캘리포니아주 산타크루즈 — 

예술적인 상점과 레스토랑, 차에서 생활하는 대학생들, 거리에서 캠핑을 하는 현지인들의 비율이 압도적인 '구인 구인' 포스터에서 이를 느낄 수 있습니다.

바람이 많이 부는 아름다움과 편안한 생활로 유명한 이 해변 카운티는 집이 부족한 캘리포니아에서 가장 심각한 주택 위기 중 하나에 속해 있습니다. 사랑받는 서핑 명소이자 자유분방한 분위기의 캘리포니아 대학교 캠퍼스가 있는 산타 크루즈 카운티도 캘리포니아주의 노숙자 비율 최고 그리고 지역 소득을 기준으로 한 측정에 따르면 가장 저렴한 주택이 있습니다.

산타크루즈 시의 지도자들은 풍요로운 땅의 이러한 어려움과 더 저렴한 주택 건설을 요구하는 새로운 주 법률에 대해 밖이 아닌 주택 건설 계획으로 대응했습니다.

많은 산타크루즈 사업주들은 도시가 서버 직원과 소매업 종사자를 위한 보다 저렴한 주택이 필요하다고 말하면서 도시의 고층 개발 계획을 지지합니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

고풍스러운 플라타너스 나무가 늘어선 퍼시픽 애비뉴(Pacific Avenue)를 중심으로 오랫동안 자리잡은 다운타운은 최근 몇 년간 새로운 건설로 붐을 이루었습니다. 아르데코에서 영감을 받은 팔로마 인(Palomar Inn) 아파트와 같은 20세기 고전이 지배했던 거리 풍경 건너편에 빛나는 유리 및 금속 아파트 단지가 여러 위치에 돋아 있습니다.

그리고 시의회와 기획부는 도시의 산책로와 자이언트 디퍼(Giant Dipper)로 알려진 랜드마크 목재 롤러 코스터에 가장 가까운 시내 남부 구역에 최대 12층까지의 고층 아파트를 갖춘 훨씬 더 크고 높은 건물을 구상하고 있습니다.

전직 시장이자 노숙자 활동가인 돈 레인(Don Lane)은 “이제 우리의 주택 문제에 관한 이 이야기가 모든 사람의 입에 오르고 있습니다.”라고 말했습니다. “적어도 많은 사람들 사이에서는 개발에 대한 오랜 저항이 무너지고 있습니다.”

최근 몇 년 동안 Santa Cruz는 주택 재고를 추가하려는 광범위한 노력의 일환으로 현대적인 다층 주택 단지 개발을 승인했습니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

전직 주의회 의원이었던 현 시장인 Fred Keeley는 이렇게 말했습니다. “더 이상 '성장 없음'의 문제가 아닙니다. 이 일을 어디서 할 것인가의 문제이다. 도시 전체에 퍼뜨릴 수도 있고, 도시 중심부를 더 밀집하게 만들 수도 있습니다.”

그러나 관대하기로 유명한 산타크루즈의 모든 사람들이 따라가는 것은 아닙니다. 고층 건물 건설은 성장에 대한 날카로운 분열을 드러내고 진보적인 정치로 유명한 도시에서조차 교사, 웨이터, 소방관, 상점 점원이 감당할 수 있는 바람직한 공동체를 유지하려는 노력의 복잡성을 강조하면서 반발을 불러일으켰습니다. 대량 서비스.

원래 Stop the Skyscrapers(지금은 Housing for People)라고 불리는 단체는 제안된 도시의 "주택 요소"가 주 주택 공무원이 요구하는 것보다 더 많은 아파트를 위한 길을 불필요하게 없애고 실제로 저렴한 주택을 너무 적게 제공한다고 항의합니다.

시 관계자들은 앞으로 몇 주 안에 마무리하기를 희망하는 계획이 더 높은 높이 제한으로 인해 새로운 건설을 위한 길만 만들어 줄 뿐이라고 말했습니다. 개별 부동산 소유자의 의도와 시장의 변덕으로 인해 주정부가 시에 의무화한 3,736개의 추가 유닛을 건설하는 것이 계속 어려워질 것입니다.

은퇴한 카운티 계획가이자 Housing for People 공동 창립자인 Frank Barron은 “우리는 집집마다 방문하면서 많은 사람들과 이야기를 나눴는데, 너무 과하고 너무 빠르다는 느낌을 받았습니다.”라고 말했습니다. “그들이 지금 짓고 있는 XNUMX층, XNUMX층 건물은 이미 사람들을 놀라게 하고 있습니다. 그들은 지금 [도시가] 제안하는 것이 두 배나 더 높아질 수 있다는 소식을 듣고 완전히 경악합니다.”

