أدى ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى تباطؤ سوق الإسكان في جميع أنحاء البلاد وجنوب كاليفورنيا. انخفضت المبيعات، والمخزون آخذ في الارتفاع، والعديد من المشترين والبائعين المحتملين لديهم سؤال بسيط: هل ستنخفض أسعار المساكن؟
ووفقا لبعض المحللين، فإن هذا الاحتمال يزداد احتمالا مع تعمق التباطؤ، حيث يقوم البعض الآن بتعديل توقعاتهم للدعوة إلى انخفاض الأسعار في العام المقبل.
وتمثل مثل هذه التوقعات تحولاً عما حدث في وقت سابق من هذا العام، عندما كان هناك اتفاق أكبر بين الخبراء على أن ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري سوف يؤدي إلى ذلك ببساطة ارتفاع الأسعار بطيء. أي: أن الأسعار سوف تستمر في الارتفاع ولكن أقل مما كانت عليه في العامين الماضيين.
ولا يزال العديد من المحللين يرون أن سيناريو النمو الأبطأ هو الأكثر احتمالا. ويتنبأ عدد قليل من الخبراء المعروفين - إن وجدوا - بانخفاض الأسعار في أي مكان قريب مما حدث خلال الركود الكبير.
لكن حقيقة أن بعض المتنبئين الرئيسيين يتوقعون الآن انخفاضًا مستدامًا في الأسعار - وهو أمر لم يحدث منذ أكثر من عقد من الزمان - تؤكد مدى سرعة سوق الإسكان يتغير.
وقال جوردان ليفين، كبير الاقتصاديين في California Assn: "إنه أمر جدير بالملاحظة". من السماسرة. "الأسعار سوف تنخفض."
وقد ساعدت أسعار الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري في رفع أسعار المساكن لمدة عقد من الزمن. ماذا يحدث الآن بعد أن وصل معدل الرهن العقاري لمدة 30 عاما إلى 5٪؟
وقال ليفين إنه خلال الشهر الماضي فقط أصبح مقتنعا بأن الأسعار ستتحول إلى السلبية.
هناك عاملان ساعدا في تغيير وجهة نظره. أولاً، قام بدراسة الأرقام حول مدى تأثير الزيادات المتكررة في أسعار الرهن العقاري على القوة الشرائية. ثم رأى المشترين المحتملين يتراجعون في الوقت الفعلي.
بدأت معدلات الرهن العقاري العام في نطاق منخفض قدره 3%، لكنها ارتفعت فوق 4.5% بحلول أواخر مارس، وتجاوزت 5% في أبريل، وارتفعت إلى ما يقرب من 6% هذا الشهر، وفقًا لمسح الرهن العقاري الذي أجراه فريدي ماك عن كثب.
بالنسبة للمنزل الذي تبلغ قيمته 760,000 ألف دولار، فإن متوسط السعر الحالي في جنوب كاليفورنيا، يعني أن دفعة الرهن العقاري الشهرية في أوائل يناير ستكون 3,493 دولارًا، بما في ذلك ضريبة الأملاك والتأمين، مع دفعة مقدمة بنسبة 20٪، وفقًا لحاسبة الرهن العقاري Redfin.
وفي شهر مارس، كانت هذه الدفعة أكثر تكلفة بمقدار 506 دولارات؛ وفي أبريل 655 دولارًا إضافيًا؛ واعتبارًا من الأسبوع الماضي، كان السعر أعلى بحوالي 1,000 دولار ليصل إلى 4,428 دولارًا.
استجاب عدد متزايد من بائعي المنازل لتراجع الطلب من خلال خفض أسعار قوائمهم، وهي خطوة أولى إذا كانت أسعار المبيعات الإجمالية ستنخفض في المستقبل.
دليل بدون BS لشراء منزلك الأول في جنوب كاليفورنيا.
لا يزال ليفين يضع اللمسات الأخيرة على التوقعات التي ستصدر في يوليو. لكنه يتوقع في الوقت الحالي أن يرتفع متوسط سعر المبيعات في كاليفورنيا لعام 2022 بأكمله بنسبة 9.7% عن العام السابق، وهو تباطؤ حاد عن النمو الذي بلغ حوالي 20% في عام 2021.
