임대 부동산에 대한 계약금을 마련하는 것은 어려울 수 있습니다. 특히 현금이 많지 않은 신규 투자자라면 더욱 그렇습니다. 종종 5~20%의 다운이 필요하며 이는 수만 달러 이상이 될 수 있습니다. 임대인 경우, 기존 저당권이 있는 경우 자금 조달에 문제가 발생할 수도 있습니다.

하지만 다운된 돈이 거의 또는 전혀 없이 임대 부동산을 구입할 수 있다면 어떨까요? 미리 현금이 많지 않더라도 부동산에 투자할 수 있는 창의적인 방법이 있습니다. 일부 방법에는 올바르게 수행되지 않으면 위험이 따릅니다.

이 가이드에서는 신규 투자자가 예산에 맞춰 임대 부동산을 구매하는 데 도움이 되는 몇 가지 아이디어를 제공합니다. 현명한 계획과 틀에서 벗어난 사고를 통해 초보자는 이러한 전략을 통해 많은 자본 없이도 부동산 투자에 뛰어들 수 있습니다.

1. 하우스 해킹

하우스 해킹은 주 거주지를 임대 부동산으로 바꿀 수 있는 창의적인 부동산 투자 전략입니다. 그것은 현대적인 감각을 추가하면서 수십 년 전의 단서를 취하는 부동산 관행입니다.

전통적인 주택 해킹은 다세대 부동산을 구입하여 한 유닛에 거주하고 다른 유닛을 임대하여 세입자가 소유자의 모기지를 지불하고 소유자가 부동산을 유지하면서 자산을 구축하는 것입니다. 부동산을 통해 자산을 구축하는 동시에 집주인이 되는 쉬운 첫 단계입니다.

교외 지역이 늘어나기 전에는 도시 거주자들에게 도시형 다가구 주택이 흔했습니다. 은퇴한 소유주는 젊은 세입자에게 임대하거나, 부모는 결혼한 자녀가 근처에 살 수 있도록 복층 및 삼중 주택을 구입했습니다. 이는 부동산 소유권과 장기적인 부를 얻을 수 있는 보다 합리적인 방법이었습니다.

오늘날의 현명한 투자자들은 현대적인 우위를 갖춘 하우스 해킹을 통해 이러한 구식 접근 방식을 개편하고 있습니다. 귀하가 살고 있는 임대 부동산을 소유함으로써 귀하는 임차인으로부터 임대 소득을 받을 수 있을 뿐만 아니라 마음대로 개조하고 가치를 추가할 수 있는 능력과 같은 주택 소유의 이점도 누릴 수 있습니다.

왜 하우스 해킹인가?

소득보다 주택 비용이 더 빠르게 오르는 시대에 하우스 해킹을 통해 소극적 소득원을 창출하고 더 빠르게 자산을 구축할 수 있습니다. 주택담보대출을 빨리 갚는 것이 우선순위가 아닌 사람들에게는 임대 소득을 창출하여 비용을 줄이는 창의적인 방법입니다. 다른 사람들에게 하우스 해킹은 전업 부동산 투자자가 되기 위한 첫 번째 단계입니다.

하우스 해킹은 다음과 같은 몇 가지 장점을 제공합니다.

• 추가 수입을 창출하세요. 세입자가 지불하는 임대료는 주택 비용을 충당하고 추가 수입을 제공하는 데 도움이 됩니다. 이 추가 현금 흐름은 투자되거나 다른 비용을 지불하는 데 사용될 수 있습니다.
• 모기지를 더 빨리 갚으세요. 귀하의 최우선 순위가 신속하게 주택 자산을 구축하는 것이라면 임대 수입으로 인해 모기지 상환 속도가 빨라질 수 있습니다. 매달 세입자의 지불금은 대출 원금을 삭감하는 데 도움이 됩니다.
• 자산관리 경험을 쌓으세요. 하우스 해킹은 세입자 심사, 임대료 징수, 유지 관리 문제 처리 등의 작업을 포함하여 집주인으로서 실무 연습을 제공합니다. 이 경험을 통해 더 큰 임대 포트폴리오로 확장할 수 있습니다.
• 세금 혜택. 소득이 있는 임대를 이용하면 부동산 수리 및 유지 관리와 같은 비용을 세금으로 공제할 수 있습니다. 공제에 대해 이해하려면 항상 세무 전문가와 상담하세요.
• 자금 조달이 더 쉬워졌습니다.. 혼자서 모기지 승인을 받기 위해 애쓰고 계시나요? 다세대 부동산을 구입하고 임대 소득을 창출하면 대출 자격과 경제성을 향상시킬 수 있습니다.
• 더 많은 유연성. 이사해야 하는 경우, 다가구 주택의 일부를 임대하는 것이 일반적으로 단독 주택 전체에 대한 임차인을 찾는 것보다 쉽습니다.
• 투자 위험 감소. 하우스 해킹을 사용하면 현장에 살면서 임대 부동산 관리에 발을 담글 수 있습니다. 이러한 실무 경험은 별도의 투자 부동산을 구입하는 것보다 위험이 적습니다.

