Zum ersten Mal seit zehn Jahren Hauspreise in Südkalifornien sind endgültig fallen.
Nach 10 Jahren weitgehend ununterbrochener Gewinne sind die Immobilienwerte negativ geworden, was auf steigende Hypothekenzinsen zurückzuführen ist, die die Nachfrage gedrückt und die Verkäufe einbrechen ließen.
Laut den am Mittwoch von Zillow veröffentlichten Daten liegt der typische Hauspreis in Südkalifornien jetzt fast 6 % unter dem im Mai erreichten Allzeithoch.
Im September fiel der typische Hauspreis für die Region mit sechs Landkreisen von August um 0.6 % auf 817,316 $, was den vierten Monat in Folge markiert, in dem die Preise gegenüber dem Vormonat zurückgingen. Das ist seit Anfang 2012 nicht mehr passiert.
„Dies ist ein Wendepunkt“, sagte Nicole Bachaud, Ökonomin bei Zillow.
Andere Maße der Immobilienpreise, einschließlich Daten von Hypothekendienstleistungsunternehmen Black Knight und John Burns Real Estate Consulting, zeigen ähnliche oder sogar noch größere Rückgänge von Spitzenpreisen, was einen weiteren Beweis dafür liefert, dass die aufgezeichneten Rückgänge keine Datenanomalie sind.
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Wenn überhaupt, sagen nur wenige große Immobilienexperten voraus, dass die Immobilienpreise in Südkalifornien so fallen werden, wie sie es während der Großen Rezession getan haben. Aber die Werte sinken in vielen Ecken des Landes, weil sie laut Ökonomen müssen.
Während eines Großteils der Pandemie ermöglichten es Hypothekenzinsen unter 3 %, dass Käufer für Immobilien bieten konnten neue Höhen. Aber die Inflation und die Maßnahmen der Federal Reserve zu ihrer Bekämpfung haben dazu beigetragen, die Inflation voranzutreiben Preise stark steigen und drastisch reduziert, was die Menschen sich leisten können.
Laut Hypothekenkäufer Freddie Mac lag der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek letzte Woche bei 6.66 %, mehr als doppelt so hoch wie ein Jahr zuvor.
Die Erhöhung erhöht die monatliche Hypothekenzahlung für ein Haus im Wert von 1,500 USD um fast 817,316 USD.
Vielen Käufern ist das zu viel.
Christine und Morgan Blackledge beschlossen, weiter zu vermieten, als sie sahen, dass ihre Möglichkeiten von gepflegten Eigentumswohnungen mit zwei Schlafzimmern zu winzigen Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen schrumpften Einheiten oder Fixer-Upper in den Stadtteilen Los Angeles County und Ventura County, in denen sie zu leben erwogen.
„Es hat sich einfach nicht mehr gelohnt“, sagte Christine Blackledge. „Wir sind beide in unseren 50ern und haben das Starter-Home-Ding irgendwie hinter uns gelassen.“
Diesen Sommer nahmen sie ihr Anzahlungsgeld und eröffneten eine Privatpraxis, in der Morgan, ein Therapeut, sich um die Patienten kümmert und Christine sich um die Bücher kümmert.
Da Immobilien in Südkalifornien teurer werden, ändern einige Käufer ihre Definition eines Starterhauses.
Für Elizabeth Badger, die Mieterin in Santa Monica, und ihren Mann war es eine ähnliche Geschichte, als sie versuchten, in der teuren Stadt eine Eigentumswohnung mit genügend Platz zu bekommen für ihre zwei Kinder und einen Hund.
„Mit dem Anstieg der Zinssätze hat die monatliche Zahlung unsere Möglichkeiten einfach übertroffen“, sagte Badger, 37, der Bildungssoftware für Schulbezirke verwaltet.
Schließlich könnten Preisrückgänge Menschen wie Badger helfen, ein Haus zu kaufen.
