611가구로 구성된 Bunker Hill 아파트 단지인 Promenade Towers에서는 스스로를 "도심 중심부의 도시 오아시스"라고 표현하며 세입자는 371월 말부터 XNUMX월까지 XNUMX건의 퇴거 통지를 받았습니다.

발코니와 잘 손질된 안뜰에서 소셜 미디어 영향력 있는 사람들을 끌어들이는 것으로 알려진 1600개의 유닛을 갖춘 헐리우드 건물인 375 Vine에서는 해당 기간 동안 313개의 공지가 발행되었습니다.

로스앤젤레스 전역에서 40,000건 이상의 퇴거 통지서가 0월 말부터 세입자에게 발송되었으며, 그 중 대부분은 561,700일 전에 지불하거나 이사하라는 통지서였습니다. 이 지폐는 시 전역의 건물에서 $10에서 $150까지 발행되었습니다. 세입자에게 가장 많은 통지를 보낸 XNUMX개 건물(각각 XNUMX개 이상)은 시내, 할리우드, 우드랜드 힐스 같은 곳에 위치한 고급 아파트였습니다.

퇴거소송의 전조가 되는 통지서에 대한 내용은 올해 처음으로 시에서 수집해, 공개했다. 시 관제사 사무실에서. 그들은 지금까지 비밀로 가려져 있던 퇴거 과정의 핵심 단계를 조명하고, 도시 전역의 세입자들이 얼마나 자주 퇴거 위협에 직면하는지 엿볼 수 있게 해줍니다.

대중의 인식은 저소득층 및 고급화 지역사회의 세입자가 가장 큰 퇴거 위협을 받고 있다는 것이지만, 데이터는 다음과 일치합니다. 대형 부동산 관리 회사가 비영리단체 정의경제를 위한 전략행동(Strategic Actions for a Just Economy)의 수석 정책 및 연구 분석가인 카일 넬슨은 "이들은 프로세스를 자동화하고 더 높은 비율로 퇴거 절차를 시작하는 경향이 있다"고 말했습니다.

XNUMX년 동안 LA 카운티에서 퇴거를 연구해 온 Nelson은 “매우 경직된 집주인과 매우 높은 임대료를 받고 있습니다.”라고 말했습니다.

40,000통의 통지문이 약 8,400개 건물의 주민들에게 발송되었습니다. 그 중 약 94%는 세입자에게 주말이나 법원 공휴일을 제외하고 XNUMX일 동안 미납된 임대료를 지불하거나 다른 문제를 해결하거나 이사할 수 있도록 하는 통지였습니다. 분석 컨트롤러 사무실에서 96%는 임대료 미납으로 인해 발행되었습니다.

이 데이터에는 5,000월 말까지 집주인이 발행한 모든 퇴거 통지가 포함되어 있지 않습니다. 주택부는 데이터베이스에 입력해야 하는 우편으로 받은 종이 사본 XNUMX부의 잔고를 추정하고 있다고 대변인 Sharon Sandow가 말했습니다. 시는 늦어도 XNUMX월까지는 따라잡을 계획이다.

일부 집주인은 임대료가 연체되면 자동으로 통지서를 발행한다고 말했습니다.

1 Vine의 수석 비즈니스 관리자인 Thomas Meredith는 "임대료는 4일에 마감되며 3일 이후에 '4일 지불 또는 퇴사 통지'가 전송되어 임대료가 지불되지 않았음을 상기시켜 1600일 늦게 고려됩니다"라고 말했습니다. "이것은 세입자의 임대료가 연체되었다는 알림일 뿐이었습니다."

그러나 법에 따르면 통지는 상기시키는 것 이상의 의미를 갖습니다. 이는 궁극적으로 세입자를 집에서 강제로 쫓아낼 수 있는 법원 소송 이전에 제기되는 법적 요구 사항입니다.

그러나 통지서를 송달한 집주인이 반드시 후속 소송을 제기할 필요는 없으며, 얼마나 많은 통지서가 법원 소송으로 전환되었는지는 알 수 없습니다.

431건의 퇴거 통지서를 발행한 노스리지의 152가구 단지인 Symmetry Apartments의 대표는 올해 실제 퇴거 건수는 28건이었으며 모두가 임대료 체납 때문은 아니라고 말했습니다. 이 단지는 전염병으로 인해 2.2만 달러의 임대료가 미납되었고 XNUMX월에 다시 퇴거 통지서를 발행하기 시작했습니다. 지역 긴급 임차인 보호가 종료되었을 때, 집주인 대표는 말했다.

