대마초 부동산 거래는 일반적인 부동산 거래보다 훨씬 더 복잡할 정도로 복잡할 수 있습니다. 9년 2024월 XNUMX일에 저는 '대마초 산업에 영향을 미치는 부동산 문제 탐색"저와 공동 패널리스트는 로스앤젤레스 카운티 변호사 협회에서 이러한 종류의 거래에서 가장 위험한 문제를 다룰 계획입니다. 오늘 저는 이러한 종류의 거래에서 볼 수 있는 몇 가지 주요 문제를 미리 살펴보고 싶습니다.

위치, 위치, 위치

대마초 부동산 거래에서 가장 중요한 요소는 위치입니다. 면허 당국은 다음을 포함하여 부동산 위치에 대해 모든 종류의 요구 사항이나 제한 사항을 부과합니다.

• 구역 지정법은 일반적으로 대마초 회사에 대해 매우 제한적입니다. 대마초 사업은 도시 내 아주 작은 지역으로 제한될 수 있습니다. 사용 유형에 따라 허용 구역이 변경되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 일부 도시에서는 주거 지역에 더 가까운 매장 소매 시설을 허용할 수 있지만 변동성이 큰 제조업이 산업 지역에 머물게 될 것을 사실상 보장할 수 있습니다.
• 주와 도시도 모든 종류의 위치별 제한을 부과합니다. 예를 들어 대마초 사업은 학교, 공원, 교회, 도서관 등으로부터 X피트 이내에서는 금지될 수 있습니다. 캘리포니아와 같은 곳에서는 도시에서 주별 요구 사항 외에 제한 사항을 추가하는 경우가 많습니다.
• 주나 시에서는 특정 지역에 위치할 수 있는 대마초 사업체 수에 제한을 가할 수도 있습니다. 때때로 우리는 도시 내 면허에 대한 한도를 볼 수 있지만(나중에 자세히 설명) 일부 도시에서는 두 개의 서로 다른 대마초 사업체가 서로 특정 거리 내에 존재하는 것을 금지합니다.
• 위치별 문제 외에도 잠재적인 부동산의 자격을 박탈할 수 있는 부동산별 문제가 많이 있을 수 있습니다. 부동산의 일부는 적절하게 구역화되고 완충 구역 외부에 있을 수 있지만 지역 주차 요구 사항, 후퇴 요구 사항, 전기 수요 등을 준수하지 않을 수 있습니다.

위의 각 문제는 부동산 구획에 대한 자동 실격 요인이 될 수 있습니다. 완충지대 위치와 같은 것들은 시간이 지남에 따라 파악하고 변경하기 어려울 수 있습니다. 예를 들어, 대마초 사업체가 면허 신청서를 제출하기 전에 학교가 해당 지역에 문을 열 수 있으며 그렇게 할 기회를 놓칠 수 있습니다. 이 모든 것은 임대 계약을 체결하거나 부동산 구매를 약속하기 전에 부동산과 그 위치에 대한 근면을 수행하는 것이 절대적으로 중요하다는 것을 의미합니다.

구매 vs. 임대?

대마초 회사가 좋은 위치에 있는 좋은 부동산을 찾았을 때, 그 다음으로 내려야 할 가장 중요한 결정은 이를 구매할 것인지 아니면 임대할 것인지입니다. 여기에는 대규모 농장이나 산업 또는 농업 지역의 가공 시설과 같은 몇 가지 주요 예외가 있습니다. 그러나 일반적으로 대부분의 대마초 회사는 임대하는 경향이 있습니다. 대마초 회사가 부동산을 구입하는 대신 임대하는 것을 선택하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 그 부분에 대해 자세히 이야기를 나눴어요 여기에서 지금 확인해 보세요.. 그러나 일반적으로 말하자면:

• 대마초 회사는 구매보다는 임대를 선택하는 제한된 자금을 가진 신생 기업입니다.
• 부동산을 구입하는 것은 일반적으로 임대하는 것보다 훨씬 더 복잡합니다.
• 기업은 라이센스를 확보하거나 성공할 가능성이 있다는 사실을 알기 전에는 수백만 달러의 구매를 약속하고 싶어하지 않습니다.
• 자금 조달은 큰 도전입니다! 그러면 다음 요점으로 넘어갑니다.

파이낸싱, 에스크로 및 소유권

대마초 회사에게는 자금 조달 확보가 오랫동안 어려운 과제였습니다. 사실은, 내 마지막 게시물 대마초 회사가 자금 조달을 시도할 때 예상할 수 있는 주요 문제를 분석했습니다. 자금 조달 없이 부동산을 구매할 만큼 자본을 충분히 확보한 스타트업 대마초 회사는 거의 없으며, 전통적인 자금 조달은 거의 불가능하기 때문에 구매자는 일반적으로 훨씬 더 높은 이자율과 대출자 친화적인 조건을 갖게 됩니다.

그러나 구매자만이 자금 조달 관련 문제를 처리해야 하는 것은 아닙니다. 대마초 회사가 모기지 대상 자산을 임대하려는 경우 아마도 그런 일은 일어나지 않을 것입니다. 대형 은행은 일반적으로 대마초 자금을 은행에 보관하지 않으며 대마초 회사에 임대하기 위해 차용인(집주인)을 불이행할 수 있는 능력이 있습니다. 나는 이런 이유로 인해 잠재적인 부동산 임대가 실패하는 경우를 많이 보았습니다.

여기서 또 다른 어려움은 에스크로 회사나 소유권 보험 회사가 대마초 부동산 거래에 참여하도록 하는 것입니다. 더 큰 은행과 마찬가지로 이들 중 다수는 대마초 거래를 하지 않습니다. 이는 특히 라이센싱을 시작하는 관할권에서 더욱 그렇습니다.

