قبل عام ، بدأ شيء غريب يحدث.
الأسكان كان السوق يحترق، مع ارتفاع أسعار المساكن وطيران القوائم خارج السوق في أيام ، أو ساعات في بعض الأحيان. كانت أسعار الفائدة عند أدنى مستوياتها القياسية وستظل باقية أو حتى تنخفض أكثر في الأشهر المقبلة. كان هناك بعض عدم اليقين بفضل وباء الفيروس التاجي، ولكن بشكل عام ، كان بالنسبة لكثير من الناس وقتًا رائعًا لقضاء الوقت في مجال العقارات.
ومع ذلك ، على الرغم من كل ذلك ، وانخفضت أسعار أسهم الشركات العقارية المتداولة في البورصة.
الآن ، بعد مرور عام ، اتضح أن انخفاض الأسعار لم يكن مجرد صدفة. في الواقع ، شهد العديد من أكبر الأسماء في مجال العقارات انخفاض أسعار أسهمهم بشكل مطرد لشهور وشهور متتالية في هذه المرحلة - مما يكلفهم بشكل جماعي المليارات في التقييم.
ماذا يحصل؟ لماذا يتعامل المستثمرون مع الشركات العقارية بهدوء في أعقاب ما ثبت أنه أحد أفضل الأعوام على الإطلاق؟
الجواب يتعلق بارتفاع الأسعار ، وسوق الأسهم المتعثر ، والآفاق المالية الفاترة ، من بين أمور أخرى. وفي حين أن المستقبل غير مؤكد ، فإن قصة انخفاض أسعار الأسهم ربما لم تنته بعد.
قطرات كبيرة
بادئ ذي بدء ، تجدر الإشارة إلى أن أسعار أسهم العديد من الشركات العقارية كانت جيدة في الآونة الأخيرة.
في وقت متأخر من بعد ظهر يوم الجمعة ، على سبيل المثال ، ارتفع سعر سهم Realogy بنحو دولار ونصف مقارنة بما كان عليه قبل خمسة أيام. كما ارتفع مؤشر Compass خلال تلك الفترة ، في حالته بنحو 0.50 دولار ، بينما ارتفع Zillow بأكثر من 1.33 دولار على مدار الأسبوع الماضي. وشهدت شركات أخرى ، مثل Opendoor و Offerpad و Redfin و eXp World Holdings و RE / MAX ، ارتفاعًا في أسعار أسهمها على مدار الأيام الخمسة الماضية في السوق.
وهذه المكاسب لا تعطس فيها.
شهدت العديد من الشركات تلك الارتفاعات في الأسعار في نهاية الأسبوع ، عندما تقرير جديد وأشار إلى أن التضخم كان يتباطأ. ساعد التقرير في تعزيز السوق بشكل عام ، وحقيقة أن الشركات العقارية استفادت من الأخبار تسلط الضوء على مدى حساسية أسعار أسهمها لديناميات سوق الأسهم بشكل عام.
ومع ذلك ، على مدار العام ونصف العام الماضيين ، انخفضت أسعار أسهم معظم الشركات العقارية الكبرى. على مدار الاثني عشر شهرًا الماضية ، على سبيل المثال ، انخفض مؤشر Compass بنحو 12 في المائة ، و Realogy حوالي 37 في المائة ، و Zillow أكثر من 25 في المائة ، و Opendoor بأكثر من 65 في المائة.
بعض الانخفاضات في أسعار الأسهم تكون صارخة للغاية عند وضعها في مبالغ بالدولار.
على سبيل المثال ، كان Zillow يتداول الأسهم بأكثر من 200 دولار في فبراير الماضي و 100 دولار في الخريف. ولكن اعتبارًا من يوم الجمعة ، كانت أسعار أسهم الشركة تجلب حوالي 41 دولارًا فقط.
تم تداول أسهم Opendoor بأقل من 8 دولارات يوم الجمعة ، بانخفاض عن أعلى مستوى بلغ حوالي 35 دولارًا في فبراير 2021 ، و 24 دولارًا في خريف العام الماضي.