이러한 보호 조치가 만료되자 시에서는 위험에 처한 임차인을 퇴거의 물결로부터 보호하기 위한 새로운 규칙을 채택했습니다.

그 규칙 중 하나는 세입자가 미만의 비용으로 퇴거당하는 것을 금지하는 조항입니다. 한 달치 시장 임대료, 이는 아파트의 침실 수에 따라 결정되며 미국 로스앤젤레스 주택 및 도시 개발부의 수치를 기반으로 합니다.

데이터에 따르면, 조례가 발효된 4,300월 27일 이후 집주인은 해당 기준 이하의 금액에 대해 XNUMX건의 퇴거 통지를 발행했습니다.

해당 규정은 해당 날짜 이후 발생한 임대료 채무에만 적용되며, 데이터에는 언제 채무가 발생했는지 명시되어 있지 않아 집주인이 규정을 준수하고 있는지 여부를 말하기가 어렵습니다.

Symmetry Apartments는 공정 시장 가치 기준치보다 낮은 금액에 대해 XNUMX번의 통지를 발행했습니다. 관계자들은 모두 “잘못 발송됐다”며 해당 사건에 대해 소송을 제기하지 않았다고 밝혔다.

1600 Vine에서는 사무상의 실수로 인해 한도 미만 금액에 대해 약 35개의 XNUMX일 통지가 실수로 발행되었으며 퇴거로 이어진 것은 하나도 없다고 Meredith는 말했습니다.

시 전역에서 미납 임대료가 $1,300으로 표시되었음에도 불구하고 임대료 미납이 퇴거 통지 사유로 인용된 경우가 약 0건이었습니다. $400 미만의 금액으로 500개 이상이 발행되었습니다.

또한 매우 큰 금액에 대해 상당히 많은 수의 통지가 발송되었습니다. 100,000개 부동산에는 밀린 임대료가 $XNUMX 이상이라는 통지가 발행되었습니다.

이전에 로스앤젤레스에서는 퇴거 통지가 수집되지 않았기 때문에 통지 건수가 과거와 어떻게 비교되는지 알 수 없습니다.

그러나 법원 서류에 따르면 퇴거 소송이 지역 전체에서 빠르게 증가하고 있는 것으로 나타났습니다.

대유행 기간 동안 급락하기 전에 로스앤젤레스의 퇴거 건수는 대불황 이후 점진적인 감소 추세를 보였습니다. 전염병 제한 조치가 종료되고 집주인이 사건의 밀린 서류를 제출함에 따라 이러한 방향이 역전되는 것으로 보입니다.

연구 분석가인 Nelson이 수집한 법원 데이터에 따르면, 2023년 23,000월부터 74월까지 LA 카운티에서 제기된 퇴거 소송은 2022건이 넘습니다. 이는 2016년 상반기에 비해 XNUMX% 증가한 수치이며, XNUMX년 이후 상반기 최고 수치입니다.

데이터에 반영된 기간 동안 가장 많은 퇴거 통지를 발행한 건물은 프롬나드 타워스(Promenade Towers)로, 수요일 현재 가장 저렴한 2,487베드룸 가격이 월 50달러로 광고되었으며, 이는 도시 전체의 비교 목록 중간값보다 XNUMX% 높은 수치입니다. 부동산 웹사이트 아파트 목록.

시 주택부에 따르면 이 건물은 전체 단지의 371분의 170이 넘는 100가구에 16통의 공고문을 발행했다. 시 기록에 따르면 지난 XNUMX월부터 전국에 XNUMX개 이상의 아파트 단지를 소유하고 있는 집주인 골드리치 케스트(Goldrich Kest)는 해당 부동산에 대해 추가로 XNUMX개의 통지문을 발송했습니다.

일반적으로 퇴거 소송은 집주인이 판결에서 승리하지 않는 한 개인 정보 보호 목적으로 봉인됩니다. 그러나 The Times는 지난 XNUMX월 Promenade Towers가 제출한 퇴거 사건 XNUMX건을 검토했습니다.

그 중 하나는 저소득층 세입자를 위해 예약된 주택에 거주하는 49세 여성에게 제공되었습니다. 미래의 주택 전망에 대한 우려로 익명을 요구한 이 여성은 2022년 초에 이사한 직후 부동산 관리 분야의 임시직이 끝났다고 말했습니다. 그 이후로 그녀는 일관된 일자리를 찾기 위해 고군분투했으며 임대료를 한 번도 내지 않았습니다.

