Vor zwei ArtikelnIch habe über die bevorstehende Katastrophe für viele Immobilieninvestoren nachgedacht. Ich habe Warren Buffett und Howard Marks zitiert. Ich habe meine Karte „Drittes Jahrzehnt im Immobilienbereich“ ausgespielt. Ich habe versucht, Sie davon zu überzeugen, dass wir uns in einer gefährlichen Verzögerungszeit befinden, die an der Spitze einer Blase auftritt, so wie das vordere Auto einer Achterbahn auf dem ersten Hügel in der Schwebe hängt.
Ich appellierte an die Anleger, nicht optimistisch zu viel für Vermögenswerte zu zahlen, deren Wert aufgrund von Zinserhöhungen und einer möglichen Abkühlung des Mietwachstums sinkt.
Dann habe ich den Gang gewechselt folgenden Artikel. Ich argumentierte aus Gründen, aus denen ich möglicherweise falsch lag. Oder zumindest Faktoren, die die Schwere des wahrscheinlichen Abschwungs für Immobilieninvestoren abmildern könnten.
Ich argumentierte, dass eine anhaltende Mietinflation, eine schnelle Reaktion der Wirtschaft auf Zinserhöhungen, eine nicht übermäßige Korrektur durch die Fed oder anhaltende Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage viele Immobilienspekulanten retten könnten.
Beachten Sie jedoch, dass dies alles wirtschaftliche und marktbezogene Faktoren sind. Diese liegen außerhalb der Kontrolle des Anlegers und sind daher nichts, worauf wir uns bei unseren Anlagestrategien verlassen können. Wenn du auf den Markt zählen und die Wirtschaft Ihren Weg geht, Sie sind ein Spekulant.
Es ist in Ordnung, darüber zu spekulieren, ob das Ihr Ding ist. Aber machen Sie sich nichts vor, dass Sie wirklich ein Investor sind. Und wenn Sie ein Syndikator sind, der das Geld anderer Leute nimmt, seien Sie bitte ehrlich zu ihnen.
Wie auch immer, es gibt mindestens vier Strategien, um in jedem Markt oder Konjunkturzyklus klug zu investieren (anstatt zu spekulieren). Im Einklang mit den Themen dieser Serie konzentriere ich mich hier auf den aktuellen Kontext zum Zeitpunkt des Schreibens: den Anstieg der Zinssätze, die aktuelle Verzögerung bei der entsprechenden Ausweitung der Kapitalisierungsraten (Preisrückgänge) und die Wahrscheinlichkeit, dass wir uns dem nähern Platzen einer Blase.
1. Halten Sie den Schuldenstand niedrig bis moderat
Es dürfte selbstverständlich sein, dass diejenigen, die keine oder nur eine moderate Verschuldung haben, von Zinserhöhungen oder Wirtschaftsabschwüngen weniger betroffen sein werden. Anleger, die auf niedrige Zinsen angewiesen sind, damit ihre Zahlen funktionieren, könnten in einem Umfeld höherer Zinssätze in Schwierigkeiten geraten.
Im Falle eines Wertverlusts ist es möglich, dass überschuldete Anleger einen Eigenkapitalverlust oder sogar ein negatives Eigenkapital erleiden, was bedeutet, dass die Wertminderung ihre Gewinne und sogar ihre ursprünglichen Barausgaben zunichte macht. Als Syndikator könnte dies zu einem Kapitalabruf seitens bereits unzufriedener Anleger führen.
Das kann auch währenddessen weh tun Refinanzierung. Konjunkturelle Tiefpunkte führen auch zu angespannten Kreditmärkten. Banken erhöhen ihre Kreditvergabestandards, senken ihr Kredit-Kosten-Verhältnis und es wird allgemein schwieriger, Kredite aufzunehmen. Dies kann auch zu einem negativen Eigenkapital und dem potenziellen Verlust eines Vermögenswerts mit hervorragendem Cashflow führen.
Eine übermäßige Verschuldung kann eine risikoarme Investition in eine riskante Spekulation verwandeln. Anleger aufgepasst.
2. Verwenden Sie festverzinsliche, langfristige Schulden
Dies geht Hand in Hand mit der ersten Strategie. Möglicherweise stehen wir vor einem Abschwung. Aber diese Richtung wird sich irgendwann wieder nach Norden wenden. Auch wenn der Zeitpunkt variieren wird, ist es wahrscheinlich, dass Anleger mit langfristigen, festverzinslichen Schulden den Zyklus durch die Talsohle und auf die andere Seite miterleben werden. Und die Mietinflation wird wahrscheinlich während des gesamten Zyklus weiterhin zu steigenden Einnahmen führen und so einen hervorragenden Cashflow und Mehrwert für diese Anleger schaffen.
