David Greene: Das ist die BiggerPockets Podcast-Show 578.

Rob Abasolo: Als ich mein Tiny House baute, dachte ich: „Hey, wenn ich dieses coole Tiny House bauen und die Gewinnschwelle erreichen kann, hey, alles gute Nachrichten hier drüben, oder?“ Aber dann wurde es tatsächlich eine Cash-Cow und das war nur ein Bonus für mich. Und ich dachte: „Das ist großartig. Ich bekomme dieses Haus, das ich genießen kann, oder theoretisch genießen kann. Und es zahlt sich aus, und ich verdiene Geld damit.“

David Greene: Was ist los, alle? Hier ist David Greene, Ihr Moderator des BiggerPockets-Podcasts, hier mit einer ganz besonderen Folge für Sie heute. Aber bevor wir darauf eingehen, möchte ich Sie wissen lassen, dass Sie, wenn Sie nach einer Möglichkeit suchen, finanzielle Freiheit durch Immobilien aufzubauen, wenn Sie mehr Kontrolle und Autonomie über Ihr Leben haben möchten, wenn Sie die vergangene Zeit schätzen Ihnen gegeben wurde und Sie es so verwenden möchten, wie es Ihrer Meinung nach am besten für Sie und Ihre Familie ist, dann sind Sie hier genau richtig. BiggerPockets ist eine Community mit über zwei Millionen Mitgliedern, die sich auf einer Reise befinden, die genau der entspricht, auf der Sie sich gerade befinden, und versuchen, die gleichen Dinge zu erreichen wie Sie. Und unser Ziel hier ist es, Ihnen so viele Ressourcen, Unterstützung und Unterstützung wie möglich zur Verfügung zu stellen, um Ihnen dabei zu helfen, dieses Ziel zu erreichen.
Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist dieser Podcast, wo wir verschiedene Gäste einladen, wo wir verschiedene Redner einladen, wo wir verschiedene Experten einbeziehen, um mit Ihnen zu teilen, was sie getan haben, um genau das zu erreichen, was Sie zu tun versuchen, die Nische , die Strategie, der Stil, mit dem sie ans Ziel kommen. Wir haben auch eine erstaunliche Website mit Foren, in denen Sie Fragen stellen können, die die Leute beantworten werden, mit Blogartikeln, in denen Sie die Weisheit anderer lesen und gewinnen können, und mit viel Unterstützung wie Immobilienmaklern oder verschiedenen Unterstützungsteilen, die Ihnen helfen werden, Ihre Ziele zu erreichen Ziel, das Sie über die Website finden können. Jetzt, in der heutigen Podcast-Folge, bin ich hier mit meinem guten Freund und Co-Moderator Rob Abasolo.

Rob Abasolo: Jetzt schließen.

David Greene: Rob Abasolo.

Rob Abasolo: Da gehen wir. Na, bitte.

David Greene: Das war die Sache, als Brandon die Show gemacht hat, er hat immer die Nachnamen der Leute durcheinander gebracht, und ich denke, dieser Fluch wurde mir gegeben. Ich habe das nur vermasselt.

Rob Abasolo: Aber hey, für dich nehme ich Rob Olasolo. Mach dir keine Sorge.

David Greene: Das ist lustig. Ich frage mich, Abasolo, warum ich es nicht bekommen konnte. Vielleicht liegt es daran, dass sich die Band Abba einfach falsch anfühlt. Heute wird es also eine Einzelausstellung mit Abasolo selbst geben. Wir werden Ihnen weitere Episoden bringen, in denen wir tief in eine bestimmte Strategie oder Immobiliennische eintauchen und Ihnen detailliertere und differenziertere Informationen geben, damit Sie in die Fußstapfen treten können.
Und heute gesellt sich Rob zu mir, weil er und ich tatsächlich beim Kauf von Kurzzeitmieten zusammenarbeiten. Und wir werden den Prozess, den wir verwenden, um sie unter Vertrag zu nehmen und zu verwalten, aufschlüsseln, dies kann der erste einer dreiteiligen Serie sein. Deshalb werden wir uns heute auf die Auswahl eines Standorts, einer Strategie und eines Immobilientyps speziell für Kurzzeitmieten konzentrieren. Und ich könnte mir keine bessere Person vorstellen, die sich mir anschließen könnte, als Rob. Rob, willkommen in der Show.

Rob Abasolo: Hallo, hallo, hallo. Mann, ich bin wirklich aufgeregt, das zu tun, weil es so viele Fragen und Befürchtungen gibt, dass ich darüber nachdenke, in Kurzzeitmieten einzusteigen. Das ist gerade für viele Leute der neue Trend. Und in dieser Folge kommen wir in einige ziemlich knifflige Sachen. Ich meine, wir sprechen wirklich über die Konzepte, an die wir uns halten, wenn wir einen Markt auswählen, die Nähe zu Standorten, die Verfügbarkeit von Anbietern, Bodenständigkeit und all das Zeug. Ich denke also, dass die Leute ein ziemlich gutes Verständnis dafür haben werden, wo sie anfangen sollen, nachdem sie sich die heutige Folge angehört haben.

David Greene: Ja, und wir können gleich darauf eingehen. Im Grunde werden wir mit allen teilen, wie man einen Standort, eine Strategie und einen Immobilientyp auswählt. Hier fängt es also an, wenn Sie versuchen zu sagen: „Hey, ich möchte in Kurzzeitmieten einsteigen. Was kann ich tun?" Damit sollten Rob und ich anfangen. Wir haben ein Fünf-Schritte-System, das wir heute mit Ihnen teilen werden. Und Schritt Nummer eins wird sich mit den Stärken verschiedener Märkte befassen. Also, Rob, wie kategorisieren Sie Ihrer Erfahrung nach verschiedene Märkte?

Rob Abasolo: Ich würde dir gerne alles darüber erzählen, mein Freund.

David Greene: Und jetzt kommen wir zur heutigen Show. Rob, wie du warst.

Rob Abasolo: Ja. Es gibt also viele Dinge für mich, die ich wirklich berücksichtige, wenn ich anfange, meine Märkte einzugrenzen. Offensichtlich gibt es bestimmte Märkte, die sehr urlauberfreundlich sind, könnte man sagen. Und das wären Orte wie Nationalparks, die immer von Menschen besucht werden, eine Strandstadt, Skistädte, all das Zeug. Aber eines der Dinge, die ich gerne in Betracht ziehe, ist nicht unbedingt ein aufstrebender Markt, aber ist es ein Markt, der Jahr für Jahr viel Wertschätzung erhält?
Und das ist für mich persönlich einer der glücklichen Zufälle eines Großteils meines Portfolios in den letzten Jahren, nämlich dass ein Großteil meines Portfolios wirklich ziemlich stark gewachsen ist, insbesondere in den letzten zwei Jahren. Nicht wirklich etwas, das ich erwartet hatte, weil ich wirklich darauf abzielte, nur Einheiten mit hohem Cashflow zu haben, aber das ist immer der Vorteil von Immobilien, oder? Die Wertsteigerung, der Zinseszins wie in der Immobilienbranche.

David Greene: Sehr schön. Also, wenn ich Sie richtig höre, fragen Sie sich: „Warum besuchen die Leute die Gegend? Und ist es wahrscheinlich zu schätzen?“ Was sind also einige der Faktoren, die Ihrer Meinung nach zu einer Aufwertung der Märkte führen?

Rob Abasolo: Nun, eines der Dinge für mich ist, dass ich denke, dass wir im Moment zum größten Teil in einer Reisewelle sind und deshalb reisen viele Leute wie nie zuvor. Wenn Sie sich viele Daten ansehen, sogar Brian Chesky, den CEO von Airbnb, sagte er, dass sie allein in diesem Jahr Millionen neuer Gastgeber im kommenden Jahr brauchen würden, weil sie nicht halten können nach oben mit der Nachfrage. Für mich beginne ich also sehr genau zu schauen: „Wo beginnen die Leute am meisten zu reisen?“ Und ehrlich gesagt ist es für mich wie eine bewährte Methode, aber ich schaue mir immer Nationalparks an, weil viele Leute wirklich schon lange auf Nationalparks schlafen, denke ich.
Und es war nicht wirklich bis zu der ganzen Pandemie und allem, wo die Leute aufhörten, wirklich zu einigen der bekannteren Orte wie den Disney Worlds zu reisen, oder? Und sie fingen an, in ihr Auto zu steigen und nach Gatlinburg oder Arches oder Grand Canyon, Yosemite, Zion, Joshua Tree zu fahren. All diese verschiedenen Orte erleben derzeit einen solchen Anstieg der Besucherzahlen. Ich denke, speziell die Smoky Mountains haben im letzten Jahr ein bis zwei Millionen Besucher mehr gesehen als je zuvor, was enorm ist.
Also, ganz allgemein, jetzt, da die Menge an Verkehr, die zu diesen verschiedenen Orten geht, bedeutet, dass es viel mehr Nachfrage gibt, und weil es viel mehr Nachfrage gibt, naja, jetzt beginnen die Investoren, sich durchzusetzen und in diese Märkte einzusteigen. Und das fängt genau dort an, die Preise ziemlich in die Höhe zu treiben.

David Greene: Das ist ein wirklich guter Punkt. Wir unterteilen es also normalerweise in drei Arten von Orten oder drei Arten, wie Menschen ein Gebiet besuchen. Das erste ist, dass sie in ein Flugzeug steigen und dorthin fliegen, das wäre wahrscheinlich Disney World. Du gehst nach Disneyworld. Sie müssen nach Orlando fahren, um dorthin zu gelangen. Sie fliegen dorthin, Sie brauchen eine Unterkunft, Sie suchen eine Kurzzeitmiete. Das nächste wäre ein Ort, an den Sie für einen Wochenendurlaub fahren würden. Dies waren die meiste Zeit Nationalparks, wie das, was Rob erwähnte. Wenn Sie in Tennessee leben, fahren Sie in die Smoky Mountains. Wenn Sie in Südkalifornien leben, gehen Sie zu Joshua Tree. Das sind also Orte, an denen die Leute auch nach einer Bleibe suchen, während sie dort sind.
Die Staaten sind vielleicht etwas kürzer, aber sie werden normalerweise von Menschen besucht, die in der Nähe davon leben, zumindest in Fahrnähe. Und das dritte wären berufliche Gründe oder berufsbedingte Gründe, wenn Sie beruflich unterwegs sind. Vielleicht sind Sie eine reisende Krankenschwester oder gehen irgendwo zu einem Geschäftstreffen. Sie werden an einer Konferenz teilnehmen und müssen irgendwo übernachten und möchten nicht in einem Hotel übernachten. Also, verstehen Sie das einfach von einem hohen Niveau aus. Aus welcher dieser Gegenden werden Ihre Mieter kommen?
Wir sehen uns auch an: „Ist dies ein Markt, der derzeit stärkere Cashflows aufweist, oder ist dies ein Markt, von dem wir glauben, dass er zukünftiges Wachstum hat?“ Wir glauben, dass sowohl die zukünftigen Einnahmen als auch der Wert der Immobilie selbst, die Sie kaufen werden, Eigenkapital enthalten werden. Also, Rob, worauf achten Sie bei diesen beiden unterschiedlichen Strategien, um zu versuchen, Ihre Effizienz zu maximieren?

