Letzten Monat hat YIMBY Law, eine gemeinnützige Interessenvertretung für den Wohnungsbau, verklagte die Stadt Los Angeles im Auftrag eines privaten Bauträgers, der im Canoga Park ein Wohnhaus mit 360 Wohneinheiten errichten möchte. Diese Wohnungen wären nur für Mieter bestimmt, die die Bundesdefinition erfüllen niedriges bis mittleres Einkommen in LA Das Projekt wurde unter der Leitung von Bürgermeisterin Karen Bass eingereicht. Exekutivrichtlinie 1, die den Genehmigungs- und Genehmigungsprozess für zu 100 % bezahlbare Wohnprojekte drastisch beschleunigen soll. Doch kürzlich hat die Stadt dem Canoga Park-Gebäude die Förderfähigkeit für dieses Programm entzogen Beschwerden von Einfamilienhausbesitzern.

Diese Kehrtwende ist Teil eines Trends. Letztes Jahr änderte das Büro des Bürgermeisters ED1, um Einfamiliengebiete von der rationalisierten Bebauung abzuschirmen – danach acht solcher Anwendungen, einschließlich des Canoga Park-Vorschlags, wurden bereits eingereicht. Diesen Vorschlägen wurde dann die Berechtigung für ED1 verweigert. Einige der Projekte haben Berufung eingelegt; eins Die Ablehnung wurde aufgehoben, aber der Stadtrat lehnte einen Einspruch für das Canoga-Projekt ab.

Ohne ED1 unterliegen diese Projekte einem diskretionären Genehmigungsverfahren, das möglicherweise langwierige Umweltprüfungen und andere Verzögerungen mit sich bringt, die ihre Umsetzung wahrscheinlich verhindern könnten. Diese Wende könnte die Stadt kosten mehr als 1,100 bezahlbare Wohnungen.

Bass kündigte ED1 an als „Abkehr des Rathauses von seinem traditionellen Ansatz, der sich auf Prozesse konzentriert, und Ersetzen durch einen neuen Ansatz, der sich auf Lösungen, Ergebnisse und Geschwindigkeit konzentriert.“ Die erklärte Absicht des Bürgermeisters erhielt durch das im Jahr 2334 verabschiedete Landesgesetz AB 2022 einen bemerkenswerten Auftrieb, der Entwickleranreize für 100 % erschwingliche Projekte ermöglicht, einschließlich erheblicher Erhöhungen der Höhenbeschränkungen und der zulässigen Dichte (die Anzahl der Wohneinheiten auf einem Grundstück bestimmter Größe). ) In „Gebiete mit sehr geringem Verkehrsaufkommen“ wo die begrenzte Wohnbebauung den Verkehr eingeschränkt hat. Die Idee ist, dass diese Gebiete den zusätzlichen Verkehr, der durch die erhöhte Wohndichte entsteht, leichter aufnehmen können.

Die potenziellen Kosteneinsparungen durch ED1 und AB 2334 ermutigten private Entwickler, langfristige, einkommensbeschränkte Einheiten zu bauen – vor allem ohne auf öffentliche Finanzierung angewiesen zu sein. Wenn die mehr als 1,100 Wohnungen, die jetzt durch die ED1-Rationalisierung zurückgehalten werden, über den standardmäßigen öffentlich subventionierten Weg gebaut würden, würden die typischen Kosten etwa bei etwa XNUMX US-Dollar liegen600,000 pro Einheit, Sie könnten bis zu 660,000,000 US-Dollar an öffentlichen Mitteln benötigen. Privat finanzierte Alternativen sind ein Segen für lokale, regionale und staatliche Regierungen, die seit Jahren versuchen, die Produktion sogenannter Alternativen anzukurbeln „fehlendes mittleres“ Gehäuse das für Haushalte der Arbeiterklasse und mittleren Einkommens erschwinglich ist.