Es ist in Ordnung, kurzfristige Schulden mit variablem Zinssatz zu nutzen. Es gibt sicherlich einen Platz dafür. Wenn Sie jedoch über unsere Position im aktuellen Konjunkturzyklus besorgt sind, überlegen Sie sich sorgfältig die Struktur Ihrer Schulden.
3. Kaufen Sie nach Möglichkeit außerhalb des Marktes und zahlen Sie nicht zu viel
Wie wichtig es ist, nicht zu viel zu bezahlen, haben wir im vorherigen Artikel besprochen. Angesichts der enormen Anzahl von Investoren, die im letzten Jahrzehnt um eine begrenzte Anzahl von Deals konkurrierten, könnte es verlockend sein, auf jeden möglichen Deal zu setzen, da sich dieser Markt lockert.
Da sich der Markt auf einem historischen Höchststand befindet, birgt eine Überzahlung zum jetzigen Zeitpunkt das höchste Risiko zum ungünstigsten Zeitpunkt. Die Sicherheitsmargen sind möglicherweise auf einem historischen Tiefstand, und jetzt ist es an der Zeit, vorsichtig zu sein. Eine Möglichkeit, dies zu erreichen, besteht darin, außerbörslich einzukaufen.
Immobilieninvestoren mit einer robusten Off-Market-Akquisitionsstrategie werden Angebote mit geringerer Käuferkonkurrenz und wahrscheinlich zu besseren Preisen finden.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten Off-Market-Angebote finden. Viel hängt von Ihrer Anlageklasse und den Fähigkeiten Ihres Teams ab. Mein Unternehmen investiert in rezessionsresistente Gewerbeimmobilien bei Top-Betreibern. Mein Lieblingsanbieter verfügt über ein achtköpfiges Team, das Vollzeit mit der Kontaktaufnahme zu Off-Market-Selfstorage- und Mobilheimparkbesitzern beschäftigt ist. Diese Strategie hat über viele Jahre hinweg zu erstaunlichen Ergebnissen geführt.
Eine Taktik, um diese Bemühungen zu verstärken, besteht darin, erhebliche Bargeldreserven vorzuhalten. Wer gegen Bargeld kaufen und sich später refinanzieren kann, kann auf Angebote und Preise zugreifen, die für viele andere Anleger nicht verfügbar sind.
Der Kauf von Off-Market-Deals zu günstigen Preisen fällt oft mit meiner bevorzugten klugen Anlagestrategie zusammen, auf die Sie sich in jedem Markt und Konjunkturzyklus vorhersehbar verlassen können.
4. Investieren Sie in den inneren Wert
Warren Buffett sagte: „Der Preis ist das, was Sie bezahlen.“ Wert ist, was man bekommt.“
Spitzenstrategen für Immobilieninvestitionen suchen nach Gelegenheiten mit einem erheblichen, ungenutzten inneren Wert, genau wie dies an der Börse oder bei anderen Investitionen der Fall ist. Dabei handelt es sich um den einem erworbenen Vermögenswert innewohnenden Wert, den ein geschickter Betreiber ernten kann.
Diese Immobilien werden häufig von kleinen und großen Betreibern in stark fragmentierten Anlageklassen erworben. Obwohl die Möglichkeiten umfangreich sind, haben wir die besten Möglichkeiten in Anlageklassen wie Wohnmobilparks, Selfstorage und Wohnmobilstellplätzen gefunden. Unser Unternehmen investiert auch selektiv in bestimmte Mehrfamilienhäuser, Leichtindustrie- und Einzelhandelszentren mit erheblichem Eigenwert zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Laut Warren Buffett ist der Erwerb von Vermögenswerten mit einer hohen Sicherheitsmarge der Schlüssel zum Anlageerfolg. Die Nutzung von Vermögenswerten mit hohem intrinsischem Wert kann eine beträchtliche Sicherheitsmarge schaffen, insbesondere in Zeiten, in denen Käufer Gefahr laufen, für minderwertige Immobilien mit fragwürdigem Gewinnpotenzial zu viel zu bezahlen.
