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Steigende Zinssätze hinderten die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac letztes Jahr daran, ihre Portfolios zu vergrößern, aber die hohen Immobilienpreise verhalfen beiden Unternehmen zu einem zweistelligen Wachstum bei Gewinn und Nettovermögen.

Bei 17.4 Milliarden US-Dollar Fannie Maes Nettoeinkommen war im Vergleich zum Vorjahr um 35 Prozent gestiegen Freddie Mac steigerte den Nettogewinn um 13 Prozent auf 10.5 Milliarden US-Dollar, meldeten die Unternehmen diese Woche in Quartals- und Gesamtjahresgewinnaufrufen.

„Die Stärke der Immobilienpreise im Laufe des Jahres hatte einen direkten Einfluss auf unsere Erträge, hauptsächlich aufgrund der Freigabe von Kreditreserven, die höhere tatsächliche und prognostizierte Immobilienpreise widerspiegelten“, sagte Priscilla Almodovar, CEO von Fannie Mae, auf einer Ergebnis nennen Mittwoch.

Gewinne von Fannie und Freddie, 2018–2023

Quelle: Jahresgewinnberichte von Fannie Mae und Freddie Mac.

Chris Lown

Chris Lown, Finanzvorstand von Freddie Mac Sagte auch, Das Wachstum des Nettogewinns des Unternehmens im Jahr 2023 wurde hauptsächlich durch steigende Immobilienpreise angetrieben, die es dem Unternehmen ermöglichten, 872 Millionen US-Dollar an Kreditreserven im Einfamilienhausgeschäft freizusetzen. Im Jahr 2022 veranlassten die sich verschlechternden Bedingungen auf dem Immobilienmarkt das Unternehmen, die Rückstellungen für Verluste um 1.8 Milliarden US-Dollar zu erhöhen.

Die Gewinne der Hypothekengiganten wurden auch durch umstrittene Änderungen der Vorabgebühren, sogenannte Loan Level Price Adjustments (LLPAs), gesteigert. im vergangenen Frühjahr umgesetzt. Die Bundesregulierungsbehörde von Fannie und Freddie, die auch Vorabgebühren entfallen für Erstkäufer von Eigenheimen mit begrenzten Mitteln, sagte, dass die Preisanpassungen darauf abzielten, den Unternehmen dabei zu helfen, ihre Kapitalposition zu verbessern.

Chryssa Halley, Finanzvorstand von Fannie Mae, sagte, dass die Einnahmen im Jahr 2023 durch „gesunde Garantiegebühreneinnahmen“ und höhere Anlagerenditen unterstützt wurden.

„Während unsere Grundeinnahmen aus Garantiegebühren im Jahr 2023 leicht stiegen, führten höhere Zinssätze im Laufe des Jahres zu einem Rückgang der aufgeschobenen Einnahmen aus Garantiegebühren aufgrund geringerer Refinanzierungsaktivitäten“, sagte Halley. „Dies wurde durch einen Ertragsanstieg aufgrund höherer Renditen auf Wertpapiere in unserem Unternehmensliquiditätsportfolio ausgeglichen, was auch auf das höhere Zinsumfeld zurückzuführen ist.“

Neues Kaufhypothekengeschäft, 2018–2023

Quelle: Jahresgewinnberichte von Fannie Mae und Freddie Mac.

Seitdem Fannie Mae und Freddie Mac im Jahr 881 einen Pandemie-Höchststand von 2021 Milliarden US-Dollar erreicht haben, ist ihr Neukaufkreditgeschäft zwei Jahre in Folge zurückgegangen steigende Hypothekenzinsen, erhöhte Immobilienpreise und Engpässe bei zum Verkauf stehenden Lagerbeständen.

Almodovar sagte, Fannie Mae habe im Jahr 380,000 mehr als 2023 Erstkäufern eines Eigenheims geholfen und daran gearbeitet, die Vorabkosten der Eigenheimkäufer zu senken.

