Watchdog은 겸손한 위원회 제안이 충분하지 않다고 말합니다

부동산의 미래는 누구도 예측할 수 없지만 준비는 할 수 있습니다. 무엇을 준비해야 할지 알아보고 필요한 도구를 가져오세요. 가상 인맨 연결 1년 2월 2023-XNUMX일. 그리고 놓치지 마세요 인만 커넥트 뉴욕 AI, 자본 등이 중심 무대가 될 23년 25월 2024~XNUMX일. 미래에 큰 기대를 걸고 Connect와 함께 하세요.

소비자 감시 단체인 미국 소비자 연맹(Consumer Federation of America)에 따르면 현재 진행 중인 폭탄 수수료 소송의 해결이 업계에 의미 있는 영향을 미치기 위해서는 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)가 상장 수수료와 구매자 중개인 수수료를 효과적으로 분리해야 한다고 합니다. 이로 인해 수수료가 최대 30%까지 하락할 가능성이 있다고 그룹은 주장합니다.

또한, "보통" 변화 RE/MAX가 제안하는 그리고 어디서나(이전 Realogy) 금요일에 그룹의 연구원은 Inman에게 소비자에게 의미 있는 변화를 가져오지 않을 것이라고 말했습니다.

그러나 NAR과 MLS가 상장과 구매자 대리인 보상의 의미 있는 분리를 수용한다면 이러한 변화는 중개 수수료에 대한 실질적인 경쟁의 문을 열 수 있다고 미국 소비자 연맹(CFA) 선임 연구원인 스티븐 브로벡은 이메일을 통해 말했습니다.

CFA는 부동산 수수료에 대한 투명성을 제공하기 위해 취해야 할 단기 및 장기 조치를 공유했습니다. 이러한 변화로 인해 가격 경쟁이 서서히 증가하고 결국 소비자는 수수료를 20~30% 절감할 수 있습니다. 보고서에 따르면.

CFA 보고서는 커미션이 이미 진행 중인 시점에 제공됩니다. 면밀히 조사 여러 면에서 문제가 법정에서 대두되고 있습니다.

한 쌍의 폭탄 집단 소송Sitzer/Burnett 및 Moehrl로 알려진 는 부동산 프랜차이저에게 수수료 분할에 대한 정책을 검토하고 XNUMX자릿수 합의금을 제공하도록 강요했습니다. Sitzer/Burnett은 다음으로 갈 예정입니다. 다음주 배심원 재판. 소송에서는 또한 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors), Keller Williams, HomeServices of America, HomeServices 자회사인 BHH 계열사 및 HSF 계열사를 피고로 지정했습니다.

스티븐 브로벡 | 미국 소비자 연맹

연방 모기지 규정 변경을 포함하여 CFA가 권장하는 여러 단계는 업계에서 오랫동안 반대해 왔다고 감시 단체는 말했습니다.

RE/MAX와 Anywhere가 수수료를 지불하겠다고 발표한 직후 발표된 보고서에서 Brobeck은 "상장 및 구매자 중개인은 5~6%의 수수료를 유지하려고 하면서 가격 협상에 계속 저항할 것입니다"라고 썼습니다. $ 55 만 과 $ 83.5 만, 각각 소송을 해결하기 위해.

“그러나 시간이 지남에 따라 더 많은 판매자와 구매자가 대리인과 수수료에 대해 논의할 가능성이 높으며 종종 더 낮은 수준의 협상을 모색할 것입니다.”라고 Brobeck은 계속 말했습니다.

CFA는 오랫동안 비판적이었다 그 중 커미션 공유에 대한 투명성이 부족하다고 말했습니다.

Brobeck은 "리스팅 에이전트는 구매자 에이전트에게 보상하는 것이 일반적인 관행임을 판매자에게 계속 알릴 것이며, 판매자가 그렇게 하지 않거나 예상 요율을 낮추기로 선택하면 해당 목록이 표시될 가능성이 낮아질 것"이라고 썼습니다. "구매자 중개인은 일반적으로 판매자가 구매자에게 비용이 없다는 의미로 보상을 제공한다는 사실을 구매자 고객에게 계속 알릴 것입니다."