Die Schuldendienstdeckung und die Beleihungsquote sind zwei aussagekräftige und miteinander verbundene Sicherheitsmargenkennzahlen. Die Schuldendienstdeckungsquote ist das Verhältnis der periodischen Schuldenzahlungen zum Nettobetriebsergebnis. Banken wünschen sich einen Mindest-DSCR von etwa 1.20, was einer Sicherheitsmarge von 20 % zwischen Schuldendienst und Nettoeinkommen entspricht. Dies ist jedoch eine kleine Marge, die sich schnell verflüchtigen kann, wenn die variablen Zinssätze steigen oder das Nettoeinkommen sinkt.
Die Ausschöpfung des inneren Werts von Vermögenswerten sollte zu steigenden Nettoerträgen und einem höheren DSCR führen. Diese steigende Sicherheitsmarge führt zu einem deutlich geringeren Risiko in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld. Und diese Ernte führt zu erheblichen Wertsteigerungen, die die Ausweitung der Kapitalisierungssätze infolge von Zinserhöhungen ausgleichen können – ein bedeutender Gewinn für Anleger.
Viele der Vermögenswerte, in die wir investieren, erreichen DSCR-Werte deutlich über 2.0, was einer Sicherheitsmarge von 100 % entspricht. Einige überschreiten sogar 3.0, eine Sicherheitsmarge von 200 %.
Höhere Sicherheitsmargen gehen in der Regel mit sinkenden Beleihungsquoten (LTV) einher. Dieser Sicherheitsspielraum ist zum Zeitpunkt der Refinanzierung am wichtigsten. Die Differenz zwischen dem Vermögenswert und dem Kreditsaldo ist das Eigenkapital des Anlegers. Niedrigere LTVs führen zu einem höheren Eigenkapital und einem geringeren Risiko während eines wirtschaftlichen Abschwungs.
Einer unserer Betreiber beginnt mit einem bescheidenen LTC (Loan-to-Cost-Ratio, also dem LTV beim Erwerb) von etwa 65 %. Der Erntewert kann jedoch zu einem Rückgang auf den aktuellen durchschnittlichen LTV von 35 % führen. Ein sehr sicherer Ort für Investoren.
Risiken zu vermeiden ist großartig. Herr Buffett nennt es seine erste Regel für erfolgreiches Investieren, kein Geld zu verlieren. Aber das ultimative Ziel ist die Schaffung wahren Reichtums. Wahrer Reichtum sind Vermögenswerte, die einen Cashflow generieren. Ich kann mir keinen besseren Weg vorstellen, Risiken zu vermeiden und Wohlstand zu schaffen, als Vermögenswerte mit latentem Wert zu erwerben, den ein erfahrener Betreiber nutzen kann.
Der Weg nach vorn
Ich habe mehrere Beiträge darüber verfasst, wie wichtig es ist, Vermögenswerte mit verborgenem inneren Wert zu kaufen. Unser Unternehmen ist bestrebt, unseren Anlegern die entsprechende Sicherheit und Rentabilität dieser Strategie zu bieten. Da dies mein Favorit unter den vier klugen Anlagestrategien ist, werde ich in Zukunft sechs Artikel Fallstudien zur Gewinnung des inneren Werts widmen:
- Selfstorage
- Mobile Home Parks
- Wohnmobil-Parks
- Leichtindustrie
- Multifamily
- Outdoor-Einkaufszentren (ja, sogar Einzelhandel)
Hier ist eine Vorschau auf einige der Fallstudien, die wir behandeln werdenr:
- Eine Self-Storage-Einrichtung in Texas, die gegen Bargeld von verfeindeten Geschwistern erworben wurde, erzielte in nur drei Monaten einen um 75 % höheren Wert.
- Der Mobilheimpark in Kentucky wurde in den schlimmsten Monaten von Covid erworben und später mit einem IRR von 347 % verkauft.
- Ein Mehrfamilienobjekt wurde für 13 Millionen US-Dollar erworben und innerhalb von 50 Monaten zu einem Wert von über 19 Millionen US-Dollar refinanziert.
- Ein Wohnmobilstellplatz im Sunbelt verwandelte sich in eine Profitmaschine mit einem prognostizierten Cashflow von über 25 % pro Jahr.
Beachten Sie, dass ich nicht nur die Fallstudien durchgehen werde. Ich wende die Konzepte der Risikovermeidung und der Schaffung von Wert und Wohlstand an, indem ich diese Value-Investment-Prinzipien in Ihre Immobilieninvestitionsstrategie umsetze. Ich kann es kaum erwarten, diese Geschichten und Prinzipien mit Ihnen zu teilen!
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Hinweis von BiggerPockets: Dies sind vom Autor verfasste Meinungen und geben nicht unbedingt die Meinung von BiggerPockets wieder.