하우스 해킹은 귀하의 재산을 더 힘들게 만드는 것입니다. 거주자 소유자로서 주택 자산을 구축하는 동시에 집주인으로서 소득도 창출합니다. 전략적 사고를 통해 귀하의 집은 시간이 지남에 따라 포트폴리오를 성장시키기 위한 발판 역할을 할 수 있습니다. 지금 구축한 자산은 향후 더 많은 임대 부동산과 자산을 구매하는 데 활용될 수 있습니다.

하우스 해킹의 위험

하우스 해킹은 모든 사람을 위한 것이 아닙니다. 주택 소유의 꿈은 일반적으로 공유된 벽이나 공유된 마당에서 이루어지지 않습니다. 하지만 무엇보다도 구매자는 다음 사항을 맡을 준비가 되었는지 고려해야 합니다.

• 부동산 관리. 하우스 해킹을 통해 수익을 창출하는 것은 일반적으로 수동적이지만, 임차인과 투자에 적극적으로 참여해야 할 때가 있습니다. 유지 관리 요청을 처리하거나 부동산 임대를 적극적으로 감독해야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 귀하를 대신하여 이러한 책임을 처리하기 위해 자산 관리자나 전문 자산 관리 회사를 고용하는 대안이 있다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 그러나 자산 관리 서비스에는 비용이 발생하며 이는 귀하의 이익을 잠식하게 됩니다.
• 추가적인 재정적 위험. 임대수익은 보장되지 않습니다. 수리 및 공실과 같은 비용은 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 재산 손실. 무책임한 임차인은 과도한 마모 또는 손상을 초래할 수 있습니다. 특히 장치를 다시 임대하기 전에 수리를 고려하십시오.
• 임차인 문제. 한 부동산에서 동거를 하게 되면 소음, 청결 등의 문제로 갈등이 발생할 수 있습니다. 
• 빈방 있음. 자격을 갖춘 임차인을 찾을 수 없는 경우, 유닛은 수입을 창출하지 못한 채 비어 있게 됩니다. 공실 비용은 시간이 지남에 따라 합산됩니다.

하우스 해커에게는 임차인과 전문적이면서도 따뜻한 관계가 필요합니다. 공유 공간에는 전통적인 단독 주택 소유자가 직면하지 않는 타협도 필요합니다. 이러한 혼란에 대한 관용을 측정하십시오. 하우스 해킹은 완전히 수동적인 투자가 아니므로 필요한 실무 작업을 수행할 준비가 되었는지 고려하십시오.

2. 주택 자산 신용 한도(HELOC)

기존 주택 자산을 활용하여 주머니에서 돈을 거의 또는 전혀 내지 않고 임대 부동산을 구입할 수 있다는 것을 알고 계셨습니까? 예, 주택 담보 신용 한도 또는 HELOC를 사용하여 이를 수행할 수 있습니다.

주택 담보 신용 한도(HELOC)는 주택 소유자가 주택 자산을 담보로 대출을 받을 수 있도록 하는 회전 신용 한도입니다. 

HELOC은 신용 카드와 유사한 기능을 하며 주택 소유자가 주택 자산을 담보로 사용하여 승인된 대출 한도에 액세스할 수 있도록 합니다. 필요에 따라 HELOC에 대해 설정된 한도까지 그릴 수 있습니다. 대안에 비해 HELOC은 종종 더 낮은 이자율을 제공합니다.