Rob Abasolo: Nun, wenn ich ehrlich bin, als ich mit der Kurzzeitvermietung im Allgemeinen anfing, war mein MO der Cashflow. Das war wirklich alles, was mich interessierte, oder? Da viele Leute mit Kurzzeitmieten und nur Immobilien im Allgemeinen anfangen, wollen wir alle dieses W-2 verlassen, damit wir uns darauf konzentrieren können, ein Immobilieninvestor zu sein. Und so bestand für mich meine ganze Strategie darin, eine Wohnung zu einem sehr fairen Preis zu kaufen, richtig? Und dann eine riesige Cash-on-Cash-Rendite. Das war schon immer der Goldstandard, aber das war es bis vor Kurzem nicht, wo man das geklärt hat und einen ziemlich guten Lebensstil etabliert hat und ein gutes Budget hat und dabei bleibt, dann ist das der Zeitpunkt der Wertschätzung beginnt wirklich viel wichtiger zu werden.
Also habe ich meine Mentalität wirklich ein wenig geändert. Es ist nicht so, dass ich den Cashflow nicht mag, wie wir alle. Aber jetzt fange ich wirklich an, Orte anzusprechen, von denen ich denke, dass sie ein bisschen mehr Wertschätzung haben. Und so wollen Sie offensichtlich beides. Es ist wie ein Gleichgewicht, richtig? Aber zum größten Teil versuche ich zu sehen, wohin die Leute gehen, richtig? Also, wenn Sie mit vielen Trends Schritt halten, offensichtlich einer der großen im Moment, viele Leute verlassen Kalifornien und gehen an eine Reihe verschiedener Orte. Sie gehen nach Arizona, sie gehen nach Texas, sie gehen nach Florida und an so viele andere Orte.
Also fing ich für mich an, mir Fragen zu stellen wie: „Nun, wohin gehen sie? Und was sind die verschiedenen Standorte, die ich wirklich kapitalisieren kann?“ Und einer davon war für mich Arizona. Da habe ich angefangen, viel Wert darauf zu legen, weil es wirklich in der Nähe von Kalifornien liegt, richtig? Das ist einer der logischen Schritte, aber offensichtlich ist Texas im Moment auch ein wirklich großer Ort. Ich schaue mir also nicht nur Reisetrends an, sondern allgemeine Trends, wohin Menschen in und um die USA migrieren.

David Greene: Also, welche Art von Anleger sollte nach einer Gelegenheit mit mehr Cashflow suchen, und welche Art von Anleger sollte ein bisschen mehr nach zukünftigem Wachstum und Wertsteigerung suchen?

Rob Abasolo: Die Leute, die anfangen, werden sich meiner Meinung nach viel mehr auf die Cashflow-Seite der Dinge konzentrieren, und ich verstehe. Ich habe ein paar Studenten, die sich so auf die Cash-on-Cash-Metrik konzentrieren. Obwohl das offensichtlich die Metrik ist, oder? Aber ich sage: „Leute, bei Immobilieninvestitionen geht es um ein bisschen mehr als um Ihre Cash-on-Cash-Rendite. Es gibt Steuerabzüge, Wertschätzung, Abschlagszahlungen und all das Zeug. Also noch einmal, als jemand, der vor nicht allzu langer Zeit dort war, verstehe ich, dass der Cashflow wirklich wichtig ist.
Ich denke also, dass es wichtig ist, wenn Sie anfangen, dass ein Neuling das anstrebt, weil es Ihnen hilft, Ihren Geldbetrag aufzubauen, den Sie dann in die nächste Investition investieren können. Und natürlich gibt es auch ein Argument dafür, sich zuerst auf Wertschätzung zu konzentrieren. Aber für mich, als jemand, der das ganz am Anfang seiner Portfoliokarriere getan hat, denke ich, dass Neulinge eher dazu neigen, diese Cashflow-Seite der Dinge zu übernehmen.

David Greene: Okay. Und wahrscheinlich auch, würde ich sagen, Leute, die nicht so viel Geld haben, oder? Cashflow ist wichtiger, wenn Sie in anderen Teilen Ihres Lebens nicht viel Cashflow haben. Aber vielleicht ist es dir nicht so wichtig, wenn du finanziell erfolgreicher oder wohlhabender bist. Und das ist normalerweise der Grund, warum die wohlhabenderen Menschen dazu neigen, auf Wertschätzung zu achten. Ich werde dem Eisbecher von Schritt Nummer eins eine kleine Kirsche aufsetzen, indem ich sage, dass viele Leute die Zeit, die sie in die Immobilie investieren werden, und die Energie, die sie investieren, nicht berücksichtigen in das Grundstück einzubringen. Also, das ist eine andere Sache.
Wenn Sie 90 Cashflow-Eigenschaften haben, haben Sie einen weiteren Job geschaffen. Sie müssten 90 Immobilien verwalten. Und wenn Sie es nicht verwalten, verwalten Sie die Person, die es verwaltet. Es gibt also einen Punkt sinkender Renditen, an dem, wenn Sie einfach weiter der gleichen Art von Eigentum hinterherjagen, dies negative Auswirkungen auf Ihr Leben hat und Sie die Freiheit verlieren, die Sie zu gewinnen versuchten indem Sie diese Angebote erhalten. Möchtest du dem etwas hinzufügen?

Rob Abasolo: Ja, also möchte ich es Ihnen zurückgeben, denn das ist etwas, worüber Sie und ich in diesem ersten Deal ziemlich viel gesprochen haben. Und offensichtlich sind Sie ein großer Fan von Wertschätzung. Also, ich bin neugierig, es von dir zu hören. Wann sollte sich Ihrer Meinung nach ein Investor bzw. welche Art von Investor wirklich auf Wertsteigerung versus Cashflow konzentrieren?

David Greene: Das erste, was ich ansprechen möchte, ist der Glaube, dass Wertsteigerung bei Spekulationen nicht garantiert ist, aber Cashflow garantiert ist. Wenn Sie es von diesem Prisma aus betrachten, egal was ich sage, werden Sie es einfach zur Seite werfen und sagen: „Das ist Ketzerei.“ Der Cashflow ist nicht garantiert.
Wenn Sie ein Investor sind, der viele Immobilien besitzt und versucht, vom Cashflow zu leben, wissen Sie, wie schwierig es ist, wie viele Dinge schief gehen, die den Cashflow völlig rücksichtslos oder inkonsistent machen, sollte ich sagen. Und das andere, was mir aufgefallen ist, ist, dass meine besten Cash-Flow-Immobilien durch eine Steigerung der Miete dorthin gekommen sind. Wofür es gemietet wurde, als ich es gekauft habe, ist nicht das, wofür es jetzt gemietet wird, und deshalb bekomme ich viel mehr Cashflow. Sie müssen sich also aus dem Kreislauf ausbrechen, in dem Sie eine Investition so betrachten, als wäre es eine einjährige Entscheidung. Das ist es nicht, es ist eine langjährige Entscheidung. Wenn Sie sich also eine Immobilie ansehen und wie sie sich über einen langen Zeitraum entwickeln wird, werden Immobilien, die mehr wertschätzen, Ihnen mehr Geld einbringen.
Nun, es ist nicht das Konzept der Wertschätzung, von dem ich sage, dass Sie ihm nachjagen. Es ist der Bereich oder der Asset-Typ, dessen Nachfrage steigen wird. Wenn mehr Menschen die Art von Vermögenswerten wünschen, die Sie besitzen, wird dies natürlich zu schätzen wissen. Und in diesem Sinne ist es nicht spekulativ. Der Kauf einer sehr zuverlässigen Sache, die jeder haben möchte, ist kein spekulativer Schritt, bei dem Sie nur sagen: „Ich hoffe, es wird geschätzt, denn wenn nicht, werde ich es verlieren.“ Sie stellen sicher, dass Sie es sich leisten können. Du sorgst dafür, dass genug Geld fließt, damit es dich unterstützen kann, aber du wirst nicht reich durch Geldfluss. 100 oder 200 Dollar pro Einheit zu verdienen, wird niemanden reich machen. Es ist einfach eine Menge Arbeit.
Also fing ich an, Immobilien nachzujagen, und schaute nur auf den ROI, genau wie alle anderen auch, weil ich einen Job hatte und genug Cashflow haben wollte, um den Job zu verlassen. Es war nicht der Geldfluss, der mich reich gemacht hat. Es war der Cashflow, der mich dabei unterstützte, diese Verbindung zwischen der Notwendigkeit dieses Jobs zu brechen. Und als ich das tat und Immobilienmakler wurde, hatte ich kein beständiges Einkommen, von dem ich immer wusste, dass es dasselbe sein würde. Ich fing an, ein bisschen mehr in unsere langfristigen Investitionen zu investieren und die Befriedigung hinauszuzögern.
Und dann, als ich als Immobilienmakler erfolgreicher wurde, baute ich ein Team auf und dann baute ich eine Kreditfirma und einige der anderen Unternehmen auf, die ich habe. Ich verlegte mich sogar noch mehr darauf, die Befriedigung hinauszuzögern. Vielleicht ist es also ein besserer Weg, als Wertschätzung zu sagen, was mit dem Stigma der Spekulation verbunden ist, wie lange Sie die Befriedigung hinauszögern können. Wenn Sie auf Anhieb einen Cashflow erzielen, der für den Rest der Zeit, in der Sie die Immobilie besitzen, so bleiben wird, werden Sie nicht so gut abschneiden, als wenn die Immobilie jedes Jahr ein wenig begehrter wird als sie war das Jahr davor.