한편 중개인들은 수수료는 항상 협상 가능하며 부동산 거래에는 일반적이거나 균일한 수수료가 없다고 주장하면서 오랫동안 이 주장에 대해 이의를 제기해 왔습니다. 그럼에도 불구하고 CFA는 전국적인 연구를 통해 수수료가 일반적으로 2.5%에서 3% 사이로 균일하다는 사실을 발견했습니다.

커미션을 분리하는 '가장 쉬운' 방법

CFA는 커미션을 분리하는 가장 쉽고 효과적인 방법은 연방 모기지 규정을 변경하여 구매자가 에이전트에게 지불하는 커미션에 대한 자금을 조달할 수 있도록 하는 것이라고 말했습니다.

CFA는 수수료가 이미 최종 판매 가격에 추가된 것으로 널리 알려져 있으므로 규제 변경으로 인해 모기지 대출 금액이 증가하지 않을 것이라고 CFA는 말했습니다.

그러면 구매자는 대리인에게 지불하는 수수료를 협상할 수 있는 권한을 갖게 됩니다.

“그러나 업계는 구매자 대리인 수수료에 대한 판매자 지불을 보호하기 위한 노력의 일환으로 이 조치에 강력하게 반대했습니다.”라고 Brobeck은 썼습니다.

Brobeck은 Inman에게 업계가 규제 개혁에 반대한다고 말했습니다. 왜냐하면 판매자가 구매자가 구매자 수수료를 쉽게 조달할 수 있다는 것을 안다면 지불할 의향이 적을 것이기 때문입니다.

"결과적으로 구매자는 에이전트를 고용하기 전에 에이전트에게 보상에 대해 문의하고 협상을 시도할 가능성이 더 높습니다"라고 Brobeck은 덧붙였습니다.

단기적으로는 구매자와 대리인이 제안을 하기 전에 대리인 보상에 관한 합의에 서명해야 한다고 그는 Inman에게 말했습니다. NAR 또는 주 규칙은 대리인이 첫 번째 접촉 시 잠재 고객에게 구매자 대리 계약 및 대행사 공개를 제공하고 제안이 이루어지기 전에 서명되었는지 확인하도록 변경될 수 있습니다.

CFA는 "판매자는 구매자가 대리인에게 지불하기로 동의한 것보다 더 많은 금액을 구매자 브로커에게 지불할 수 없어야 한다"고 말했습니다.

Brobeck은 “이러한 금지가 없으면 고객과 보상을 협상한 후 구매자 브로커가 판매자에게 추가 보상을 요구할 수 있습니다.”라고 썼습니다. “구매자 중심 시장에서 판매자는 이러한 보상을 제공해야 한다는 압력을 받게 됩니다.”

CFA는 판매자와 리스팅 에이전트가 더 이상 구매자 에이전트에게 보상을 제공해서는 안 된다고 썼습니다. 대신 판매자는 구매자에게 양보를 제안한 후 대리인 보상 계약에 따라 대리인에게 비용을 지불할 수 있습니다.

맨틸 윌리엄스 | 전국부동산중개인협회

CFA 보고서에 대해 NAR 대변인은 구매자 브로커에게 비용을 지불하는 상장 브로커가 최초, 소수자, 저소득 및 중간 소득 구매자의 대표성을 높이는 데 도움이 되었다고 말했습니다.

NAR의 커뮤니케이션 담당 부사장인 Mantill Williams는 이러한 관행이 구매자와 판매자에게 투명성과 시장 중심 가격 옵션을 보장한다고 말했습니다.

Williams는 “우리는 주택담보대출에 구매자 중개인 보상을 포함시키려는 욕구를 이해합니다.”라고 말했습니다. "그러나 소비자의 상황을 악화시키지 않는 솔루션은 아직 없습니다."

NAR의 답변

Williams는 CFA 제안이 구매자에게 해를 끼칠 수 있다고 말했으며 보고서는 "과도한 단순화와 가정"으로 가득 차 있다고 덧붙였습니다.

