가 경기 후퇴 수평선에 어렴풋한? 가격과 모기지 비용이 개선될까요? 주택 보험에 가입하는 것이 거래 차단기가 되는 이유는 무엇입니까? 압류 및 투자 시장에서는 무슨 일이 일어나고 있나요?

당신이 신입 상담원이든, 40년 경력의 베테랑이든, 시장 정보 전문가입니다 릭 샤르가 봄 판매 시장에 접근하면서 앞으로 일어날 일에 대처하는 데 필요한 답변이 있습니다.  

Market Intelligence Company CJ Patrick의 CEO인 Rick Sharga는 비즈니스의 데이터 및 압류 측면에서 깊은 경험을 보유한 오랜 부동산 베테랑입니다. 저는 최근 Sharga와 함께 앉아 이번 봄에 직면하게 될 과제에 더 잘 대비하기 위해 알아야 할 트렌드와 데이터에 대해 이야기를 나누었습니다. 

경기 침체가 다가오고 있습니까? 

앞으로 불황이 올 것인가? Sharga는 지난 8번의 경기 침체를 되돌아보면 모두가 공통적으로 갖고 있는 특정 요인이 하나 있는데 바로 "수익률 곡선 역전"이라고 말했습니다. 

Investopedia에 따르면, “A 수익률 곡선 역전 단기 부채 상품이 동일한 장기 상품보다 수익률이 높을 때 발생합니다. 신용 위험 프로필. 역전된 곡선은 경기 침체의 믿을 만한 지표였습니다.”

이 문제에 대한 Sharga의 견해에 따르면, “연준은 인플레이션을 통제하기 위해 현재 연방기금 금리를 12배 인상했습니다.”라고 그는 말했습니다. 

“12번 중 XNUMX번은 과잉 수정으로 인해 경기 침체가 발생하는 것을 확인했습니다. 이것은 과잉 교정처럼 느껴집니다.” 

경기 침체에 영향을 미칠 수 있는 두 번째 요인은 31년 2024월 XNUMX일 연준이 금리를 유지하기로 결정한 것입니다. 현재 기준금리 5.4%로 변동이 없습니다. 이는 모기지 금리가 크게 하락할 가능성이 가장 높은 시기가 2024년 XNUMX월이나 XNUMX월이 될 것임을 의미합니다. 

반면 Sharga는 모기지 연체율은 증가하지 않았다고 말했습니다. 여기에 강력한 소비자 지출, 일자리 창출, 낮은 실업률, 여전히 강력한 생산성이 결합되어 "우리가 겪을 수 있는 경기 침체는 짧고 온화하며 주택 시장에 거의 영향을 미치지 않을 것입니다."   

Sharga의 보수적인 추정에 따르면 모기지 이자율은 연말까지 약 5.75%, 심지어는 XNUMX%까지 낮아질 것입니다. 

봄 주택 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 위험 신호 문제 

Sharga는 봄 판매 시즌으로 접어들면서 주택 시장에 영향을 미칠 가능성이 높은 두 가지 위험 신호를 지적했습니다. 

1년 2023분기에 소비자 신용카드 부채가 사상 처음으로 XNUMX조 달러를 넘어섰고, 4년 2023분기에는 기록적인 1.3조 XNUMX천억 달러 규모로 성장. 

동시에 새로운 신용카드 이율은 25%로 인상되었습니다.”라고 Sharga는 말했습니다. 

"많은 경제학자들이 이러한 높은 신용카드 이자율에 대해 우려하는 점은 이들 가구가 생계를 유지하기 위해 신용 한도를 활용하고 있지만 생활비가 너무 많이 올라서 그렇게 할 수 없는지 여부입니다." 

Sharga의 관점에서 볼 때 또 다른 위험 신호는 개인 저축률이 전염병 기간 동안 가졌던 사상 최고 저축률과 대조적으로 사상 최저치를 거의 웃돌지 않는다는 것입니다.

전국적으로 가격이 연간 4~6%씩 상승함에 따라 재고는 여전히 부족합니다.

연준이 "뜨거운 주택 시장에 얼음물을 던지고 있음에도 불구하고 2023년의 거의 모든 가격 지수를 살펴보면 모두 전국적으로 매년 XNUMX, XNUMX, XNUMX%의 긍정적인 성장을 보일 것입니다. "샤르가가 말했다.

더욱이, “모기지 금리가 사상 최저치에 도달한 후 너무 높아졌기 때문에 금리 고정 효과가 발생했습니다. 즉, 3% 모기지를 갖고 있는 주택 소유자는 지불금이 두 배로 늘어나기 때문에 집을 팔고 다른 집을 살 여력이 없습니다. ” 

이 때문에 Sharga는 시장에 새로운 매물이 많이 나오지 않을 것이라고 믿습니다. 

