Steigende Immobilienpreise bedeuten, dass Fannie Mae und Freddie Mac jetzt Einfamilienhypotheken von bis zu fast 1 Million US-Dollar in Hochkostenmärkten unterstützen, was die von der Biden-Regierung für die Hypothekengiganten gesetzten Ziele erschwert, mehr zu helfen Amerikaner mit niedrigem Einkommen Eigenheimkäufer werden und Adresse rassische Wohneigentumslücken.
Der rekordverdächtige 18 Prozent Anstieg in Fannie und Freddies 2022 konformer Basisdarlehensgrenze von 647,200 USD in den meisten Gebieten des Landes bedeutet, dass die neue Obergrenze für Ein-Einheiten-Immobilien in Hochpreisgebieten 970,800 USD beträgt – weit über der nationalen Grenze mittlerer bestehender Eigenheimpreis von $ 353,900.
Aber die Bundesaufsichtsbehörde von Fannie und Freddie hat sich eine scheinbar clevere Lösung ausgedacht, um einen Teil ihres Geschäfts mit hohen Bilanzsummen und Zweitwohnungen an private Kreditgeber umzuleiten, während sie Erstkäufern von Eigenheimen mit bescheidenen Mitteln eine Pause gönnt.
Neu Kreditgebergebühren, die am 1. April in Kraft treten für Zweitwohnungen und Kredite mit hoher Bilanzsumme, die die konforme Grundgrenze von 647,200 USD überschreiten, bedeuten, dass es in einigen Fällen für Eigenheimkäufer, die nach „konformen Jumbo“-Darlehen suchen, billiger sein wird, Geschäfte mit privaten Kreditgebern zu machen, die Kredite ohne die Unterstützung von Fannie und Freddie finanzieren.
Gleichzeitig hat die Federal Housing Finance Agency Fannie und Freddie angewiesen, für Erstkäufer von Eigenheimen, die nicht mehr als das mittlere Einkommen in ihrem Markt verdienen, auf Garantiegebühren für hochrangige Darlehen, sogenannte Preisanpassungen auf Darlehensebene, zu verzichten.
Die „gezielten Preisänderungen“ werden es Fannie und Freddie ermöglichen, „ihre Mission, einen gerechten und nachhaltigen Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, besser zu erfüllen und gleichzeitig ihre regulatorische Kapitalposition im Laufe der Zeit zu verbessern“, sagte die amtierende Direktorin der FHFA, Sandra Thompson, in einer Erklärung.
Thompson sagte, die Gebührenerhöhungen würden nicht für Fannie- und Freddie-Programme wie gelten Startbereit, Heimat möglich, HFA bevorzugt und HFA-Vorteil – wird die Sicherheit und Solidität von Fannie und Freddie stärken und „den Zugang zu Krediten für Erstkäufer von Eigenheimen und Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen sicherstellen“.
Abhängig von der Höhe der Hypothek und der Anzahlung oder dem Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) des Kreditnehmers bedeuten die Änderungen, dass sich die Kreditgebergebühren auf bis zu 40,000 USD für Zweitwohnungen und 17,000 USD für Refinanzierungen mit hoher Auszahlung belaufen 9,700 $ für Kaufdarlehen mit hohem Kontostand. Dies steht im Vergleich zu den derzeitigen Höchstwerten von 2,400 USD für Zweitwohnungen und Kaufkredite mit hohem Saldo und 9,708 USD für Refinanzierungen mit Auszahlungen mit hohem Saldo.
Neue Gebühren für Zweitwohnungen und hochbilanzierte Hypotheken
Neue Preisanpassungen auf Darlehensebene für Zweitwohnungen und hochrangige Darlehen über 647,200 USD, die am 1. April in Kraft treten, variieren je nach Anzahlung oder Beleihungswert (LTV) des Kreditnehmers und werden als Prozentsatz des Darlehenswerts bewertet. Quelle: Fannie Mae und Freddie Mac.
In einer Mitteilung an die Kunden sagte BTIG-Analyst Eric Hagen, er glaube, dass die neue Gebührenstruktur mehr hypothekenbesicherte Verbriefungen mit Eigenmarken vorantreiben könnte, bei denen Kreditgeber Hypotheken bündeln und sie ohne Garantien von Fannie und Freddie an Investoren verkaufen.
Hagen sagte, die höheren Garantiegebühren von Fannie und Freddie schaffen „eine Gelegenheit für Bank- und Nichtbank-Originatoren, diese Kredite zu relativ niedrigeren Kosten über alternative Kanäle zu finanzieren, nämlich Private-Label-Verbriefungen“, Seeking Alpha Berichte.
Durch die Erhöhung der Garantiegebühren für Zweitwohnungen und Kaufdarlehen und Refinanzierungen mit hohem Saldo kann die FHFA Fannie und Freddie letztendlich helfen, Kapitalanforderungen zu vermeiden, die sie dazu zwingen könnten, die Kreditvergabe an Erstkäufer von Eigenheimen und Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen einzuschränken .
Der Regler hat auch vorgeschlagenen Änderungen zu den Kapitalanforderungen von Fannie und Freddie, die sie ermutigen sollen, Risiken auf private Investoren zu übertragen.
Kreditrisikotransfers oder CRTs ermöglichen es Fannie und Freddie, mehr Kredite zu vergeben, indem sie das Risiko auf private Investoren verteilen. Aber ein Analyse des Urban Institute legt nahe dass die von der FHFA vorgeschlagene Formel Fannie und Freddie dazu zwingen könnte, weniger Neugeschäft zu schreiben, „insbesondere für Erstkäufer von Eigenheimen und unterversorgte Kreditnehmer, wenn der Anstieg der Eigenheimpreise anhält“.
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