Im Jahr 2022, nicht lange nachdem ein neuer Eigentümer das Miethaus in Highland Park gekauft hatte, in dem Ana Lopez, 66, mit ihrem Mann lebt, erhielten die Mieter Angebote zum Verlassen. Zuerst habe es etwa 22,000 Dollar gekostet, sagte sie. Einer ihrer Nachbarn nahm das Angebot an und ging. Aber Lopez, die unbedingt in dem Haus bleiben wollte, in dem die Miete begrenzt ist, in dem sie seit mehr als zwei Jahrzehnten lebt und das 800 Dollar im Monat zahlt, lehnte die Angebote wiederholt ab, selbst als der Betrag auf 100,000 Dollar anstieg.

Nach Abzug der Steuern reichte das Geld ihrer Meinung nach nicht aus, um langfristig in ihrer Gemeinde zu bleiben, wo die durchschnittliche Monatsmiete mehr als 2,000 US-Dollar beträgt und der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses mehr als 1 Million US-Dollar beträgt.

Sie fühlte sich unter Druck gesetzt zu gehen und wurde darüber informiert, dass der Eigentümer plant, das Anwesen abzureißen. Aber sie sagt: „Wir werden weiter darum kämpfen, in unserem Zuhause zu bleiben.“

Buyout-Angebote – auch bekannt als „Bargeld für Schlüssel„ – sind zu einem häufig genutzten Instrument für Vermieter geworden, die Mieter dazu bringen wollen, mietpreisgebundene Wohnungen zu verlassen, ohne ein formelles Verfahren durchlaufen zu müssen RäumungsprozessDies kann zeitaufwändig und kostspielig sein und unterliegt strengen Regeln. Es ist jedoch schwierig, genau zu sagen, wie oft es in Los Angeles zu Mieterkäufen kommt. Letzte Woche, Daten veröffentlicht Das Büro des Stadtverwalters Kenneth Mejia brachte Licht ins Dunkel und zeigte, dass zwischen 2019 und 23 fast 5,000 „Bargeld für Schlüssel“-Vereinbarungen bei der Stadt eingereicht wurden.

Stadtteile in Koreatown, Echo Park und Mid-Wilshire ganz oben auf der Liste für die Anzahl der Vereinbarungen. Lopez‘ Stadtteil Highland Park gehörte ebenfalls zu den Top-Postleitzahlen.

In einer Erklärung sagte Mejias Büro: „Mieteraufkäufe sind eine Taktik, die Vermieter anwenden, um Mieter zum Auszug aus RSO-Einheiten (Rent Stabilization Ordinance) oder mietpreisgebundenen Einheiten zu zwingen, oft damit Vermieter diese Einheiten zum Marktpreis an neue Mieter weitervermieten können.“ -Tarifpreise. In vielen Fällen reichen die Rückkaufbeträge nicht aus, damit Mieter es sich leisten können, langfristig in der Stadt Los Angeles zu leben.“

Mieterbefürworter sagen, dass die der Stadt gemeldeten Zahlen nicht vollständig das Ausmaß abbilden, in dem überall in der Stadt Bargeld für Schlüssel ausgegeben wird. Sie weisen darauf hin, dass die Daten nur Vereinbarungen umfassen – nicht die Angebote, die oft informell erfolgen, indem eine Person an die Tür klopft oder einen Anruf tätigt. Sogar die Vereinbarungen selbst, sagen Befürworter, werden möglicherweise nicht bei der Stadt eingereicht.

„Die Zahl solcher beim LAHD eingereichten Mitteilungen macht wahrscheinlich nur einen winzigen Bruchteil solcher Vereinbarungen aus“, sagte Gary Blasi, emeritierter Rechtsprofessor an der UCLA School of Law.

Vermieter sagen, dass die Übernahmeverträge ein nützliches Instrument sein können, das den Mietern einen Anreiz zum Umzug gibt und eine Win-Win-Situation für die Eigentümer schafft, die ihre Einheiten zurückerhalten, und für die Mieter, die mit etwas Geld abreisen, um künftig für die Finanzierung ihrer Wohnungen zu sorgen. Der durchschnittliche Betrag eines Buyouts betrug den Daten zufolge 24,704 US-Dollar.

Aber Mieterschützer sagen sogar diesen Betrag – oder mehr – reicht oft nicht aus, um einkommensschwachen Familien das Weiterleben in L.A.-Vierteln zu ermöglichen, in denen die Wohnkosten ist in den letzten Jahren stark gestiegen, insbesondere nach Steuern.

„Wenn es sich um einen Pauschalbetrag handelt, denken Sie: ‚Das ist eine Menge Geld‘, aber Sie müssen auch wissen, was es Sie kosten wird, auf dem freien Markt unterzukommen“, sagte Blasi. „Was wie ein großer Pauschalbetrag aussieht, könnte den Mieter tatsächlich in eine viel schlimmere Situation bringen, als er ist.“

Mieter und Anwälte sagen auch, dass Menschen, die die Angebote ablehnen, häufig von Vermietern belästigt werden.