이러한 가정 중 일부에는 구매자 브로커 커미션이 주택 가격에 포함되어 있으며 리스팅 브로커가 구매자 브로커에게 커미션을 제공하지 않으면 판매자가 판매 가격을 낮출 것이라는 가정이 포함되었습니다.

그는 또한 대출 기관이 이러한 서비스에 자금을 지원하기를 원하거나 의회가 이를 허용하도록 변화를 만들거나 모기지 및 은행 업계가 "소비자에게 부정적인 영향을 주지 않고" 적응할 것이라는 것은 당연한 일이 아니라고 말했습니다.

Williams는 “CFA는 이러한 비용에 대한 자금 조달이 모기지 이자율을 극적으로 증가시켜 이미 7.5%에 가까운 이자율을 추가할 수 있다는 점을 설명하지 않습니다.”라고 말했습니다. "또는 주택 구매자는 더 큰 모기지 잔액에 직면하고 더 많은 개인 모기지 보험을 구입해야 하여 더 많은 비용이 추가될 수 있습니다."

Brobeck은 CFA가 상장 및 구매자 브로커가 가격 협상에 저항함에 따라 수수료 감소가 나타나기까지 시간이 걸릴 것으로 믿고 있다고 말했습니다.

그러나 시간이 지남에 따라 Brobeck은 판매자와 구매자가 중개인과 수수료에 대해 이야기하여 수수료를 낮추려고 할 가능성이 더 높다고 말했습니다.

그는 “부동산을 등록하는 할인점은 구매자 중개인에게 현재 예상되는 수수료율을 제공해야 한다는 압력을 덜 받게 될 것이며 구매자 중개인은 리베이트를 제공하지 않고도 수수료를 낮출 수 있을 것입니다. 이는 여전히 XNUMX개 주에서 불법입니다.”라고 그는 썼습니다. "효과적인 소비자 교육은 프로세스 속도를 높일 것입니다."

가격 경쟁이 심화되면 구매자 대리인 요금이 차별화되기 시작합니다.

Brobeck은 가격과 품질을 조정하면서 “신규 및 한계 에이전트는 수년간의 경험을 가진 유능한 정규 에이전트와 동일한 요금을 청구하는 것이 더 어렵다는 것을 알게 될 것입니다.”라고 덧붙였습니다.

Williams가 말한 장벽으로 인해 CFA의 제안이 효과가 없을 것 같다고 Brobeck은 Inman에게 NAR이 개혁을 기각하기에는 너무 빠르다고 말했습니다.

Brobeck은 "NAR은 이 솔루션을 방해하는 장벽을 과장하고 있지만 가장 중요한 것은 업계가 이 자금 조달에 강력하게 반대하기 때문입니다."라고 말했습니다.

판매자가 구매자 중개인에게 보상을 제공하지 않음으로써 빡빡한 시장을 이용하려면 지불금이 어딘가에서 나와야 한다고 Brobeck은 말했습니다.

“브로커 수수료에 대한 구매자 자금 조달은 합리적이고 공정할 뿐만 아니라 구매자 중개업을 보존하는 데 도움이 될 것입니다.”라고 그는 말했습니다. "이 보상이 판매 가격에 추가된다는 폭넓은 합의가 있기 때문에 자금이 조달되고 경제 법칙이 작동한다면 자금 조달 금액은 변하지 않을 것이며 구매자가 수수료를 협상하면 훨씬 더 낮아질 것입니다."

'실효성 없는 구조조정'

Brobeck의 논문에는 워싱턴 대부분 지역에 서비스를 제공하고 NAR과는 독립적인 Northwest MLS가 최근 몇 년간 수행한 정책 변경에 대한 연구가 포함되어 있습니다.

변화들 채택된 NWMLS는 CFA가 "비효율적인 구조 조정"으로 간주하는 조치로 업계가 기꺼이 수용할 의사가 있지만 광범위한 변화로 이어지지는 않습니다.

