Cannabis-Immobilientransaktionen können bekanntermaßen kompliziert sein – viel komplizierter als ein durchschnittliches Immobiliengeschäft. Am 9. Januar 2024 werde ich auf einer Podiumsdiskussion mit dem Titel „Bewältigung von Immobilienproblemen, die sich auf die Cannabisindustrie auswirken” für die Los Angeles County Bar Association, wo meine Co-Diskussionsteilnehmer und ich planen, viele der heikelsten Themen bei Transaktionen dieser Art anzusprechen. Heute möchte ich eine Vorschau auf einige der wichtigsten Probleme geben, die wir bei solchen Deals sehen.

Standort, Standort, Standort

Der wichtigste Faktor bei jeder Cannabis-Immobilientransaktion ist der Standort. Die Genehmigungsbehörden erlegen für Immobilienstandorte alle möglichen Anforderungen oder Beschränkungen auf, darunter:

• Zonengesetze sind für Cannabisunternehmen in der Regel äußerst restriktiv. Cannabisunternehmen können auf sehr kleine Gebiete innerhalb einer Stadt beschränkt werden. Je nach Nutzungsart ändern sich häufig die zulässigen Zonen. In manchen Städten können beispielsweise Ladengeschäfte näher an Wohngebieten zugelassen werden, wohingegen man praktisch garantieren kann, dass die volatile Produktion in Industriegebieten stagniert.
• Bundesstaaten und Städte erlassen zudem allerlei ortsspezifische Beschränkungen. Beispielsweise können Cannabisgeschäfte im Umkreis von X Fuß um Schulen, Parks, Kirchen, Bibliotheken usw. verboten sein. In Orten wie Kalifornien fügen Städte zusätzlich zu landesspezifischen Anforderungen häufig Einschränkungen hinzu.
• Staaten oder Städte können auch Beschränkungen für die Anzahl der Cannabisunternehmen vorsehen, die in einem bestimmten Gebiet ansässig sein dürfen. Manchmal sehen wir Obergrenzen für Lizenzen innerhalb einer Stadt (dazu später mehr), während einige Städte stattdessen die Existenz zweier verschiedener Cannabisunternehmen in einer bestimmten Entfernung voneinander verbieten.
• Zusätzlich zu standortspezifischen Problemen kann es eine Vielzahl objektspezifischer Probleme geben, die zum Ausschluss einer potenziellen Immobilie führen könnten. Ein Grundstück ist möglicherweise ordnungsgemäß in Zonen aufgeteilt und liegt außerhalb der Pufferzonen, entspricht jedoch möglicherweise nicht den örtlichen Parkanforderungen, Rückstellanforderungen, Stromanforderungen usw.

Jedes der oben genannten Probleme kann automatisch zum Ausschluss eines Grundstücks führen. Dinge wie die Lage von Pufferzonen können schwer zu ermitteln und im Laufe der Zeit zu ändern sein. Beispielsweise könnte eine Schule in einem Gebiet eröffnet werden, bevor ein Cannabisunternehmen einen Lizenzantrag einreicht, und es könnte die Chance dazu verpassen. All dies bedeutet, dass die sorgfältige Prüfung einer Immobilie und ihres Standorts vor dem Abschluss eines Mietvertrags oder der Verpflichtung zum Kauf einer Immobilie von entscheidender Bedeutung ist.

Kaufen vs. Leasing?