„Mieter haben berichtet, dass jeden Tag beim Abendessen Leute zu ihnen nach Hause kommen und an die Tür klopfen und ihnen sagen, dass sie das Angebot unbedingt annehmen sollen, oder dass Leute sehr spät abends vorbeikommen“, sagte Cynthia Strathmann, Geschäftsführerin der gemeinnützigen Organisation Interessenvertretung Strategische Maßnahmen für eine gerechte Wirtschaft. „Und es gibt noch andere Arten von Belästigung, anhaltende Vernachlässigung – ein Vermieter weigert sich, irgendetwas in der Wohnung zu reparieren und bietet ihm dann wirklich hartnäckig Bargeld für die Schlüssel an, bis der Druck, in einer Wohnung zu leben, die wirklich in einem schrecklichen Zustand ist, den Mieter zum Umzug veranlasst. ”

Strathmann sagte, dass Gemeinden ganz oben auf der Liste der Kontrolleure stünden, wie Koreatown und Echo Park, sind solche, bei denen es einen besonders großen Unterschied zwischen der monatlichen Miete gibt, die ein Langzeitmieter in einer mietpreisgebundenen Einheit zahlt, und dem, was ein Vermieter auf dem aktuellen Markt verlangen könnte.

Chris Gray, Präsident des Immobilienverwaltungsunternehmens Moss & Co., sagte, dass Bargeldverträge für Schlüssel zu besonders wichtigen Instrumenten für Vermieter nach der Pandemie geworden seien, als viele Mieter große Mengen unbezahlter Mietschulden angehäuft hätten.

„Vermieter sind in einer schwierigen Lage und wollen nur jemanden in ihre Wohnung holen, der die Miete zahlt“, sagte er.

Eine gerichtliche Räumung könne Monate dauern und Zehntausende Dollar an Anwaltskosten kosten, bemerkte Gray.

„Wenn man sich ein solches Gesamtbild anschaut, würde ein Vermieter gerne frühere Mietschulden in Höhe von 30,000, 40,000 US-Dollar oder was auch immer erlassen, um sie herauszuholen und den gesamten Räumungsprozess zu vermeiden.“

Die Stadt begann im Jahr 2017 mit der Regulierung von Übernahmeverträgen und dem Sammeln von Informationen darüber, nachdem sich Mieter dafür eingesetzt hatten begann zu protestieren Sie betrachteten dies als eine zunehmende Praxis von Immobilieneigentümern, die Bewohner mietpreisgebundener Einheiten zu verdrängen, ohne sie umfassend über ihre Rechte zu informieren.

Das Tenant Buyout Notification Program verlangt von Vermietern, den Mietern Informationen zur Verfügung zu stellen, wenn sie ein Kaufangebot unterbreiten. Sie müssen Mieter informieren dass sie Anspruch auf eine Mindestentschädigung haben, die zwischen 9,900 und 24,650 US-Dollar liegt, abhängig von verschiedenen Faktoren, unter anderem davon, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat und ob er älter oder behindert ist. Den Mietern wird außerdem mitgeteilt, dass sie das Recht haben, das Angebot abzulehnen oder zu widerrufen und sich an einen Anwalt oder die Wohnungsbehörde zu wenden.

Im Rahmen des Programms sind Vermieter außerdem verpflichtet, alle Vereinbarungen beim L.A. Housing Department einzureichen. Diese Unterlagen bilden die Grundlage für die vom Büro des Verantwortlichen veröffentlichte Analyse.

Den Daten zufolge erreichten die Übernahmeanträge im Jahr 2019 ihren Höhepunkt, als es 1,209 Vereinbarungen gab. Im vergangenen Jahr wurden 789 Verträge mit der Stadt eingereicht.

Der Aufkauf Verordnung ermöglicht es Mietern, „ein privates Klagerecht gegen einen Vermieter einzulegen, der gegen die Regeln verstößt“, und Schadensersatz sowie eine Strafe von 500 US-Dollar zu verlangen. Aber das ist ein Schritt, den viele Einwohner mit niedrigem Einkommen wahrscheinlich nicht unternehmen werden, sagte Blasi.

„Ich denke, die Stadt sollte sich noch einmal mit dem Programm zur Meldung von Mieterkäufen befassen und versuchen, ihm etwas Schwung zu verleihen und Mieter und Vermieter ernsthaft über die Existenz des Programms zu informieren“, sagte Blasi. „Das kann nur jedem helfen, der in gutem Glauben handelt.“

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• Quelle: https://www.latimes.com/california/story/2024-01-16/rent-control-cash-for-keys-los-angeles