لقد خلقت الضربة المزدوجة المتمثلة في ارتفاع أسعار المساكن السريع وارتفاع معدلات الرهن العقاري تحديات في القدرة على تحمل التكاليف للعديد من مشتري المنازل مما دفع بعض البائعين إلى تعديل توقعات أسعارهم. قال مارك فليمنج ، كبير الاقتصاديين الأمريكيين الأول ، في تحليل نُشر يوم الجمعة ، إن هذا لا يعني أن أسعار المساكن ستنخفض.
من الناحية التاريخية ، فإن ارتفاع معدلات الرهن العقاري "قد يخفف من قوة ارتفاع أسعار المساكن ، لكنها لا تؤدي بالضرورة إلى التراجع" ، كما قال فليمنغ في بلوق وظيفة. "في سوق الإسكان اليوم ، يستمر الطلب على المنازل في تجاوز العرض ، مما يبقي الضغط على أسعار المنازل ، لذلك لا تتوقع أن تنخفض أسعار المنازل."
يشير تحليل Fleming إلى أن أول مؤشر أمريكي لأسعار المنازل العقارية ارتفع بنسبة 32.5 في المئة في مارس. هذا هو أقوى نمو سنوي في تاريخ المؤشر ، والذي يتكيف مع تأثير التضخم عند تتبع أسعار المنازل التي يعود تاريخها إلى عام 1990.
لم يقتصر الأمر على ارتفاع أسعار المساكن بنسبة اسمية تبلغ 21.6 في المائة في مارس ، ولكن ارتفاع معدلات الرهن العقاري أدى إلى زيادة تآكل "القوة الشرائية للمنازل". على الرغم من أن متوسط دخل الأسرة ارتفع بنسبة 4.9 في المائة عن العام الماضي ، إلى 70,961 دولارًا ، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة تعني انخفاض "القوة الشرائية للمنازل" بنسبة 8.3 في المائة ، إلى 421,463 دولارًا ، وفقًا لتقديرات شركة First American.
هذه الأنواع من الأرقام تجعل بعض الناس يتساءلون عما إذا كانت أسعار المساكن مهيأة للانهيار.
في مارس ، قال باحثون في بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس ، الذين حللوا أسعار المنازل المعدلة حسب التضخم بالنسبة لأساسيات مثل الدخل المتاح والإيجارات وأسعار الفائدة طويلة الأجل ، إنهم وجدوا علامات على "تختمر فقاعة الإسكان الأمريكية. " جعلت التغطية الإعلامية لهذا التقرير الناس يتحدثون ، مع بحث Google عن "فقاعة الإسكان" ارتفاعه.
وجد تقرير جديد من Redfin يوم الخميس أن 19 في المائة من البائعين انخفض سعر القائمة الخاصة بهم خلال فترة أربعة أسابيع تنتهي في 22 مايو - أكبر حصة منذ أكتوبر 2019.
ولكن لمجرد قيام البائعين بتخفيض أسعارهم المطلوبة لا يعني أن أسعار المساكن بدأت في الانخفاض. في أحدث توقعاتهم ، قال الاقتصاديون في Fannie Mae إنهم يتوقعون أن يتباطأ ارتفاع أسعار المنازل الوطنية ، لكنه سيبقى في خانة العشرات حتى العام المقبل.
من المتوقع أن يتجه ارتفاع سعر المنزل إلى الانخفاض
المصدر توقعات الإسكان فاني ماي ، مايو 2022.
ومع ذلك ، إذا انخفض ارتفاع أسعار المنازل الوطنية إلى 3.2 في المائة بحلول الربع الأخير من عام 2023 ، كما هو متوقع ، فإن ذلك "يعني أن بعض المناطق ستشهد على الأرجح انخفاضات في الأسعار" ، على حد قول خبراء الاقتصاد في فاني ماي.
يبحث تحليل Fleming في التأثير الذي أحدثه ارتفاع معدلات الرهن العقاري على أسعار المساكن في الماضي ، ويخلص إلى أنه "في كثير من الأحيان ، كان ارتفاع أسعار المنازل يقاوم ارتفاع معدلات الرهن العقاري".
وتشمل الاستثناءات عام 1994 ، عندما "انخفضت أسعار المنازل بشكل طفيف ولفترة قصيرة" ، كما قال فليمنج ، وفقاعة الإسكان في 2005-2006 ، التي أدت إلى تدهور أسعار المنازل في عامي 2007 و 2008.
