕실이 있고 핵심 비용이 있기 때문에 건축 비용이 매우 비싸다는 것입니다.
그래서 18개월 동안 시애틀 전역에 이러한 것들이 건설되는 큰 유행이 있었고 이제 비용 때문에 제동이 걸렸습니다. 문제는 그들이 업존화했지만 교체 비용이 여전히 너무 높기 때문에 현재 시장에서 현재 요율과 현재 시장에서 실제로 작동하도록 할 수 없기 때문에 완전히 생각하지 않았습니다. 가격.
그래서 우리는 실제로 이 과잉 공급을 보았고 약간의 반발을 보았습니다. 시애틀의 많은 사람들은 적정 가격의 주택을 원했지만 지금은 전체에 이 작은 분리형 ADU가 있어 동네 프로필에 영향을 미치고 있습니다. 그것은 캐릭터에서 이웃이 느끼는 방식에 영향을 미치고 주차와 교통이 문제입니다. 이것이 XNUMX년 동안 일부 시장에서 잘 작동했다고 생각하는 것입니다. 이제, “여기, 여기 이 멈춤이 있습니다. 우리는 몇 가지를 다시 생각해야 합니다.”
대부분 구축 비용이 너무 높기 때문에 인벤토리가 더 낮게 유지될 것이라고 생각합니다. 비용이 많이 들었습니다. 우리는 시애틀에서 처음부터 끝까지 피트당 약 300달러에 타운 홈을 짓습니다. ADU와 DADU 또는 여러분이 지을 수 있는 오두막은 너무 작기 때문에 피트당 거의 400달러의 비용이 들었습니다. 그렇다면 왜 그 시점에서 구축하겠습니까? 수학적 의미가 없었고, 지난 두 달 동안 먼지가 꽤 많이 내려왔습니다.
저렴한 주택을 찾기 시작한 것 같지만 저렴한 주택을 만드는 방법을 찾지 못한 것 같습니다. 따라서 이러한 것들에 대한 가격이 너무 높습니다. 문제가 해결되지 않았습니다. 제 생각에 그것을 진정으로 고칠 수 있는 유일한 방법은 솔직히 말해서 정부가 건축 비용을 약간 보조해야 할 것입니다. 그들이 진정으로 저렴한 주택을 원한다면 가격이 전반적으로 20% 상승하게 되므로 그 숫자를 줄여야 할 것입니다.

크리스 :
응. 글쎄, 일반적으로 주택의 한 가지 문제는 규칙과 규정의 우연한 성격입니다. 우리가 매우 체계적이거나 잘 생각한 방식으로 이러한 일을 계획하는 것은 아닙니다. 반응하고 있죠? 여기서 변경합니다. 우리는 모든 결과를 충분히 생각하지 않습니다. 어쩌면 우리는 한 영역에서 시작되는 유행이나 경향이 있을 수 있지만, 이제 갑자기 우리는 혼잡을 겪고 님비에 대한 이러한 모든 우려는 어느 정도 정당성을 갖습니다. 그렇다면 더 건설적인 방식으로 그것들을 통해 어떻게 생각합니까?
네가 옳아. 건축업자는 분명히 이익 동기가 있습니다. 따라서 그들이 더 저렴한 주택을 짓고 싶어하고 더 저렴한 주택을 짓고 싶어하는 한도 내에서 그들은 도전에 직면하고 건축 비용, 노동력의 가용성에 관해서는 그러한 관점에서 변화하는 시장이기도 합니다.

제임스 :
예, 요점만 말씀드리자면, 도시의 비효율성, 부채 비용은 팬데믹과 공급망에 대한 허가를 받는 데 너무 오래 걸리기 때문에 실제로 전체 비용 중 최악의 비용 중 하나입니다. 노동력 부족, 계획, 허가, 모든 것이 예전보다 30% 더 오래 걸립니다. 따라서 부채 비용도 더 빠르고 저렴하게 구축하는 방법을 알아낼 수 없다면 오늘날 시장에서 실제로 작동하는 솔루션이 아닙니다.