부동산 투자에 사용된 경우 지급된 이자는 세금 공제 대상이 될 수 있지만 확실하게 확인하려면 세무 전문가에게 문의하세요. 승인된 HELOC 한도의 유연성은 주택 자산을 활용할 수 있는 유용하고 저렴한 방법을 제공합니다.

자격 요건 및 비용

HELOC를 신청하기 전에 먼저 자격과 인수 요건을 확인하세요. 대출 기관은 여러 요소를 평가하여 귀하의 자격 여부와 대출 가능 금액을 결정합니다. HELOC 승인을 받으려면 일반적으로 다음이 필요합니다.

• 최소 15~20%의 주택 담보.
• 신용점수는 600대 중반입니다.
• 소득 대비 부채 비율이 43% 미만입니다.
• 안정적인 수입.
• 확실한 결제 내역.

주택 가치와 자산을 평가하려면 감정이 필요합니다. HELOC 비용에는 신청 및 평가 비용이 포함되며 연회비가 포함될 수도 있습니다. 그러나 마감 비용은 다른 대출보다 낮은 경우가 많습니다.

3. 임대 후 소유

임대-소유 계약은 첫 주택 구입 희망자에게 아직 모기지 자격이 없더라도 주택을 임대하고 구입할 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 조치를 통해 야심 찬 소유자는 부동산으로 이사하고 신용도와 저축액을 늘리기 위해 노력하며 재정적으로 준비되면 주택을 구입할 수 있습니다.

임대-소유 계약의 또 다른 이름은 임대-소유 계약 또는 임대 옵션 계약입니다. 이는 임차인이 임대 기간 종료 시 부동산을 구매할 수 있는 옵션과 함께 부동산을 임대할 수 있도록 허용하는 계약입니다. 이는 종종 신용 문제가 있거나 자영업자로 인해 모기지 자격을 얻지 못하는 구매자에게 실용적인 옵션입니다.

전통적인 대출에 대한 장벽에 직면한 구매자에게 이는 주택 소유에 중요한 디딤돌을 제공할 수 있습니다.

임대-소유 계약의 두 가지 주요 유형

임대-소유 계약에는 크게 두 가지 유형이 있습니다.

• 임대 옵션. 임차인은 임대 기간이 끝나면 부동산을 구매할 수 있는 선택권이 있지만 의무는 없습니다. 구매하지 않기로 선택할 수 있으며 계약은 만료됩니다.
• 임대 구매. 임차인은 임대 기간이 끝나면 부동산을 구매해야 합니다. 이는 단순한 옵션이 아닌 약정 구매입니다.

임대-소유가 투자자와 임차인에게 어떻게 혜택을 주는가

임대-소유 계약은 적절하게 구성되면 부동산 투자자/판매자 및 임차인/구매자 모두에게 여러 가지 이점을 제공합니다.

이는 부동산 투자자나 판매자에게 다음과 같은 몇 가지 주요 이점을 제공합니다.

• 역사적으로 주택 판매가 어려웠던 경우 대체 출구 전략. 
• 구매자가 주택 구매를 준비하는 동안 발생하는 임시 임대 소득입니다. 
• 임차인이 주택을 잘 관리하는 경우 일상적인 자산 관리가 줄어듭니다. 

임차인을 위한 혜택은 다음과 같습니다.

• 향후 모기지 자격을 더 잘 갖추기 위해 재정 상황과 신용 점수를 개선할 시간을 허용합니다.
• 나중에 시장이 상승하더라도 지금 구매 가격을 고정합니다. 이는 가격 확실성을 제공합니다.
• 자금 조달을 확보할 수 없는 경우 결국에는 물러날 수 있는 유연성을 제공합니다. 구매자는 구매할 의무가 없습니다.
• 집을 구입하기 전에 집을 시험해 볼 수 있도록 허용합니다. 임차인은 부동산을 평가할 수 있습니다.

그러나 임차인은 구매를 거부할 경우 환불되지 않는 수수료를 몰수당하는 등의 위험도 고려해야 합니다. 돈의 손실은 제쳐두고, 궁극적으로 살 수 없는 집에 시간과 관심을 쏟는다면 실망할 수도 있습니다.