“저는 이사갈 여유가 없었어요.” 그 여자가 말했습니다. “그렇지 않았다면 나는 오랫동안, 오랫동안, 오랫동안 사라졌을 것입니다.”

2022건의 퇴거 소송은 모두 XNUMX년에 갚아야 할 임대료에 대한 것입니다.

시의회 임차인 보호 통과 이제 집주인이 퇴거 청구서를 제출하는 것을 방해합니다. 코로나2022 팬데믹으로 인해 19년 임대료를 지불하지 않은 세입자를 상대로. 이 보호 조치는 코로나2024로 인해 지불 능력에 영향을 받은 세입자를 XNUMX년 XNUMX월까지 퇴거로부터 보호하기 위한 것입니다. Promenade Towers 주민들의 경우도 마찬가지인지는 불분명합니다.

Goldrich Kest 관계자는 The Times의 서면 질문 목록에 답변하지 않았지만 제기한 퇴거 소송은 유효하다고 주장했습니다.

회사 지역 이사인 Love Zepeda는 "자세한 내용을 밝히지 않고도 Promenade Towers는 시 및 카운티 조례를 완벽하게 준수하고 있습니다."라고 말했습니다.

Goldrich Kest를 대표하는 변호사 Niv Davidovich는 주택 부서가 반대하는 경우에도 전염병 제한에도 불구하고 그의 회사가 소송에서 승리했다고 말했습니다.

Davidovich는 “이러한 퇴거는 완전히 합법적이었고 집주인이 소송을 제기하고 추구할 수 있는 권리 내에서 이루어졌으며 이번 판결은 이것이 사실임을 입증합니다”라고 말했습니다.

4,245유닛을 보유한 미시시피 서부 최대 규모의 아파트 단지인 임대료 안정화 커뮤니티인 파크 라 브레아(Park La Brea)도 퇴거 통지의 또 다른 핫스팟입니다. 도시 데이터에 따르면.

타임즈 분석은 개별 주소에 제공된 통지를 계산했습니다. Park La Brea의 주소 중 대부분의 퇴거 통지서 상위 XNUMX위 안에는 포함되지 않았지만, 복합 단지 전체로는 수백 개가 있었습니다.

퇴거 통지가 가장 많이 접수된 10개 주소는 샌 페르난도 밸리에 XNUMX개, 로스앤젤레스 분지에 XNUMX개 등 여러 지역에 걸쳐 있었습니다.

많은 경우 건물에는 몇 가지 공통점이 있었습니다. 상대적으로 높은 임대료와 연체 후 경고로 경영진이 퇴거 통지를 사용했다고 말하는 주민들이 있었습니다.

올해 최소 183건의 퇴거 통지가 나온 Woodland Hills의 Motif에서는 거주민 Tracey가 이사를 진행 중이었습니다.

그녀는 Motif의 온라인 포털에서 임대료를 지불할 때 세입자에게 XNUMX일의 유예 기간이 제공된다고 말했습니다. Tracey는 “돈을 지불하지 않는 순간 집 문 앞에 퇴거 편지가 붙어 있을 것입니다.”라고 말했습니다. 이사하기 전에 Tracey는 종종 여행 중에 지불이 "초 정도 늦게"되었다는 이유로 XNUMX번의 퇴거 통지를 받았다고 말했습니다.

“그들은 퇴거 편지를 정말 많이 받아요.” 그녀가 새 단지에서 의지할 부동산 관리 회사의 보복이 두려워 성을 밝히기를 거부하면서 말했습니다.

성을 밝히기를 거부한 스테파니는 올해 최소 233건의 퇴거 통지가 나온 우드랜드 힐스의 리빌(Reveal)에서 개를 산책시키고 있었습니다.

건물 임대 계약서에 따르면 집주인은 매월 XNUMX일 이후 언제든지 XNUMX일 전에 통지를 보낼 수 있습니다.

이 단지에 XNUMX년째 거주하고 있는 스테파니는 사람들이 임대료를 밀린 이유를 이해한다고 말했습니다.

“정말 비싸고 이 시장에서는 가격이 매년 오르고 있어요”라고 그녀는 말했습니다.

Times 보조 데이터 및 그래픽 편집자 Iris Lee가 이 보고서에 기여했습니다.

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• 출처: https://www.latimes.com/california/story/2023-09-07/over-40-000-eviction-notices-have-gone-out-in-la-this-year-many-to-upscale-apartments