تم تداول أسهم Redfin يوم الجمعة في منتصف نطاق 10 دولارات ، وهو أيضًا انخفاض كبير من أكثر من 50 دولارًا للسهم في الخريف وما يقرب من 100 دولار في فبراير 2021.
تم تداول EXp يوم الجمعة في نطاق 14 دولارًا أمريكيًا ، منخفضًا أيضًا من حوالي 50 دولارًا في الخريف ومن أعلى مستوى له على الإطلاق بحوالي 80 دولارًا في فبراير.
يمكن أن تستمر القائمة ، لكنك تحصل على هذه النقطة. أسعار أسهم معظم الشركات العقارية الكبرى اليوم هي ظل خافت لما كانت عليه في العام الماضي. كما تبين، تقرير إنمان العام الماضي على أسهم الشركات العقارية المتعثرة كانت مجرد بداية لقصة طويلة الأمد.
يوضح هذا الرسم البياني آخر 12 شهرًا من أسعار أسهم Compass (الرمادي) و Zillow (الأزرق) و Realogy (البرتقالي) و RE / MAX (الأرجواني). الائتمان: barchart
تعرض سوق الأسهم بشكل عام للضربات مؤخرًا أيضًا ، وهذا الاتجاه يمثل بالتأكيد بعضًا مما يحدث.
من ناحية أخرى ، انخفض مؤشر ناسداك المركب خلال الاثني عشر شهرًا الماضية بنسبة 12 بالمائة فقط يوم الجمعة ، مقارنةً بالعام السابق. انخفض مؤشر S&P 11.77 بنسبة 500 في المائة فقط.
الائتمان: جوجل
ما يعنيه هذا هو أنه بينما كانت الأسهم تكافح بشكل عام في الآونة الأخيرة ، فقد كان أداء الشركات العقارية على مدار العام الماضي ، على وجه الخصوص ، أقل بكثير من أداء السوق.
فلماذا يحدث هذا؟
ربما يُعزى بعضها إلى حوادث محددة ومعزولة نسبيًا. في الخريف الماضي ، على سبيل المثال ، أعلنت شركة Zillow أنها كانت كذلك إغلاق أعمال iBuying عروض Zillow. تسببت الأخبار على الفور في انخفاض سعر سهم Zillow ولم يتعافى منذ ذلك الحين.
لم تؤثر تلك الصدمة على Zillow فقط. بعد أنباء تعثر Zillow ، شهد كل من Opendoor و Redfin - المنافسين لأجزاء مختلفة من أعمال Zillow - أيضًا انخفاض أسعار أسهمهما ، وهو ما يبدو على ما يبدو علامة على حذر المستثمرين بشأن قطاع تكنولوجيا العقارات.
الدرس إذن هو أن المشاكل في شركة واحدة يمكن أن تضر بالمنافسين في أذهان المستثمرين.
توقعات الأرباح
العامل الآخر الذي قد يكون له دور هنا هو التوقعات المالية للشركات العقارية.
من المثير للفضول دائمًا أن تعلن الشركات عن نتائج أرباح قوية ، ثم ترى أسعار أسهمها تنخفض على الفور. ومع ذلك ، فقد حدث هذا مرارًا وتكرارًا لشركات العقارات خلال العام الماضي - بما في ذلك خلال أحدث موسم أرباح في وقت سابق من هذا الشهر.
ومع ذلك ، ما كان مهمًا في موسم الأرباح الأخير هذا هو أنه في حين أن العديد من الشركات سجلت أرقامًا قوية وتغلبت على توقعات المحللين ، فقد تبنت أيضًا نبرة تحذيرية على مستوى العالم. "الرياح المعاكسة" ، على سبيل المثال ، كانت الكلمة الطنانة في مكالمات الأرباح المتعددة مع المستثمرين. وكان الإجماع العام بين قادة الشركات الكبرى - Zillow و Redfin و eXp و Compass وغيرها - أن الأشهر المقبلة من المرجح أن تكون أبطأ من العامين السابقين.