CFA는 Northwest MLS가 서비스를 제공하는 733개 커뮤니티의 XNUMX개 목록에 대한 제안 요율을 조사한 결과, 두 개를 제외하고 모두 MLS가 커미션 관련 정책을 변경하기 전과 거의 동일한 보상 제안이 포함되어 있음을 발견했습니다.

CFA에 따르면 733개의 목록 중 84.2%에 2.5% 또는 3%의 수수료 제안이 포함되어 있었습니다.

CFA가 실시한 정책 변경 전 매물 조사에 따르면 시애틀에서는 정책 변경 이후에 실시된 733개 매물에 대한 조사와 비교하여 요금 균일성이 실제로 증가했습니다.

Brobeck은 커미션이나 시장 경쟁에 큰 변화를 가져오지 않는 Northwest MLS 업데이트 커미션 정책의 결함을 지적했습니다.

그가 쓴 한 가지 누락된 부분은 MLS를 사용하는 구매자 브로커가 제안을 하기 전에 고객과 보상에 대한 합의에 도달해야 한다는 것입니다. 이는 1월 XNUMX일 발효되는 새로운 주법에 의해 요구되는 변경 사항입니다.

Brobeck은 “고객과의 커뮤니케이션에서 에이전트가 이러한 변화를 특징으로 하는 방식은 가격 경쟁에 큰 영향을 미칠 것입니다.”라고 썼습니다.

그는 “만약 구매자와 판매자가 실제 대리인 옵션이 있고 요금을 협상할 수 있다고 믿지 않는다면 업계는 기존 5~6% 요금을 유지할 수 있을 것”이라고 덧붙였습니다. “그리고 그들이 믿는다고 해도 실제 가격 경쟁은 보장되지 않습니다. 업계는 5~6% 금리를 유지하기로 굳게 결심하고 있습니다.”

노스웨스트 MLS는 최근 몇 년간 여러 정책 변경으로 인해 상장 대리인과 구매자 대리인 수수료가 분리됐다고 말하면서 이 신문의 조사 결과에 의문을 제기했습니다.

저스틴 헤이그 | 노스웨스트 MLS

지난 XNUMX년 동안 NWMLS 회원은 소비자에게 보상 제안을 게시할 수 있었고 MLS는 판매자가 보상을 제공해야 한다는 요구 사항을 제거했다고 NWMLS 법무 자문위원인 Justin Haag는 질문에 대한 서면 답변을 통해 Inman에게 말했습니다.

Haag는 “Northwest MLS 회원들은 매우 다른 시장 상황을 통해 다양한 부동산 유형과 다양한 지리적 영역에 대한 수십만 개의 목록을 입력했습니다.”라고 말했습니다. “CFA가 어떤 데이터를 분석했는지는 불분명합니다.”

Haag는 또한 다음과 같이 언급했습니다. 2022년 XNUMX월 변경 소비자와 브로커를 위한 투명성과 유연성이 추가되었습니다.

구체적으로 그는 판매자가 구매자 브로커에게 제공하는 보상은 구매 및 판매 계약서의 첫 페이지에 표시된다고 말했습니다. 이러한 제안은 구매자와 구매자의 중개인이 수락하거나 협상할 수 있습니다.

Haag는 "브로커 보상이 '분리'되었습니다."라고 말했습니다. “판매자가 구매자 브로커에게 제공하는 보상은 리스팅 브로커가 아닌 판매자가 직접 결정하고 지불하는 제안입니다.”

그럼에도 불구하고 Brobeck은 Haag의 의견에 대한 응답으로 Inman에게 CFA 조사에 따르면 변경 사항이 아직 커미션 규모에 영향을 미치지 않은 것으로 나타났습니다.

Brobeck은 "우리와 다른 연구자들은 이러한 모든 규칙 변경이 현재까지 소비자에게 실질적인 혜택을 주지 못했다는 것을 보여주었습니다."라고 말했습니다. "모든 판매자는 목록에서 구매자 에이전트에게 계속해서 보상을 제공하며 이 보상은 매우 균일하며 지난 몇 년 동안 변경되지 않았습니다."

이메일 테일러 앤더슨

이메일 Andrea V. Brambila