Doch jetzt ist dieser Fortschritt in Frage gestellt, gerade als die Wirkung dieser komplementären Stadt- und Staatsreformen sichtbar wird. Die Klage bezüglich des Canoga-Park-Gebäudes könnte dazu führen, dass eines oder mehrere der gestoppten Projekte letztendlich gebaut werden Staat hat vorgeschlagen dass die Stadt einen Fehler begangen hat, als sie ihre ED1-Berechtigung widerrufen hat. Aber selbst wenn diese Projekte genehmigt werden, da ED1 nun die Einfamilienviertel ausschließt, die ungefähr ausmachen drei Viertel des Wohngrundstücks in LA, würden sie eher ein Ende als einen Anfang einer ähnlichen Entwicklung bedeuten.

Einige Bewohner dieser Viertel sagen, das sei nur fair. Laut Ratsmitglied Bob BlumenfieldFür Hausbesitzer, die von neuen Wohnungen betroffen sind, „wird der Wert ihrer Immobilie halbiert, sie werden einen großen Schatten über ihrem Zuhause haben.“

Zufälligerweise kann ich persönlich zu diesen Bedenken sprechen. Ich bin Eigentümer und Bewohner einer Wohneinheit in einer kleinen Reihenhaus-Eigentumswohnungsanlage auf der Westseite, direkt gegenüber einem laufenden Projekt zur Umwandlung eines Einfamilienhauses in ein Mehrfamilienhaus.

Meine Nachbarn und meine Familie verlieren im Laufe des Tages viel Sonnenlicht durch das neue Gebäude. Unsere Straße war schon so lange eine kakophonische, chaotische Baustelle, dass man sich kaum noch daran erinnern kann, wie sie vorher aussah.

Aber ich weiß, dass die Lösung der Wohnungskrise so aussieht: Ein einzelnes Grundstück, auf dem früher eine Familie lebte, wird in Wohnungen für vielleicht 15 bis 25 Personen umgewandelt, wobei die Einheiten Haushalten mit niedrigem Einkommen vorbehalten sind. Wie bei den umstrittenen ED1-Projekten sind für diese erschwinglichen Einheiten keine öffentlichen Mittel erforderlich.

Es gibt einfach keine Möglichkeit, unsere Wohnungskrise zu lösen, ohne in einigen Einfamilienhausgebieten Schatten zu spenden. Möglicherweise müssen wir auch den Verkehr in einigen Stadtteilen erhöhen, obwohl wir mehr Wohnraum im arbeitsplatzreichen Westen von LA schaffen letztlich reduzieren könnte Entlastung des Verkehrs, indem den Menschen ermöglicht wird, näher an ihrem Arbeitsplatz zu wohnen. Was den Immobilienwert angeht, haben mehrere Studien gezeigt, dass Wohnraum für Niedrigeinkommensbezieher diesen nicht wesentlich mindert in teuren Vierteln, und oft steigt Sie.

Einige Wahlkreise werden sich immer gegen die Entwicklung aussprechen. Lokale politische Entscheidungsträger, die es ernst meinen mit der Lösung unserer doppelten Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum und der Obdachlosigkeit, müssen genau prüfen, wie viel politisches Kapital sie bereit sind, angesichts solcher Einwände für die Entwicklung wirksamer Richtlinien auszugeben.

Wenn wir nicht in der Lage sind, vollständig bezahlbare Projekte zu bauen, die die Staatskasse nicht belasten, selbst an den Rändern von Grundstücken, die für Einfamilienhäuser vorgesehen sind, dann sollten sich Angelenos auf eine dauerhafte Wohnungskrise einstellen.

Wenn dies jedoch nach der falschen Richtung für die Stadt klingt, sollten Bass und der Stadtrat sich voll und ganz für den Schutz und die Ausweitung innovativer Richtlinien wie des ursprünglichen ED1 ohne kategorische Ausschlüsse für Einfamilienviertel und AB 2334 einsetzen. Mechanismen, die private Bauträger überzeugen um langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und so etwas wie ein kostenloses Mittagessen in dieser Krise anzubieten, das LA jemals bekommen wird.

Jason Ward ist Wirtschaftswissenschaftler bei Rand Corp. und der Co-Direktor der Rand Zentrum für Wohnen und Obdachlosigkeit.

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• Quelle: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1