Priscilla Almodovar

„Wir modernisieren den Immobilienbewertungsprozess weiter, indem wir Modelle und Analysen verwenden, die es uns ermöglichen, kostengünstigere Angebote anzubieten Beurteilungsverzicht und Alternativen“, sagte Almodovar. „Durch diese Optionen konnten Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen im Jahr 52 schätzungsweise 2023 Millionen US-Dollar an Vorabkosten einsparen. Wir bieten Kreditgebern auch die Möglichkeit, eine zu nutzen Gutachtenschreiben des Anwalts anstelle einer herkömmlichen Eigentumsversicherung des Kreditgebers für einige Transaktionen.“

Lown betonte auch, dass etwa die Hälfte der 800,000 Hauskäufe, die Freddie Mac im Jahr 2023 finanzierte, für Erstkäufer von Eigenheimen bestimmt waren.

„Das ist der höchste Prozentsatz an Erstkäufern von Eigenheimen, seit Freddie Mac vor drei Jahrzehnten damit begonnen hat, diese Statistik zu erfassen“, sagte Lown.

Halley sagte, dass die 316 Milliarden US-Dollar an Einfamilienhypotheken, die Fannie Mae letztes Jahr erworben oder garantiert hat, einen Rückgang um 50 Prozent gegenüber 2022 darstellten und das niedrigste Neugeschäftsvolumen seit 2000 darstellten.

Da höhere Hypothekenzinsen den meisten Hausbesitzern den Anreiz zur Refinanzierung nehmen, machten Kaufhypotheken im vergangenen Jahr 86 Prozent des Neugeschäfts von Fannie Mae aus, sagte Halley.

Fannie Mae erwarb oder garantierte Kaufhypotheken im Wert von 273 Milliarden US-Dollar, was einem Rückgang von 28 Prozent gegenüber 2022 entspricht. Das Kaufkreditgeschäft von Freddie Mac ging weniger stark zurück und sank um 22 Prozent auf 265 Milliarden US-Dollar.

Dies trug dazu bei, die Lücke zwischen dem Kaufkreditgeschäft von Fannie Mae und Freddie Mac auf nur 8 Milliarden US-Dollar zu verringern, verglichen mit 86 Milliarden US-Dollar im Jahr 2020.

Das Garantieportfolio für Einfamilienhäuser erreicht 6.64 Billionen US-Dollar

Quelle: Jahresgewinnberichte von Fannie Mae und Freddie Mac.

Gemeinsam garantierten Fannie Mae und Freddie Mac zum 6.64. Dezember 31 Zahlungen für Einfamilienhypotheken in Höhe von 2023 Billionen US-Dollar.

Ende letzten Jahres garantierte Freddie Mac den Anlegern Zahlungen für ein Portfolio von Einfamilienhypotheken im Wert von 3.04 Billionen US-Dollar, 2 Prozent mehr als im Vorjahr.

Fannie Maes Portfolio an Einfamilienhypotheken blieb im Jahr 2023 unverändert bei 3.6 Billionen US-Dollar, da die Hausbesitzer im Portfolio ihre Hypothekensalden genauso schnell abbezahlten, wie der Hypothekengigant neue Kredite aufnahm.

Während Fannie Mae letztes Jahr einer harten Konkurrenz durch Freddie Mac ausgesetzt war, übersteigt sein Hypothekenbürgschaftsportfolio für Einfamilienhäuser das seines kleineren Konkurrenten um 561 Milliarden US-Dollar. Aber noch im Jahr 2020 war die Lücke mit 1 Billion US-Dollar fast doppelt so hoch.

Das kombinierte Nettovermögen erreicht 125 Milliarden US-Dollar

Quelle: Jahresgewinnberichte von Fannie Mae und Freddie Mac.