프랭크 배런(Frank Barron)은 시의회 개발 계획이 여유로운 해변 마을의 성격에 맞지 않는다고 말하는 활동가 중 한 명입니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

전 주 수자원 관리이자 또 다른 Housing for People 공동 창립자인 Susan Monheit는 12층짜리 건물을 "완전히 인간의 규모에서 벗어났습니다"라고 말하면서 "산타 크루즈의 브랜드에 비해 규모가 너무 큽니다."라고 덧붙였습니다.

주택을 위한 주택(Housing for People)은 2024년 XNUMX월 투표에 법안을 제출하기 위해 충분한 서명을 모았습니다. 승인될 경우 현재 일반 계획에 성문화된 구역 제한을 초과하는 도시 내 어느 곳에서든 개발을 위해 주민 투표가 필요합니다. 시내 중심가는 대략 XNUMX~XNUMX층 정도입니다.

활동가들은 일상적인 산타 크루스 사람들의 목소리를 복원하려고 노력하고 있으며 도시 지도자들이 외곽 건설업자와 "개발자의 과도한 법률"에 굴복하고 있다고 말합니다.

초기 캠페인은 활발한 논쟁을 불러일으켰습니다. 반대자들은 도시가 수십 년간의 건설 관성을 극복하고 있는 것처럼 느린 성장 조치가 브레이크를 밟을 것이라고 주장합니다. 그들은 산타크루즈가 주택을 추가하고 엄청난 주택 가격과 임대 비용을 낮추려는 주의 압력을 거부한 일련의 부유한 해안 도시에서 자랑스러운 특이점이 되어야 한다고 말합니다.

Santa Cruz 개발 회사에서 일하는 Diana Alfaro는 고층 건설에 대한 많은 불만이 가려진 님비주의처럼 들린다고 말했습니다.

“우리는 항상 '나는 저렴한 주택을 지지하지만 내 옆에는 지지 않는다'는 말을 듣습니다. 여기는 아닙니다. 거기에는 없습니다. 실제로 어디에도 없습니다'라고 전국 정치 단체인 YIMBY [Yes In My Back Yard] Action의 활동가인 Alfaro는 말했습니다. “그게 정말 포괄적인가요?”

임차인 권리 운동가인 Zav Hershfield는 임대료 통제 상한제와 주 또는 협동조합이 소유한 주택 개발을 옹호합니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

이 분쟁은 산타크루즈의 진보적인 정치계를 분열시켰습니다. UC Santa Cruz 학생들이 일반적으로 작은 방에서 세 배로 생활하고 Zillow가 샌프란시스코보다 높은 $3,425의 중간 임대료를 보고하는 시대에 토지 이용 문제에 대해 "훌륭한 자유주의자"가 된다는 것은 무엇을 의미합니까?

1970년대부터 새로운 UC 캠퍼스의 좌파 성향 학생들은 산타 크루즈 카운티의 넓은 범위에 걸쳐 건설을 제한하는 느린 성장 운동에 힘을 실어주었습니다. 수십 년 동안 저렴한 주택에 대한 필요성이 반복적으로 논의되었습니다. 카운티는 15유닛 이상의 주택을 건설하는 건축업자에게 시장 가격보다 낮은 가격으로 해당 주택의 XNUMX%를 확보하도록 요구하는 선두주자였습니다.

그러나 킬리 시장은 지역 공무원들이 특정 프로젝트를 승인할 때 이 문제에 대해 단지 고개를 끄덕일 뿐이라고 말했습니다. Keeley는 "글쎄요, 30~40년이 지난 지금 여기 있습니다. 그리고 이러한 커뮤니티는 감당할 수 없는 수준입니다."라고 말했습니다.

바람이 많이 부는 아름다움과 편안한 생활로 유명한 산타 크루즈 카운티는 캘리포니아에서 가장 심각한 주택 위기 중 하나를 겪고 있습니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

오늘날 265,000명의 주민이 거주하는 이 카운티는 상당히 부유하고 백인입니다.

올해 연례 조사 결과 산타크루즈 카운티가 샌프란시스코를 제치고 두 곳 모두의 소득 수준을 고려할 때 미국에서 가장 저렴한 임대 시장이 되는 것입니다. 그리고 많은 관찰자들은 UC Santa Cruz 학생들이 주 내 대학 도시 중 가장 어려운 주택 시장과 경쟁하고 있다고 말합니다.