4. 판매자 파이낸싱

판매자 금융 또는 소유자 금융은 부동산 구매를 용이하게 하기 위해 판매자가 구매자에게 신용을 제공하는 부동산 거래 방법입니다. 투자자들이 사전에 돈 없이 부동산을 구매할 수 있는 가장 인기 있는 방법 중 하나입니다.

판매자 파이낸싱은 어떻게 작동합니까?

판매자 금융 구조에서는 부동산 판매자가 투자 부동산 구매 가격의 일부 또는 전부를 조달합니다. 본질적으로 판매자는 구매자가 대출금을 갚거나 다른 자금 조달을 받을 때까지 은행 역할을 합니다. 그들은 계약금 이상의 구매 가격을 충당하기 위해 신용을 확장합니다. 그런 다음 구매자는 대출 조건(이자율, 상환 일정, 불이행 결과 등)을 설명하는 약속어음에 따라 판매자에게 지불합니다.

판매자는 일반적으로 신용 조사를 실시하고 위험한 구매자를 거부합니다. 이러한 거래에는 일반적으로 월별 지불이 가능한 단기 대출이 포함됩니다. 일반적인 판매자 파이낸싱 대출은 지불 비용을 저렴하게 유지하기 위해 30년 상환 기간을 갖고 있지만 5~10년 후에 일괄 지불을 해야 합니다. 이를 통해 부동산이 자산을 구축하고 구매자가 재정을 개선하고 기존 대출을 받을 수 있는 시간을 확보할 수 있습니다.

다운된 돈 없이 부동산을 구입하려는 경우 일부 판매자는 100% 판매자 자금 조달을 이용할 수 있습니다. 현명한 투자자는 다음과 같은 방법으로 이러한 유형의 투자를 수행합니다.

1. 파손된 집을 찾는 것.
2. 100% 판매자 파이낸싱을 사용하여 제안을 합니다.
3. 부동산의 가치를 높이고 임대료를 높이기 위해 수리하고 개조 공사를 완료합니다.
4. 시장 임대료로 부동산을 임대합니다.
5. 주택에 구축된 자산과 임대 소득을 활용하여 일반 대출로 재융자합니다.

구매자와 판매자를 위한 판매자 파이낸싱의 장단점

판매자 파이낸싱은 돈을 들이지 않고 부동산을 거래할 수 있는 대안을 제공하지만, 양측 모두 위험과 보상을 신중하게 평가해야 합니다. 

구매자를 위한 판매자 파이낸싱의 장점은 다음과 같습니다.

• 모기지 승인을 기다리지 않고 더 빠르게 마감할 수 있습니다.
• 낮은 마감 비용 — 대출 기관 및 감정 수수료가 없습니다.
• 유연한 계약금 옵션.
• 전통적인 모기지 자격을 갖추지 못한 사람들을 위한 구매력 확대.

그러나 구매자의 잠재적인 단점은 다음과 같습니다.

• 일반 은행 대출에 비해 금리가 높습니다.
• 몇 년 후 – 5~10년 후에 풍선 지불에 대한 압력이 발생합니다.
• 판매자가 지불 부족으로 인해 압류를 시작하는 경우 구매자에 대한 보호가 약합니다.

판매자/소유주가 누릴 수 있는 이점은 다음과 같습니다.

• 부동산을 더 빨리 팔 수 있는 능력.
• 다른 투자에 비해 높은 수익을 얻을 가능성이 있습니다.
• 대출금이 완전히 상환될 때까지 소유권을 담보로 유지할 가능성
• 은행에서 자금 조달을 승인하기 위해 종종 요구하는 수리를 방지합니다.

그러나 판매자에 대한 위험은 다음과 같습니다.

• 구매자가 대출금을 불이행합니다.
• 아래의 제한사항 도드-프랭크 규정.
• 부동산을 압류하고 재판매해야 하는 경우의 비용.

5. 하드 또는 갭 자금 대출 기관

경화 자금 대출(갭 머니라고도 함)은 단기 자금 조달 옵션입니다. 상당한 수리가 필요한 부동산을 구입하는 데 종종 사용됩니다. 대부분의 전통적인 대출 기관은 위험이 너무 높다고 인식하기 때문에 극도로 부실한 부동산에 자금을 조달하지 않습니다.