Rob Abasolo: 100 %, Mann. Für mich war hier wirklich der große Aha-Moment eine meiner ersten beiden Airbnbs und Kurzzeitmieten war das Haus, das ich in LA gekauft habe. Ich bin nach LA gezogen. Ich habe dieses Haus gekauft, es war wirklich teuer. Es waren 624,000 Dollar. Und ich habe mich beim Kauf wirklich dünn gestreut, was ich wahrscheinlich nicht hätte tun sollen, aber ich bin ein bisschen ein Risiko eingegangen, weil ich dachte: „Ich denke, das wird klappen.“ Dieses Haus hatte also ein kleines 279 Quadratfuß großes Studio-Apartment darunter. Und ich sagte: „Wenn ich das auf Airbnb stelle, denke ich, dass ich 2,000 bis 3,000 Dollar im Monat verdienen kann.“ Und so war es, wenn Sie so wollen, wie ein Haushack. Und dann habe ich meiner besten Freundin ein Gästezimmer vermietet und damit 800 Dollar im Monat verdient. Und dann habe ich ein kleines Haus in meinem Hinterhof gebaut. Jetzt verdiene ich damit auch 2,000, 3,000 Dollar im Monat bei Airbnb.
Also, ich habe das alles zusammengezählt. Seit ich dieses Haus in den letzten drei, vier Jahren besessen habe, lag der Cashflow darin zwischen 180,000 und 200,000 Dollar, was großartig ist. Das ist nichts zu meckern. Aber als es mich traf, dachte ich: „Whoa, diese Immobilie hat ihren Wert verdoppelt. Es ist jetzt zwischen 1.25 und 1.3 Millionen Dollar wert.“ Allein diese Wertschätzung ist also dreimal so hoch, wie ich an Cashflow verdient habe. Und da dachte ich: „Oh, David, du machst jetzt sehr viel Sinn, Mann.“

David Greene: Ja. Und hier ist der Teil, den Sie zu sehen beginnen, wenn Sie tiefer in das Investieren einsteigen. Wenn Sie diese Wertsteigerung nehmen, das ist dreimal mehr als der Cashflow, und Sie es in einen anderen Cashflow und eine andere Immobilie reinvestieren, erhöhen Sie Ihren Cashflow um das Dreifache. Das ist viel, viel schneller, als wenn Sie nur Geld sparen und weiterhin Cashflow-Immobilien kaufen würden, um zu versuchen, es so aufzubauen, dass Ihr Geld dreimal so hoch ist. Ich mag es also nicht, wenn Leute es wie Cashflow oder Wertschätzung betrachten. Sie arbeiten zusammen, richtig?

Rob Abasolo: Sicher.

David Greene: Wenn Sie mehr Wertschätzung erhalten, tauschen Sie es gegen mehr Cashflow ein. Wenn Ihr Cashflow zu stagnieren beginnt, weil er zu stark gestiegen ist, können Sie ihn verkaufen und ein Upgrade durchführen. So werden Immobilien gestaltet. Wenn Sie also anfangen, fragen Sie sich normalerweise: „Werde ich eine Immobilie kaufen, die mehr auf Cashflow ausgerichtet ist oder mehr auf Wertsteigerung ausgerichtet ist?“ Aber Ihr Portfolio sollte nicht nur von einer Sache bestimmt werden. Lassen Sie uns also zu Nummer zwei übergehen, die möglicherweise der wichtigste Teil unseres gesamten Prozesses ist. Schritt zwei ist die Wahl Ihres Standorts, des Standorts, der individuell für Sie richtig ist. Wir haben hier einige Stufen. Also lasse ich dich damit laufen, Rob. Und Sie können mich einfach als Unterstützung hinzuziehen, wenn Sie denken, dass Sie es brauchen.

Rob Abasolo: Wenn ich ein bisschen atmen muss. Sicher, Mann. Nun, okay, offensichtlich steht dir die Welt offen, wenn du bei Airbnb anfangen willst. Ich bin wirklich davon überzeugt, dass Sie in so ziemlich jedem Markt in der Kurzzeitvermietungsbranche erfolgreich sein werden. Aber wenn Sie anfangen, ist es natürlich ein bisschen entmutigender, einfach einen Pfeil auf die US-Karte zu werfen, richtig, und einfach etwas auszuwählen, das weit entfernt ist. Was ich also normalerweise vielen Leuten predige, ist, dass ich möchte, dass die Leute anfangen, wenn es möglich ist, in ihrem Hinterhof. Nun, ich meine nicht unbedingt buchstäblich in Ihrem Hinterhof, obwohl ich tatsächlich buchstäblich in meinem Hinterhof begonnen habe.
Aber was ich damit meine, ist, dass ich möchte, dass die Leute zwei bis drei Stunden von dem eigentlichen Ort entfernt sind, an dem sie investieren. Und dafür gibt es ein paar Gründe. Zwei bis drei Stunden entfernt, wenn Sie zu Hause sind und einen Vollzeitjob ausüben, reicht das immer noch aus, um zu diesem Grundstück zu gelangen, falls etwas passiert. Wenn es etwas Großes oder Katastrophales gibt, wenn es ein Feuer gibt, wenn ein Dachleck ist oder was auch immer es gibt, können Sie es in einer Nacht erreichen. Und dann, am Wochenende, könntest du auch einfach hingehen und die Dinge aufpolieren. Sie können gehen und Möbel ersetzen. Du kannst gehen und Aufräumarbeiten machen, all das Zeug, richtig? Ich denke also, dass es viele Vorteile hat, in Ihrem Garten zu beginnen, weil Sie sich in unmittelbarer Nähe befinden.
Also, ich denke, es gibt dir ein besseres Gefühl. Es fühlt sich etwas weniger riskant an, dass Sie tatsächlich dorthin gehen und dorthin gelangen können. Wobei ich immer noch denke, dass es weit genug ist, wo man nicht darauf angewiesen sein wird, dorthin zu müssen. Und ich gebe Ihnen ein Beispiel dafür, was ich damit meine. Als ich bei Airbnb anfing, machte ich eine sogenannte Mietarbitrage und wohnte 10 Minuten von der Wohnung entfernt, die ich auf Airbnb untervermietete. Und jedes Mal, wenn etwas Kleines passierte, würde ich gehen. Ich fühlte mich verpflichtet zu gehen, ich hatte das Gefühl, ich müsste gehen und mich darum kümmern. Wenn es Batterie war, waren es übrigens immer Batterien. Aber wenn diese Batterien in der Fernbedienung sterben, würde ich sie ersetzen. Wenn der Thermostat nicht funktionierte, würde ich hingehen und ihn für die Gäste nach oben oder unten klicken oder was auch immer es ist.
Dann verspürst du einfach diese gewisse Verpflichtung zu sagen: „Nun, es lohnt sich nicht, jemanden für 20 Dollar von einem TaskRabbit einzustellen, um das herauszufinden.“ Aber offensichtlich wird das nicht so machbar sein. Mein anderes Anwesen in Joshua Tree, zweieinhalb Stunden von LA entfernt. Es ist nicht wirklich machbar oder realistisch für mich, das zu tun. Es zwingt mich, die Krücke wegzunehmen und mein Team eingreifen zu lassen.

David Greene: Jordan Peterson hat ein Zitat, das ich an einer Stelle für beleidigend hielt. Aber als ich es mir dann öfter anhörte, ergab es mehr Sinn. Und als Eltern verstehen Sie das vielleicht. Er sagte: „Lassen Sie Ihre Kinder niemals etwas tun, das Sie dazu bringt, sie nicht zu mögen.“ Sein Argument war also, dass, wenn Ihre Kinder sich auf eine bestimmte Weise verhalten, die Sie wirklich, wirklich stört und Sie anfangen, sie zu verachten, wir glauben, dass wir unsere Kinder lieben, indem wir es für uns behalten. Aber was passiert ist, dass Ressentiments durchsickern, sie spüren es und dann werden sie dadurch geschädigt, dass Mama oder Papa mich nicht mögen. Irgendetwas muss mit mir nicht stimmen. Es ist ein viel größeres Problem, wenn Sie eingreifen und sagen: „Hör auf, auf den Pot zu schlagen, ich nehme ihn dir weg“, richtig?
Das kleine vorübergehende Stigma, das das Kind fühlt, wenn es ermahnt wird, ist besser als der Groll, der daraus hervorgeht: „Ich kann dich einfach nicht ausstehen, weil du das immer wieder machst.“ Und ich denke, das lässt sich ziemlich gut auf Immobilien übertragen, denn was ich gelernt habe, ist, dass ich, wenn ich einen Job mache, den ich nicht mag, passiv aggressiv auf Immobilien umsteige. Ich habe eine Beziehung zu Immobilien, okay? Wenn ich also zu viele der Dinge tun muss, die dazu führen, dass David ausgebrannt ist und mir meine Energie raubt, was für mich wäre, zum Haus zu fahren, um die Batterien oder den Thermostat auszutauschen, oder mich mit Kleinigkeiten zu beschäftigen, ist das, was ich tun muss würde sie anrufen, die sind einfach eine Herausforderung für mich.
Ich werde unbewusst aufhören, meine Zeit in Immobilien zu investieren. Ich werde aufhören, es zu respektieren, ich werde aufhören, es zu schätzen, ich werde diese Beziehung nicht so ehren, wie ich es sollte. Wenn ich dagegen sage: „Das nervt mich wirklich, ich muss jemand anderen dafür finden“, wird meine Beziehung besser. Ich behandle es besser. Ich bin glücklicher mit Immobilien, und dann stecke ich mehr hinein. Also, ich möchte nur jeden ermutigen, wenn Sie diese Dinge gerne tun, machen Sie damit weiter.
Brandon und ich sind hin und her gegangen, und die endgültige Schlussfolgerung, zu der ich gekommen bin, ist, dass es bestimmte Dinge gibt, die er gerne in seinem Haus macht, richtig? Er repariert gerne Sachen. Wenn es Sie antreibt, tun Sie es, denn Sie werden mehr Immobilien kaufen wollen. Aber wenn du solche Dinge nicht so gerne machst wie ich, stelle die Person bei TaskRabbit ein und lass sie es tun. Denn das gibt mir Energie und dann werde ich weitere Immobilien kaufen.

Rob Abasolo: Mann, das ist so wahr. Und außerdem, lassen Sie mich nur sagen, ich musste Sie nicht einmal anzapfen, Mann. Das war sehr nahtlos. Das war ein gutes Hin und Her, aber es ist so wahr, Mann. Diese erste Wohnung war wirklich eine lebensverändernde Wohnung für mich. Es hat wirklich den Weg für finanzielle Freiheit geebnet, aber ich habe PTBS. Ich habe PTBS bekommen, weil ich dorthin gegangen bin, und mein Gast hat gesagt, die Fernbedienung funktioniert nicht. Und ich frage: „Bist du sicher?“ Und sie sagten: „Ja, ich bin mir sicher.“ Und dann ging ich und dachte: „Nun, es scheint zu funktionieren.“ Und sie sagten: „Oh, ich habe die andere Fernbedienung benutzt.“ Und ich sagte: „Ja.“ Also, es gibt so viele Momente wie diese, die passiert sind. Und weil ich so nah bei ihr wohne, fühlte ich mich dieser Wohnung einfach verpflichtet.
Aber der Moment, als ich anfing, mein Team und meine Airbnb-Avengers, wie wir es nennen werden, wirklich zusammenzustellen, wenn wir später darauf zurückkommen, aber der Moment, als ich damit anfing und nicht so im Unkraut meines Geschäfts steckte, das war in dem Moment, in dem ich dachte: „Oh, okay, es ist also eigentlich kein Grind. Es macht eigentlich ganz viel Spaß. Es ist ein Rätsel, das man lösen muss.“ Ich denke also, zwei bis drei Stunden entfernt zu sein, ist für mich die Distanz, wo man denkt: „Okay, ich werde nach der Arbeit nicht dorthin fahren. Ich werde nicht hingehen und das reparieren. Ich werde einfach jemanden finden, der mir dabei helfen kann.“ Deshalb tauche ich wirklich kopfüber in die Frage ein, ob Sie nah dran sein können, das ist großartig. Aber natürlich wird es Fälle geben, in denen es sinnvoll ist, über große Entfernungen zu investieren.

