Gibt es eine Rezession zeichnet sich am Horizont ab? Werden sich Preise und Hypothekenkosten verbessern? Warum wird der Abschluss einer Hausratversicherung schnell zum Dealbreaker? Was passiert auf den Zwangsvollstreckungs- und Investmentmärkten?

Egal, ob Sie ein brandneuer Agent oder ein 40-jähriger Veteran sind, ein Experte für Marktinformationen Rick Sharga hat die Antworten, die Sie brauchen, um die bevorstehenden Frühjahrsverkäufe zu meistern.  

Rick Sharga, der CEO des Market Intelligence-Unternehmens CJ Patrick, ist ein langjähriger Immobilienveteran mit umfassender Erfahrung in der Daten- und Zwangsvollstreckungsseite des Geschäfts. Kürzlich habe ich mich mit Sharga getroffen, um seine Meinung zu den Trends und Daten zu besprechen, die Sie kennen müssen, um besser auf die bevorstehenden Herausforderungen in diesem Frühjahr vorbereitet zu sein. 

Steht eine Rezession bevor? 

Steht eine Rezession bevor? Sharga sagte, wenn man auf die letzten acht Rezessionen zurückblicke, gäbe es einen bestimmten Faktor, den sie alle gemeinsam hätten: eine „Umkehrung der Renditekurve“. 

Laut Investopedia „A Umkehrung der Renditekurve tritt auf, wenn kurzfristige Schuldtitel höhere Renditen aufweisen als langfristige Schuldtitel mit derselben Rendite Kreditrisiko Profil. Die umgekehrte Kurve war ein verlässlicher Indikator für eine Rezession.“

Was Sharga zu diesem Thema meint: „Die Federal Reserve hat den Leitzins inzwischen zwölf Mal angehoben, um die Inflation unter Kontrolle zu bringen“, sagte er. 

„In elf dieser zwölf Fälle haben wir eine Überkorrektur erlebt und eine Rezession verursacht. Das fühlt sich sehr nach einer Überkorrektur an.“ 

Ein zweiter Faktor, der zu einer Rezession beitragen könnte, ist die Entscheidung der Federal Reserve vom 31. Januar 2024, ihre Rezession beizubehalten aktueller Referenzzinssatz unverändert bei 5.4 Prozent. Das bedeutet, dass wir frühestens im Mai oder Juni 2024 mit einem deutlichen Rückgang der Hypothekenzinsen rechnen dürften. 

Andererseits sagte Sharga, dass die Ausfallquote bei Hypotheken nicht gestiegen sei. Kombiniert man dies mit starken Verbraucherausgaben, der Schaffung von Arbeitsplätzen, niedrigen Arbeitslosenquoten und einer immer noch hohen Produktivität, so wird „jegliche Rezession, die wir erleben werden, kurz und mild sein und kaum Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.“   

Shargas konservative Schätzung geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen bis zum Jahresende auf etwa sechs Prozent sinken werden, möglicherweise sogar auf 5.75 Prozent. 

Warnsignale, die sich negativ auf den Wohnungsmarkt im Frühjahr auswirken können 

Sharga wies auf zwei Warnsignale hin, die mit hoher Wahrscheinlichkeit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben werden, wenn die Verkaufssaison im Frühjahr beginnt. 

Zum ersten Mal überhaupt überstiegen die Kreditkartenschulden von Verbrauchern im dritten Quartal 1 die Grenze von 2023 Billion US-Dollar und stiegen XNUMX an Im vierten Quartal 4 auf rekordverdächtige 2023 Billionen US-Dollar. 

Gleichzeitig wurde der neue Kreditkartensatz auf 25 Prozent erhöht“, sagte Sharga. 

„Für viele Ökonomen besteht die größte Sorge bei diesen hohen Kreditkartenzinsen darin, ob diese Haushalte ihre Kreditlinien in Anspruch nehmen, um über die Runden zu kommen, was ihnen aber nicht gelingt, weil die Lebenshaltungskosten so stark gestiegen sind.“ 

Das andere Warnsignal aus Shargas Sicht ist, dass die privaten Sparquoten nur knapp über ihren Allzeittiefstständen liegen, im Gegensatz zu der Allzeithoch-Sparquote, die wir während der Pandemie hatten.