Aber bisher bedeuten steigende Hypothekenzinsen, dass die monatlichen Zahlungen für die kostengünstigeren Häuser von heute immer noch höher sind als die monatlichen Zahlungen, wenn Sie ein Haus auf dem Höhepunkt gekauft haben, so eine Zillow-Analyse der südkalifornischen Bezirke, die von 20 % Anzahlungen ausgeht.
In einzelnen Bezirken reichen die Preisrückgänge vom Höchststand laut Zillow von einem Rückgang um 3.6 % in Ventura County bis zu einem Rückgang um 6.7 % in Los Angeles County.
Angesichts der starken Nachfrage zu Beginn dieses Jahres zeigen Zillow-Daten, dass die Preise in allen südkalifornischen Bezirken immer noch höher sind als im Vorjahr. Aber eine wachsende Zahl von Immobilienanalysten erwartet, dass die Preise bis mindestens 2023 weiter fallen werden.
Laut einer Messung von John Burns Real Estate Consulting sind die Preise in LA County seit September 3 bereits um 2021 % gesunken.
Rick Palacios Jr., Research Director bei der Beratungsfirma, sagte, ein Grund für größere Rückgänge in LA County könnte der schwächelnde Aktienmarkt sein, der die Luxusverkäufe in den selteneren Bereichen der Region beeinträchtigt hat, da die Leute das Geld sahen, für das sie geplant hatten ihre Anzahlungen verschwinden.
„Jeder, der sich in letzter Zeit sein Anlageportfolio ansieht, muss wahrscheinlich einen Drink nehmen, um sich hinzusetzen und es sich anzusehen“, sagte er.
Palacios sagte, dass in einigen Gebieten des Landes, in denen während der Großen Rezession minimale Preisrückgänge zu verzeichnen waren, die Preise dieses Mal möglicherweise weiter fallen werden. Aber an schwer betroffenen Orten wie Südkalifornien sagten er und andere Experten, dass solche Rückgänge unwahrscheinlich seien.
Das liegt zum großen Teil daran, dass Ökonomen prognostizieren, dass jede bevorstehende Rezession milder ausfallen wird als 2008. Im Falle einer Rezession, so Experten, sollten strengere Kreditvergabestandards während dieses jüngsten Immobilienbooms die Zahl der Zwangsvollstreckungen begrenzen. Es war eine Welle solcher Zwangsverkäufe, die das letzte Mal die Immobilienwerte in Südkalifornien in die Höhe trieben und sie laut Zillows Maß um 41 % nach unten schickte.
Viele Eigenheimbesitzer entscheiden sich derzeit dafür, ihre Häuser nicht in die Liste aufzunehmen, weil sie nicht billiger verkaufen wollen als ihre Nachbarn oder ihre Tiefsthypothek mit festem Zinssatz aufgeben.
Dass „Verkäuferstreik“ Experten sagen, dass die Anzahl der Häuser auf dem Markt begrenzt und ein weiterer Rückgang der Immobilienpreise verhindert wird.
Wie weit die Preise fallen, hängt letztendlich davon ab, wo sich die Zinssätze einpendeln, sagte Richard Green, Direktor des USC Lusk Center for Real Estate.
„Je weiter sie steigen, desto mehr werden die Immobilienpreise sinken“, sagte Green.
Da die Zinsen in Richtung 7 % steigen, aktualisieren einige Experten ihre Prognosen.
Palacios sagte, als die Zinsen bei 5 % lagen, erwartete seine Firma in Südkalifornien einen Preisrückgang von etwa 10 %, von der Spitze bis zum Tiefpunkt, aber jetzt hat sich der erwartete Rückgang ungefähr verdoppelt.
Obwohl das nicht das Niveau der Großen Rezession ist, „ist es nichts zu verachten“, er sagte. „Dies werden wahrscheinlich die größten Preisrückgänge sein, die außerhalb von vielleicht ein paar anderen Fällen in der Geschichte zu sehen sind.“