ولكن في 1998-2000 ، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري خلال فترة ما بعد الركود "التي حددتها أسواق العمل المشددة ، والتضخم المنخفض ، وارتفاع الحد الأدنى للأجور" ، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 14 في المائة. وأشار فليمنج إلى أن أسعار المساكن استمرت أيضًا في الارتفاع مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري من عام 2017 حتى عام 2018.
وقال فليمنج: "ارتفاع معدلات الرهن العقاري يؤثر على أسعار المنازل ، لكن الظروف الاقتصادية الأوسع نطاقا غالبا ما تكون أكثر تأثيرا". "يحاول الاحتياطي الفيدرالي عن قصد إبطاء سوق الإسكان من أجل ترويض التضخم ، وتشير المؤشرات المبكرة ، استنادًا إلى مؤشر أسعار المنازل الأولي لدينا ، إلى عودة سوق الإسكان إلى طبيعتها."
على الرغم من أن الارتفاع الحاد في معدلات الرهن العقاري هذا العام كان دراماتيكيًا ، إلا أن هناك دلائل على أن المعدلات يمكن أن تكون ثابتة.
بعد ارتفاعها بأكثر من نقطتين مئويتين كاملتين هذا العام - من 3.409 في المائة في 3 يناير إلى ذروة 2022 عند 5.593 في المائة في 6 مايو - اتجهت معدلات الرهن العقاري إلى الانخفاض. وفقًا لمؤشرات Optimal Blue لسوق الرهن العقاري (OBMMI) ، فقد انخفضت أسعار الفائدة على الرهون العقارية ذات المعدل الثابت لمدة 30 عامًا بمقدار 31 نقطة أساس من ذروتها في 6 مايو ، وانخفضت إلى 5.286 في المائة يوم الخميس. نقطة الأساس هي جزء من مائة في المائة ، مما يعني أن معدلات الرهن العقاري انخفضت بما يقرب من ثلث نقطة مئوية في الأسابيع الثلاثة الماضية.
معدلات الرهن العقاري قبالة المستوى
على الرغم من أن دقائق من الاجتماع الأخير للجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة يشير إلى أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سينفذ على الأقل زيادتين إضافيتين بمقدار 50 نقطة أساس لسعر الفائدة على الأموال الفيدرالية قصيرة الأجل هذا العام ، وربما تكون أسواق الرهن العقاري قد قامت بالفعل بتسعير هذه الزيادات.
تشير القراءة الأخيرة لمقياس التضخم الرئيسي ، مؤشر أسعار نفقات الاستهلاك الشخصي (PCE) ، إلى أن تشديد بنك الاحتياطي الفيدرالي الذي تم إجراؤه بالفعل هذا العام قد يساعد في ترويض التضخم. ارتفع مؤشر أسعار نفقات الاستهلاك الشخصي بمقدار 6.3٪ في أبريلأفادت وزارة التجارة يوم الجمعة ، بتحسن من قراءة 6.6 في المائة في مارس وأول انخفاض منذ نوفمبر 2020.
يمكن للمستثمرين الذين يشترون الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري والتي تمول معظم قروض المنازل أن يشعروا ببعض الراحة أيضًا في حقيقة أن الاحتياطي الفيدرالي حتى الآن عدم اتخاذ موقف عدواني في تفريغ أكثر من 2.7 تريليون دولار من ديون الرهن العقاري المتراكمة للمساعدة في الحفاظ على معدلات الرهن العقاري منخفضة.
قد تكون معدلات الرهن العقاري قد بلغت ذروتها
المصدر: توقعات فاني مايأطلقت حملة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين و جمعية المصرفيين للرهن العقاري.
بينما يرى المتنبئون في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين استمرار ارتفاع الأسعار بشكل طفيف في عام 2023 ، يتوقع الاقتصاديون في فاني ماي ورابطة المصرفيين للرهن العقاري أن تتراجع معدلات الرهن العقاري بعض العام المقبل.
احصل على Inman's النشرة الإخبارية للائتمان الإضافي تم تسليمها مباشرة إلى بريدك الوارد. تقرير إخباري أسبوعي عن أكبر الأخبار في عالم الرهون العقارية والإغلاق يتم تسليمها كل يوم أربعاء. اضغط هنا للاشتراك