David Greene: Was sind einige dieser Fälle? Kommen wir dort zu Nummer zwei. Wann würdet ihr das als sinnvoll erachten?

Rob Abasolo: Ja. Dies wäre beispielsweise in einem Fall der Fall, in dem es viele Turnkey-Märkte gibt. Und was ich mit schlüsselfertig meine, ist, dass Sie die Immobilie kaufen und sie bereits komplett möbliert geliefert wird. Ein paar Beispiele dafür wären die Smoky Mountains, Blue Ridge, Destin, viele Strandorte, die wie sehr beliebte STR-Standorte sind. Typischerweise verkaufen die Leute diese Airbnbs als schlüsselfertige Vermietung. Und so müssen Sie wirklich einfliegen, um sich zu vergewissern, dass das Haus tatsächlich das ist, was Sie gekauft haben, und die Möbel schön sind. Und Sie müssen gehen und den Ort aufpolieren und hier und da Möbel ersetzen, aber es ist so viel einfacher.
Und ich meine, so viel einfacher, als ein leeres Haus mitten in Chattanooga, Tennessee, zu kaufen, dorthin zu fahren, hinzugehen, alle Möbel zu finden und aufzubauen. Ich meine, das ist eine echte Hektik. Das ist eine echte Herausforderung, rauszugehen und eine Einheit für lange Distanzen einzurichten. Denn A, wenn Sie wie ich sind, ich kaufe in Gegenden ein, in denen es Nationalparks gibt, es gibt nicht unbedingt Möbelgeschäfte oder ähnliches in der Nähe. Es ist also sehr schwierig, Möbel für verschiedene Airbnb zu finden. Also, ich denke, wenn Sie mit Ferngesprächen beginnen möchten und nicht unbedingt in Ihrer Nähe, würde ich versuchen, einige dieser schlüsselfertigen Märkte zu identifizieren, in denen kurzfristige Mieten erwünscht sind, sie sind willkommen, sie füttern die Wirtschaft.
Dann, wie ich schon sagte, die Smoky Mountains sind wirklich großartig, die das tun würden. Ein anderer Fall, in dem ich erwägen könnte, in einen Ort für lange Distanzen zu investieren, besonders wenn ich gerade erst anfänge, ist, wenn wir so genannte Boots auf dem Boden haben. Und das würde nur bedeuten, dass Sie eine Verbindung haben oder jemanden, den Sie in der Stadt kennen, der Ihnen helfen kann, wenn etwas passiert, richtig?
Und das würde bedeuten, wenn Sie eine Tante oder einen Onkel haben, die in derselben Stadt leben, oder einen besten Freund oder einen alten College-Mitbewohner, mit dem Sie in Kontakt bleiben, so etwas in der Art, wo Sie sagen können: „Hey, ich bin Denken Sie zum Beispiel darüber nach, dieses Airbnb in Akron, Ohio, zu eröffnen. Gelegentlich brauche ich jemanden, der mir hilft. Ich werde versuchen, Sie nicht anzurufen, aber wären Sie daran interessiert, mir zu helfen, wenn jemand mein Haus niederbrennt oder so etwas?“ Und normalerweise, wenn ich so eine Verbindung habe, mindert das sofort viel Risiko für mich, weil ich weiß, dass ich jemanden anrufen kann, wenn jemals etwas passiert. Also, ich denke, das ist der Zeitpunkt, an dem Sie vielleicht anfangen sollten, darüber nachzudenken, das Langstrecken-Ding zu machen, obwohl es nicht besonders notwendig ist.

David Greene: Das ist eigentlich das Konzept der Ferninvestitionen in Immobilien. Ich nenne es einen Wettbewerbsvorteil, oder manchmal nennen wir es einen unfairen Vorteil. Aber es ist, wenn Sie eine Person vor Ort haben, die über Fähigkeiten verfügt oder der Sie zumindest vertrauen können, die Ihnen einen Vorteil gegenüber den anderen Leuten verschafft, die versuchen, auf diesem Markt einzukaufen. Als ich dieses Buch schrieb, lauteten die Fragen vieler Leute: „Wie finde ich den Markt mit dem höchsten ROI? Ich möchte nur wissen, was das Beste ist, und von dort aus werde ich es herausfinden.
Was ich zumindest aus der Art und Weise gelernt habe, wie ich es gemacht habe, war, dass man, wenn man versucht, den besten Markt zu finden, am Ende nur der Masse hinterherläuft und sich immer in einem sehr wettbewerbsintensiven Bereich befindet, in den alle anderen hineinzukommen versuchen. Ich könnte auf die 10 Jahre zurückblicken, in denen ich investiert habe, und mich erinnern, als Phoenix der heiße Markt war und dann nach Memphis zog, war der heiße Markt, und dann wurde Atlanta zum heißen Markt und dann nach Tennessee und Nashville. Alle folgten einfach dem gleichen. Huntsville, Alabama hatte seinen Moment. Madison, Wisconsin hatte seinen Moment Austin, Texas hatte seinen Moment.
Jetzt hat Südflorida seinen Moment. Es ist super herausfordernd, wenn man sich einfach in die Mischung aller anderen Investoren wirft, die alle wie Heuschrecken auf einmal auf diesen Märkten zusammenlaufen. Stattdessen empfehle ich den Leuten, den Markt zu finden, in dem Sie am erfolgreichsten sein könnten, und ihn dort zum Laufen zu bringen, anstatt der Masse zu folgen. Das ist definitiv etwas, wozu ich die Leute ermutigen würde. Jetzt haben wir auch vier Kategorien, die wir bei der Suche nach Kurzzeitmieten berücksichtigen. Wollen Sie diese durchgehen? Sie haben sie kurz erwähnt, aber lassen Sie uns sie noch einmal behandeln, bevor wir fortfahren.

Rob Abasolo: Ja, lasst uns hier offiziell den POV angeben. Also, vier Kategorien hier. Auch hier gibt es kein Richtig oder Falsch, aber dies ist nur eine sehr prägnante Art zu erklären, wo in dem Land ich schaue. Es hilft mir beim Auffinden, es setzt einige Anfangsparameter, richtig? An erster Stelle stehen also Nationalparks. Nummer zwei wird State Parks sein. Nummer drei wird vielseitige Städte sein. Und Nummer vier wird Urlaubsziele sein. Also, was ich mit all dem hier meine, wären Nationalparks, ich denke, wir wissen, was das ist. Es wäre wie dein Grand Canyon, Smoky Mountains, Zion, Yosemite, all das Zeug. Staatsparks wären kleiner, aber sie erhalten immer noch eine anständige Menge an Besuchern aus dem eigentlichen Staat selbst. Und dann kommen wir in eklektische Städte.
Was ich also mit vielseitigen Städten meine, sind kleine Städte, die eine gewisse Anziehungskraft oder einen Grund haben, in den die Leute gehen. Also, wenn Sie an Orte wie außerhalb von San Diego denken, gibt es eine Gegend namens Julian. Viele Leute lieben es, dorthin zu gehen und Äpfel zu pflücken. Sie haben gute Kuchen. Es gibt nur ein Unentschieden. Die Leute lieben es. Es ist eine entzückende kleine Stadt, oder? Waco liegt zwischen Austin und Dallas, das ist zwischen zwei sehr großen Städten. Es wurde populär gemacht durch-

David Greene: Chip und Joanna Gaines. Ja.

Rob Abasolo: Ja, genau. Es ist also ein Boxenstopp zwischen diesen beiden Städten. Eureka Springs ist ein weiteres Viertel, in dem es so aussieht, als gäbe es überall niedliche Geschäfte. Ein Geschäft ist wie alte italienische Limonaden, und ein anderer ist wie alte Süßigkeiten, dieses Zeug.

David Greene: Ja, wir haben ein paar hier draußen in Kalifornien. Ich denke, Copperopolis ist einer. Sie haben diese alte westliche Scheinstadt, in die man durch Schwingtüren hineingehen kann. Und ich erinnere mich, als Kind gingen wir dorthin und sie waren Kandiszucker und sie hatten diese falschen Pferde, auf denen man sitzen konnte. Es gibt also Leute, die diese Orte gerne besuchen. Ich denke, als kleinen Bonus sollten wir hier einen schnellen Tipp einwerfen, um nach Orten zu suchen, an die Kinder gehen möchten. Wenn ich wächst und jemals aus Immobilien ausziehe, werde ich entweder etwas verkaufen, das mit Nostalgie zu tun hat, oder etwas verkaufen, das Kinder wollen, weil ich glaube, dass dies die beiden Dinge sind, die Menschen mehr als alles andere dazu bringen, Entscheidungen zu treffen .
Als der erste Transformers-Film gezeigt wurde, warst du vielleicht zu jung, um dich daran zu erinnern, aber ich erinnere mich, wie dieses große Transformer-Bein runtergekommen ist und gesagt hat: „Oh mein Gott, sie machen Transformers.“ Und ich wusste zu diesem Zeitpunkt, dass ich wegen des Nostalgiefaktors alles bezahlen würde, um es mir anzusehen. Und das andere sind Kinder. Kinder schlagen einfach den Willen ihrer Eltern nieder, indem sie immer und immer wieder dasselbe verlangen. Und wenn man einem Kind endlich lässt, was es will, fühlen sich alle so gut. Das Finden von Immobilien in Gegenden in der Nähe von Orten, die Kinder besuchen möchten. Deshalb ist Disney World so beliebt, Disneyland, einige dieser Dinge. Also, ich denke, das sind definitiv Dinge, die man in Betracht ziehen sollte. Als nächstes haben Sie einen Ort, den Sie gelegentlich besuchen möchten. Erzählen Sie mir mehr darüber, warum Sie denken, dass das ein guter Faktor ist.