“사람들은 더 적은 수의 부동산을 두고 경쟁하게 될 것이며, 이로 인해 가격 하락이 방지될 것입니다. 공급과 수요의 불균형은 계속해서 존재할 것입니다.”라고 Sharga는 말했습니다. 

은빛 쓰나미인가 아니면 꾸준한 스트리밍인가? 

가장 최근의 주택 구매자 및 판매자의 NAR 프로필실제로 미국 주택의 약 65%는 55세 이상의 사람들이 소유하고 있습니다. 2024년 미국 남성의 평균 기대 수명은 76.1년, 부머 세대는 마침내 그들의 재산에서 늙어가기 시작했습니다. 

이러한 사실을 고려하면 다음과 같은 결과가 나올 것이라고 예상할 수 있습니다. 은빛 쓰나미 조만간 때리려고. Sharga는 이것이 왜 곧 일어날 것 같지 않은지에 대해 다음과 같은 주장을 했습니다. 

• 부머 세대가 큰 집에서 이사할 때 그들은 다음을 팔지 않습니다. 대신, 그들은 새로운 부동산을 사거나 임대하고 현재 집을 임대하기 위해 자산을 활용하고 있습니다. 이유? 집이 상환되었거나 이자율이 매우 낮기 때문에 경제적으로 합리적입니다.
• 공룡과 달리 부머 세대는 한꺼번에 죽지 않습니다. 사람들은 소위 은빛 쓰나미에 관해 10년 넘게 이야기해 왔습니다. 많은 붐 세대는 이사하는 대신 현재의 집을 더 살기 좋게 개조했습니다. 많은 경우, 성인 자녀가 다시 그들과 함께 살거나 앞으로 그렇게 할 수도 있습니다.
• 부머 세대는 미래 재고의 원천이 될 것이지만 쓰나미를 예상하지 마십시오. Sharga는 자신의 주택을 매물로 내놓는 부머 세대가 점차 증가할 것으로 예상합니다. 또한, 신규 주택 허가 증가와 신규 주택 착공 증가는 붐 세대가 현재 주택을 팔고 새로운 부동산으로 이사함에 따라 신규 주택 시장이 재고 격차를 해소하는 데 도움이 될 수 있음을 시사합니다.
• 전체 재고는 금리가 약 5.5%로 떨어질 때까지 줄어들지 않을 것입니다. 주택 소유자의 70%가 모기지 금리가 5.5% 이하이기 때문에 Sharga는 모기지 금리가 4% 이하로 떨어질 때까지 일반 주택 소유자가 주택 매물 등록을 시작할 것으로 예상하지 않습니다. 그 시점에서 3%의 모기지 이자율을 가진 주택 소유자는 판매가 가능하다는 것을 합리화하기 시작할 수 있습니다. “3.5%에서 6%, 7%에서 XNUMX% 사이의 델타는 대부분의 주택 소유자가 감당하기에는 재정적으로 너무 큰 타격입니다.”라고 Sharga는 설명했습니다.

주택 소유자 보험이 잠재적인 거래 차단 요인이 되는 이유 

이미 특정 영역에서 거래를 무너뜨리고 있는 주요 문제는 비용입니다. 주택 소유자 보험. Sharga는 이것이 나아지기 전에 더욱 악화될 문제라고 믿습니다. 

“산불 위험으로 인해 보험료가 치솟는 캘리포니아 같은 주에 있거나, 허리케인과 물 피해로 인해 난리가 난 플로리다에 있거나, 텍사스에 있는 경우, 이러한 심각한 우박 사건으로 인해 수억 달러의 피해가 발생한 미국의 우박 폭풍의 수도인 Sharga는 보험 가입이 어려워지고 있으며 비용이 너무 높아서 구매자가 모기지를 받을 자격이 없게 되었다고 말했습니다. .

여기에 높은 이자율과 더 높은 물가를 결합한 다음 "지난 몇 년 동안 두 배, 세 배, 심지어 네 배까지 오른 보험료를 추가하면 이는 해당 주뿐만 아니라 더 넓은 문제가 될 것입니다." 

투자 시장에 대한 냉정한 결과

Sharga의 회사인 CJ Patrick은 최근 투자 대출을 제공하는 대규모 민간 대출 기관인 RCN Capital에 대한 설문 조사를 완료했습니다. 설문조사에서는 투자자들의 마음속에 무엇이 있는지 살펴보았습니다. Sharga는 결과가 경각심을 불러일으켰다고 말했습니다.

“응답자의 약 69%는 보험 비용 상승이나 보험 가입 불가능이 부동산 매매 여부를 결정하는 요인이 되고 있다고 답했으며, 약 63%는 이것이 자신의 구매 또는 판매 능력을 방해한다고 답했습니다. 부동산."  