크리스 :
응. 단기적인 플레이는 저 밖에 있는 모든 빈 주택에 좀 더 집중하는 것이라고 생각합니다. 지금은 계절에 따라 또는 가끔 사용하지 않는 수백만 개의 빈 집이 있습니다. 수리가 필요할 뿐입니다. 적극적으로 활용하려면 주의가 필요하지만 흩어져 있는 경향이 있죠? 그래서 같은 줄을 따라 “좋아요. 우리가 보조 주거 단위를 지을 수 있다는 것은 대단한 일입니다.” 하지만 그것은 개방형 추적 개발과 동일하지 않습니다. 일회성이기 때문에 비용이 훨씬 더 비싸죠? 여기도 한 단위, 저기도 한 단위입니다. 그래서 제 생각에는 빈집을 복구하고 조금 더 빨리 온라인 상태로 만들 수 있는 기회가 있습니다. 허가 제한이 없기 때문입니다. 집은 이미 존재합니다, 그렇죠? 수정만 하면 되지만 프로세스를 시작하기 위한 특정 유형의 지원이 있어야만 발생한다고 생각합니다.
개인은 많은 도전에 직면하게 될 것입니다. 집을 수리하고 시장에 다시 가져오고 싶다면 주변의 다른 모든 부동산도 동일한 수준의 편의 시설이나 건물 품질에 도달할 때까지 시장 임대료 측면에서 전체 가치를 포착하지 못할 수 있습니다. . 따라서 건축업자가 집을 수리하거나 새 집을 짓고 추가 주택을 제공하도록 인센티브를 제공하기 위해 정부 지원이 필요하다고 생각합니다. 그래서 저는 당신이 언급한 모든 허가 및 규정에 직면하고 건설할 다른 장소를 찾는 것 이상으로 여기에서 우리가 제시할 수 있는 다른 해결책이 있다고 생각합니다.

데이브 :
다른 솔루션이 있습니까? 나는 당신이 반드시 정치인이나 정책 회사가 아니라는 것을 알고 있지만 건축 비용을 줄이고 더 많은 공급을 온라인으로 가져오는 데 도움이 될 수 있다고 생각하는 다른 제안이나 아이디어가 있습니까?

크리스 :
자, 이제 사무실 전환에 대한 전체 아이디어가 있습니다. 맞습니까? 이제 우리는 전염병, 소매점 및 사무실로 인한 또 다른 불균형을 겪고 있습니다. 소매 공간과 사무실 공간이 너무 많습니다. 변환해야합니다. 제 생각에 많은 분석가들은 이렇게 말합니다. “오, 당연하지, 그렇지? 욕구의 우연인 것 같죠? 활용도가 떨어지는 빈 사무실 건물이 있고 여전히 주택이 많이 필요합니다. 왜 그냥 변환하지 않습니까?” 유망한 솔루션이지만 건축업자와 이야기 할 때 알다시피 그렇게 쉽지는 않습니다. 건물의 발자국은 상당히 다릅니다. 사무실 건물의 위치는 주거용으로 구역화되지 않을 수 있습니다. 다시 말하지만 규제 또는 구역 설정 문제가 있습니다.
그래서 저는 이러한 변환 중 일부를 수행할 수 있는 기회가 있다고 생각하지만 다시 한 번 더 느린 프로세스가 될 것입니다. 아마 일어날 필요가 있습니다, 그렇죠? 우리는 빈 청구서가 여기저기 비어 있는 것을 원하지 않습니다. 그래서 그들에게 경제적 가치가 있지만, 아니오, 나는 어떤 빠른 해결책도 보지 못합니다. 제시된 많은 제안은 실제로 수요 측면에 초점을 맞추고 있습니다. 그들은 자금조달 비용을 낮추고자 합니다. 더 많은 기회를 제공하고 신용 상자를 여는 것이 좋습니다. 좋아요. 우리는 이러한 기회에도 초점을 맞춰야 하지만 공급 문제를 해결할 때까지 주택을 시작하거나 주택을 시작하고 주택을 구입하려는 모든 사람들의 요구를 실제로 해결할 수 있을 것 같지 않습니다.