Rob Abasolo: Also, es ist sehr wichtig, ein gewisses Unentschieden oder etwas zu haben, das man an einem Markt mag, A, weil man dort hingehen muss. Sie müssen dorthin gehen und es alle paar Jahre mindestens ein- oder zweimal besuchen, richtig? Und so wollen Sie einen Grund haben, dorthin zu gehen. Aber im Idealfall, wenn Sie vielen Trends und Investoren in diesem Bereich folgen, sind viele von ihnen nicht unbedingt Vollzeitinvestoren, sondern nur Leute, die eine kurzfristige Miete wünschen. Vielleicht können sie die Kosten für ein zweites Zuhause nicht rechtfertigen, oder? Und dann werden sie ein Darlehen für ein Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus abschließen und 10 % einzahlen, um in eine Immobilie zu gelangen. Und sie werden vielleicht ein oder zwei Monate im Jahr dort sein, aber sie können es nicht rechtfertigen, die anderen 10 Monate zu bezahlen, richtig?
Und das sind die Arten von Investoren, die gerade jetzt wirklich ins Spiel kommen. Wenn Sie also ein zweites Zuhause kaufen, weil Sie es idealerweise neben dem eigentlichen Investitionsteil nutzen möchten, ist es schön, wenn Sie es tatsächlich als Gast besuchen, bleiben und genießen könnten. Ich mache das zugegebenermaßen nicht genug. Als ich mein Tiny House in Joshua Tree baute, dachte ich: „Ich habe das ultimative Tiny House gebaut. Ich werde gehen und die ganze Zeit dort bleiben.“ Und ich war wirklich nur ein- oder zweimal dort. Es ist ausgebucht. Ich liebe es. Es ist wirklich großartig. Ich habe jetzt Kinder, also macht es ein winziges Haus ein bisschen schwieriger. Aber wenn ich könnte, würde ich es tun.
Ich habe wahrscheinlich 14 Airbnbs oder so. Im Moment mögen es 15 sein, aber wir haben 14. Ich habe sieben von ihnen besucht. Die anderen sieben habe ich eigentlich immer noch nicht besucht. Sie sind weit entfernt. Aber ich habe auch Ambitionen. Ich habe Orte ausgewählt, von denen ich dachte: „Ich würde gerne eines Tages hierher gehen“, weil ich gute Dinge höre und ich die Möglichkeit haben möchte, dorthin zu gehen und mein eigenes Eigentum zu genießen.

David Greene: Hier ist ein weiterer Grund, warum ich das mag. Ich habe das Gefühl, dass es das Risiko mindert. Jetzt hör mir zu. Wenn Sie eine Immobilie nur wegen des Cashflows kaufen, kaufen Sie nur ein Unternehmen, Sie üben viel Druck auf diese Immobilie und sich selbst aus, um mit maximalem Leerstand Leistung zu erbringen, und dann werden Sie viel ausgeben Zeit, um die perfekte Immobilie zu finden. Wenn Sie dann das Richtige gefunden haben, müssen Sie eine Menge Geld ausgeben, um es zu reparieren. Es macht deinen Job nur schwerer, je höher deine Erwartungen sind, was du davon erwartest. Ich komme zurück auf die Sache mit den Immobilienbeziehungen. Wenn Sie sehr hohe Erwartungen an das haben, was Sie von einem Partner erwarten, wird es sehr schwierig sein, jemanden zu finden, der diese Bedürfnisse erfüllen kann.
Wenn Sie eine relativ stabile Person sind, die nur jemanden haben möchte, mit dem Sie das Leben teilen können, ist es nicht so viel Druck auf Ihren Partner, und er wird besser abschneiden, oder? Ich mag es nicht, großen Druck auf Immobilien auszuüben, um unser Leben zu verändern und all unsere Bedürfnisse zu erfüllen. Und dann haben die Leute das Problem, wenn sie sagen: „Ich möchte Eigentum haben, die 40 % Cash-on-Cash-Rendite, 70 % ARV in grauen Tagesschulen“, und sie gehen diese Liste durch, die sie nie sind werde finden. Wenn Sie eine Immobilie finden, die Sie nutzen möchten, und die Tatsache, dass Sie sie gleichzeitig vermieten können, ist wie … Mir fällt das Wort nicht ein, das ich hier zu suchen versuche, aber im Grunde genommen einige davon handhaben die Verantwortung für Ihre Hypothek. Da lastet viel weniger Druck auf dir, oder?
Sie werden es kaufen, weil Sie es nutzen wollen, und dann werden Sie die Hypothek von anderen Leuten ausgleichen lassen. Es ist also wie ein supergünstiges Ferienhaus oder es zahlt sich vielleicht sogar selbst aus, selbst wenn es gerade pleite ist. In über 30 Jahren, in denen es an Wert gewinnt und Sie diese Hypothek abzahlen, werden Sie eine Menge Geld verdienen, selbst wenn es nie Geld geflossen ist. Und so mag ich es, vielleicht mindestens eine Immobilie als Ihre erste Immobilie zu haben, nämlich dieses Ferienhaus. Sie können 10 % Rabatt erhalten, wenn es sich um ein Ferienhaus handelt. Du wirst es benutzen, du kannst dort Familienfeiern haben. Und wenn Sie es dann nicht benutzen, können Sie es vermieten.
Das ist mein ultimatives Ziel für das, was ich für mich selbst tue, wahrscheinlich 10 bis 15 Kurzzeitmieten im ganzen Land an allen Orten zu haben, an denen ich leben möchte. Und ich werde einfach von Ort zu Ort springen, wohin ich will. Wenn ich es nicht benutze, vermiete ich es. Ich meine, das ist eines der schönsten Dinge am kurzfristigen Modell, dass man diese Flexibilität hat. Es ist schwer, wenn Sie versuchen, dieses Modell zu nehmen und es dazu zu zwingen, nur eine Cash-Flow-Kuh zu sein. Das gibt dir auch passives Einkommen. Würdest du zustimmen?

Rob Abasolo: Oh ja, 100 %. Als ich mein Tiny House baute, dachte ich: „Hey, wenn ich dieses coole, Tiny House bauen und kostendecken kann, hey, alles gute Nachrichten hier drüben, oder?“ Aber dann wurde es tatsächlich eine Cash-Cow und das war nur ein Bonus für mich. Und ich dachte: „Das ist großartig. Ich bekomme dieses Haus, das ich genießen kann, oder theoretisch genießen kann. Und es zahlt sich aus und ich verdiene Geld damit.“ Aber ich stimme zu. Ich denke, wenn Sie sich darauf einlassen und einfach nur einsteigen wollen, sollten Sie das Risiko ein wenig verringern. Wenn Sie es als Zweitwohnsitz kaufen, wo es rentabel ist, ist es über 30 Jahre hinweg immer noch eine großartige Investition. Keine Frage.

David Greene: Und Sie werden die Fähigkeiten entwickeln, Cash Cows zu bekommen, wie das, was Rob und ich gerade sehen, aber Sie können das nicht bei Ihrem allerersten Versuch tun. Es macht einfach keinen Sinn. Sie müssen Ihre eigene Eintrittsbarriere senken. In Ordnung, als nächstes haben wir die Nähe zu Ihnen. Wir haben das abgedeckt. Ich mag das nächste, die Verfügbarkeit von Anbietern. Können Sie kurz erläutern, warum es so wichtig ist, verfügbare Anbieter in der Nähe einer Kurzzeitmiete zu haben?

Rob Abasolo: Ja. Sie werden also nicht unbedingt derjenige sein, der es verwaltet. Ich meine, hier gibt es ein paar Denkschulen. Ich bin ein großer Fan von Selbstverwaltung. Lassen Sie mich also klarstellen, was ich meine. Die Person, die Ihr Eigentum tatsächlich zum größten Teil verwaltet, wird Ihre Reinigungskraft sein. Sie werden diejenigen sein, die Ihnen Bericht erstatten. Sie werden sagen: „Hey, Rob, dein Toilettenwachsring ist nicht gut. Es ist undicht. Ihr Waschbecken ist undicht, Ihre Glühbirnen sind aus“, was auch immer, richtig? Sie sind also praktisch wie ein Pseudo-Immobilienverwalter, aber Sie müssen immer noch auf einem Markt sein, auf dem Reinigungskräfte verfügbar sind. Sie müssen sich in einem relativ dicht besiedelten Markt befinden.
Das ist etwas, das ich mir ziemlich oft ansehe: „Kann ich einen Handwerker finden? Kann ich einen Auftragnehmer finden? Kann ich einen Poolservice, einen Rasenservice, eine Reinigungskraft finden?“ Für mich ist das so wichtig, denn das sind die Leute, die Ihr Haus verwalten, es instand halten und sicherstellen werden, dass es den Anforderungen entspricht. Und wenn Sie Schwierigkeiten haben, eine Reinigungskraft oder diese Person zu finden, ist es wirklich schwierig für Sie, jemals ein Geschäft zu führen, denn was passiert, wenn etwas kaputt geht? Da kann man doch nicht fliegen, oder?

David Greene: Es gibt zwei Komponenten, die ich in einem Geschäft sehe. Einer sind die Kunden, und sie müssen im Mittelpunkt stehen. Und das wären Ihre Mieter, die es in diesem Fall von Ihnen mieten werden. Die anderen wären Ihre Mitarbeiter. Und das wären Ihre Handwerker, Ihre Reinigungskräfte, Ihre Stiefel vor Ort, Menschen, die gebraucht werden. Sie müssen beide Komponenten haben, würden Sie zustimmen, damit ein Geschäft funktioniert?

Rob Abasolo: Oh, ja, vor allem in der Kurzzeitmiete.

David Greene: Okay, großartig. Also, das nächste, was wir haben, sind Stiefel auf dem Boden. Wir haben etwas früher darüber gesprochen, warum dies hilft, einen Wettbewerbsvorteil zu erzielen. Wir haben also noch fünf Schritte vor uns. Ich versuche hier durchzukommen. Ich mag Ihre Aussage hier, wie wettbewerbsfähig der Markt ist. Rob, du und ich schauen uns das sehr oft an. Hey, wie wettbewerbsfähig ist dieser Markt? Wir wollen versuchen, dorthin zu gehen, wo andere Leute nicht sind. Ich denke, ich habe das wahrscheinlich auch ein bisschen früher behandelt. Darüber reden, dass du nicht der Herde folgen willst. Die nächste wären Prognosen des Marktes im Jahresvergleich. Können Sie uns mitteilen, wonach Sie suchen und warum wir nach diesen Dingen suchen?