Der Lagerbestand bleibt knapp, da die Preise landesweit zwischen 4 % und 6 % pro Jahr steigen

Obwohl die Federal Reserve „Eiswasser auf den brandheißen Immobilienmarkt schüttet, werden fast alle Preisindizes ab 2023 landesweit ein positives Wachstum von vier, fünf oder sechs Prozent im Jahresvergleich verzeichnen.“ “, sagte Sharga.

Außerdem, „Weil die Hypothekenzinsen nach historischen Tiefstständen so hoch gestiegen sind, kommt es zu diesem Zinsbindungseffekt, bei dem sich ein Hausbesitzer mit einer Hypothek von drei Prozent einfach nicht leisten kann, sein Haus zu verkaufen und ein anderes zu kaufen, weil sich seine Zahlungen verdoppeln würden. ” 

Aus diesem Grund geht Sharga davon aus, dass nicht viele neue Angebote auf den Markt kommen werden. 

„Die Menschen werden um weniger Immobilien konkurrieren, und dies wird verhindern, dass die Preise fallen. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird weiterhin bestehen“, sagte Sharga. 

Silberner Tsunami oder stetiger Strom? 

Gemäß der jüngsten NAR-Profil von Hauskäufern und -verkäufernUngefähr 65 Prozent der Häuser in den USA gehören Menschen im Alter von 55 Jahren und älter. Die durchschnittliche Lebenserwartung für Männer in den USA liegt im Jahr 2024 bei 76.1 Jahre, die Babyboomer beginnen endlich, ihre Immobilien zu verlassen. 

Angesichts dieser Tatsachen würde man das erwarten silberner Tsunami irgendwann bald zuschlagen. Sharga brachte die folgenden Argumente vor, warum dies in absehbarer Zeit wahrscheinlich nicht passieren wird. 

• Wenn die Boomer aus ihren großen Häusern ausziehen, verkaufen sie nicht: Stattdessen nutzen sie ihr Eigenkapital, um eine neue Immobilie zu kaufen oder zu mieten und ihr aktuelles Zuhause zu vermieten. Der Grund? Es ist wirtschaftlich sinnvoll, weil das Eigenheim entweder abbezahlt ist oder einen sehr niedrigen Zinssatz hat.
• Im Gegensatz zu den Dinosauriern sterben Babyboomer nicht auf einmal aus: Seit über einem Jahrzehnt spricht man vom sogenannten Silber-Tsunami. Anstatt auszuziehen, haben viele Boomer ihr derzeitiges Zuhause umgestaltet, um es lebenswerter zu machen. In vielen Fällen sind bereits erwachsene Kinder wieder bei ihnen eingezogen oder werden dies möglicherweise in Zukunft tun.
• Boomer werden eine Quelle zukünftiger Lagerbestände sein, aber erwarten Sie keinen Tsunami: Sharga geht davon aus, dass die Zahl der Babyboomer, die ihre Häuser zum Verkauf anbieten, allmählich zunehmen wird. Darüber hinaus deuten die zunehmenden Genehmigungen für neue Wohnimmobilien in Verbindung mit den zunehmenden Neubaubeginnen von Wohnimmobilien darauf hin, dass der Markt für neue Wohnimmobilien dazu beitragen könnte, die Bestandslücke zu schließen, da die Babyboomer ihre aktuellen Häuser verkaufen und in neuere Immobilien umziehen.
• Erst bei einem Zinsrückgang auf rund 5.5 Prozent wird sich die Gesamtbestände lockern: Da 70 Prozent der Hausbesitzer einen Hypothekenzinssatz von vier Prozent oder weniger haben, geht Sharga nicht davon aus, dass durchschnittliche Hausbesitzer ihre Häuser erst dann zum Verkauf anbieten, wenn die Hypothekenzinsen unter 5.5 Prozent fallen. An diesem Punkt kann ein Hausbesitzer mit einem Hypothekenzins von 4 Prozent beginnen, die Möglichkeit des Verkaufs zu rationalisieren. „Das Delta zwischen 3 [Prozent] und 3.5 Prozent und 6 [Prozent] und 7 Prozent ist für die meisten Hausbesitzer einfach ein zu großer finanzieller Schlag“, erklärte Sharga.