경화 대출 기관으로부터의 대출은 돈을 들이지 않고 부동산에 대한 큰 거래를 확보할 수 있는 훌륭한 방법이 될 수 있습니다. 그러나 장기적인 솔루션이 아닌 단기 도구로 사용해야 합니다.

더 높은 이자율과 비용에 대비하세요

경화 자금 대출의 주요 단점은 기존 금융에 비해 비용이 더 높고 이자율도 최대 20%까지 높다는 것입니다. 높은 이자율 외에도 대출 기관은 대출 금액의 2~5%를 선불 수수료로 청구합니다.

더 높은 이자율과 비용은 경화 대출 기관이 부담하는 위험 증가를 반영합니다. 경화 자금 조달을 사용할 때 이러한 비용을 수익 예측에 포함시키십시오.

이러한 대출은 재활을 위해 또는 더 낮은 비용으로 테이크아웃 자금 조달을 확보할 때까지 짧은 기간 동안 빠른 자본 공급원 역할을 합니다.

투자자에게 경화 자금 대출이 작동하는 방식의 예

경화 자금 대출이 투자자에게 어떻게 작용할 수 있는지에 대한 예를 살펴보겠습니다.

투자자는 바람직한 지역에 있는 부실 부동산에서 기회를 식별하는데, 이는 시장 가치보다 훨씬 낮습니다. 부동산의 부실한 상태로 인해 전통적인 금융 옵션은 불가능하지만, 투자자는 주식과 임대 시장에서 상당한 수익을 얻을 수 있는 가능성을 인식하고 있습니다. 이러한 상황에서 경화 자금 대출은 기존 대출보다 높은 이자율에도 불구하고 신속하게 부동산을 취득하고 복구하는 데 필요한 자금을 제공할 수 있습니다. 투자자의 목표는 부동산에 가치를 더해 이를 수익성 있는 임대 단위로 전환하여 겉으로 보기에 부채를 귀중한 자산으로 바꾸는 것입니다.

투자자는 10%라는 놀라운 이자율로 경화 자금 대출을 받습니다. 개조 후 투자자는 이제 활력이 넘치고 임대 가능한 부동산을 보유하게 되어 임차인을 찾고 일관된 임대 수입을 성공적으로 확립합니다. 이는 투자를 안정화할 뿐만 아니라 기존 대출을 통해 부동산을 재융자할 수 있도록 합니다. 일반적으로 XNUMX~XNUMX개월의 시즈닝 기간과 위험 완화를 위한 탄탄한 임대 내역을 갖춘 투자자는 훨씬 낮은 이자율의 기존 모기지로 재융자를 받습니다.

재융자가 완료됨에 따라 투자자는 시장 가치보다 낮은 임대 부동산을 확보했을 뿐만 아니라 개조 공사를 통해 자산이 추가되었으며 이제 긍정적인 현금 흐름 투자 부동산을 갖게 되었습니다.

경화 자금 대출은 비용 부담이 더 높지만 초기 재정적 장벽으로 인해 접근할 수 없는 투자 기회를 열어주는 데 도움이 됩니다.

6. 모기지 가정

가정 가능한 모기지는 구매자가 완전히 새로운 모기지를 얻는 대신 판매자의 기존 모기지를 인수할 수 있음을 의미합니다. 이 경로는 이자율이 높을 때 큰 이점을 제공합니다.

모기지 인수 방법

모기지 가정에 관심이 있는 경우 판매자에게 대출이 가능한지 물어보는 것부터 시작하십시오. 많은 정부 지원 대출이 가능하지만 기존 대출은 그렇지 않은 경우가 많습니다.

대출을 가정한다고 해서 대출 자격을 충족할 필요가 없다는 의미는 아닙니다. 대출 신청서를 작성하고, 재정 서류를 제공하고, 기존 대출 기관의 인수 절차를 거쳐야 합니다. 이를 통해 귀하의 자격이 보장되고 대출 기관이 승인하여 판매자의 책임이 면제됩니다.

대출을 가정하면 마감 비용이 신규 구매 모기지보다 저렴하다는 이점이 있습니다. 그러나 판매자의 주택 자산을 충당하려면 여전히 현금이 필요합니다. 