대마초 부동산 거래의 라이센스 불확실성 해결

대마초 회사가 면허 확보를 보장할 수 있는 방법은 없습니다. 비경쟁 관할권에서도 라이센스 신청을 방해할 수 있는 잠재적인 자산 또는 위치별 문제가 많이 있습니다. 3개의 면허를 취득할 수 있고 30명의 지원자가 있는 도시에서는 탈락 가능성이 훨씬 더 높습니다. 저는 최근 경쟁 라이센스 관할권 및 부동산 임대에 관한 몇 가지 주요 문제에 대해 글을 썼습니다. 여기에서 지금 확인해 보세요..

물론 이러한 종류의 불확실성에 대비할 수 있는 방법이 있습니다. 제가 본 몇 가지는 다음과 같습니다.

• 일부 도시에서는 구속력 없는 의향서 또는 계약 조건이 허용될 수 있지만 계약이 구속력이 없을 경우 임대인이 떠나거나 주요 조건을 변경할 수 있는 위험이 분명히 따릅니다.
• 본격적인 임대 또는 구매 계약과 달리 라이센스 확보 시 임대 또는 구매 옵션은 라이센스 발급을 기다리는 동안 자산을 ​​묶는 좋은 방법이 될 수 있습니다.
• 라이센스가 확보되지 않은 경우 종료 권리가 있는 임대는 신청 거부에 대비하는 또 다른 방법입니다.

면허 당국은 임차인이 신청하기 위해 제시해야 할 사항에 대해 엄격한 요구 사항을 가질 수 있다는 점을 지적하는 것이 중요합니다. 일부 도시에서는 구속력이 있는 문서(즉, 옵션 또는 본격적인 임대 계약)가 아닌 한 문서를 허용하지 않습니다. 이것이 조기 근면이 중요한 또 다른 이유입니다.

대마초 부동산 거래에 대한 기타 문제

내가 본 다른 주요 문제는 다음과 같습니다.

• 나는 면허를 받기 위해 시설에 최소한 일부 임차인 개선을 건설하지 않은 대마초 신청자를 본 적이 없습니다. 세입자 개선은 부동산세 인상으로 이어질 수 있습니다. 임대차 개선에 대한 책임이 있는 사람을 지정하는 것이 가장 좋습니다.
• 마지막 요점에서 벗어나, 나는 상당수의 대마초 세입자가 산업 지역의 낡은 건물을 생산성이 높은 최첨단 시설로 바꾸는 것을 보았습니다. 상상할 수 있듯이 이는 많은 비용이 듭니다. 현명한 세입자는 집주인과 일종의 세입자 개선 수당에 대한 협상을 시도할 수 있습니다. 또는 더 낮은 임대료나 더 긴 임대 기간을 정당화하기 위해 개선 사항을 사용할 수도 있습니다.
• 상업용 부동산 임대 계약은 일반적으로 임차인이 모든 법률을 준수하도록 요구합니다. 연방 대마초법을 제정하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 불이행 함정을 피할 수 있을 뿐만 아니라 집주인이 나중에 대마초가 연방 불법이라는 사실을 몰랐다는 주장으로 임대 계약을 종료하려고 시도하는 것을 방지할 수 있습니다(예, 저는 그런 일이 일어나는 것을 보았습니다).
• 갱신 옵션이 핵심입니다! 대마초 임대는 초기 기간이 대략 XNUMX년 정도인 경향이 있습니다. 라이센스가 단일 부동산에 영원히 묶여 있는 캘리포니아와 같은 주에서는 임차인이 갱신 옵션을 갖고 있지 않는 한(적시에 이를 행사하지 않는 한) 집주인은 임대 기간이 끝날 때 임대를 종료할 수 있는 엄청난 권한을 가지고 있습니다. 이는 면허증을 다른 곳으로 옮길 수 없는 신청자에게는 분명히 큰 타격이 될 것입니다.
• 구매 옵션도 중요합니다. 대마초 임대 임대료는 대마초 이외의 유사한 용도에 대해 시장 임대료보다 훨씬 높은 경향이 있습니다. 그리고 거의 항상 해마다 증가합니다. 다년 임대 기간을 가진 기업은 매월 X배의 시장 요율을 지불하는 대신 부동산을 완전히 구입하는 것이 더 합리적인지 여부를 결정할 수 있도록 구매 옵션을 원할 수 있습니다.

나는 오랫동안 여기에 계속 갈 수 있었다. 요점은 대마초 분야의 부동산 거래가 어렵고 잠재적인 함정으로 가득 차 있다는 것입니다. 일반적인 상업 거래에서 임대 양식을 사용하는 것은 거의 항상 나쁜 생각이며, 부동산을 적절하게 조사하지 못하면 반향을 일으킬 수 있습니다.

• SEO 기반 콘텐츠 및 PR 배포. 오늘 증폭하십시오.
• PlatoData.Network 수직 생성 Ai. 자신에게 권한을 부여하십시오. 여기에서 액세스하십시오.
• PlatoAiStream. 웹3 인텔리전스. 지식 증폭. 여기에서 액세스하십시오.
• 플라톤ESG. 탄소, 클린테크, 에너지, 환경, 태양광, 폐기물 관리. 여기에서 액세스하십시오.
• PlatoHealth. 생명 공학 및 임상 시험 인텔리전스. 여기에서 액세스하십시오.
• 출처: https://harris-sliwoski.com/cannalawblog/what-to-expect-in-cannabis-real-estate-deals/