Außer vielleicht David Greene, Ich war wohl der größte Befürworter von Kaufen, Reha, Mieten, Refinanzieren, Wiederholen – auch bekannt als das BRRRR Strategie. Die BRRRR-Strategie war sehr gut für mich und viele andere, aber leider, meine lieben Freunde, müssen alle guten Dinge ein Ende haben.
OK, das Wort „Ende“ ist hier vielleicht etwas übertrieben. Die BRRRR-Strategie ist keineswegs vollständig vorbei – und sie wird sicherlich eines Tages mit voller Kraft zurückkommen. Kein Immobilienmarkt bleibt für immer gleich. Allerdings ist die BRRRR-Strategie derzeit nicht der ideale Weg, um in Immobilien zu investieren. Und der Grund dafür ist einfach: Es gibt einfach nicht viel da draußen.
Beispiellos niedrige Lagerbestände
Es ist seltsam, an den Beginn der Covid-Pandemie zurückzudenken, als praktisch jeder schrie, dass der Himmel einstürzte – und dass der Immobilienmarkt eine Wiederholung von 2008 machen würde. Ja, darüber …
Das ist offensichtlich nicht passiert. Anstatt dass der Tiefpunkt herausfiel, sind die Immobilienpreise während eines fast beispiellosen Zeitraums in die Höhe geschossen landesweite Flaute im Verkauf Wohnungsinventar. Im April letzten Jahres hatte Jackson County, wo unser Betrieb seinen Sitz hat, eine unerhörte Bestandsdauer von 0.6 Monaten! Als Referenz, a „ausgewogener Markt“ das weder Käufer noch Verkäufer bevorzugt, hat den Käufern in der Regel volle sechs Monate Lagerbestand zu bieten.
Und noch im Dezember hatte sich das Zifferblatt kaum bewegt – und nur 0.8 Monate Inventar blieb.
Das bedeutet, dass von fünf verkauften Immobilien in einem Monat nur noch vier auf dem Markt blieben. Die Wahrscheinlichkeit, eine Immobilie in weniger als 30 Tagen unter Vertrag zu nehmen, liegt bei über 50 %.
Zum Beispiel habe ich kürzlich versucht, ein Haus zum Leben zu kaufen, und alles – ich meine alles – bekam mehrere Angebote und wollte zu viel fragen. (Ich erinnere Sie daran, dass ich im verschlafenen alten Kansas City, Missouri, lebe.) Ein Haus hatte in seiner ersten Woche 14 Angebote. Schließlich konnten wir uns für nur 15,000 Dollar durchschleichen, anstatt zu fragen.
Ich sollte mich glücklich schätzen. In Washington DC wurde kürzlich ein Haus gesucht eine coole Million Dollar zu viel verlangt!
So wie ein Haus in San Francisco...
Und eins drin San José, auch…
Unterdessen setzen Eigenheimpreise Rekorde, wie bekannt von Forbes:
„Die Eigenheimpreise erreichten in den vier Wochen bis zum 359,975. November ein Allzeithoch von 21 $ … Dies war ein Anstieg von 14 % im Jahresvergleich, der größte Anstieg seit Anfang September. … Aktive Einträge … sind seit 22 um 2020 % und seit 41 um 2019 % zurückgegangen.“
Und die Hits kommen immer wieder.
„43 % der Häuser wurden über dem Listenpreis verkauft, gegenüber 35 % im Vorjahr und 21 % im Jahr 2019. … Das durchschnittliche Preisverhältnis zwischen Verkauf und Liste, das misst, wie nahe die Häuser zu ihren Angebotspreisen verkauft werden, ist nur um 0.1 gesunken Punkte von 100.6 % auf 100.5 % im letzten Monat.“
Angesichts dieser Informationen scheint es ziemlich offensichtlich, dass es kein besonders einfacher Markt für Käufer ist.
Die Herausforderung für BRRRR in diesem Markt
Bitte verstehen Sie mich nicht falsch. Es ist immer noch möglich, auf diesem Markt „BRRRR-out“ zu gehen (dh für 75 % des Marktwerts einer Immobilie All-in zu gehen, damit Sie Ihre gesamte Investition refinanzieren können). Wir haben dies in letzter Zeit bei mehreren Gelegenheiten getan, einschließlich ein ziemlich großes Portfolio. Es ist nur etwas schwieriger, solche Angebote zu finden.
Wenn Sie aktiv nach Leads vermarkten, müssen Sie wahrscheinlich mehr für Mailer oder SEO ausgeben, um Verkäufer zu finden, die motiviert genug sind, Ihnen zu solchen Preisen zu verkaufen. Von der MLS und den Großhändlern sind solche Angebote, gelinde gesagt, rar gesät.