Rob Abasolo: Das geht also auf das Gespräch zwischen Cashflow und Wertschätzung zurück, das wir zuvor geführt haben. Aber theoretisch ist es ähnlich wie bei langfristigen Investitionen. Sie wollen, dass Ihre Mieten theoretisch der Wertsteigerung folgen oder Sie wollen die Mieten langsam über 30 Jahre anheben. Dasselbe gilt für Kurzzeitmieten. Und ich möchte nur sicherstellen, dass ich Jahr für Jahr mehr Geld verdiene. Jetzt, gerade jetzt im Jahr 2022, wird es aufgrund der COVID-Spitzen, die wir hatten, und der vielen Reisen ein wenig schwierig sein, 2020 und 2021 nachzuverfolgen, aber theoretisch wird das für uns in den nächsten Jahren der Fall sein . Die Leute werden einfach immer mehr und mehr reisen, weil wir als Nation gerade erkannt haben, dass wir das Reisen vermissen.
Kehren wir zurück zu der alten Kunst, durch das Land zu ziehen, wenn Sie so wollen. Ich möchte also sehen, dass eine Immobilie, die ich kaufe, aus Sicht des Bruttoumsatzes mehr Geld einbringt, und es gibt ein paar Tools, die Sie dafür verwenden können. Ich benutze die AirDNA, die ein kleines Diagramm enthält, das Ihnen Jahr für Jahr, glaube ich, in den letzten zwei Jahren zeigt, wie viel Geld eine bestimmte Immobilie verdient hat und wie viel sie jeden Monat wächst. Das war für mich eine wirklich hilfreiche Methode, um Eigenschaften zu analysieren.

David Greene: Wunderschön, und wir sehen uns das an. Es ist tatsächlich sehr hilfreich, besonders wenn wir versuchen, zwei Eigenschaften wegzunehmen und sie zu Äpfeln zu machen. Ich finde, dass ich in meiner Laufbahn als Investor viel von dem tue, was ich sage: „In Ordnung, wir haben all diese Optionen. Wie finden wir einen Weg, alle Variablen zu reduzieren und versuchen, sie dahin zu bringen, wo sie all diese Dinge gemeinsam haben?“ Und von diesem Punkt an sehen Sie, welches sich am besten abhebt. Und dabei helfen einige dieser Tools. Die letzte, die wir hier unter der Auswahl Ihres Standorts haben, wird die Saisonabhängigkeit sein. Kannst du mir sagen, was du damit meinst?

Rob Abasolo: Bestimmte Märkte haben Höhen und Tiefen. Ein wirklich gutes Beispiel dafür wären viele Zielmärkte, oder? Wenn ich Urlaubsziele sage, habe ich über Dinge wie Strandstädte, Seestädte, Skistädte, Bergstädte und alles dazwischen gesprochen, richtig? Wenn Sie sich also zum Beispiel eine Strandstadt ansehen, war einer der Märkte, die ich mir kürzlich angesehen habe, Destin. Destin ist im Grunde von März bis August in Flammen, aber dann verlangsamt es sich wirklich ziemlich deutlich, insbesondere von November bis März zum größten Teil.
Wenn Sie also ein neuer Investor sind, sollten Sie die Saisonalität unbedingt im Hinterkopf behalten, denn es passiert ständig, dass ein Student ein wirklich tolles Airbnb kauft, das herauskommt, aber sie schließen im Januar in den Smoky Mountains zum Beispiel. Und dann sagen sie: „Rob, die Buchungen kommen nicht. Habe ich eine Fehlinvestition getätigt? Was kann ich tun? Was kann ich tun?" Und ich so: „Nein, nein, es ist in Ordnung. Sie haben gerade im Januar eine Wohnung in den Smoky Mountains gekauft, wenn niemand in die Smoky Mountains reist.“
Und deshalb ermutige ich die Leute wirklich, sich die Saisonabhängigkeit anzusehen und wirklich vorherzusagen, wie viel sie jeden einzelnen Monat verdienen werden, und zu sagen: „Okay, wenn Januar und Februar langsame Monate sind, lasst uns das ausnutzen. Nutzen wir das als Gelegenheit, unsere Kabine oder was auch immer wir haben, zu renovieren.“ Das machen wir gerade in Gatlinburg.
Wir haben unsere Auflistung für Januar, Februar und März eingestellt. Und wir werden jetzt alle unsere Renovierungsarbeiten durchführen. Ich meine, wir hätten im März etwas Geld verdienen können, aber nicht so viel. Wie ich sagte: "Nun, hey, da es sowieso eine tote Zone sein wird, warum gehen wir nicht einfach rein und renovieren die Küche, wechseln die Böden, streichen alles?" Also sagt mein Partner: „Okay, hört sich gut an.“ Und dann so, wenn die heiße Jahreszeit kommt.

David Greene: Es wird noch heißer.

Rob Abasolo: Ja, genau. Wir werden mehr Geld verdienen. Ich denke, das ist eine wichtige Sache, die Sie im Hinterkopf behalten sollten, nur damit Sie nicht gestresst sind, wenn Sie nicht buchen.

David Greene: Ja, zwei Dinge möchte ich hinzufügen. In anderen Unternehmen ist es sehr ähnlich, ähnliche Muster zu haben. In meinem Immobilienverkaufsgeschäft sind Frühling und Sommer das, was ich die Hungerspiele nenne, insbesondere in der Bay Area. Es ist brutal. Menschen opfern ihre Großmütter, um in ein Eigentum zu gelangen. Es ist so schwer zu bauen und zu kaufen. Wir sind also alle an Deck. Jede Person, die wir haben, versucht, diese Sache am Laufen zu halten und so weit wie möglich zu gehen. Dann kommt der Winter und es wird viel langsamer, viel überschaubarer, wir verbringen mehr Zeit mit der Regeneration. Dort arbeite ich immer daran, das Geschäft zu verbessern. Hier bekommen wir bessere Systeme, besseres Training, bessere Lehrpläne. Ich habe die meisten meiner Bücher zu dieser Zeit geschrieben.
Ich fülle die Mitarbeiter zu dieser Zeit ein, damit sie bereit sind, wenn der Frühling kommt und der Sommer besser wird. Das ist also ein großartiger Geschäftstipp, den Sie gerade geteilt haben. Das andere ist, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Schwankungen und Saisonabhängigkeit aufweist, ist dies nur ein Problem, wenn Sie den Cashflow abziehen. Das ist eigentlich ein Liquiditätsproblem. Und wenn ich Cashflow sage, meine ich nicht den ROI bei Ihrer Rückkehr. Ich meine, buchstäblich, wie in einem Unternehmen, wie Geld ein- und ausfließt. Bauunternehmen haben dieses Problem, wenn sie profitable Geschäfte haben, aber zu einem bestimmten Zeitpunkt möglicherweise ihr gesamtes Geld für ein Projekt ausgegeben haben und dann ihre Leute nicht bezahlen können. Sie können nicht bezahlt werden. Dies passiert die ganze Zeit.
Zu lernen, wie man seinen Cashflow verwaltet, Geld, das auf seinem Bankkonto ein- und ausgeht, ist entscheidend, wenn man im kurzfristigen Vermietungsspiel sein will, weil man Saisons haben wird, die sehr langsam und heiß sind. Ich finde, dass Menschen dazu neigen, sich eine heiße Zeit zu nehmen und zu sagen: „Das ist normal. Das erwarte ich die ganze Zeit.“ Und dann, wenn sie einen normalen Monat haben, sagen sie: „Nun, das ist schrecklich. Und es läuft nicht gut.“ Nicht so. Aus diesem Grund verwenden wir bei der Bewertung von Kurzzeitmieten immer die Metrik des Jahresumsatzes, nicht der monatlichen Einnahmen wie bei einer Langzeitmiete, bei der der Mietvertrag den gleichen Betrag festlegt und jeden Monat gezahlt wird. Seien Sie sich dessen also bewusst, dann ist Saisonalität kein Problem.
Okay, weiter zu Schritt drei hier, der Standort ist wahrscheinlich der wichtigste für den Anfang und deshalb haben wir so viel Zeit damit verbracht, ihn zu behandeln, aber der nächste ist auch wichtig. Und das ist Strategie, und sie haben ihren Standort gewählt. Jetzt wollen sie an diesem Ort eine Strategie finden. Auf welche Dinge sollten sie achten?

Rob Abasolo: Nun, wenn Sie anfangen, werden Sie wirklich nicht unbedingt der beste Manager Ihres Geldes sein. Ich denke, hier müssen wir uns wirklich mit dem Kernstück des Cashflows befassen. Wie wollen wir dieses Geld ausgeben? Wollen wir davon einen Gehaltsscheck nehmen? Wollen wir es stapeln lassen? Wollen wir es reinvestieren? Für viele neue Investoren ermutige ich die meisten Airbnb-Investoren wirklich, ihr Geld nicht im ersten Jahr auszugeben, weil es ein Lernprozess ist. Und es sind die Höhen und Tiefen der Saisonalität und Sie finden immer noch heraus, wie viel eine Immobilie verdienen wird.
Also, wenn zum Beispiel Saisonabhängigkeit, wenn Sie nicht wirklich auf diese Sache eingestellt sind und Sie sagen: „Oh, hey, Mann, ich habe letzten Monat gerade 15 Riesen in Destin verdient“, und dann geben Sie alles aus im nächsten monat verdienst du kein geld, dann musst du jetzt noch alle deine rechnungen bezahlen und so. Also, ich denke, Sie müssen wirklich anfangen, sich mit der Frage zu beschäftigen: „Wie wollen Sie Ihr Geld eigentlich verteilen? Möchten Sie es irgendwo investiert halten? Möchten Sie es auf Ihrem Bankkonto behalten? Willst du Reserven haben?“ Was ist mit dir, David? Legen Sie normalerweise Reserven für die von Ihnen benötigten Immobilienarten an?

David Greene: Ich habe so angefangen, dann habe ich so viele Eigenschaften bekommen. Buchstäblich kostete die Buchführung, um damit Schritt zu halten, mehr Geld, als es wert war. Also bin ich von einer spezifischen Strategie von X Geldbeträgen für jede Immobilie zu einem allgemeinen Prinzip übergegangen. Also, jetzt habe ich die Dinge so eingerichtet, dass der gesamte Cashflow von jeder Immobilie auf dasselbe Konto geht. Und von diesem Konto aus führe ich Reparaturen an bestimmten Eigenschaften durch. Und dann verfolge ich das ganze Jahr über, welche Immobilien rentabel sind und welche nicht durch die Buchhaltung. Und die, denen es nicht gut geht, schneide ich ab. Und ich 1031 oder ich verkaufe einen Umzug in größere Gebiete.
Und diejenigen, denen es gut geht, frage ich mich: „Wie kann ich es besser machen?“ Also, Sie und ich haben viele, viele Male darüber gesprochen. Hey, diese Immobilie hier würde zu diesem Zeitpunkt so viel Geld bringen, wenn wir sie zuerst kaufen würden. Lassen Sie uns versuchen, dieses zu verfolgen, es rentabel zu machen und weiter zu kaufen. Und dann, als wir eine langsame Saison hatten, ist das das Muster, von dem du sprichst, Fluktuationen. Nehmen wir an, es gibt nichts zu kaufen, weil jeder weiß, dass das gerade passiert. Es ist schwer, Angebote zu bekommen, oder? Dann investieren wir unsere Zeit in die Richtung: „Nun, lasst uns das nehmen, was wir bereits haben, und es besser funktionieren lassen.“ Wo könnten wir darin investieren, es sanieren, den Hinterhof gestalten, etwas Landschaftsgestaltung machen, ein paar lustige Dinge hinzufügen?
Wir sprachen über Ideen, ein Auto hinzuzufügen, das jemand auf Tour mieten kann, wenn er dorthin fährt. Da kommt das kreative Zeug raus? Wie machen wir das, was wir haben, besser? So führe ich mein Portfolio. Wenn es grünes Licht zum Kauf gibt, ist das Wichtigste, dass Sie alles tun, um Dinge in Vertrag zu nehmen und zu wachsen. Und wenn Sie das nicht können, genau wie bei meinem Immobilienteam, konzentriere ich mich darauf, die Effizienz meiner Agenten zu verbessern, ich mache das Gleiche mit meinen Immobilien.

