가입하기 산업 비전가 Pete Flint, Spencer Rascoff, Ryan Serhant 등 인만 커넥트 뉴욕, 24월 26-XNUMX일. 미래로의 티켓에 펀치를 날리다 꼭 참석해야 하는 이 이벤트에 부동산에서 가장 똑똑한 사람들과 합류하여 여기에 등록하십시오.
다중 목록 서비스 협의회(Council of Multiple Listing Services)는 금요일 연례 회의에서 평소에 매우 기대되는 법적 업데이트를 제공했으며, 이것은 어리석은 일이었습니다.
부동산 업계의 상황이 좋지 않아 보입니다. 다수의 집단 소송 독점금지 사건 시애틀에 본사를 둔 로펌 Stoel Rives의 파트너이자 노스웨스트 MLS.
크리스 오스본
Osborn은 이벤트의 1,000명 정도의 참석자들에게 "만약 당신이 점수를 매긴다면, 이것의 끝에서 당신이 발견하게 될 것은 좋은 사람들에게는 XNUMX점이라는 것입니다."라고 말했습니다.
“이러한 사례 중 어느 것도 우리 뜻대로 되지 않았습니다. 하나도. 반대로 상황은 매우 빠르게 진행되고 있으며 매우 중요한 결과를 초래합니다.”
"그것은 거친 여행이 될 것"이라고 덧붙였다.
이 소송은 리스팅 브로커가 구매자 중개인에게 부동산 중개인 제휴 MLS에 리스팅을 제출하는 커미션을 제공하도록 요구하는 규칙을 포함하여 논란이 되고 있는 전국 부동산 협회(National Association of Realtors)의 규칙과 관련이 있습니다. 미 법무부(DOJ)도 현재 조사 중이다. 규칙과 미국 소비자 연맹이 발표했습니다. 수많은 연구 규칙을 비난합니다.
가장 큰 슈트는 뫼를 및 버넷(구 Sitzer), 피고가 NAR 및 부동산 프랜차이저인 Realogy, Keller Williams, RE/MAX 및 HomeServices of America인 주요 주택 판매자 원고의 이름을 따서 불렸습니다. 최근 Sitzer/Burnett 집단 소송 지위 획득 그리고 뫼를은 현재 클래스 인증을 추구.
또 다른 슈트, 노살렉 (전에 바우만)도 규칙에 도전하고 있지만 NAR이 아닌 브로커 소유의 MLS, MLS PIN 및 프랜차이저를 고소했습니다. 또 다른 수트 Batton (이전 리더), 주택 판매자가 아닌 주택 구매자를 대신하여 규칙에 도전하고 있습니다.
할인 중개 REX Real Estate는 NAR과 Zillow를 상대로 NAR의 다른 규칙에 대해 소송을 제기했습니다. 혼합 금지 규칙, MLS는 비 MLS 목록과 함께 MLS 목록의 온라인 표시를 금지할 수 있습니다.
그리고 두 개의 개인 목록 서비스, PLS.com 및 최고 에이전트 네트워크 부동산을 대중에게 마케팅한 후 영업일 기준 XNUMX일 이내에 MLS에 목록을 제출하도록 요구하는 NAR의 명확한 협력 정책(Clear Cooperation Policy)에 도전하는 반독점 소송을 제기했습니다.
Sitzer/Burnett 사건은 2023년 XNUMX월에 재판을 받을 예정이며 Osborn에 따르면 재판이 진행되지 않을 것이라는 "아무런 조짐도 없다"고 합니다.
“이 사건을 심리하는 이 판사는 'no BS' 판사입니다.
“그는 해냈습니다. 누군가 동의서를 제출하면 그는 매우 빠르게 판결을 내립니다. 집단 인증 프로세스가 완료되어 원고가 더 이상 집단 대표가 아닙니다. 전체 수업입니다. 이 경우 수천 명의 원고가 있습니다.”