Tatsächlich gibt es derzeit nur sehr wenige REOs oder Personen in Zwangsvollstreckung, da jeder, der mit seiner Hypothek im Rückstand ist, sein Haus einfach zum Verkauf anbieten kann, und die Chancen stehen gut, dass er noch im selben Monat ein Angebot zum vollen Preis erhält. Dasselbe würde für einen Vermieter außerhalb des Bundesstaates mit einem Fixer gelten.
Daher ist es schwierig, diese 75 % ARV bei Neukäufen zu erreichen. Auch hier ist es nicht unmöglich, aber es ist sehr schwierig, dies konstant bei der Lautstärke zu tun. Wenn Sie also nur BRRRR-Deals verlangen, werden Sie entweder viel Geld für Marketing ausgeben, was jeden zusätzlichen Gewinn aus diesen Investitionen zunichte macht, oder Sie sitzen an der Seitenlinie, während Sie Däumchen drehen und auf den nächsten warten Absturz.
Apropos, ich sollte wahrscheinlich ansprechen warum Daumendrehen keine Empfehlung ist Ich würde machen.
Warum es unwahrscheinlich ist, dass der Markt zusammenbricht
Dies gilt als „Vorhersage“ – nehmen Sie es also mit einem Körnchen Salz. Allerdings erscheint es unwahrscheinlich, dass der Immobilienmarkt in naher Zukunft zusammenbrechen wird. Möglicherweise sehen wir aufgrund von Erschwinglichkeitsproblemen eine Abflachung oder sogar eine geringfügige Korrektur, aber die Dynamik der Wirtschaft insgesamt sieht nicht mehr so aus wie im Jahr 2008.
Die erste wichtige Sache, die zu beachten ist, ist die Inflation. Im Moment steht die Inflation an 7%, so hoch wie seit Jahrzehnten nicht mehr. (Wir werden gleich darauf zurückkommen.) Und selbst wenn die Versorgungsprobleme gelöst sind, wird dies wahrscheinlich nicht so schnell aufhören – wie eine enorme Menge an Dollars wurde hinzugefügt zur Geldmenge durch die Federal Reserve seit Beginn der Pandemie Anfang 2020. Bei sonst gleichen Bedingungen führt mehr Dollar im Umlauf zu höheren Preisen. Als solches würde es erscheinen Die Inflation ist gekommen, um zu bleiben für die absehbare Zukunft.
Während der letzten großen Inflation in den 1970er Jahren brachen die Immobilienpreise nicht ein – aber mit der Inflation Schritt gehalten stattdessen (abgesehen von einem kurzen Einbruch, als Paul Volcker Anfang der 1980er Jahre die Zinssätze anhob „Das Rückgrat der Inflation brechen“).
Außerdem befinden sich die Vereinigten Staaten inmitten einer großen Wohnungsnot, die es in den 1970er Jahren oder vor dem Crash von 2008 nicht gab. Laut Freddie Mac gab es etwa eine 3.8 Millionen Fehlbetrag in Einfamilienhäusern, die zur Deckung der Nachfrage im vergangenen Jahr erforderlich waren.
Um Ihnen eine Wirtschaftskunde 101-Auffrischung zu geben: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, sinken die Preise nicht.
Ein Großteil dieses Problems entstand dadurch, dass Banken und Aufsichtsbehörden nach der Großen Rezession übermäßig geizig mit Entwicklern wurden. Wie ich bereits bemerkt habe: „Von 2000 bis Ende 2007 insgesamt Wohnungsbaubeginne waren über 1 Million jedes Jahr und gingen über 2 Millionen von 2004 zum Absturz. Das war offensichtlich zu viel. Trotzdem brach die Zahl der Starts auf rund 500,000 ein und stieg von dort nur langsam an. Bis Anfang 2020 hat die Zahl nicht einmal eine Million pro Jahr überschritten. Dann kam COVID-19 und die Anzahl der Starts brach erneut ein.“
Und während viele Kreditgeber, vor allem FHA-Kreditgeber, immer noch nur sehr geringe Anzahlungen verlangen, sind die Tage der angegebenen Einkommensgenehmigung, der Teaser-Sätze und Ninja-Darlehen liegen größtenteils in der Vergangenheit.
Es ist möglich, dass Jerome Powell seinen inneren Paul Volcker findet und die daraus resultierenden Zinserhöhungen die Immobilienpreise ins Stolpern bringen – oder dass eine allgemeine Rezession Immobilien nach unten zieht. Aber im Moment sieht es so aus, als ob ein Absturz unwahrscheinlich ist.