데이브 :
예. 동의하기 때문에 그렇게 말씀해 주셔서 정말 기쁩니다. 단기 수요 측면 완화는 도움이 될 수 있으며 사람들은 주택이 필요합니다. 우리는 단기적인 것이 필요하지만 유일한 해결책은 더 많은 공급입니다. 나는 단지 방법을 이해하지 못한다. 정치적 담론에서도 사람들은 장기적인 주택 문제와 그것이 10년 또는 20년에 걸쳐 어떻게 해결될 것인지에 대해 이야기하고 있습니다.

크리스 :
글쎄요, 다음 10년 이후를 내다보면 장기적인 문제가 될 것입니다. 따라서 다음 10년은 계속해서 어려움을 겪을 것입니다. 가장 큰 세대인 30대 초반의 밀레니엄 세대가 주택을 구입하려고 하기 때문입니다. . 그들은 감당할 수 없기 때문에 주택 구입을 미루고 있지만 이 기간 동안 계속해서 주택 구입을 원할 것입니다. 어느 순간 나이가 들기 시작하겠죠? 동시에 우리는 베이비 붐 세대와 그들의 부모가 있습니다. 그들은 현재 제자리에서 노년을 선택하고 있으며 그들은 심지어 두세 개의 부동산, 휴가용 부동산, 어쩌면 투자용 부동산도 가지고 있습니다. 그래서 그들은 실제로 주택 수요의 일부를 흡수하고 있습니다.
음, 결국에는 선택에 의해 또는 계속 진행함에 따라 크기도 축소될 것입니다. 그렇죠? 그러면 그들로부터 온라인으로 더 많은 공급을 받게 될 것입니다. 그래서 지금부터 20년 뒤에는 주택 공급과잉 측면에서 운문 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 인구가 고령화되고 출산율이 낮아짐에 따라 이민 정책을 변경하지 않으면 실제로 집이 너무 많은 것이 아니라 너무 많은 집이 있는 상황에 처할 수 있습니다. 사람들이 살고 싶어하지 않는 곳에 집이 있을 가능성이 높습니다. 그래서 저는 항상 유럽을 제 이정표로 보거나 이탈리아를 미래가 어디에 있는지에 대한 좋은 아이디어로 봅니다. 고령화 인구가 있습니다.

데이브 :
$1 주택?

크리스 :
응. 사람들이 더 이상 살고 싶어하지 않는 미국의 일부 지역을 갖게 될 가능성이 매우 높습니다. 그들이 거기에 사는 것은 비용 효율적이지 않을 것이므로 그러한 현상이 나타날 수 있으며 아마도 더 중요한 것은 수요와 양립할 수 없는 주택 구조를 가질 수 있습니다. 맞습니까? 침실 XNUMX개, 침실 XNUMX개짜리 주택이 있지만 앞으로는 더 많은 XNUMX인 가구나 한 자녀, 두 자녀 가정이 생길 것입니다. 따라서 이러한 유형의 구조가 필요하지 않을 수 있습니다. 그렇다면 그 주택을 재설계하거나 재배치하려면 어떻게 해야 할까요? 따라서 이 주택 부족이 어떻게 해결되는지 생각해 보면 인구 통계로 인해 어느 정도는 저절로 해결되겠지만 일단 우리가 가지고 있는 모든 주택 재고를 효율적으로 사용하지 못할 수도 있습니다.

제임스 :
사람들이 이 큰 맨션을 방별로 임대하는 집 해킹이 많이 일어날 것입니다.

데이브 :
당신이 혼자 살고 있고, 파티를 하고, 격주로 다른 침실에 머물고 있는 곳. 글쎄요, Cris, 제가 농담을 하긴 했지만, 이탈리아에는 XNUMX달러가 있습니다. 그들은 주택 공급이 있고 아무도 살고 싶어하지 않는 곳으로 이사하는 사람들에게 이러한 인센티브를 제공합니다. 분명히 우리는 미국과 매우 멀리 떨어져 있는 것처럼 느껴지지만 귀하의 관점에서 볼 때 인구 감소로 인해 인구 측면에서 무언가 변화가 있거나 건설 속도가 낮아지는 등의 변화가 없다면 그것은 우리가 향하고 있는 곳으로 보입니다. 저것.