ثم في عام 2023، يتوقع أن تتسبب إجراءات الاحتياطي الفيدرالي لمكافحة التضخم في ركود معتدل وسيؤدي الجمع بين فقدان الوظائف وارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض متوسط السعر على مستوى الولاية بنسبة 7.1٪ مقارنة بهذا العام، مع انخفاضات مماثلة في جنوب كاليفورنيا على وجه التحديد.
ومن بين الشركات الأخرى التي غيرت توقعاتها مؤخرًا لتشمل انخفاضات أسعار المنازل في عام 2023، شركة Capital Economics، وهي شركة أبحاث اقتصادية دولية، وشركة John Burns Real Estate Consulting في إيرفين.
في شهر مايو، بدأ جون بيرنز في التنبؤ بأن الأسعار الوطنية وأسعار جنوب كاليفورنيا ستنخفض في العام المقبل، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الشركة ترى أن الركود محتمل بشكل متزايد.
في عام 2023، تتوقع الشركة الاستشارية انخفاضات في منتصف الأرقام الفردية في مقاطعتي لوس أنجلوس وأورانج وأن تنخفض الأسعار في نطاق الأرقام الفردية العالية في Inland Empire.
وتتوقع الشركة أن تنخفض الأسعار بمعدل أقل إلى حد ما في عام 2024 على المستويين المحلي والوطني، قبل أن ترتفع قليلاً في عام 2025.
وقال مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في وكالة موديز أناليتيكس، إن الأسعار قد تنخفض حتى في غياب الركود.
إذا لم تقفز أسعار الفائدة "بشكل ملحوظ أكثر من 6% لفترة ممتدة" وتجنب الاقتصاد الركود، فمن المفترض أن تظل أسعار المنازل في جنوب كاليفورنيا ثابتة إلى حد كبير خلال السنوات القليلة المقبلة، على الرغم من أن بعض المجتمعات التي شهدت طفرات وبائية هائلة يمكن أن تشهد انخفاضات.
ولكن إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى حوالي 6.25٪ أو 6.5٪ واستقرت عند هذا الحد، فمن المحتمل أن تنخفض الأسعار في جنوب كاليفورنيا بنحو 5٪ دون حدوث ركود، وربما تصل إلى 10٪ مع الركود.
وقال إن السيناريو الأكثر ترجيحًا هو ثبات الأسعار، ولكن إذا كان من صانعي الاحتمالات، فسيقول إن هناك احتمالًا بنسبة 40٪ لانخفاض أسعار المنازل في جنوب كاليفورنيا بنسبة 5٪ على الأقل من الذروة إلى أدنى مستوى، ارتفاعًا من احتمال 25٪ في مايو.
وقال هو وخبراء آخرون إنه من غير المرجح أن تنهار أسعار المنازل كما حدث خلال فترة الركود الكبير.
عدد الشقق المتاحة للإيجار في مقاطعة لوس أنجلوس هو الأدنى منذ عقدين. سوق العمل المزدهر لا يساعد.
ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن العديد من المالكين الحاليين لا يرغبون في البيع بأقل مما فعل جيرانهم قبل بضعة أشهر، وهو ما يتوقع الخبراء أنه سيحد من انخفاض الأسعار.
كانت الأمور مختلفة في المرة الأخيرة. تسبب الإقراض المحفوف بالمخاطر خلال فقاعة الإسكان في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين في موجة من حبس الرهن العقاري وأثار أزمة مالية، مما أدى إلى انخفاض أسعار جنوب كاليفورنيا بنسبة 2000٪ من عام 50 إلى عام 2007، وفقًا لأرقام DQNews.
الآن، يعتقد معظم الاقتصاديين وأي ركود سيكون معتدلا. وقال الخبراء إن معايير الإقراض الأكثر صرامة تعني أيضًا أن أولئك الذين يشترون منازلهم خلال هذه الطفرة يمكنهم تحمل تكاليفها إلى حد كبير، وسيضطر عدد أقل بكثير من الأشخاص إلى تفريغ ممتلكاتهم.
بالإضافة إلى ذلك، هناك مجموعة كبيرة من جيل الألفية في أوائل الثلاثينيات من العمر الذين يتطلعون إلى شراء منزل لأول مرة.
وقال زاندي: "لن يكون هناك عدد كبير من عمليات حبس الرهن والمبيعات المتعثرة، وهو ما تحتاجه لخفض الأسعار".