Rob Abasolo: Das macht Sinn, denn all das kommt im Grunde mit der Zeit, oder? Es ist alles Zeitmanagement, um darauf einzugehen, was meiner Meinung nach eigentlich unser nächster Punkt hier ist. Und wie viel Zeit können Sie tatsächlich für Ihre Kurzzeitmiete aufwenden? Und ich denke, das ist eine Frage, die man wirklich ziemlich früh entscheiden muss. Denn wenn man einen sehr anstrengenden Job hat, wie in meiner früheren Karriere, der Werbung, ist es sehr üblich, 60-, 70-, 80-Stunden-Wochen zu arbeiten. Wenn Sie das tun, möchten Sie wahrscheinlich keine Farm mit 40 Morgen kaufen, die ein paar Campingplätze hat, oder?
Das ist ein Deal, über den Sie und ich gesprochen haben. Es gibt ein Haus mit acht verschiedenen Hütten. Es pumpte ein Netto von 200 $, 250 $. Sie und ich mussten das harte Gespräch führen: „Können wir dieser Immobilie tatsächlich die Zeit widmen? Auch wenn es sich um eine Cash-Cow handelt, können wir tatsächlich acht Einheiten gleichzeitig verwalten?“ Und ich denke, wir haben uns entschieden, versuchen wir, ein gleich teures Objekt zu finden, vielleicht bringt es ein bisschen weniger Rendite, aber wir verbringen weniger Zeit damit.

David Greene: Das ist ein wirklich gutes Beispiel. Ich habe vorhin darüber nachgedacht, als Sie über das gleiche Thema sprachen, wenn Sie nur auf den ROI schauen, wie viel Geld wird es generieren? Was wird meine Rendite sein? Die Entscheidung wird ganz einfach. Sie kaufen dieses Anwesen mit acht Hütten, das weit weg im Nirgendwo liegt, und es ist sehr schwer, Verkäufer zu finden. Es ist sehr schwer, Stiefel auf den Boden zu bringen, die Reinigungskräfte werden wirklich schwierig, jemanden dazu zu bringen, rauszugehen und sich die Klärgruben anzusehen, all das Zeug. Du denkst nicht darüber nach. Sie sagen einfach: „Oh, das ist die höchste Cash-on-Cash-Rendite. Alle Systeme gehen, machen wir es.“
Und dann heiraten Sie diese Immobilie und sind mit Ihrer Beziehung zu Immobilien unzufrieden, weil sie Sie nicht sehr gut behandelt. Es ist fordernd, es ist nörgelnd, mich ständig reparieren, mich reparieren, mich reparieren, auf mich achten, ich brauche etwas. Und du denkst: „Warum habe ich das jemals getan? Ich hasse es." Das ist nicht das, was Sie wollen, oder? Wir hatten also einfach die Weisheit, uns das anzusehen und alle Faktoren abzuwägen und zu erkennen: „Hey, wenn wir weniger Zeit aufwenden, aber woanders einen geringeren Gewinn erzielen, werden wir diese Zeit nutzen, um viel mehr Geld zu verdienen, als wir hätten damit verbracht, alle Probleme zu beheben, die von dieser einen Immobilie ausgehen werden.“

Rob Abasolo: Ja, Mann, ich habe dir dieses Grundstück gebracht. Und im Grunde hast du mich geschüttelt und gesagt: „Rob, deine Zeit ist mehr wert, Mann.“ Und ich sagte: „Du hast recht.“

David Greene: Wir hatten einen Moment, nicht wahr? Ich habe mit Ihnen wie bei Goodwill Hunting gesprochen. Erinnere dich daran? Matt Damon und Robin Williams. Es ist nicht deine Schuld. Es ist nicht deine Schuld. Ich bin mehr wert als das. Das war ein gutes Gespräch. Ich weiß es zu schätzen, dass du das teilst.

Rob Abasolo: Und dann stellen wir es auf YouTube und rezitieren es dann beim Mittagessen. Wir haben es geprobt, Mann. Es ist toll. Abgesehen davon, meine ich, ist das auf der extremen Seite. Aber ich möchte, dass sich die Leute wirklich hinsetzen und sagen: „In Ordnung, wie viel Zeit bin ich bereit, in die Verwaltung einer Immobilie zu investieren?“ Denn wenn Sie sagen: „Ich habe keine Zeit“, bestimmt das wirklich Ihre Strategie, denn das bedeutet, dass Sie es dann einem Hausverwalter übergeben müssen. Aber wenn Sie 5 bis 10 Stunden pro Woche haben, dann ist es für Sie durchaus machbar, einzusteigen und es selbst zu verwalten.

David Greene: Und es gab eine Zeit, an die sich die Leute gewöhnt haben, 2010 bis 2016, 2017 oder so, wo man einfach eine Immobilie kaufen kann, die eine Langzeitmiete war. Und einer der Vorteile davon war, dass sie weniger Zeit in Anspruch nehmen. Der Hausverwalter führt es aus, Sie beantworten ein paar E-Mails. Es gibt nicht viel zu tun, sobald es repariert ist. Und so waren die Renditen niedriger als das, was man bekommen konnte, aber es blieb nicht viel Zeit. Und wenn Sie keine Zeit haben, ist es derzeit schwieriger, mit Immobilien Geld zu verdienen, da viele der Anlageklassen, die noch funktionieren, mehr Zeit in Anspruch nehmen werden. Okay, als Nächstes, mit wie viel Risiko fühlen Sie sich wohl? Sachen wie Vorschriften und HOAs, was haben Sie dazu zu sagen?

Rob Abasolo: Das wird wirklich von Person zu Person abhängen. Ich bin normalerweise ein bisschen riskanter, wenn Sie so wollen. Aber es gibt Dinge zu beachten. HOAs sind für mich nicht unbedingt Deal Breaker, aber sie können es sein. Ich meine, in 90 % der Fälle sind sie ein Deal Breaker. Wenn ich zu Redfin oder Zillow gehe und sehe, dass es eine HOA von 15 $ pro Monat hat, wird mich das nicht wirklich so sehr erschrecken wie eine HOA von 150 oder 300 $ pro Monat, weil ich das wahrscheinlich weiß, wenn es 15 sind Dollar im Monat, wahrscheinlich pflegen sie-

David Greene: Sie haben nicht so viel Kontrolle oder Macht über die Community, wenn sie nur das einbringen.

Rob Abasolo: Das ist also, wo ich meinen Fokus lege: „Wie aktiv ist diese HOA? Gibt es eigentliche Statuten?“ Zum größten Teil tötet es einen Deal für mich, aber ich habe viele Male Ausnahmen davon gemacht. Und natürlich ist das regulatorische Risiko etwas, das meiner Meinung nach das größte Risiko bei den meisten Kurzzeitmieten ist. Ist die Stadt freundlich? Ist es für Kurzzeitmieten empfänglich? Gibt es veraltete Gesetze? Gibt es Gesetze, die Kurzzeitmieten verbieten, die nicht wirklich durchgesetzt werden? Das ist etwas, das ich mir auch anschaue und sage: „Okay, nun, sie wurden in den 90ern geschrieben. Sie dachten nicht wirklich an Airbnb.“
Und so könnte ich diese Entscheidung immer noch treffen. Aber zum größten Teil habe ich für Leute, die anfangen, ein sehr diversifiziertes Portfolio. Und deshalb habe ich in Bezug auf Saisonalität oder Regulierung kein allzu großes Risiko, weil ich so ausgewogen bin … Ich habe von allem ein bisschen. Wenn Sie zum ersten Mal anfangen, ist es Ihr erster Deal. Sie wollen sich nicht wirklich auf etwas Riskantes einlassen, wie eine HOA oder Regulierung oder Saisonabhängigkeit, weil Sie nicht wirklich ein Portfolio haben, das Sie unterstützt, wenn die Dinge zu sinken beginnen.

David Greene: Sehr guter Punkt. Okay, wie wäre es mit dem nächsten? Wie schnell sollte jemand skalieren? Wie wirkt sich das auf die Strategie aus?

Rob Abasolo: Das hängt hauptsächlich davon ab, wie schnell sie aufhören wollen, was wir natürlich alle von 9:00 bis 5:00 Uhr immer wollen, aber ich denke, es ist ein Marathon, kein Sprint. Es fühlt sich wie ein Sprint für jeden an, der sich darauf einlässt. Ich meine, dein erstes Airbnb einzurichten, kann eine Menge Arbeit sein, oder? Du musst gehen, du musst es vorab genehmigen lassen. Sie müssen ein Angebot einholen. Sie müssen angenommen werden, Inspektionen, Möbel, Automatisierungen, Ihr Team einstellen. Es ist also sehr üblich, dass viele Leute das tun. Wir bekommen diesen Adrenalinschub. Und wir sagen: „Ja, lass es uns immer und immer wieder tun. TU mir weh." Aber meistens sage ich den Leuten immer, sie sollen ein bisschen langsamer werden.

David Greene: Das war ich, Mann. Ich war dort für eine Weile nur ein Vogelphänomen, richtig? Jeder Tag war kalt, nur Vogel ständig. Und dann, eines Tages, wachte ich auf. Und ich sagte: „Ich habe 55 Problemkatzen aus einem Tierheim adoptiert. Und ich versuche, sie alle zu kontrollieren.“

Rob Abasolo: Ich weiß, ich sehe sie dort in deinem Hintergrund. Ich denke, Sie möchten skalieren, je nachdem, wie schnell Sie Reserven ansparen können.

David Greene: Sehr guter Punkt.

Rob Abasolo: Ich sage den Leuten, sechs Monate sind eine wirklich schöne Polsterung, die man als Reserve haben kann. Wenn Sie das tun und Ihre Anzahlung sparen können, ist es wahrscheinlich an der Zeit, mit dem nächsten fortzufahren.

David Greene: Ich habe ein Video auf meinem YouTube, in dem ich über das Portfolio-Risikomanagement spreche. Es wäre wirklich gut, es sich hier anzuschauen, mit dem, was ich tue, um schnell zu skalieren, aber dennoch konservativ zu bleiben. Okay, das letzte wäre das Vor- und Nachteile des Umbaus. Was hast du da für uns?