주 의원들은 최근 몇 년 동안 더 많은 주택, 특히 아파트 건설을 장려하기 위해 수십 개의 법률을 제정했습니다. 캘리포니아는 저렴한 주택에 대한 의지를 입증하기 위해 오랫동안 지방 정부에 "주택 요소" 초안을 작성하도록 요구해 왔지만, 주 공무원은 최근에야 도시가 계획을 실행하도록 실제로 추진하는 다른 조치를 통과시켰습니다.

지역 정부 협회는 8년 주기 동안 얼마나 많은 주택(저렴한 주택 포함)을 건설해야 하는지 지정하는 지역 주택 수요 평가를 작성합니다. 주 주택 및 지역사회 개발부는 부적절하다고 판단되는 계획을 거부할 수 있습니다.

2024년부터 2031년까지 산타크루즈는 기존 3,736 유닛 외에 최소 24,036 유닛을 건설해야 한다는 지시를 받았습니다.

수십 년 동안 산타크루즈 문화는 플라타너스 나무가 늘어선 퍼시픽 애비뉴를 따라 늘어선 고풍스러운 상점과 레스토랑을 중심으로 이루어졌습니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

산타크루즈와 다른 도시들은 적어도 부분적으로는 무거운 "막대기"에 의해 동기를 부여받았습니다. 도시가 적절한 주택 계획을 세우지 못하는 경우, 주정부의 소위 "건축업자 구제책"은 기본적으로 개발자가 원하는 것은 무엇이든 지을 것을 제안할 수 있도록 합니다. 단, 주택 중 일부는 저소득층 또는 중산층 가족을 위해 따로 마련됩니다. ~ 안에 산타모니카 같은 도시 La Cañada-Flintridge와 건축업자들은 시 지도자들의 반대에도 불구하고 대규모 주택 프로젝트를 추진하기 위해 건축업자의 구제책을 발동했습니다.

산타크루즈 시의회는 계획 결정에 대한 통제권을 잃지 않기로 결정했습니다. 그들의 계획의 핵심 부분은 Laurel Street 남쪽의 자동차 상점, 상점 및 저층 아파트가 있는 조용한 도심 지역에 최대 1,800채를 건설하는 것입니다. 초기 개념에서는 한 블록의 높이가 175피트(대략 16층)까지 올라갈 수 있다고 제안했지만, 의회 의원들은 나중에 도시에서 가장 높은 건물로 남아 있는 당당한 12층 팔로마보다 훨씬 더 높은 XNUMX층 높이 제한을 제안했습니다.

도시 계획자들은 버스 노선이 대중교통 센터에 집결하고 주민들이 상점과 서비스 시설까지 걸어서 갈 수 있기 때문에 도심 지역에 성장에 초점을 맞추는 것이 합리적이라고 말합니다.

시의 계획 및 지역사회 개발 담당 이사인 Lee Butler는 "주택에 대한 수요는 사라지지 않을 것입니다. 이는 성장의 지속 가능성이 떨어지는 시와 카운티의 다른 지역에서 개발 압력이 줄어들 것이라는 것을 의미합니다"라고 말했습니다. .”

산타크루즈 기획이사 리 버틀러(Lee Butler)는 성장이 지속 가능하지 않은 지역에 건물을 짓는 것보다 도심에 새로운 개발을 집중하는 것을 옹호합니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

공개 조사에서는 보행자, 자전거 타는 사람 및 관광객에게 시내를 더욱 매력적으로 만들기 위해 제안된 다양한 기타 개선 사항에 대한 지지가 있는 것으로 나타났습니다. 다른 특징 중에서도 이 계획은 San Lorenzo River Walk 주변의 새로운 레스토랑과 상점에 집중할 것입니다. Santa Cruz Warriors(NBA Golden State Warriors의 G 리그 계열사)의 홈구장인 2,400석 규모의 천판 지붕 Kaiser Permanente Arena를 더 큰 규모의 엔터테인먼트 및 스포츠 경기장으로 교체합니다. 시내와 해변 및 산책로를 더 잘 연결할 수 있습니다.

사업주들은 몇 가지 이유로 주택 계획을 선호한다고 말합니다. 그들은 새로운 주민들이 새로운 상업을 가져오기를 바라며, Gilroy와 같은 곳에서 한 시간 이상 자주 통근하는 근로자들에게 저렴한 아파트 중 일부가 제공되기를 원합니다. 살리나스.