Warum die Hausratversicherung schnell zum potenziellen Dealbreaker wird 

Ein großes Problem, das in bestimmten Bereichen bereits dazu führt, dass Transaktionen scheitern, sind die Kosten Hauseigentümerversicherung. Sharga glaubt, dass dieses Problem erst schlimmer wird, bevor es besser wird. 

„Wenn Sie sich in einem Staat wie Kalifornien befinden, wo die Versicherungsprämien wegen der Waldbrandgefahr in die Höhe schnellen, oder in Florida, wo sie wegen Hurrikanen und Wasserschäden verrückt spielen, oder in Texas, wo es offenbar so ist „In der Hagelsturmhauptstadt der Vereinigten Staaten, in der durch diese schweren Hagelereignisse Schäden in Höhe von Hunderten Millionen Dollar verursacht werden, wird es immer schwieriger, eine Versicherung abzuschließen, oder die Kosten sind so unerschwinglich geworden, dass Käufer keinen Anspruch auf eine Hypothek haben“, sagte Sharga .

Kombiniert man dies mit hohen Zinsen und höheren Preisen und dann noch mit Versicherungsprämien, die „sich in den letzten Jahren verdoppelt, verdreifacht oder sogar vervierfacht haben, wird dies nicht nur in diesen Staaten zu einem größeren Problem werden.“ 

Ernüchternde Bilanz für den Investmentmarkt

Shargas Unternehmen, CJ Patrick, hat kürzlich eine Umfrage für RCN Capital abgeschlossen, einen großen privaten Kreditgeber, der Investitionskredite vergibt. Die Umfrage befasste sich mit den Gedanken der Anleger. Sharga sagte, die Ergebnisse seien ernüchternd.

„Etwa 69 Prozent der Befragten gaben an, dass steigende Versicherungskosten oder die fehlende Möglichkeit, eine Versicherung abzuschließen, zu einem Faktor bei ihrer Entscheidung über den Kauf und Verkauf von Immobilien geworden seien, und etwa 63 Prozent gaben an, dass dies ihre Möglichkeiten zum Kauf oder Verkauf beeinträchtigte Immobilie."  

Sharga teilte dann seine eigenen Erfahrungen mit, als Kalifornien die Risikozonen neu konfigurierte Waldbrände. Er war seit 22 Jahren bei derselben Versicherungsgesellschaft, hatte noch nie einen Anspruch geltend gemacht oder eine Zahlung versäumt, und in der Nähe seines Wohnortes hatte es noch nie einen Waldbrand gegeben. Dennoch teilte ihm seine Versicherung willkürlich mit, dass seine Police gekündigt worden sei. 

Sharga glaubt, dass der Grund, warum seine Versicherungsgesellschaft beschlossen hat, in Kalifornien keine Policen mehr anzubieten, in einer Kombination aus erhöhtem Risiko, explodierenden Preisen und staatlichen Gesetzen und Vorschriften liegt, die es den Versicherern erschweren, die Prämien ausreichend zu erhöhen, um diese erhöhten Kosten zu decken. 

„In einigen Fällen bieten die Landesregierungen staatlich finanzierte Versicherungen an. Der Nettoeffekt für mich als Hausbesitzer war, dass sich meine Versicherungsprämien in den letzten Jahren verdoppelt haben, obwohl ich weniger Versicherungsschutz hatte als zuvor“, sagte Sharga. 

„Es ist eine Geschichte, von der ich wünschte, dass sie nur von mir stammte, aber sie betrifft den gesamten Bundesstaat, Florida, Texas und wird im ganzen Land weiterhin ein Problem sein.“ 

Um sicherzustellen, dass Sie auf diese Situation vorbereitet sind, ergreifen Sie die folgenden Schritte, unabhängig davon, ob Sie einen Immobilienverkäufer, -käufer oder -investor vertreten:  

• Stellen Sie sicher, dass Sie die Verfügbarkeit einer Hausratversicherung (sowie einer Überschwemmungsversicherung) für die von Ihnen vertretene Immobilie prüfen, bevor Sie eine Auflistung vornehmen oder ein Angebot schreiben. 
• Sowohl für Makler als auch für Kreditgeber ist es von entscheidender Bedeutung, genaue Informationen über die tatsächlichen Kosten der Hausratversicherung zu erhalten, wenn sie berechnen, ob ein Kreditnehmer für eine Hypothek auf die Immobilie in Frage kommt.
• Anleger müssen auch die Versicherungskosten berücksichtigen, wenn sie den Cashflow und die Immobilien, die sie kaufen möchten, bewerten.