고금리 환경에서 모기지 가정의 이점

이자율이 높을 때 주택담보대출을 가정하는 것은 시장의 높은 이자율을 지불하지 않고도 부동산에 대한 자금을 조달할 수 있는 훌륭한 방법이 될 수 있습니다. 모기지를 가정할 때 구매자는 현재 대출 조건을 유지합니다.

따라서 원래 XNUMX년 전에 구입한 부동산을 구입하고 모기지를 가정한다고 가정해 보겠습니다. 그렇다면 오늘날의 고금리 환경보다는 낮은 금리의 혜택을 누리게 될 것입니다.

모기지가 여러 가지 재정적 이점을 제공할 수 있다고 가정하면 다음과 같습니다.

• 금리를 낮춥니다.
• 마감 비용을 낮춥니다.
• 평가가 필요하지 않습니다.
• 부채가 적습니다.

기존 모기지를 가정함으로써 기존의 저금리 모기지를 인수하고 새로운 모기지의 높은 비용을 피할 수 있습니다. 구매자에게 모기지 가정은 특히 금리가 크게 상승한 경우 상당한 재정적 이점을 제공합니다.

7. 파트너십/투자자

좋은 거래를 찾거나 주택을 개조할 수 있는 기술이 있지만 스스로 부동산을 구매할 수 있는 재정적 자원이 반드시 필요한 것은 아니십니까? 이러한 상황에서는 다른 투자자와 파트너십을 형성하면 부동산 투자의 길로 나아갈 수 있습니다.

충분한 자금이나 전문 지식이 부족한 경우 다른 투자자와 파트너십을 형성하면 구매력을 높일 수 있습니다. 돈과 기술을 공동으로 활용함으로써 그룹은 개인이 단독으로 구매할 수 있는 것보다 더 큰 부동산을 구매할 수 있습니다. 계약금을 위한 자금이 없는 경우 투자 개조에 수동적으로 참여하고 투자 부동산에 대한 기여로 건설 기술과 시간을 제공하기를 원하는 파트너를 찾으십시오.

또는 좋은 거래를 찾는 방법을 알고 있지만 투자할 자본이 없다면 투자자로서 참여할 수 있는 수동적인 파트너를 찾으십시오. 최근 이 전략이 인기를 끌면서 부동산 신디케이션 산업이 붐을 일으키고 있습니다. 

파트너십은 수익성 있는 계약이 될 수 있지만 오해를 방지하기 위해 공식 계약에서 모든 조건을 철저하게 설명하는 것이 중요합니다. 적절한 구조를 구축하려면 처음에는 노력이 필요하지만 제한된 자원을 가진 사람들도 신뢰할 수 있는 파트너십을 통해 부동산 투자에 참여할 수 있습니다.

7. 신용 카드

신용카드는 현금 선지급을 통해 부동산을 구입하거나 부동산 관련 비용을 지불하는 데 사용할 수 있습니다. 그러나 신용카드를 사용하여 부동산을 직접 구매할 수는 없습니다(즉, 모기지를 대체할 수 없음을 의미).

부동산 투자자들은 신용카드를 보상 포인트와 같은 특혜를 통해 자본을 확보하는 빠른 방법으로 볼 수 있지만 다른 금융 옵션과 마찬가지로 위험도 따릅니다. 위험에는 신중한 고려가 필요한 높은 이자와 잠재적인 차입 한도가 포함됩니다.

따라서 카드로 투자 자금을 조달하기 전에 한도가 구매 금액을 완전히 덮고 잔액을 빨리 갚을 수 있는지 확인하십시오.

임대 투자 시작하기

다운된 비용이 거의 또는 전혀 없는 임대 부동산을 구매하기 전에 기회를 철저하게 평가하십시오. 부동산 거래를 위해 고려하고 있는 각 금융 방법에는 위험과 보상이 따릅니다. 위험이 높다고 보상이 높아지는 것은 아니라는 점을 기억하십시오. 따라서 주스를 짜낼 가치가 있는지 확인하십시오.

자금이 제한된 신규 투자자의 경우 창의적인 자금 조달 전략을 통해 첫 번째 임대 부동산 구입이 가능해집니다. 시작의 핵심은 위험, 현금 흐름 및 비용을 철저히 평가하는 것입니다. 창의적인 자금 조달이 문을 열지만, 부지런한 계획과 위험 평가는 필수적입니다.

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