그런 다음 Sharga는 캘리포니아가 위험 구역을 재구성했을 때 자신의 경험을 공유했습니다. 산불. 그는 같은 보험회사에 22년 동안 근무했고, 한 번도 보험금을 청구하거나 지불을 놓친 적이 없었으며, 그가 사는 곳 근처에서 산불이 발생한 적도 없었습니다. 그럼에도 불구하고 그의 보험사는 임의로 그에게 보험이 취소되었음을 통보했습니다. 

Sharga는 그의 보험 회사가 캘리포니아에서 보험 상품 제공을 중단하기로 결정한 이유는 위험 증가, 치솟는 가격, 보험사가 증가된 비용을 충당할 만큼 보험료를 인상하기 어렵게 만드는 주 법률 및 규정이 결합되었기 때문이라고 믿습니다. 

“어떤 경우에는 주 정부가 주정부 지원 보험을 제공하고 있습니다. 주택 소유자로서 나에게 미치는 순 효과는 지난 몇 년 동안 이전보다 적은 보장 범위로 인해 보험료가 두 배로 올랐다는 것입니다.”라고 Sharga는 말했습니다. 

"나만 그랬으면 좋겠다는 이야기지만 이 주 전역, 플로리다 전역, 텍사스 전역에 걸쳐 있으며 전국적으로 계속 문제가 될 것입니다." 

이러한 상황에 대처할 준비가 되어 있는지 확인하려면 주택 판매자, 구매자 또는 투자자를 대리하는지 여부에 관계없이 다음 단계를 수행하십시오.  

• 목록을 작성하거나 제안을 작성하기 전에 귀하가 대표하는 모든 부동산에 대한 주택 소유자 보험(홍수 보험 포함)의 가용성을 조사하십시오. 
• 차용인이 부동산에 대한 담보 대출을 받을 자격이 있는지 계산할 때 중개인과 대출 기관 모두 주택 소유자 보험의 실제 비용에 대한 정확한 정보를 얻는 것이 절대적으로 중요합니다.
• 투자자는 현금 흐름과 구매하려는 부동산을 평가할 때 보험 비용도 고려해야 합니다.

특히 놀라운 점은 일부 지역에서는 보험 비용이 너무 높아서 많은 사람들이 첫 주택이나 이사 주택을 구입하는 데 엄청나게 많은 비용이 들 수 있다는 것입니다. 구매자가 스스로 비용을 지불해야 한다면 상황은 더욱 심각해질 수 있습니다. 커미션. 

보험료가 급등한 지역에 있다면 과거 고객과 지역에 경고하세요.

Sharga는 보험료가 기존 주택 소유자의 모기지 지불에 어떤 영향을 미치는지에 대한 몇 가지 흥미로운 일화 정보를 공유했습니다. 그가 인터뷰한 여러 모기지 서비스 제공업체는 최근에 지불을 놓쳤지만 다음 몇 달 동안 따라잡힌 일부 고객에 대한 사례를 공유했습니다. 

“서비스 제공자가 차용인과 이야기를 나누었을 때 일부 주택 소유자가 연간 보험 청구서를 받았을 때 비용이 그만큼 높을 것이라고 예상하지 않아 주택담보대출을 지불할지 아니면 보험을 지불할지 결정해야 한다는 사실을 발견했습니다. "라고 샤가가 말했다. 

"보험이 만료되면 모기지 회사가 일반적으로 더 비싼 자체 보험을 제공하기 때문에 약간의 문제가 있습니다." 

당신이 그러한 분야 중 한 곳에서 일하고 있다면 보험 비용 급증하고 있으며 과거 고객이나 해당 지역의 누군가가 주택 소유자 보험을 지불하지 않을 것을 고려하고 있는 경우, 보험금을 지불하지 않으면 모기지 서비스 제공자가 집에 더 비싼 정책을 적용하거나 모기지를 취소할 수도 있다는 점을 알아야 합니다. . 

구매자에게 '귀하의 지불금은 향후 30년 동안 동일할 것입니다'라고 말하지 마십시오.

Sharga는 이 진술이 올바르지 않다고 말했으며 그 이유는 다음과 같습니다. 많은 주택 소유자는 대출금 관리 기관이 모기지 지불금, PMI, 세금, 보험 및/또는 HOA 수수료를 매월 징수하는 에스크로 계좌를 대출에 연결하고 있습니다. 

차용인은 모기지 지불금이 동일하게 유지되는 고정 금리를 가질 수 있지만 세금, 보험 및 HOA 수수료는 시간이 지남에 따라 거의 항상 증가합니다. 

지평선에 '압류 쓰나미'가 있습니까? 