Besonders besorgniserregend ist, dass die Versicherungskosten in manchen Gegenden so hoch sind, dass der Kauf einer Erst- oder Einzugswohnung für viele Menschen unerschwinglich wird. Diese Situation könnte noch schlimmer werden, wenn Käufer anfangen müssen, ihre Kosten selbst zu tragen Provisionen. 

Wenn Sie sich in einem Gebiet befinden, in dem die Versicherungsprämien in die Höhe geschossen sind, warnen Sie Ihre früheren Kunden und Ihr Umfeld

Sharga teilte einige interessante anekdotische Informationen darüber mit, wie sich die Versicherungsprämien auf die Hypothekenzahlungen für bestehende Hausbesitzer auswirken. Mehrere Hypothekendienstleister, mit denen er gesprochen hat, berichteten von einigen ihrer Kunden, die kürzlich eine Zahlung versäumt hatten, sich dann aber in den nächsten Monaten verspäteten. 

„Als die Dienstleister mit diesen Kreditnehmern sprachen, stellten sie fest, dass einige der Hausbesitzer, als sie ihre jährliche Versicherungsrechnung erhielten, nicht damit gerechnet hatten, dass die Kosten so hoch sein würden, wie sie waren, und sie gezwungen waren, zu entscheiden, ob sie ihre Hypothek oder ihre Versicherung bezahlen wollten “, sagte Sharga. 

„Es ist ein bisschen heikel, denn wenn Sie Ihre Versicherung auslaufen lassen, wird Ihre Hypothekenbank Ihnen ihre eigene Versicherung aufbürden, die normalerweise teurer ist.“ 

Wenn Sie in einem dieser Bereiche arbeiten, in denen Versicherungskosten Die Zahl der Hypothekarkredite nimmt stark zu und ein früherer Kunde oder jemand aus Ihrem Umfeld erwägt, die Versicherung seines Hausbesitzers nicht zu bezahlen. Er muss sich darüber im Klaren sein, dass sein Hypothekendienstleister eine teurere Police für sein Haus abschließen oder sogar die Hypothek kündigen wird, wenn er seine Versicherung nicht bezahlt . 

Hören Sie auf, den Käufern zu sagen: „Ihre Zahlungen bleiben in den nächsten 30 Jahren gleich.“

Sharga sagte, diese Aussage sei falsch, und hier ist der Grund dafür. Viele Hausbesitzer haben mit ihrem Darlehen ein Treuhandkonto verbunden, auf dem der Hypothekendienstleister monatlich die Hypothekenzahlung, PMI, Steuern, Versicherungen und/oder HOA-Gebühren einzieht. 

Während der Kreditnehmer möglicherweise einen festen Zinssatz hat, bei dem die Hypothekenzahlung gleich bleibt, steigen Steuern, Versicherungen und HOA-Gebühren im Laufe der Zeit fast immer an. 

Droht ein „Zwangsvollstreckungs-Tsunami“? 

Sharga hatte diesen Rat bezüglich der sogenannten YouTube-„Experten“, die behaupten, dass uns bald ein Zwangsvollstreckungs-Tsunami bevorsteht, insbesondere denen, die versuchen, Ihnen Kurs zu verkaufen. 

„Lauf, lauf weg von diesen Leuten, so schnell du kannst!“

Hier sind Shargas wichtigste Erkenntnisse darüber, was wirklich mit dem passiert Zwangsvollstreckung  

• Die Zwangsvollstreckungsaktivitäten haben im Jahresvergleich um etwa 10 Prozent zugenommen, allerdings ist dies auf ein historisch niedriges Niveau der Zwangsvollstreckungsaktivitäten zurückzuführen. Die Zwangsvollstreckungsaktivitäten waren im Jahr 2023 im Vergleich zu 30 insgesamt um 2019 Prozent geringer. Mit einem mit 2019 vergleichbaren Niveau können wir frühestens Ende 2024 rechnen.
• Während in den frühen Stadien der Zwangsvollstreckung mit einem Anstieg zu rechnen ist, verfügen Hausbesitzer über ein absurdes Eigenkapital von 31 Billionen US-Dollar. Laut Attom Data verfügen 80 Prozent der Hausbesitzer, die von der Zwangsvollstreckung betroffen sind, über mehr als 20 Prozent Eigenkapital an ihren Häusern.
• Wenn Hausbesitzer in Schwierigkeiten geraten und ihre erste Inverzugsetzung erhalten, riskieren sie nicht, bei einer Zwangsversteigerung ihr gesamtes Eigenkapital zu verlieren, sondern verkaufen ihre Immobilie, stecken das Eigenkapital ein und ziehen weiter.
• Während es im Jahr 2024 möglicherweise zu mehr Zwangsvollstreckungen kommen wird, sehen wir weniger Auktionen und weitaus weniger Bankpfändungen und REOs.

