오늘날 시장의 변동이 너무 크기 때문에 올바른 임차인을 확보하는 것이 중요해졌습니다. 임차인은 투자에 대한 현금 흐름의 원천이 될 것이며 임차인을 잃으면 단기 또는 장기 손실로 이어질 수 있습니다. 이는 임대 계약을 제시하기 전에 확실한 조사를 수행해야 함을 의미합니다. 또한 귀하의 이익을 보호할 수 있는 방식으로 약관이 설정되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

하지만 이런 관계는 임차인이 집주인에게 임대료를 제공하기 위해 존재하는 '일방통행'일 뿐이라는 인식은 대체로 과거의 개념이다. 오늘은 거래 여부에 관계없이 다가구, 사무실및 소매, 귀하는 집주인으로서 임차인에게 무엇을 제공할 수 있는지 고려하고 싶을 것입니다. 잘 수행되면 임차인이 자신의 성공 경로를 밟도록 도울 수 있으며, 이는 투자에 관련된 모든 사람에게 이익을 가져올 수 있습니다.

근면을 수행하다

임차인을 고용하기 전에 무엇보다도 누구와 거래하고 있는지 알고 싶을 것입니다. 다가구의 경우, 이력을 조사하고 신용 조사를 수행하는 것만큼 간단할 수 있습니다. 참조에 대한 후속 조치도 수행할 수 있습니다. 물론, 실적이 좋지 않고 지불할 재정적 여유가 없는 세입자와 관련된 악몽 같은 상황이 셀 수 없이 많습니다. 임대를 제안하기 전에 개인을 조사하는 조치를 취하면 나중에 이러한 골치 아픈 일을 피하는 데 도움이 될 것입니다. 각 주에는 세입자를 확인할 때 할 수 있는 것과 할 수 없는 것에 관한 규칙이 있다는 점을 명심하십시오. 귀하가 취할 수 있는 조치에 대한 조언을 얻고 법적 지침을 준수하고 있는지 확인하려면 좋은 임대 중개인과 상담하세요.

사무실 및 소매 투자의 경우 임대 기간이 일반적으로 장기이므로 적합한 임차인을 찾는 것이 훨씬 더 중요할 수 있습니다. 소매 공간은 5~10년 임대 기간을 가질 수 있습니다. 사무실 임대 기간은 XNUMX년, XNUMX년 또는 그 이상인 것이 일반적입니다. 대조적으로, 다세대의 경우 임대 기간은 XNUMX년에 불과할 수 있습니다. 다세대(또는 단 한 명)보다 사무실 및 소매 임차인 수가 적을 수도 있습니다.

올바른 임차인 임대 조건

사무실 및 소매점의 경우 협상 과정의 일부에는 임차인이 처음에 공간을 차지하는 방법이 포함되는 경우가 많습니다. 사업체에 개조 또는 건설 작업이 필요한 특정 요구 사항이 있을 수 있습니다. 건물이 어떻게 배송될지에 대해 동의하고 싶을 것입니다. 세입자가 공간 입주와 관련된 비용을 충당하는 데 도움이 되도록 소유주가 제공하는 세입자 개선 수당이 있을 수 있습니다.

많은 경우 집주인은 임차인과 절충점을 제공하고 임차인이 초기 작업을 수행하는 대가로 무료 임대료를 제공합니다. 다른 경우에는 집주인이 임차인 개선 수당의 상당 부분을 책임질 수도 있습니다. 어떤 경우에는 이러한 유형의 양보로 인해 집주인으로서 귀하가 XNUMX~XNUMX년 동안 임대료를 받지 못할 수도 있습니다.

이러한 이유로 귀하는 신용할 만한 임차인을 확보할 수 있도록 최선을 다해야 합니다. 이전 집주인과 대화하여 세입자가 재정적으로 능력이 있고 공간을 잘 관리할 수 있는지 확인할 수 있습니다. 귀하의 시장에서 일반적으로 기대되는 것이 무엇인지 알아보려면 관습에 정통한 현지 임대 브로커와 협력하십시오. 또한 최고의 조건을 얻고 귀하의 이익을 보호할 수 있도록 부동산 변호사를 고용하세요.

두 해안 회사인 Abrams Garfinkel Margolis Bergson의 상업용 부동산 부서 관리 파트너인 Larry Haber가 삽화 내 팟캐스트 "부동산 투자에 대한 내부자의 장점"에서 그는 임대 계약 시 법적 고려 사항의 중요성을 강조했습니다. 현재 임대 계약을 맺은 임차인이 장소 상태가 양호할 경우 열쇠를 반납하고 떠날 수 있는 옵션이 있다는 "좋은 사람 조항"을 염두에 두십시오.

사무실 및 소매업을 위한 금융

신용 임차인은 충분한 보증과 재정적 지원을 갖고 있으며, 실명 또는 전국 체인인 경우가 많습니다. 신용등급은 다음과 같은 곳에서 확인할 수 있습니다. 무디스 or S & P. 에비슨 영(Avison Young)도 있습니다. 순 임대 고문, 한도율 추세와 함께 테넌트와 관련된 평균 한도율을 확인할 수 있습니다. 2023년 2월 현재 Sonic은 Moody's의 신용 등급 B5.34, S&P의 B+, 상한율 6.10%로 상장되었습니다. 2021년에는 5.42%, 2022년에는 4.8%의 캡레이트를 기록했습니다. CVS의 평균 캡레이트는 5.70%로 2021년 5.40%에서 2022년 2%로 이동했습니다. S&P 등급은 BBB였으며 Moody's는 BaaXNUMX로 평가했습니다.

규모가 작고 신용이 없는 세입자는 일반적으로 한도 비율이 더 높으며 이를 조정하기 위해 더 높은 임대료를 지불하는 경우가 많습니다. 기업 보증이 부족하기 때문에 더 많은 보안을 요구받을 수도 있습니다. 자산을 재판매할 계획이라면 테넌트 및 관련 한도율이 중요한 역할을 할 수 있습니다. 은행은 일반적으로 기업 보증이 있는 신용 임차인과 함께 제공되는 더 낮은 위험을 찾고 있을 수 있습니다.

작은 플레이어를 간과하지 마십시오

일부 소식통은 전국 임차인을 다른 임차인보다 더 신용할 만하다고 생각하지만 저는 항상 엄마와 아빠 임차인도 그만큼 가치가 있을 수 있다는 점을 지적하고 싶습니다. 이러한 소규모 세입자 중 상당수는 오랫동안 사업을 운영해 왔으며 자신의 공간에 큰 자부심을 갖고 있습니다. 그들은 경기 침체가 있더라도 공간을 계속 유지하기 위해 가능한 모든 일을 하는 경우가 많습니다. 이는 특히 많은 국내 세입자가 매장을 닫고 대규모 퇴장을 하는 코로나 이후 특정 지역에서 더욱 그렇습니다.

시장이 변화함에 따라 임차인과의 관계는 계속해서 가장 중요해질 것입니다. 임대 계약을 설정할 때 특히 초기에 상당한 재정적 투자를 하는 경우 작은 글씨로 된 내용을 이해하십시오. 잘 수행되면 궁극적으로 건물 및 투자의 파트너가 될 장기 임차인을 갖게 될 수 있습니다.

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• 출처: https://www.forbes.com/sites/jamesnelson/2023/08/26/whats-the-best-type-of-tenant/