레스토랑 경영자 Zach Davis는 자신이 공동 소유한 유명한 팜투테이블 레스토랑인 Assembly가 1년에 문을 닫게 된 원인 중 높은 주택 비용을 "2018위 요인"이라고 말했습니다.

“이 모든 것을 실현하는 사람들, 현재의 산타크루즈를 만드는 노동자들이 더 이상 여기서 살 여유가 없다면 어떻게 우리 지역사회를 온전하게 유지할 수 있을까요?” 데이비스가 물었다.

한 반대자는 도시의 그림 같은 시내에 고층 건물을 추가하는 계획을 "산타 크루즈의 브랜드 규모에 맞지 않는다"고 말합니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

시의 계획에 따르면 향후 859년에 걸쳐 건설되는 주택 중 132,800채는 "매우 낮은 소득" 가족을 위한 것입니다. 그러나 이 용어는 상대적인 것이며 지역 사회의 중위 소득(산타크루즈에서 58,000인 가족 기준 $82,000)과 연관되어 있습니다. $1,800에서 $20 사이를 집으로 가져오는 가족은 매우 낮은 소득에 해당됩니다. 해당 계층의 세입자는 최근 완공된 한 단지의 침실 XNUMX개짜리 아파트에 대해 월 XNUMX달러를 지불하게 됩니다. 이 아파트는 주택의 XNUMX%를 시장보다 낮은 임대료로 임대해야 한다는 시의 요구 사항에 따라 건설되었습니다.

초고층 개발을 주장하는 사람들은 주택 공급을 확대하면 임대료 상승이 줄어들 것이라고 말한다. 반대자들은 8,500년까지 2040명의 학생을 추가하기를 희망하는 UC Santa Cruz의 지속적인 성장과 해변이 있는 Santa Cruz에 뿌리를 내리려는 고액 연봉의 실리콘 밸리 "기술 형제"의 새로운 급증이 새로운 숫자를 빠르게 먹어치울 것이라고 반박합니다. 유닛이 건설됩니다.

“집을 많이 짓으면 집값이 내려간다고 하더라고요. 물론 이는 사실이 아니다”라고 전직 카운티 감독관이자 저성장 운동의 최초 지도자인 게리 패튼(Gary Patton)이 말했다. "그래서 우리는 더 많은 주택을 갖게 될 것이며, 더 많은 교통량, 더 적은 주차 공간, 더 많은 지역 영향을 미치고 더 많은 부자들이 산타 크루즈로 이사하게 될 것입니다."

산타 크루즈의 정치적 좌파 지도자들은 신축 공사가 주택 위기의 한 측면에만 영향을 미칠 뿐이라고 말합니다. 임차인 권리 단체인 Tenant Sanctuary의 일부 지도자들은 산타 크루즈가 주정부나 협동조합이 소유한 단지를 만들고 연간 인상을 제한하는 임대료 통제법을 제정함으로써 임대료를 낮추는 것을 보고 싶어합니다.

그룹의 이사인 Zav Hershfield는 "무엇을 짓든 우리는 가격이 시장 변동에 얽매이지 않고 주어진 토지 면적에서 얼마나 많은 돈을 짜낼 수 있는 주택이 필요합니다"라고 말했습니다.

도심 구역의 상향 조정은 카운티 상공회의소를 포함하여 도시 설립의 많은 지지를 얻었습니다. 상공회의소 최고 행정관은 터무니없는 주택 가격으로 인해 생산직 근로자와 일부 고임금 전문직 종사자가 배제되고 있다고 말했습니다. "문제는 활기차고 활력이 넘치며 경제적으로 번영하는 커뮤니티를 원하는가입니다." 비즈니스 그룹의 CEO인 Casey Beyer는 말했습니다. “아니면 졸린 은퇴 커뮤니티가 되고 싶나요?”

마을 시계는 해변 마을의 여러 랜드마크 중 하나입니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

고층건물 반대 법안이 XNUMX월 투표에 부쳐진 지 불과 며칠 만에 양측은 그것이 어떤 영향을 미칠지 논쟁을 벌이기 시작했다.

레인(Lane) 전 시장과 저렴한 주택 개발업체 두 명 Op-ed를 썼다 Lookout Santa Cruz 뉴스 사이트에서는 투표 법안이 매우 광범위하게 작성되어 모든 "개발 프로젝트"에 적용될 수 있다고 말했습니다. 그들은 프로젝트가 특정 지역의 현재 관행을 초과하는 경우, 울타리를 6피트에서 7피트로 높이거나, 주거용 부동산에 ADU를 추가하거나, 노숙자를 위한 쉼터를 건설하는 등의 적당한 프로젝트에 대해 시 전체 투표의 필요성을 촉발할 수 있다고 주장합니다. .