Osborn에 따르면 원고가 주장하는 손해는 "천문학적인" 금액입니다.
“우리는 그들을 NAR과 미국 최대의 중개 프랜차이저를 포함하는 피고에 대한 실존적 위협이라고 부를 수 있습니다. 그 주장은 상상을 초월할 수 있습니다.”
Osborn은 이 사건이 재판 전에 약식 판결로 결정될 가능성은 "거의 없다"고 덧붙였습니다.
“그 말은 우리가 다시 만나기 전에 그 사건이 결정될 것이라는 의미입니다.”라고 그는 말했습니다.
Sitzer와 Osborn보다 먼저 제기된 Moehl은 "그들 모두의 어머니"라고 불렸으며 전국적으로 20개의 MLS 시장이 관련된 훨씬 더 큰 사건입니다. 원고의 법률 회사는 "원고의 소송 회사에 대한 Who's Who에서 바로 떨어져 있습니다"라고 Osborn은 말했습니다. “이들은 Big Tobacco를 인수한 사람들입니다. 정말 큽니다. 그들은 그들이 무엇을 하고 있는지 알고 있습니다.”
그러나 로펌이 "적극적으로 소송을 진행"한 반면, 그 사건의 판사인 미국 일리노이주 북부 지방법원의 Andrea R. Wood 판사는 판결하는 데 훨씬 더 많은 시간이 걸렸습니다. 미주리의 Bough보다 Osborn에 따르면 해당 사건이 언제 재판을 받을지 불분명합니다.
"그들은 아직 발견 단계에 있습니다."라고 그는 말했습니다. “사실 안타깝게도 여러분 중 일부는 어제 그 사건에 대해 증언하라는 소환장을 받았고 최소한 불편합니다.”
Bauman/Nosalek 사건과 관련하여 Osborn은 원고가 NAR이 아닌 독립적인 MLS를 고소한 것이 "두렵지만" 사건이 "달팽이 속도로 진행되고 있다"고 말했습니다.
Osborn은 "나는 그들이 [Sitzer와 Moehl에서] 무슨 일이 일어나는지 보기 위해 기다리고 있고 그것에 더 많은 돈을 쓰지 않는다고 생각합니다."라고 말했습니다.
"그들은 거물들의 코트테일을 타고 싶어합니다."
그럼에도 불구하고 Osborn에 따르면 모든 경우에 손해 배상 청구액은 수십억 달러, Moehrl은 최대 XNUMX조 달러에 이릅니다.
주택 구입자들이 제기한 Leeder/Batton 사건에 대해 Osborn은 "Bauman, Sitzer 또는 Moehl 사건만큼 합리적인 매우 합리적인 사건"일 수 있다고 말했습니다.
“구매자들은 '누가 누구를 놀리는 거지, 브로커 수수료를 지불하는 것은 우리 돈이다'라고 주장합니다.”라고 Osborn은 말했습니다. “'우리는 판매자가 돈을 지불하고 있기 때문에 그것에 대해 걱정하지 말고 두려워하지 말라고 들었습니다.'
“사실 그들의 중개인은 그들의 능력에 관계없이 모든 거래에서 동일한 금액을 지불받았으며 구매자가 알지 못하는 사이에 다른 중개인에게 가서 동일한 보상을 다른 중개인에게 전달할 수 있습니다. 그들이 함께 일하는 중개인.”
사건은 기각되었지만 수정되었으며 피고인은 해당 사건을 기각하기 위해 또 다른 신청서를 제출했다고 그는 덧붙였습니다.
미첼 스키너
이러한 반독점 사건에 대한 DOJ의 개입과 NAR 조사에 대해 CMLS의 변호사인 Mitch Skinner 패널리스트는 DOJ와 FTC가 합동 워크숍 2018년 부동산 중개 경쟁에 대해 10년 동의 법령 사이에 NAR 및 DOJ 만료.
