الإيجار في لوس أنجلوس على وشك أن يصبح أكثر صعوبة بالنسبة لكثير من الناس.
انتهت صلاحية آخر إجراءات حماية المستأجر في عصر الوباء في لوس أنجلوس فبراير 1. لأول مرة منذ أبريل 2020، أصحاب الشقق استقرت إيجاراتهم – 70% من الوحدات الإيجارية في المدينة – يسمح بزيادة الإيجارات. والجزء الأخير من أي إيجار متأخر غير مدفوع مستحق.
لا تتوقع هبوطًا سلسًا. واعتمادًا على كيفية استجابة المدينة، يمكن أن تجد نفسها في تصعيد للصراع الخاسر مع أصحاب العقارات المحليين، وسيكون الألم محسوسًا على نطاق واسع: يعيش أكثر من نصف سكان أنجيلينوس في وحدات مستأجرة.
وتستعد المدينة بالفعل لارتفاع كبير في عمليات الإخلاء والتشرد. يقدر الأسر 90,000 لديهم ديون إيجارية مستحقة منذ الفترة التي كانت فيها الحماية من الوباء سارية، وقد لا يتمكن 60٪ تقريبًا من سدادها.
لقد تم توزيع برنامج مساعدة المستأجرين الناشئ في المدينة فقط جزء من ميزانيتها البالغة 30 مليون دولار؛ لديها 30,000 متقدم يطلبون المجموع 473 مليون دولار لتغطية الإيجار الخلفي. تمت الموافقة على أقلية صغيرة من المتقدمين ولكنهم لم يتلقوا الأموال بعد؛ لقد تم منحهم فترة سماح مدتها 120 يومًا لتجنب الإخلاء. ولكن لا يزال معظم المتقدمين ليس لديهم أي فكرة عما إذا كان سيتم الموافقة عليهم أم لا.
بدأت قطع الدومينو في التساقط العام الماضي. إيداعات الإخلاء مضاعف من 5,000 في فبراير إلى 10,000 في أبريل ومايو بعد مطالبة المستأجرين مرة أخرى بدفع الإيجار الشهري الكامل (منفصل عن الإيجار المتأخر غير المدفوع) لتجنب الإخلاء. ومنذ ذلك الحين، ظلت عمليات الإخلاء أعلى بنسبة 20% إلى 25% من خط الأساس القديم.
بعد حالة عدم اليقين في السنوات الأخيرة، من المرجح أن يبحث العديد من الملاك عن المزيد من الإيرادات والاستقرار. كان الوباء أ تندب تجربة لأصحاب العقارات الصغيرة، الذين وجد الكثير منهم أنفسهم مضغوطين لأن المدينة تحمي المستأجرين الذين لا يدفعون، وظلت الإيجارات مجمدة وسط التضخم التاريخي. وبطبيعة الحال، لا يحق لأصحاب العقارات الحصول على عوائد إيجابية دائمة. الإسكان، مثل أي أصل، لديه مخاطر سلبية. بعض الملاك – وخاصة أولئك الذين استحوذوا بقوة على وحدات تأجير جديدة متوقعين يوم دفع مؤكد – خسروا هذا الرهان خلال الوباء.
وفي الوقت نفسه، يحق لأصحاب العقارات طرد المستأجرين الذين لا يدفعون. سيكون لديهم أيضًا ما يبررهم في فحص المستأجرين المحتملين بعناية أكبر ضمن حدود قانون الإسكان العادل. وبدلاً من استئجار الوحدات بسرعة، قد يتركون الوحدات فارغة بينما ينتظرون العثور على المزيد من المستأجرين المستقرين مالياً. قد يؤدي هذا إلى زيادة صعوبة تأمين السكن بأسعار معقولة في لوس أنجلوس - خاصة بالنسبة لأولئك الذين لديهم دخل غير ثابت (العمال المؤقتون والمقاولون والفنانون) بالإضافة إلى أولئك الذين لديهم علامات حمراء محتملة ستكشف عنها فحوصات الخلفية حتمًا (مثل الأفراد والمستأجرين المشاركين في العدالة مع تاريخ ائتماني سيئ أو عمليات إخلاء سابقة).
أطلقت المدينة حملة توعية بحقوق المستأجرين، الأمر الذي قد يردع بعض أصحاب العقارات المتحمسين. وتهدف المدينة أيضًا إلى توسيع نطاق توافرها بقوة مستشار قانوني لأولئك الذين يواجهون الإخلاء.
يعد التمثيل القانوني جزءًا أساسيًا من العملية القضائية - ومن المهم حماية المستأجرين من عمليات الإخلاء غير القانوني. ومع ذلك، فإن دفع أموال لأسطول من المحامين العامين للاعتراض على كل محاولة للإخلاء وتأخيرها قد يزيد الزيت على النار بينما يستنزف موارد المدينة وأصحاب العقارات على حدٍ سواء.