ربما كان المستثمرون ينتبهون لتقارير الأرباح الحذرة هذه. أو ربما كانوا قد رأوا للتو نفس الرياح المعاكسة المذكورة في التقارير. في كلتا الحالتين ، مع ذلك ، فإن حقيقة أن الشركات العقارية نفسها كانت تدق ناقوس الخطر بشأن التباطؤ - والذي يبدو أنه يحدث الآن استنادًا إلى أحدث البيانات - من المحتمل أن يساعد في تفسير سبب ضعف أداء القطاع مقارنة بالسوق الأوسع ، جزئيًا على الأقل.
معدلات الرهن العقاري هي المفتاح
أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل العقارات تتباطأ إلى حد ما في الوقت الحالي - على الرغم من أنها تظل سوقًا وخبراء للبائع بشكل عام لا تتوقع فقاعة - هل معدلات الرهن العقاري آخذة في الارتفاع. في الواقع ، هذا التحول بعيدًا عن المعدلات المنخفضة تاريخيًا في العامين الماضيين يمكن القول إنها أهم قصة عقارية من عام 2022 حتى الآن. إن زيادات الأسعار تجعل اقتراض الأموال أكثر تكلفة ، وتقلل من قدرة مشتري المساكن على شراء المنازل.
أسعار الفائدة - التي يحددها بنك الاحتياطي الفيدرالي ونفوذها ، ولكنها ليست مماثلة لمعدلات الرهن العقاري - آخذة في الارتفاع أيضًا ، وقد أثر ذلك على سوق الأسهم بشكل عام. لكن العقارات تواجه نوعًا من الضربة المزدوجة في مثل هذه المواقف ؛ تؤثر زيادة أسعار الفائدة على السوق الأوسع ، ومن ثم تعاني الشركات العقارية مرة أخرى لأن مستخدميها النهائيين يجب أن يتعاملوا بشكل خاص مع معدلات الرهن العقاري أيضًا.
"لحظة Wile E. Coyote" العقارية
آدم جاور - من خلال GowerCrowd شركة متخصصة في التمويل الجماعي والاستثمار ومنصات العقارات الرقمية - وصفت هذا بأنه لحظة "Wile E. Coyote" العقارية.
آدم جاور
قال جاور: "تذكر كيف كان يجري بسرعة عالية للغاية ويستمر في السير حتى عندما يغادر حافة الجرف". "هذا هو المكان الذي أعتقد أن سوق الإسكان فيه الآن."
وأشار جاور إلى انخفاض حجم المبيعات ، قائلاً إنه عادةً في فترات الانكماش "ستنخفض الأحجام لكن الأسعار ستستمر في الارتفاع".
وأضاف: "إنه مثل هذا الشعور الذي ينتابك عندما تكون على وشك التخلص من مقعدك". "هذه هي اللحظة التي نحن فيها الآن."
لا يتخصص جاور في سوق الأوراق المالية ، لكنه يعمل مع المستثمرين الذين يشترون العقارات الكبيرة ، مثل المباني السكنية ، من بين أشياء أخرى. وقال مؤخرًا إن العثور على عملاء محتملين وتحويلهم إلى صفقات منتهية أصبح أكثر صعوبة وتكلفة. وجهة نظره: أنواع المستثمرين الذين يعمل معهم "ينسحبون من السوق".
تكهن جاور بأن نفس الشيء يمكن أن يحدث في سوق الأسهم حيث تؤثر جميع العوامل المذكورة أعلاه على أذهان المتداولين.
إذن ، فإن الوجبات الجاهزة ليست فقط أن الأسهم العقارية شهدت ارتفاعاً تقريبيًا خلال العام الماضي. بدلاً من ذلك ، فإن الأمر لا يزال مستمراً ، ومن المرجح أن يستمر. بفضل ارتفاع الأسعار ، والتوقعات الفاترة ، والسوق الأوسع الذي كان يتلاشى مؤخرًا ، قد لا تنكسر أسهم الشركات العقارية في نهاية المطاف في أي وقت قريب.
قال جاور: "بالنسبة للأسهم ، كل هذه الاتجاهات التي أراها على جانب الأسهم الخاصة التي تراها على الجانب العام". "هذه الأشياء تتحدث عن توعك عام في سوق العقارات."