Wenn ein Cannabisunternehmen ein gutes Grundstück an einem guten Standort findet, ist die zweitwichtigste Entscheidung, die es treffen muss, ob es es kauft oder pachtet. Hier gibt es einige wichtige Ausnahmen, etwa große landwirtschaftliche Betriebe oder Verarbeitungsbetriebe in Industrie- oder Landwirtschaftsgebieten. Aber im Allgemeinen tendieren die meisten Cannabisunternehmen zum Leasing. Es gibt viele Gründe, warum sich Cannabisunternehmen dafür entscheiden, Immobilien zu leasen statt zu kaufen. Ich habe das ausführlich besprochen hier. Aber generell gilt:

• Cannabisunternehmen sind Start-ups mit begrenzten Mitteln, die sich für das Leasing statt für den Kauf entscheiden.
• Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel deutlich komplizierter als die Vermietung.
• Unternehmen möchten sich nicht zu einem Kauf im Wert von mehreren Millionen Dollar verpflichten, bevor sie wissen, dass sie sich eine Lizenz sichern können und/oder Erfolgsaussichten haben.
• Die Finanzierung ist eine große Herausforderung! Das bringt mich zum nächsten Punkt.

Finanzierung, Treuhandkonto und Titel

Die Sicherung der Finanzierung ist für Cannabisunternehmen seit langem eine Herausforderung. Tatsächlich, meinem letzten Beitrag analysierte die wichtigsten Probleme, mit denen Cannabisunternehmen rechnen müssen, wenn sie versuchen, sich eine Finanzierung zu sichern. Nur wenige Start-up-Cannabisunternehmen verfügen über ausreichend Kapital, um Immobilien ohne Finanzierung zu erwerben, und da herkömmliche Finanzierungen fast nie verfügbar sind, erhalten Käufer am Ende in der Regel viel höhere Zinssätze und kreditgeberfreundlichere Konditionen.

Doch nicht nur Käufer müssen sich mit Finanzierungsfragen auseinandersetzen. Wenn ein Cannabisunternehmen ein mit einer Hypothek belastetes Grundstück leasen möchte, wird dies wahrscheinlich nicht passieren. Große Banken überweisen in der Regel kein Cannabis-Geld und haben in der Regel die Möglichkeit, ihren Kreditnehmer (den Vermieter) für die Vermietung an ein Cannabisunternehmen in Verzug zu bringen. Ich habe schon viele potenzielle Immobilienmietverträge allein aus diesem Grund scheitern sehen.

Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, Treuhandgesellschaften oder Eigentumsversicherungsgesellschaften dazu zu bringen, an Cannabis-Immobilientransaktionen mitzuarbeiten. Ebenso wie größere Banken lehnen viele von ihnen Cannabis-Transaktionen einfach ab. Dies gilt insbesondere für Gerichtsbarkeiten, in denen mit der Lizenzierung begonnen wird.

Behebung der Lizenzunsicherheit bei Cannabis-Immobiliengeschäften

Es gibt keine Möglichkeit für ein Cannabisunternehmen, eine Lizenz zu erhalten. Selbst in nicht wettbewerbsorientierten Gerichtsbarkeiten gibt es eine Vielzahl potenzieller objekt- oder standortspezifischer Probleme, die einen Lizenzantrag ausschließen könnten. In einer Stadt mit drei zu vergebenden Lizenzen und 3 verschiedenen Bewerbern ist die Chance, den Kürzeren zu ziehen, viel höher. Ich habe kürzlich über einige Schlüsselthemen für wettbewerbsorientierte Lizenzgerichte und Immobilienmietverträge geschrieben hier.

Natürlich gibt es Möglichkeiten, sich gegen diese Art von Unsicherheit abzusichern. Hier sind einige, die ich gesehen habe:

• Für einige Städte mögen unverbindliche Absichtserklärungen oder Konditionenvereinbarungen akzeptabel sein, sie bergen jedoch natürlich das Risiko, dass der Vermieter zurücktritt oder wichtige Bedingungen ändert, wenn die Vereinbarung nicht bindend ist.
• Optionen zum Mieten oder Kaufen bei Erhalt einer Lizenz können im Gegensatz zu vollständigen Mietverträgen oder Kaufverträgen eine gute Möglichkeit sein, ein Grundstück zu binden, während man auf die Erteilung einer Lizenz wartet.
• Mietverträge mit Kündigungsrecht bei nicht gesicherter Lizenz sind eine weitere Möglichkeit, sich gegen eine Ablehnung eines Antrags abzusichern.