في حين تتباهى برامج الحق في الحصول على المشورة العالمية معدلات نجاح عالية لإبقاء الناس في مساكن، من غير الواضح ما هي النسبة المئوية لهذه النجاحات التي تنطوي على تجنب الإخلاء غير القانوني مقابل استسلام المالك وتحمل تكلفة الإيجار المفقود. ستة وتسعون بالمائة من عمليات الإخلاء في لوس أنجلوس في عام 2023، جاء ذلك من عدم دفع الإيجار، والذي ينبغي أن يكون في الغالب حالات مقطوعة ومجففة. هناك أيضًا طرق أخرى أقل تكلفة لمنع وصول طلبات الإخلاء غير القانوني إلى المحكمة. في بعض المدن، يمكن للمستأجرين الذين لديهم شكاوى بشأن الظروف المعيشية حماية أنفسهم من انتقام المالك عن طريق حجب الإيجار بشكل قانوني وإيداعه لدى طرف ثالث حساب الضمان.
ومن المتوقع أن تقديم المشورة سيكلف المدينة 68 مليون دولار كل عام - وتذكر أن المدينة قامت بجمع 30 مليون دولار فقط لبرنامج المساعدة في الإيجار. ويمكن تركيز هذه الموارد على إعادة إسكان الأسر النازحة في أسرع وقت ممكن. وبدلاً من ذلك، تنتهج المدينة سياسة تزيد من استعداء أصحاب العقارات وترسل للمستأجرين رسالة مفادها أنهم ربما أن يكونوا قادرين على الإفلات من عدم دفع الإيجار إذا قاتلوا بقوة كافية.
لا يتعين على لوس أنجلوس أن تلجأ مباشرة إلى السياسة الأكثر تكلفة والخصومة لتقليل عمليات الإخلاء ومنع التشرد. في فيلادلفيا، جعل المشرعون برنامجًا دائمًا لتحويل الإخلاء بتكلفة قدرها 15 مليون دولار. يُطلب من الملاك الذين يسعون إلى الإخلاء المشاركة في فترة وساطة مدتها 30 يومًا لتحقيق هدف واحد: تسوية الخلافات خارج المحكمة وبدون إخلاء. وبموجب هذا البرنامج، تم التوصل إلى اتفاق بنجاح في أكثر من 70% من النزاعات خارج المحكمة. هاواي وفعلت نفس الشيء، حيث أدت 87% من الحالات إلى التسوية.
لا تستطيع لوس أنجلوس تحمل صراع طويل على السلطة مع أصحاب العقارات. وهذا يخاطر بخلق مشهد "البقاء للأصلح" حيث يبقى في السوق أصحاب العقارات القادرون على التكيف والتكيف مع حماية المستأجرين. الشركات تمتلك بالفعل أكثر من 40% من الوحدات المؤجرة بالمدينةوهو رقم يمكن أن ينمو إذا نفذ أصحاب العقارات الصغيرة تهديداتهم بالخروج من السوق، إما بالبيع لأصحاب الشركات أو إخراج الوحدات من السوق. من المحتمل أن تكون هذه مشكلة كبيرة لسوق الإيجار هذا، وهو موجود بالفعل من بين الأسوأ في البلاد عندما يتعلق الأمر بإنتاج المساكن.
وعلى صعيد أكثر واعدة، كان الاقتصاد كذلك هدير مع خلق فرص العمل وزيادة الأجور للعاملين في أدنى حد من توزيع الدخل. وقد عاد الكثيرون إلى العمل بعد عام مضطرب من الإضرابات. وهذا يبشر بالخير بالنسبة للمستأجرين الذين يواجهون أول ارتفاع في الإيجارات منذ أربع سنوات.
ولكن تظل الحقيقة أن لوس أنجلوس هي واحدة من أقل المدن بأسعار معقولة أماكن للعيش في البلاد. هذا هو السبب الجذري لأزمة الإخلاء الوشيكة ولماذا يحتاج المستأجرون إلى الكثير من الحماية في المقام الأول. إذا كانت المدينة تفضل الاستمرار في تعزيز حماية المستأجرين في نفس الوقت منع المطورين من بناء مساكن بأسعار معقولة، يستعدون للوضع الراهن الجديد: سوق إيجار أكثر صرامة، بل وأكثر تكلفة تحت المراقبة المتزايدة لأصحاب العقارات والشركات المجهولة الهوية.
جورج زو هو خبير اقتصادي مشارك في Rو وأستاذ تحليل السياسات في باردي رو تخرج من المدرسه.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-13/los-angeles-rent-increases-evictions-homelessness