Rob Abasolo: Nun, ich gehe so ziemlich in jeden spezifischen Airbnb-Kauf oder kurzfristigen Mietkauf, hoffentlich muss ich nicht zu viel umbauen. Ich bin da sehr wählerisch. Und als ich anfing, ging es mir nur um die Wertschöpfung und ich dachte nur: „Ja, lass uns alles reparieren.“ Aber jetzt zum größten Teil, es sei denn, es wird den Wert erheblich steigern, wie Sie und ich uns ein paar Eigenschaften angesehen haben, wäre das ein Burst oder ein Burn in eine STR. Und das würde für mich Sinn machen, wenn es den ADR, den durchschnittlichen Tagessatz, erheblich erhöhen würde. Aber meistens, wenn ich mir eine Immobilie ansehe, gibt es nur wenige Dinge, die ich wirklich bereit bin zu tun.
Und ehrlich gesagt, ich wahrscheinlich nicht einmal, ich würde lieber einfach weitermachen. Aber ich bin bereit, das Innere eines Hauses und das Äußere eines Hauses zu malen. Nun, nein, ich bin bereit, das zu tun. Ich bin bereit, die Böden im Haus zu ändern. Und ich bin bereit, eventuell die Schränke einer Küche zu streichen und neue Hardware einzubauen. Aber zum größten Teil war es das und dann vielleicht Türklinken. Wenn ich Türklinken wechseln möchte, könnte ich so etwas tun. Aber das ist alles, was ich wirklich bei einer Kurzzeitmiete tun möchte, denn es ist schon schwer genug, die Kurzzeitmiete einzurichten, einzurichten und zu automatisieren und alle Ihre Teams einzustellen.
Aber dazu noch einen Umbau zu managen, ist etwas, was ich heute nicht mehr so ​​gerne machen möchte. Obwohl ich ein Team habe, das mich bei diesen Dingen unterstützt. Also, wenn es etwas ist, das als Umbau unter 5,000 bis 10,000 Dollar kostet, bin ich bereit, es zu tun.

David Greene: Was ist Ihre Logik oder Begründung, warum Sie keine große Umgestaltung wollen?

Rob Abasolo: Genau die Zeit, die ich brauche, denn ich möchte lieber in eine schlüsselfertige Immobilie umziehen, die ich so schnell wie möglich in Betrieb nehmen kann.

David Greene: Ich gebe Ihnen ein Beispiel dafür, wie das im wirklichen Leben funktioniert, denn das ist ein guter Punkt. Ich habe einen Ort gekauft, über den ich zuvor gesprochen habe, die East Bay, fast 1.9 Millionen. Und es ist ein 5,000 Quadratfuß großes Haus, das im Grunde in kleinere Einheiten aufgeteilt und vermietet wird. Während des Umbaus sind es etwas mehr als 10,000 Dollar im Monat, die ich bezahlen muss, um dieses Eigentum zu tragen. Das Genehmigungsverfahren wurde nicht gestartet, als mir mitgeteilt wurde, dass es beginnen würde. Wir sind also drei Monate im Rückstand. Nehmen Sie also 30,000 Dollar plus, was auch immer die vier bis fünf Monate Reha kosten werden, plus die tatsächlichen Kosten der Reha selbst. Es wird Jahre dauern, bis sich der Cashflow jemals erholt, viele Jahre für das anfängliche Geld, das ich im Voraus ausgegeben habe.
Nun, wenn dies eine Immobilie wäre, die als kurzfristige Miete gekauft wurde, um eine Cash-Flow-Kuh zu sein, wäre das dumm, aber es funktioniert schon einfach nicht. Ich machte einen Fehler. In diesem Fall möchte ich es refinanzieren, nachdem ein Teil der Arbeit erledigt ist. Und so bekomme ich mein Geld zurück. Aber wenn es kein Burster ist, wie das, worüber wir gesprochen haben, sagt Rob deshalb: „Ich möchte keine große Reha machen“, weil die Zeit, die dafür benötigt wird, sowie das Geld, das investiert wird, verschwinden Ihnen Geld zu stehlen, das Sie generiert hätten, als Sie es an verschiedene Personen vermietet hätten. Also, sehr guter Punkt.

Rob Abasolo: Wenn Sie ein Baumhaus oder ein Feature wie einen Whirlpool oder ein Baumhaus oder ein Krähennest um einen Baum herum hinzufügen könnten.

David Greene: In meinem Fall verwandle ich eine Garage in 2,000 zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche. Das wird die Immobilie ein bisschen mehr wert machen, oder?

Rob Abasolo: Das würde bei Airbnb einen großen Unterschied machen, zusätzliche Zimmer. Sie können jetzt halten ... Wie viele Leute passen da rein? … 10 Personen.

David Greene: Es wird eine Tonne sein, aber was ich eher sagen wollte, ist, wenn ich es refinanzieren gehe, werden diese zusätzlichen 2,000 Quadratfuß den Wert der Immobilie steigern. Ich bekomme das Geld zurück. Jetzt muss ich nicht so viele Jahre warten, bis ich die 200,000, 250,000, die ich verloren habe, zurückerhalten habe, ich meine, um das durch die Refinanzierung zurückzubekommen. Und jetzt kann die Zeit beginnen, die Uhr kann ab diesem Zeitpunkt beginnen, oder wenn Sie das nicht können, machen Sie ein Haus nur schöner und es ist bereits an der Spitze seines Wertes. Sie fangen weit hinten an, wenn Sie versuchen, eine kurzfristige Miete groß umzubauen, und das ist einer der Gründe, warum die Leute sie für eine Prämie verkaufen können, wenn sie bereits einsatzbereit sind. Und es macht immer noch Sinn, dass der Käufer so viel Geld zahlt.
In Ordnung, ich hoffe, Ihnen hat diese Show bisher gefallen, wie Sie Ihre erste kurzfristige Mietimmobilie kaufen können. Jetzt sind Rob und ich so ins Detail gegangen, dass uns tatsächlich die Zeit ausgegangen ist. Und anstatt zu versuchen, Sie dazu zu bringen, sich einen zweistündigen Podcast anzuhören, werden wir Teil zwei in ein paar Tagen ausstrahlen.
Nun, was wir heute besprochen haben, waren einige ziemlich wichtige Dinge, mit denen Sie beginnen sollten, wenn Sie Ihre Immobilie erwerben möchten, die Stärken verschiedener Märkte, wie Sie den Standort auswählen, was wirklich wichtig ist, und dann, welche Strategie Sie haben Wir werden es in Zukunft angehen. In der nächsten Show werden wir über die Auswahl des Immobilientyps sprechen, über die Auswahl der Zeitachse, auf der Sie arbeiten möchten, sowohl wenn Sie eine Partnerschaft eingehen, als auch mit der Immobilie selbst, und dann über einen Bonusschritt, den wir durchgeführt haben Ich wusste nicht, dass wir Ihnen geben würden, oder Sie wussten nicht, dass wir Ihnen geben würden, ich sollte sagen, wie man die damit verbundene Arbeit aufteilt und welche Arbeit zu erwarten ist.
Das soll jetzt aber nicht das Ende dieser Serie sein. Wir werden tatsächlich mindestens zwei weitere Episoden haben, in denen wir noch tiefer in die Analyse dieser Immobilien eintauchen, sobald Sie eine einzelne Immobilie im Auge haben, und dann, wie Sie den Betrieb einer Immobilie verwalten, sobald Sie sie haben. Das wird also ziemlich nah an einer kurzfristigen Mietwerkstatt liegen. Sie erhalten viele Informationen, die alle kostenlos sind. Also, ich hoffe es hat euch gefallen. Bitte lassen Sie mich in den Kommentaren wissen, was Sie bisher denken, und halten Sie Ausschau nach der nächsten Show, die in ein paar Tagen ausgestrahlt wird. Rob, willst du den Leuten irgendetwas hinterlassen, bevor wir hier rauskommen?

Rob Abasolo: Mann, das hat Spaß gemacht. Das ist der Flusslauf. Ich dachte, wenn du mir ein Mikrofon und ein paar Themen zu Airbnb gibst, weißt du, dass ich viel reden werde. Also war es hoffentlich nicht zu rambley. Aber wenn die Leute von dir hören wollen, wenn sie in den sozialen Medien aufgeklärt werden wollen, wenn es um irgendetwas geht, Airbnb, wie können die Leute dich finden, mein Freund?

David Greene: Sie können mich unter @DavidGreen24 finden. Ich bin gerade dabei, einen Social-Media-Manager einzustellen, weil mir alle gesagt haben, wie schlimm es ist. Achten Sie also darauf. Es wird ziemlich bald besser, sobald wir die Person gefunden haben, die wir einstellen werden.

Rob Abasolo: Ich nehme es.

David Greene: Ich hätte Ihnen einfach die Zügel übergeben sollen. Das ist ein toller Punkt. Aber ja, dort können sie mich finden und dann im Auge behalten, weil ich einige Änderungen habe, die kommen. Wenn sie wissen wollen, was ich tue, habe ich tatsächlich einen Textbrief, den wir jede Woche herausgeben werden, der es den Leuten mitteilt. Wenn sie also zu DGTlive/textletter gehen, können sie sich dafür anmelden. So wie Brandon Turner einen hat und Sie sehen können, was er vorhat, was in seiner Welt vor sich geht, können sie mir dorthin folgen. Und du? Wenn die Leute mehr über diese erstaunliche Erkenntnis erfahren möchten, die Sie geteilt haben, wo können sie das herausfinden?

Rob Abasolo: Da sind immer die YouTubes. Ich habe gerade ein Video mit dem Titel „Genau so viel wird Ihre Kurzzeitmiete einbringen“ veröffentlicht, das Ihnen einen kleinen Einblick in das geben wird, worüber wir ab jetzt in ein paar Folgen sprechen werden Wir tauchen tatsächlich tief in die Grundlagen der Analyse einer Kurzzeitmiete ein. Sie finden mich immer auf Instagram, @robuilt und Tik Tok, @robuilt.

David Greene: In Ordnung. Vielen Dank, dass Sie sich mir angeschlossen haben. Ich könnte das nicht ohne dich tun. Und lassen Sie mich nur sagen, ich glaube nicht, dass ich mir einen besseren Partner hätte aussuchen können. Ich bin sehr glücklich und stolz, dass Sie und ich uns das gemeinsam anschauen werden und dass wir unsere Erfahrungen mit den Massen teilen können, damit sie auch daraus lernen können.

Rob Abasolo: Ich werde dich nicht enttäuschen, Cap.

David Greene: Schätzen Sie das. Das ist David Greene, denn Rob lässt mich nicht im Stich, Abasolo, der sich abmeldet.