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전국부동산중개인협회(NAR)의 랜드마크를 계기로 $ 418 만 결제, 부동산 업계, 특히 중개 수수료 처리 방식에 엄청난 변화가 일어나고 있습니다. 겉으로는 간단해 보이지만 이러한 변화는 미국 주택 매매 환경을 근본적으로 변화시키는 심오한 의미를 갖습니다.

문제의 핵심은 MLS(다중 목록 서비스)에서 수수료율을 제거하는 것인데, 이는 처음에는 투명성과 공정성을 향한 진전으로 보일 수 있는 변화입니다. 그러나 면밀히 조사해 보면 부동산 거래의 역학이 서비스를 제공해야 하는 개인, 즉 구매자와 판매자에게 덜 투명해지는 잠재적으로 어두운 미래가 드러납니다.

역사적으로 MLS는 축구의 기반이 되어왔습니다. 부동산 수수료, 관련된 모든 당사자에게 공평한 경쟁의 장을 제공합니다. 이는 수수료 계약의 투명성을 보장하여 거래 논의에 참여하기 전에 구매자의 대리인에게 보상에 대한 명확한 기대를 제공했습니다.

이러한 공개를 없애라는 합의 요구 사항은 이러한 균형을 깨뜨릴 위험이 있으며, 커미션 협상이 우선하고 주택 구매 조건 논의에 잠재적으로 영향을 미치는 시대를 열게 됩니다.

커미션은 비공개로 진행됩니다.

구매자의 에이전트가 상영 일정을 잡기 전에 리스팅 에이전트가 제공할 커미션에 대해 문의하는 시나리오를 생각해 보세요. 구매자와 판매자의 눈과 귀가 아닌 곳에서 발생하는 이 대화는 구매자의 최선의 이익보다 대리인의 보상이 우선할 수 있는 거래의 장을 마련합니다.

최악의 시나리오에서는 구매자의 대리인이 고객에게 완전히 정직하지 않을 위험이 있습니다. 예를 들어 시작하기 전에 협상 구매를 위해 판매자의 에이전트와 함께 특정 수수료율을 확보하기 위해 해야 할 일을 조용히 정리할 수도 있습니다. 

더욱 우려스러운 점은 판매자가 수수료를 지불한다는 사실에 대해 구매자를 오도하고 이 잘못된 수수료를 협상 과정에 포함시킬 수 있다는 것입니다. 본질적으로 여기서 문제는 상담원이 고객이 알지 못하거나 승인 없이 커미션을 협상하게 될 수 있다는 것입니다. 대리인의 보상 논의는 구매자와 판매자에게 투명해야 합니다. 

구매자 대리인 인센티브 종료

눈에 띄는 합의의 한 측면은 부동산업자가 할 수 있는 금액에 대한 제한과 관련이 있습니다. 보상을받은, 특히 구매자와 합의한 금액을 초과하는 보상은 받을 수 없음을 명시합니다. 

예를 들어, 판매자가 구매자와 구매자의 대리인의 합의보다 1%를 추가로 제안하면 대리인은 이를 수락할 수 없습니다. 이는 구매 가격에 영향을 미치지 않더라도 판매자에게 더 많은 돈을 남길 수 있습니다. 

기본적으로 판매자가 제공하는 모든 구매자 에이전트 인센티브는 이제 사라졌습니다. 이에 대한 불행한 방법은 판매자가 지불하는 수수료를 최대한 많이 확보하기 위해 구매자가 요구하는 수수료를 늘리는 것입니다. 가장 가능성 있는 시나리오는 업계에서 이 규칙을 종종 무시하고 구매자의 대리인이 견제와 균형의 부족으로 인해 더 높은 수수료를 수락하는 것입니다. 

일부 판매자는 제안하지 않는 것을 환영할 수도 있지만 구매자 에이전트 인센티브를 제공하는 경우, 구매자 에이전트를 유치하기 위해 인센티브를 사용하는 것을 방지하기 때문에 다른 판매자는 반경쟁적인 것으로 간주될 수 있습니다. 이는 건축업자와 투자자가 자주 사용하는 전술입니다.  

에이전트는 또한 이 규칙이 동의하는 당사자가 제공하는 커미션을 자동으로 삭감하여 거래에서 벌 수 있는 커미션 금액에 제한을 두기 때문에 반경쟁적이라고 느낄 수도 있습니다. 구매자도 마찬가지로 판매자가 기꺼이 지불할 의사가 있는 경우에도 에이전트의 수수료에 대해 전적인 책임을 지고 있다고 느낄 수 있습니다.