2019년 법무부는 NAR에 여러 규칙에 대한 민사 조사 요구(CID)를 보냈습니다. 당사자들은 합의에 이르렀지만 DOJ는 갑자기 그 화해 계약을 철회 및 며칠 후 구매자 중개인 수수료 및 포켓 리스팅에 관한 규칙에 대한 새로운 정보를 요청하는 또 다른 CID를 NAR에 보냈습니다. NAR은 이후 청원 진압을 시도하다 DOJ의 요구 또는 적어도 덜 번거롭도록 수정하십시오.
XNUMX월 현재 양측은 사건에 대한 의견을 밝혔으며 판사의 판결을 기다리고 있습니다.
스키너는 “6월 XNUMX일 폭동에 대한 모든 형사 고발을 처리하고 있기 때문에 법원이 판결을 늦게 내린 것으로 이해한다”고 말했다.
“따라서 법원이 빠른 재판이 필요한 해당 문서를 통해 작업을 마치면 그에 대한 소식을 듣게 될 것입니다. 그러나 그동안 소송에 무게를 둔 법무부의 오버레이가 있습니다. 뫼를, 시처, REX, PLS.com. 그래서 이것은 모두 다소 연결되어 있습니다.”
오스본이 끼어들었다. “어느 정도 연결되어 있는 것이 아니라 모두 매우 연결되어 있습니다. 전적으로."
그럼에도 불구하고 패널들은 현재의 위기가 업계에 “큰 기회”를 의미한다고 강조했다.
“업계가 이를 기회로 여기지 않는다면 우리는 해야 할 일을 할 수 있는 엄청난 기회를 잃게 될 것입니다.”라고 Osborn은 말했습니다.
"지금은 긴급한 상황이며 요령은 업계의 리더로서 변화를 달성하고 다른 방법으로는 할 수 없는 변화를 달성하기 위해 그것을 활용하는 것입니다."
Osborn은 목요일 캘리포니아 지역 MLS CEO Art Carter가 만든 은유를 언급하면서 이렇게 말했습니다. 그는 충돌이 일어날 것이라는 것을 알고 있기 때문에 이 시점에서 변경하는 것이 좋습니다. 그것이 우리가 있는 곳입니다.”
클로드 시퍼
Stroock & Stroock & Lavan LLP의 파트너인 패널리스트 Claude Szyfer에 따르면 지금이 혁신의 기회입니다.
그는 “우리가 어떻게 서비스를 제공하고 어떻게 하면 소비자와 중개인 모두에게 더 나은 방식으로 서비스를 제공할 수 있을지 고민할 수 있는 기회”라고 말했다.
“사람들은 자신이 하고 있는 일을 비판적으로 바라볼 수 있어야 합니다. 나는 법원의 명령을 통해 판사나 규제 기관이 내 운명을 결정하는 것보다 내 운명을 스스로 통제하는 것을 선호합니다.”
Osborn은 MLS가 거울을 들여다봐야 한다는 데 동의했습니다.
"저는 산업으로서 MLS가 극도로 친경쟁적이라고 100% 확신하지만 그렇다고 친경쟁적이지 않은 MLS의 측면이 없다는 의미는 아닙니다."라고 그는 말했습니다.
Osborn에 따르면 소비자가 중개인과의 관계에 영향을 미칠 수 있는 방법에 대한 투명성이 있어야 합니다.
"내가 Leeder 사례에 대해 궁금해하는 이유 중 하나는 구매자가 실제로 거래에 대한 통찰력이나 통제력이 부족한 것 같기 때문입니다."라고 그는 말했습니다.
“그것은 논쟁의 여지가 있지만 — 확실히 비평가들은 말합니다 — MLS 시스템, 중개 사업의 결함 중 하나입니다. 이제는 그럴 필요가 없습니다. 쉽게 고칠 수 있다고 말하고 싶습니다. 이전에는 문제가 아니었을 수도 있지만 변경이라고 부르는 것입니다. 그리고 그 변화에 대응해야 합니다.”