Über BRRRR hinausgehen
Wir befinden uns also in einer Zwickmühle. Wenn es unwahrscheinlich ist, dass der Markt zusammenbricht und BRRRR ein viel schwierigeres Modell ist als früher, was sollen dann Buy-and-Hold-Investoren tun?
Zunächst einmal ist es sicherlich eine Überlegung wert, Ihre alten, höher verzinsten Schulden zu refinanzieren. Wenn Sie Geld abheben, ist es natürlich keine gute Idee, es einfach zu halten, da dieses Geld wahrscheinlich ziemlich schnell an Wert verlieren wird. Es lohnt sich also immer noch zu investieren – und es stehen viele Optionen zur Verfügung, von der Syndizierung von Wohnungen bis hin zu Mietwohnungen oder ADUs – oder sich auf AirBnB-Immobilien (oder jede andere Art von Immobilien außerhalb von BRRRR) zu konzentrieren.
Der Schlüssel liegt darin, in Arbitragegeldern zu denken. Wie ich oben erwähnt habe, liegt die Inflation derzeit bei 7 %, und einigen Schätzungen zufolge noch mehr– doch die Zinssätze liegen im 3er- und 4er-Bereich. Mein Wohnungsbaudarlehen betrug nur 3 %. Wir bekommen Investitionskredite zu etwa 4.25 %. Gemäß NerdWalletbetrug der durchschnittliche Zinssatz einer 30-jährigen Festhypothek lediglich 3.559 %. Bei einem 15-jährigen Darlehen sinkt der Zinssatz auf nur 2.659 %.
Unnötig zu erwähnen, dass diese Preise absurd sind.
Die Inflation sollte nicht höher sein als der Zinssatz, den Sie für ein Haus bekommen können. Eine solche Situation – vorausgesetzt, sie hält an – bedeutet, dass Sie durch das Leihen von Geld effektiv Geld verdienen, da der Betrag, den Sie zahlen, geringer ist als die Rate, mit der der Dollar an Wert verliert. Bei meinem Wohnungsbaudarlehen vereinbare ich im Grunde eine Zahlung von 3 % mit einem Dollar, der jährlich um 7 % an Wert verliert.
Und das rechnet sich nicht einmal alle anderen Vorteile des Immobilienbesitzes, wie Kapitalrückzahlung und Abschreibungsrecht.
Natürlich könnte die Inflation etwas nachlassen, aber bei all dem Geld, das in letzter Zeit gedruckt wurde, ist es schwer, eine große Veränderung kommen zu sehen. Im Moment besteht die große Chance darin, sich extrem günstige Kredite zu sichern.
Geh für die festverzinsliche Darlehen, obwohl. Ich würde Hypotheken mit variablem Zinssatz vermeiden. Und je länger ich einen festen Zeitraum bekommen konnte, desto besser. Es ist schwer vorstellbar, dass dieser Zustand noch lange andauern kann.
Ich würde mich trotzdem nicht mit dem Kauf zu Marktpreisen zufrieden geben. Ich würde immer nach mindestens einer Art Rabatt suchen. Ein viel geringerer Rabatt würde jedoch ausreichen, wenn ich mit langfristigen Schulden sofort in eine Immobilie einsteigen könnte, die gut fließt (dh einen kurzfristigen Sturm überstehen kann, falls es zu einer Rezession kommt).
Bereiten Sie sich auf eine Marktverschiebung vor
Ändern Sie Ihre Anlagetaktiken – nicht nur, um einen wirtschaftlichen Abschwung zu überstehen, sondern auch, um erfolgreich zu sein! Nehmen Sie jede Rezession in Kauf und lassen Sie sich nie wieder von einer Marktverschiebung einschüchtern Rezessionssichere Immobilieninvestitionen.
Abschließende Gedanken zur Überwindung von BRRRR
Dies ist eine großartige Zeit, um sich ein Haus zu hacken oder ein Fourplex zu kaufen und in einer Einheit zu wohnen, während die anderen Einheiten vermietet werden. Oder Sie möchten vielleicht mit jemandem zusammenarbeiten, um eine kleine Wohnung zu kaufen oder einen Teil dieser Ersparnisse in einer CD zu verwenden, die 0.2 % als Anzahlung verdient.
Seien Sie kreativ. Schließlich ist es der richtige Weg, die lächerlichen Finanzierungsmöglichkeiten zu nutzen, die derzeit verfügbar sind. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie feste Darlehen für Vermögenswerte erhalten, die einen Cashflow erzielen.