Es ist wichtig darauf hinzuweisen, dass die Genehmigungsbehörden möglicherweise strenge Anforderungen an die Vorlage von Unterlagen stellen, die ein Mieter vorlegen muss, um einen Antrag zu stellen. Einige Städte erlauben kein Dokument, es sei denn, es ist bindend (z. B. eine Option oder ein vollwertiger Mietvertrag). Dies ist ein weiterer Grund, warum frühzeitige Sorgfalt so wichtig ist.

Weitere Probleme bei Cannabis-Immobilientransaktionen

Zu den weiteren wichtigen Problemen, die mir mehr als einmal aufgefallen sind, gehören die folgenden:

• Ich habe noch nie einen Cannabisantragsteller gesehen, der nicht zumindest einige Mieterumbauten an seiner Einrichtung vorgenommen hätte, um eine Lizenz zu erhalten. Mieterausbauten können zu einer Erhöhung der Grundsteuern führen. Es empfiehlt sich, in einem Mietvertrag festzulegen, wer für diese Verbesserungen verantwortlich ist.
• Um auf den letzten Punkt einzugehen: Ich habe einige Cannabismieter gesehen, die ein heruntergekommenes Gebäude in einem Industriegebiet in eine hochproduktive, hochmoderne Anlage verwandelt haben. Wie Sie sich vorstellen können, kostet das viel Geld. Kluge Mieter könnten versuchen, vom Vermieter eine Art Mieterverbesserungszuschuss auszuhandeln. Oder sie nutzen ihre Verbesserungen, um eine niedrigere Miete oder eine längere Mietdauer zu rechtfertigen.
• Bei gewerblichen Immobilienmietverträgen ist grundsätzlich die Einhaltung sämtlicher Gesetze durch Mieter vorgeschrieben. Es ist eine gute Praxis, Bundesgesetze für Cannabis zu erlassen. Dies vermeidet nicht nur eine Zahlungsausfallfalle, sondern verhindert auch, dass ein Vermieter später versucht, einen Mietvertrag mit der Behauptung zu kündigen, er wisse nicht, dass Cannabis bundesweit illegal sei (ja, so etwas habe ich schon erlebt).
• Verlängerungsmöglichkeiten sind der Schlüssel! Die anfänglichen Laufzeiten von Cannabis-Leasingverträgen liegen in der Regel bei etwa fünf Jahren. In Staaten wie Kalifornien, in denen Lizenzen faktisch für immer an ein einzelnes Grundstück gebunden sind, haben Vermieter enorme Macht, am Ende der Mietdauer vom Mietvertrag zurückzutreten, es sei denn, ein Mieter hat Verlängerungsoptionen (und übt diese rechtzeitig aus). Dies wäre natürlich verheerend für einen Antragsteller, der seine Lizenz nicht an einen anderen Ort übertragen könnte.
• Auch Kaufoptionen sind wichtig. Die Pachtmiete für Cannabis ist tendenziell viel höher als die Marktmiete für ähnliche Nicht-Cannabis-Nutzungen. Und es nimmt fast immer von Jahr zu Jahr zu. Unternehmen mit mehrjährigen Mietlaufzeiten möchten möglicherweise eine Kaufoption, damit sie entscheiden können, ob es sinnvoller ist, die Immobilie direkt zu kaufen (wenn sie sich sehr gut entwickelt), anstatt jeden Monat das X-fache des Marktzinses zu zahlen.

Hier könnte ich noch lange weitermachen. Der Punkt ist, dass Immobiliengeschäfte im Cannabisbereich schwierig und voller potenzieller Fallstricke sind. Die Verwendung eines Formularmietvertrags aus einer normalen Geschäftstransaktion ist fast immer eine schlechte Idee, und wenn die Immobilie nicht sorgfältig geprüft wird, kann dies negative Auswirkungen haben.

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• Quelle: https://harris-sliwoski.com/cannalawblog/what-to-expect-in-cannabis-real-estate-deals/