Fannie und Freddie steigerten ihr Nettovermögen im Jahr 29 jeweils um 2023 Prozent auf insgesamt 125 Milliarden US-Dollar und blieben damit auf einem Weg, der es ihnen schließlich ermöglichen könnte, aus der staatlichen Vormundschaft entlassen zu werden, wenn sich der politische Wind ändert.

Fannie Mae steigerte sein Nettovermögen gegenüber dem Vorjahr um 77.7 Milliarden US-Dollar auf 17.4 Milliarden US-Dollar. Freddie Mac steigerte sein Nettovermögen um 10.7 Milliarden US-Dollar, das sich zum 47.7. Dezember auf 31 Milliarden US-Dollar belief.

„Diese Erhöhung stärkt unsere finanzielle Stabilität und ermöglicht es uns, weiterhin eine zuverlässige Quelle für Hypothekenkredite für Amerikas Hausbesitzer und Mieter zu sein“, sagte Almodovar.

Dennoch sagte Halley, dass das Unternehmen weiterhin „erheblich unterkapitalisiert“ sei und weitere 243 Milliarden US-Dollar benötige, um als vollständig kapitalisiert zu gelten.

Fannie und Freddie wurden 2008 unter staatliche Aufsicht gestellt, da potenzielle Verluste aus der Subprime-Hypothekenkrise drohten, sie aus dem Geschäft zu drängen. Aber dieser Schritt sollte nur vorübergehend sein, und die Hypothekengiganten haben die 191 Milliarden US-Dollar an Steuergeldern zuzüglich Zinsen schon vor langer Zeit zurückgezahlt.

Wie viel Vermögen Fannie und Freddie benötigen würden, um aus der Konservatoriumstätigkeit auszutreten, „ist Gegenstand heftiger Debatten“, schrieb der frühere CEO von Freddie Mac, Donald Layton, letzten Herbst in einem Meinungsbeitrag für die NYU Furman Center Blog. Nach den geltenden Vorschriften würden Fannie und Freddie immer noch etwa dreimal so viel Kapital benötigen, um aus der Konservatoriumstätigkeit auszusteigen, schrieb Furman.

Diese Vorschriften sind jedoch umstritten, und Layton hatte dies auf der Grundlage seiner eigenen Untersuchungen zu den Ergebnissen staatlich vorgeschriebener jährlicher Stresstests getan vorher geschätzt dass Fannie und Freddie als rekapitalisiert gelten könnten, wenn ihr Nettovermögen 150 Milliarden US-Dollar erreicht – „und die Anforderung könnte möglicherweise sogar noch geringfügig niedriger sein.“

Wenn sich die Gesetzgeber auf einen Plan für einen erneuten Börsengang der Hypothekengiganten einigen könnten, schrieb Layton im September, könne durch die Ausgabe neuer Stammaktien mehr Kapital aufgebracht werden. Während von ihnen die Rede war Privatisierung der „GSEs“ (staatlich geförderte Unternehmen) während der Trump-Regierung zeigte der Kongress in letzter Zeit wenig Interesse.

„Soweit ich das beurteilen kann, herrscht im Großen und Ganzen Einigkeit darüber, dass der Kongress weder zum jetzigen Zeitpunkt noch in absehbarer Zukunft bereit ist, die beträchtliche Zeit und die Ressourcen aufzuwenden, die für den Versuch einer umfassenden GSE-Reform erforderlich sind“, schrieb Furman .

Das hält Almodovar jedoch nicht davon ab, einen eventuellen Ausstieg aus der Konservatoriumstätigkeit zu planen und darüber nachzudenken, wie Fannie Mae davon profitieren könnte. Bloomberg berichtete letzten Monat.

„Die Konservatoriumstätigkeit sollte nie dauerhaft sein, oder?“ Almodóvar sagte gegenüber Bloomberg.

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• Quelle: https://www.inman.com/2024/02/16/strength-in-home-prices-helped-boost-fannie-freddie-2023-profits/