저자들은 투표 법안 지지자들이 가짜 환경주의를 주장한다고 비난했습니다. “우리가 올라가지 않으면 직장 근처에 주택이 줄어들고 직장에 가기 위해 장거리를 운전하는 사람들이 더 많아집니다.”라고 그들은 썼습니다.

투표 법안 제안자 그들의 비판자들은 이렇게 반박했다. 사실을 왜곡하고 있었습니다. 그들은 이 법안이 일상적인 개선을 위해 유권자의 승인을 필요로 하지 않을 것이며 시의 일반 계획에 대한 수정이 필요한 프로젝트의 경우 비교적 소수의 상황에서만 적용될 것이라고 말했습니다.

투표 법안에 대해 공식적인 입장을 밝히지는 않았지만, 시 기획 담당자는 이 법안이 상대적으로 소박한 건설 프로젝트에 대해 시민 투표를 강요할 수 있다고 결론지었습니다.

양측은 또한 투표 법안의 두 번째 조항이 미치는 영향에 대해서도 동의할 수 없습니다. 개발자가 20개 이상의 단지에 포함시켜야 하는 "포함"(시장 가격보다 낮은) 단위의 비율이 25%에서 30%로 증가합니다.

투표 법안 작성자들은 이러한 증가가 가능한 한 많은 새 주택을 덜 부유한 사람들에게 제공하려는 의도를 나타내는 것이라고 말했습니다. 그러나 반대자들은 도시가 개발자에게 너무 많은 하위 시장 아파트를 포함하도록 강요하면 건축업자는 결국 물러나고 있다고 말합니다.

산타크루즈의 주택 재고에 따르면 시내 고층 건물 제안과 약 8,364유닛의 학생 주택을 추가하려는 UC Santa Cruz의 계획을 고려할 때 이 도시는 향후 1,200년 동안 최대 XNUMX유닛을 추가할 가능성이 있는 것으로 나타났습니다. 이는 국가가 요구하는 숫자보다 두 배 이상 많은 수치입니다. 그러나 주택 및 지역사회 개발부는 이러한 종류의 "완충 장치"를 요구합니다. 현실적으로 밀도가 높은 주택용으로 지정된 많은 부동산은 XNUMX년 주기 동안 개발되지 않을 것이기 때문입니다.

다운타운 업존화의 여러 측면과 마찬가지로, 추가 개발 가능성을 통합하는 것이 현명한 계획인지 아니면 개발자 친화적인 과잉 공격인지에 대해 양측은 의견 차이가 있습니다.

Joyful(왼쪽)과 Valerie Christy(오른쪽)가 Santa Cruz 시내에서 재미와 몇 달러를 즐기며 즐거운 시간을 보내고 있습니다.

(브라이언 반 데어 브뤼그/로스앤젤레스 타임즈)

시 유권자들은 최근 몇 년 동안 주택 관련 법안을 세 번이나 거부했습니다. 2018년에는 임대료 규제 제안을 단호히 거절했습니다. 작년에 그들은 지역 사회에 집을 비워 두는 소유주에게 세금을 부과하는 것을 거부했습니다. 그러나 그들은 또한 시장 가격보다 낮은 아파트 124채를 건설하는 동시에 시의 중앙 도서관을 이전하려는 계획을 막는 법안을 거부했습니다.

지역 주민들이 시내에 대해 마지막으로 이 문제를 해결한 것은 시의회가 거리 공연자들에 대한 단속을 고려했던 새천년이 시작될 때였을 것입니다. 이로 인해 또 다른 지역 랜드마크인 산타 크루즈 서점 주인은 동료 주민들에게 "산타 크루즈를 이상하게 유지하라"고 간청하는 티셔츠와 범퍼 스티커를 인쇄하게 되었습니다.

Santa Cruzans는 시내의 모습과 느낌을 고려하고 그 미래를 시의회에 맡길지 아니면 유권자 자신에게 맡길지 다시 한 번 요청받고 있습니다. 이 법안은 다음을 포함하여 무수한 질문을 불러일으킵니다. 고층 아파트에서도 펑키하고 진지하며 자비로운 Santa Cruz가 그대로 유지될 수 있습니까? 그리고 학생과 직장인을 위한 주택이 너무 적어 이미 그 매력을 잃었습니까?

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• 출처: https://www.latimes.com/california/story/2023-12-07/santa-cruz-plans-downtown-high-rises-to-fix-sky-high-housing-costs