크리스 :
응. 그래서 나는 그것이 진행되면 건설 요금이 조정될 것이라고 가정합니다. 그래서 그것은 인구통계학적인 이야기, 이민입니다. 출생률이 갑자기 증가하기 시작한다면 이야기가 다를 수 있지만 이러한 추세는 볼 수 없습니다. 그렇죠? 이민 전선에서도, 국내 정책에서도 우리가 아무것도 바꾸지 않는 것처럼 보이지만, 그러면 우리는 심지어 배를 놓칠 수도 있습니다. 다른 국가에서도 동일한 유형의 인구 감소 또는 감소를 경험하고 있습니다. 따라서 전 세계적으로 이용 가능한 이민자가 많지 않거나 다른 나라로 가거나 캐나다로 가도록 선택할 수 있습니다. 다른 나라들도 그 이민의 일부를 흡수할 수 있습니다. 그래서 저는 우리가 2040년이나 2050년을 바라보기 시작하면서 확실히 속도가 느려지는 것을 봅니다. 우리의 예측에 따르면 가구 구성도 함께 무너지면서 건설도 줄어들고 있습니다.

제임스 :
인구 통계학적 인구가 줄어들면서 사람들이 실제로 구매할 수 있는 주택이나 저렴한 주택의 과잉 공급이 있을 것이라고 예측한다면 여전히 있을 것입니다. 임대 시장과 아파트 시장은 어떻습니까? ... 우리는 지난 24개월 동안 급격한 임대료 상승을 목격했습니다. 그 공간에도 공급 과잉이 있을 것이라고 생각하시나요, 아니면 더 작은 가구가 필요하기 때문에 수요가 많을 것이고 침실 10개를 필요로 하지 않기 때문에 해당 지역에서 더 높은 임대료 인상이 있을 수 있다고 생각하시나요? 그들은 침실 20개짜리 아파트를 원합니다. 향후 XNUMX년에서 XNUMX년 동안 여전히 많은 성장이 있을 수 있다고 생각하는 곳이 될 것입니다. 수요가 있는 곳이기 때문입니다. 소규모 생활, 구매 대신 저렴한 비용 ? 작은 아파트 규모에서 여러분이 예측했거나 살펴봤던 것인가요? 그것이 주요 성장이 될 곳입니까?

크리스 :
응, 나도 그렇게 생각해.

제임스 :
어딘가에는 성장이 있어야 하기 때문입니다.

크리스 :
맞아, 맞아, 아니, 그리고 또 다른 것은 이러한 인구통계학적 경향이지, 그렇지? 그들은 수십 년에 걸쳐 재생됩니다, 그렇죠? 아주 뻔히 볼 수 있는 것은 아니겠죠? 상황이 둔화되는 것을 볼 수 있지만 경제의 주기적인 변동성도 있습니다. 그래서 여러분이 사물을 보고 있다면 해마다 그것을 실제로 인식하지 못할 수도 있습니다. 내년에 상황이 반전된다면 건설에 있어서는 매우 좋은 해가 될 수 있습니다. 제가 언급한 주택 부족이 여전히 있습니다. 그래서 저는 단기적인 다가구 아파트에 분명히 많은 수요가 있다고 생각합니다. 따라서 감당 능력과 주택 구매의 부족은 더 많은 가구가 임대하고 임대를 찾게 될 것이라는 것을 의미합니다. 거기도 세게 맞았다.
그래서 저는 이러한 임대료 추세가 이 속도로 계속될 것으로 기대하지 않지만 현재 환경에서 임대 수요가 구매 수요보다 더 잘 버틸 것으로 예상하지만 수요 파괴가 있을 것입니다. 구매하거나 임대하기에 너무 비싸기 때문에 가능하다면 형성되었을 가정이 있습니다. 그래서 저는 임대 시장이 합리적으로 잘 유지될 것으로 기대합니다. 조만간 돌아올 두 자릿수 유형의 임대료 인상률에 의존해야한다고 생각하지 않습니다. 대유행과 관련하여 독특한 상황이라고 생각하지만 앞으로는 사람들이 살고 싶어하는 특정 시장에서 더 큰 고급 단독 주택을 짓는 것보다 가까운 미래에 계속해서 그 수요를 볼 것으로 예상합니다. .