Sharga는 우리가 곧 압류 쓰나미에 직면할 것이라고 주장하는 소위 YouTube "전문가", 특히 귀하에게 코스를 판매하려는 사람들에 대해 이러한 조언을 했습니다. 

"도망쳐, 이 사람들에게서 최대한 빨리 도망쳐라!"

다음은 실제로 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 Sharga의 주요 시사점입니다. 유질 시장. 

• 압류 활동은 전년 대비 약 10% 증가했지만 이는 역사적으로 낮은 수준의 압류 활동에서 벗어난 것입니다. 2023년 압류 활동은 30년에 비해 전반적으로 2019% 낮았습니다. 2019년과 비슷한 수준을 볼 수 있을 것으로 예상할 수 있는 가장 빠른 시점은 2024년 말일 것입니다.
• 압류 초기 단계에서는 증가가 예상되지만, 주택 소유자는 31조 달러에 달하는 터무니없는 자산을 보유하고 있습니다. Attom Data에 따르면 압류된 주택 소유자의 80%가 주택 자산의 20% 이상을 보유하고 있습니다.
• 주택 소유자가 문제에 부딪혀 첫 번째 불이행 통지를 받으면 압류 판매로 자산을 모두 잃을 위험을 감수하기보다는 부동산을 팔고 자산을 챙기고 계속 진행합니다.
• 2024년에는 압류가 더 많이 시작될 수 있지만 경매는 줄어들고 은행 압류 및 REO도 훨씬 줄어들고 있습니다.

Sharga는 "올해 부실 부동산이 홍수처럼 쏟아질 것으로 예상하는 사람은 아마 그런 일이 일어나지 않을 것"이라고 말했습니다. “올해 압류 활동이 전체적으로 10% 미만으로 증가할 것으로 예상하고 있으며, 그 대부분은 압류 초기 단계에 있을 것입니다.” 

투자자 행동의 변화

Sharga의 회사가 실시한 마지막 세 번의 투자 심리 조사 중 두 번에서는 부동산을 구입하고 임대로 보유하는 응답자의 수가 증가했습니다. 

Sharga는 "가장 최근 조사에서 응답자의 약 46%가 부동산을 구입하고 임대했으며 약 32%가 집을 고치고 뒤집고 있었다"고 말했습니다. 

“이는 우리가 본 다른 업계 데이터와도 일치합니다. 2023년 XNUMX분기는 XNUMX분기 연속으로 부동산 감소세를 보였습니다. 반전 전국적으로는 1년 전에 보았던 것보다 훨씬 낮았습니다.” 

Sharga는 이러한 변화의 일부를 투자자가 구매할 수 있는 재고의 양이 제한되어 있고 가격이 이전 분기만큼 빠르게 상승하지 않았기 때문이라고 설명했습니다. 

Sharga는 "따라서 투자하는 사람들은 점점 더 장기적인 매수 후 보유 전략으로 이동하고 있습니다"라고 말했습니다.

도매의 새로운 트위스트

Sharga는 좋은 투자처럼 보이는 부동산을 찾고 해당 부동산을 판매할 권리를 확보하지만 실제로 부동산에 대한 소유권을 갖지 않는 지역 도매 투자자의 출현이라는 증가하는 추세를 발견했습니다. 

“그들은 종종 다른 투자자에게 부동산을 판매할 수 있는 계약에 서명할 것입니다.”라고 Sharga는 설명했습니다. 

“가장 최근 설문 조사에서 응답자의 약 22%가 다음과 같이 말했습니다. 도매 — 아마도 우리가 본 것 중 가장 높은 수치이므로 비즈니스에서 성장하는 부분입니다.” 

이것이 대규모 부동산 포트폴리오를 도매하는 국내 대기업과 다른 점은 이러한 도매업자가 주택 소유자와 직접 만나 서류에 서명할 수 있는 현지 투자자인 경향이 있다는 것입니다.

“그들은 또한 현지 투자자가 누구인지도 알고 있습니다.”라고 Sharga는 말했습니다. "그래서 그들은 다양한 방법으로 다른 투자자들의 스카우트가 되어 그들이 구매하려는 재고를 제공합니다." 

봄 판매 시즌에 접어들면서 앞으로 일어날 일에 대한 Sharga의 전반적인 예측

Sharga는 2024년 남은 기간 동안 주택 시장이 "지루한 한 해"가 될 것으로 예상합니다. 

"기존 주택과 신규 주택 모두에 대한 판매 활동은 해마다 증가할 것입니다. 아마도 2022년 수준은 아닐 것입니다. 가격은 약간 오르고 압류는 최소화될 것이며 시장이 재설정되는 데는 몇 년이 걸릴 것입니다." 샤가는 예측했다. 

“인내심은 아마도 2024년의 유행어일 것입니다.”  

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• 출처: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/