„Wer in diesem Jahr mit einer Flut notleidender Immobilien rechnet, wird das wahrscheinlich nicht tun“, sagte Sharga. „Ich prognostiziere, dass die Zwangsvollstreckungsaktivitäten in diesem Jahr insgesamt um weniger als 10 Prozent zunehmen werden, und fast alles davon wird in der Anfangsphase der Zwangsvollstreckung stattfinden.“ 

Ein Wandel im Anlegerverhalten

In zwei der letzten drei Umfragen zur Anlegerstimmung, die das Unternehmen von Sharga durchgeführt hat, ist die Zahl der Befragten gestiegen, die Immobilien kaufen und diese als Mietobjekte halten. 

„In der jüngsten Umfrage kauften etwa 46 Prozent der Befragten Immobilien und vermieteten sie, und etwa 32 Prozent reparierten und verkauften sie“, sagte Sharga. 

„Dies stimmt mit anderen Branchendaten überein, die wir gesehen haben. Das dritte Quartal 2023 war das dritte Quartal in Folge, in dem wir weniger Objekte gesehen haben Flipped landesweit weit unter dem, was wir vor einem Jahr gesehen haben.“ 

Sharga führte diese Verschiebung zum Teil auf die begrenzte Menge an Lagerbeständen zurück, die Anlegern zum Kauf zur Verfügung standen, gepaart damit, dass die Preise nicht so schnell stiegen wie in den Vorquartalen. 

„Menschen, die investieren, tendieren daher zunehmend zu einer längerfristigen Buy-and-Hold-Strategie“, sagte Sharga.

Eine neue Wendung im Großhandel

Sharga hat einen wachsenden Trend erkannt – das Aufkommen lokaler Großinvestoren, die Immobilien finden, die wie gute Investitionen aussehen, sich die Rechte zum Verkauf dieser Immobilien sichern, aber nie tatsächlich das Eigentum an der Immobilie erwerben. 

„Sie werden einen Vertrag unterzeichnen, der es ihnen erlaubt, die Immobilie zu verkaufen, oft an einen anderen Investor“, erklärte Sharga. 

„Rund 22 Prozent der Befragten unserer letzten Umfrage gaben an, dass dies der Fall sei Großhandel – das ist wahrscheinlich der höchste Wert, den wir je gesehen haben, also ist es ein wachsender Teil des Geschäfts.“ 

Der Unterschied zu den großen nationalen Unternehmen, die große Immobilienportfolios verkaufen, besteht darin, dass es sich bei diesen Großhändlern in der Regel um lokale Investoren handelt, die sich persönlich mit dem Hausbesitzer treffen und die Papiere unterschreiben lassen können.

„Sie wissen auch, wer die lokalen Investoren sind“, sagte Sharga. „Sie werden also in vielerlei Hinsicht zum Scout für andere Investoren und versorgen sie mit Inventar, das sie kaufen möchten.“ 

Shargas Gesamtprognose für die Zukunft zu Beginn der Frühjahrsverkaufssaison

Sharga sieht für den Rest des Jahres 2024 ein „langweiliges Jahr“ für den Immobilienmarkt. 

„Die Verkaufsaktivität sowohl für bestehende als auch für neue Häuser wird von Jahr zu Jahr zunehmen, wahrscheinlich nicht auf das Niveau von 2022, die Preise werden ein wenig steigen, Zwangsvollstreckungen werden auf ein Minimum begrenzt sein und es wird ein paar Jahre dauern, bis sich der Markt neu erholt.“ Sharga vorhergesagt. 

„Geduld ist wahrscheinlich das Schlagwort für 2024.“  

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• Quelle: https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/