제임스 :
McMansions가 끝났습니다.

데이브 :
네, 그럴 수도 있습니다. 우리는 볼 수 있습니다. 사람들이 정말 좋아하니 두고 봅시다.

제임스 :
저렴한 주택에 대해 본 적이 있는데 사실 이것은 사이드바입니다. 하지만 캘리포니아에서는 일부 지역에서 큰 저택을 불법화했습니다. 이제 그들은 McMansion 지하실을 만들고 있습니다.

크리스 :
나도 그것을 보았다.

제임스 :
... 지상으로 올라가는 것이 아니므로 그렇게 해도 됩니다. 사람들은 수영장과 체육관을 가지고 있고 그들은 “좋아요. 글쎄요, 당신은 우리가 그것을 지상에서 하도록 허락하지 않을 것입니다. 그래서 우리는 지하에서 그것을 할 것입니다.” 그리고 이것들은 거대합니다. 도시 전체가 지하와 같습니다. 그래서 무슨 일이 있어도 항상 McMansions에 대한 수요가 있을 것이라고 생각합니다.

데이브 :
많은 사람들이 규칙을 우회하는 방법을 찾을 것입니다. 그들이 그것을 하고 싶어도 여전히 이 법문을 고수한다면 그 방법을 알아낼 것입니다.

제임스 :
내 말은, 꽤 멋지다.

데이브 :
예, 지하 수영장, 이상하게 들립니다. 괜찮은. 음, 크리스, 여기 와줘서 정말 고마워. 이것은 매우 도움이 되었습니다. 나는 질문의 전체 라인이 있습니다. 언젠가는 다시 올 수 있을지도 모릅니다. 저는 주택뿐만 아니라 인구 감소의 경제적 영향에 대해서도 더 이야기하고 싶습니다. 왜냐하면 그것은 우리가 다시 이야기하고 싶은 아주 흥미진진한 주제라고 생각하기 때문입니다. 하지만 이것은 놀라운 일이었습니다. 나 자신과 James와 모든 청취자에게 큰 도움이 될 것입니다. 그래서 이 자리에 와주셔서 정말 감사합니다. 누군가 당신과 연락하거나 후속 조치를 취하고 싶다면 어디에서 할 수 있습니까?

크리스 :
그들은 이메일로 후속 조치를 취할 수 있습니다. [이메일 보호] 또는 LinkedIn 또는 Twitter에 있습니다. MiddleWayEcon은 내 Twitter 핸들입니다.

데이브 :
괜찮은. 다시 한번 감사합니다, 크리스.

크리스 :
감사합니다. 감사합니다.

데이브 :
괜찮은. 그것에 대해 보고해야 하는데, 녹음 중간에 불이 꺼졌나요?

제임스 :
그게했다. 어느새 무드등에 돌입했다. 갑자기 "자, 간다."

데이브 :
응. 지금 당신이 스포트라이트를 받고 있지 않다면-

제임스 :
사실 지금 꽤 기름져보이지만-

데이브 :
글쎄, 당신은 당신의 얼굴에 바로 빔이 있습니다. 제 말은, 예, YouTube에서 이 동영상을 시청하지 않으신다면 중간에 스네이크 비트를 녹음한 작은 동영상이 있습니다. 기술적인 문제가 많았고 마침내 문제를 해결했고 제임스의 불이 꺼졌습니다. 나는 “도대체 무슨 일이야? 왜 지금 모든 것이 무너지고 있습니까?”

제임스 :
그냥 자동으로 꺼졌습니다. 녹음을 하면서 "누가 눈치채셨나요?" 확실히-

데이브 :
나는 그것에 대해 Kailyn에게 메시지를 보냈습니다. 오늘은 보름달이나 뭐 그런 거겠지. 무슨 일인지 모르겠습니다.

제임스 :
응. 그것은 처음입니다.

데이브 :
암튼 굉장했습니다. 내 말은, 그것은 매우 흥미로웠다. 주요 테이크아웃이 무엇인지 궁금합니다.