특히 합의의 이 부분은 자유 시장 활동을 금지하고 판매자, 구매자 및 대리인이 자신에게 최선의 이익이 된다고 생각하는 조건을 협상하는 능력을 적극적으로 제한합니다. 

커미션에 대한 오해의 가능성

또한, 정착 MLS를 통한 커미션 보상 보장을 없애 커미션에 대한 잠재적인 오해나 잘못된 의사소통의 가능성을 열어줍니다. 

이전에 지역 부동산 협회를 통한 구속력 있는 중재를 통해 해결되었던 브로커 간의 이러한 분쟁은 본질적으로 더 이상 존재하지 않게 됩니다. 에이전트의 수수료를 구매자가 직접 부담하는 시나리오에서는 구매자와 중개업체 간의 법적 갈등으로의 전환을 볼 수 있습니다.

구매자는 이전 에이전트와 서명한 이용 약관을 이해하지 못했기 때문에 동일한 거래에 대해 두 개 이상의 수수료에 대한 책임을 질 수도 있습니다.  

이는 업계의 평판에 문제를 일으킬 수 있습니다. 부동산 중개인이 수입을 확보하기 위해 법적 조치를 취해야 하는 상황을 상상해 보십시오. 이로 인해 구매자가 새로 구입한 주택에 대한 유치권이 설정되거나 미지급 수수료에 대한 소송이 발생할 수 있습니다. 이와 같은 조치는 부동산 중개인에 대한 대중의 인식을 극적으로 변화시킬 수 있습니다.  

이 새로운 시대의 중요하고 우려되는 측면은 기록된 커미션이 없다는 것입니다. 이는 에이전트와 소비자가 시장에서 부과되는 커미션 범위에 대한 진정한 이해가 부족하다는 것을 의미합니다.

에 따르면 NAR의 주택 구매자 및 판매자 프로필, 구매자의 71%는 한 명의 상담원만 인터뷰했습니다. 합의 조건에 따라 이러한 추세가 바뀌기를 바라겠지만, 동일한 보고서에 따르면 최근 판매자의 81%가 집을 등록하기 전에 단 한 명의 중개인에게만 연락했다고 합니다.

불행한 사실은 소비자가 최적의 가격으로 최고의 서비스를 받고 있는지 확인하기 위해 여러 상담원과 인터뷰하지 않는다는 것입니다. 구매자와 판매자가 처음 만나는 대리인을 위임하는 경우, 그들은 요금이 청구되는지 알기 위해 쉽게 사용할 수 있는 정보에 접근할 수 없습니다. 공정한 수수료.

대부분의 부동산 중개인은 정직성과 전문성을 바탕으로 업무를 수행한다는 점을 인식하는 것이 중요합니다. 그러나 다른 산업과 마찬가지로 개인적 이익을 위해 이러한 새로운 규칙을 악용할 수 있는 악의적인 행위자가 있습니다. 특히 이번 합의로 인해 수입원이 크게 감소한 환경에서는 더욱 그렇습니다.

투명한 커미션 구조가 부족하면 비윤리적인 행동이 발생할 수 있으므로 규제 기관과 업계 협회가 경계심을 늦추지 않고 소비자에게 충분한 정보를 제공하는 것이 중요합니다.

새로운 커미션 구조를 둘러싼 우려에도 불구하고 긍정적인 전망이 있습니다. 올바른 방향으로 나아간다면 이러한 변화는 부동산 업계 내에서 열린 의사소통과 윤리적 관행이 절실히 필요한 증가를 가져올 수 있습니다.

정직하게 이러한 변화를 헤쳐 나가려는 상담원에게는 두각을 나타내고 성공할 수 있는 중요한 기회가 있습니다. 부동산의 미래는 달라 보일 수도 있지만, 더욱 소비자 친화적이고 전문적이 될 가능성도 있습니다.

Sean Frank는 플로리다에 있는 Mainframe Real Estate의 창립자이자 CEO입니다. 그 사람과 연결하세요 인스타그램 과 링크드인.

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• 출처: https://www.inman.com/2024/04/02/nars-settlement-paints-a-murky-commission-picture-for-consumers/