제임스 :
제 주된 교훈은 저는 항상 부동산이 20년 동안 매우 안전한 투자라고 생각했고 그것이 실제로 저를 두 배로 적합하게 만들고 있다는 것입니다. 제가 부동산을 믿고 항상 소유하고 싶은 자산이라는 것이 아니라 앞으로는 인구 통계와 우리가 어떻게 끝냈는지에 대해 더 많은 정보를 원합니다. 오늘 어디서 구매하고 어떻게 구매하는지가 앞으로 큰 차이를 만들 수 있기 때문입니다. 이제 저는 수요가 있을 것이기 때문에 지난 XNUMX년 동안 많은 단일 가족을 아파트로 전환한 것을 기쁘게 생각합니다.

데이브 :
응. 타임라인만 봐도 ​​정말 흥미로웠고 말이 되네요, 그렇죠? 우리는 아마도 내년 또는 10년에 걸쳐 후퇴를 보게 될 것입니다. 하지만 인구통계만을 기반으로 한 10년의 지평은 주택 시장 전체에 상당히 고무적이지만 그 이상은 여전히 ​​질문으로 남아 있습니다. 일단 밀레니얼 세대의 수요가 끝나고 우리는 더 작은 세대이고 출생률과 이민율이 감소하는 Z세대에 도달하면 잠재적으로 수요 감소로 이어질 수 있지만 우리가 말했듯이 그것이 반드시 우리는 지금 부족하기 때문에 수요가 없습니다. 그래서 좀 더 지켜봐야 할 것 같죠? 감소하는 수요가 균형에 도달하고 나서 우리는 실제로 더 나은 위치에 있게 될까요, 아니면 가격이나 수요가 너무 많이 하락하여 실제로 주택이 너무 많은 반대 상황에 처할 가능성이 있습니까? 우리는 앞으로 몇 년 동안 그것에 대해 더 조사해야 할 것입니다. 그러나 다행히도 우리는 그것을 알아낼 수 있는 XNUMX년에서 XNUMX년이 있습니다.

제임스 :
응. 우리는 약간의 숨 쉴 공간이 있고, 이것이 바로 이러한 트렌드를 다음 트렌드로 지켜보는 것이 매우 중요한 이유입니다. 우리는 가장 정신 나간 24년을 막 마쳤고 솔직히 말해서 데이터가 모든 곳에서 엉망이라고 생각합니다. 향후 XNUMX개월 동안 어떤 추세가 향후 투자 방식에 큰 변화를 가져올지 주목하고 있습니다.

데이브 :
전적으로. 우리와 함께 해주셔서 감사합니다, 제임스. 듣고 계신 모든 분들께 감사드립니다. 몇 가지만. 무엇보다도 이 쇼가 마음에 든다면 이 쇼가 굉장했기 때문에 좋아할 것이라고 생각합니다. 저는 Cris와 이야기하는 것을 좋아합니다. 이것을 공유하십시오. 이 에피소드를 친구들과 공유하거나 주택 시장에 대해 걱정하는 사람들이 있다면 무슨 일이 일어나고 있는지 알고 싶어한다면 정말 감사하겠습니다. 이것은 훌륭한 에피소드입니다. 그들과 공유하십시오. 투자 또는 주택 구매 커뮤니티의 다른 사람들에게 시장 상황에 대해 알리고 마음에 들면 리뷰를 남겨주세요. 이 쇼에 대한 피드백이나 생각이 있으면 저에게 메시지를 보내주세요. 저는 인스타그램 @TheDataDeli를 사용하고 있습니다. 제임스, 사람들이 당신을 어디에서 찾을 수 있나요?

제임스 :
나를 파악하는 가장 좋은 방법은 Instagram, @JDainFlips입니다.

데이브 :
괜찮은. 달콤한. 제임스. 정말 고맙습니다. 오늘 시간을 내어 주셔서 감사하고 경청해 주셔서 감사합니다. 다음 On The Market에서 뵙겠습니다.
On The Market은 저 Dave Meyer와 Kailyn Bennett이 만들고 Kailyn Bennett가 제작하고 Joel Esparza와 Onyx Media가 편집하고 Nate Weintraub가 카피라이팅하며 BiggerPockets 팀 전체에게 특별한 감사를 드립니다. 쇼 온 더 마켓의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 검증해야 합니다.