هذا التقرير متاح حصريًا لمشتركي إنمان إنتل، ذراع البيانات والأبحاث لشركة Inman، التي تقدم رؤى عميقة ومعلومات سوقية حول العقارات السكنية وشركات التكنولوجيا العقارية. اشترك اليوم.

من النادر أن يكون هناك رأي بالإجماع بين قادة العقارات.

ولكن وفقًا لمؤشر إنمان إنتل لشهر يناير، أو ثلاثية أناكان العاملون في القطاع العقاري على وشك التوصل إلى شيء واحد: إن التخفيضات المتعددة لأسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي هذا العام ستكون عنصرًا حاسمًا في انتعاش سوق الإسكان.

أكثر من 96 بالمائة من قادة شركات الوساطة والرهن العقاري الذي استجاب لـ Triple-I في يناير اتفق على أن انتعاش الإسكان في عام 2024 يعتمد على الأقل إلى حد ما على خفض أسعار الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي عدة مرات.

ومن بين هؤلاء القادة 55 في المئة ويعتقد أن "قدرا كبيرا" من التعافي يتوقف على هذه التخفيضات، وأخرى 14 في المئة وقالوا إن التعافي كان متوقفًا عليهم "تمامًا". 

رسم بياني لكريس ليبارتون

من العدل أن نقول، إذن، لقد كانا أسبوعين صعبين بالنسبة لمراقبي الاحتياطي الفيدرالي من بين مجموعة حيث 60 في المئة نعتقد أن المستهلكين لم يتكيفوا مع أو يقبلوا معدلات الفائدة على الرهن العقاري تتراوح بين 6% إلى 7% 

شارك في استطلاع مؤشر INMAN INTEL لشهر فبراير الآن

وبينما لا يزال معظمهم يتوقعون أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أمواله الفيدرالية الفعالة ثلاث مرات على الأقل هذا العام، فإن توقيت هذه التخفيضات أصبح أقل وضوحًا منذ إغلاق الثلاثي الأول في 31 يناير. 

هنا لماذا:

• في نفس اليوم ، تعليقات رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول في ختام اجتماع اللجنة في يناير تقلص الكثير من التفاؤل أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة بمجرد اجتماعه المقبل في مارس.
• وبعد يومين، أطلقت وزارة العمل سراح آخر تقرير وظائف قوي بشكل غير متوقع والتي أظهرت معدل البطالة 3.7 في المئة. وظل معدل البطالة أقل من 4 في المائة لأطول فترة منذ أكثر من 50 عاما.
• تبددت الآمال في خفض أسعار الفائدة لشهر مارس في الساعة 8:30 صباحًا يوم 12 فبراير. وذلك عندما تم إصدار أرقام مؤشر أسعار المستهلك لشهر يناير، بالإضافة إلى مقاييس التضخم الرئيسية والأساسية. تجاوزت توقعات السوق. 

ولا تضمن هذه التطورات أن يبقي بنك الاحتياطي الفيدرالي على سعر الفائدة الرئيسي، الذي يتراوح حاليًا بين 5.25% و5.50%، كما هو عندما يحين موعده. يجتمع الشهر المقبل. ولكن بعيدًا عن التواصل الواضح من باول والبيانات القليلة المتبقية لتغيير المعادلة، فقد غير الاتجاه الصعودي في وول ستريت لهجته أيضًا.

مجموعة CME أداة FedWatch، الذي يتتبع أسواق العقود الآجلة للتنبؤ بتحركات بنك الاحتياطي الفيدرالي، أظهر انخفاضًا حادًا في اعتقاد المستثمرين في خفض أسعار الفائدة في مارس. وفي الأسبوع الماضي، توقع 10.5% فقط من المستثمرين أن يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة في مارس. وهذا يمثل انخفاضًا من 39 بالمائة مباشرة بعد اجتماع يناير وجزء صغير من قراءة 88 بالمائة في 29 ديسمبر.

الوكلاء ومسؤولو القروض متزامنين

يوفر Triple-I رؤى شهرية من الوكلاء والمقرضين أيضًا، وقد ظهر تشابه في نظرتهم حول أهمية تخفيضات أسعار الفائدة لأعمالهم.  

• 2 من أصل 3 مقرضي الرهن العقاري تم تصنيف خفض سعر الفائدة بحلول مارس عند a 4 أو 5 من حيث الأهمية، حيث تم تعريف 1 على أنه غير مهم و 5 يمثل أهمية حاسمة. وتأتي هذه النتيجة وسط خلفية عمليات إغلاق وتوحيد العديد من شركات الرهن العقاري، والتي تكثفت منذ بداية العام.
• وكانت النسبة أقل قليلاً بالنسبة للوكلاء: 60 في المئة منهم صنفوا أهمية خفض سعر الفائدة في شهر مارس على أنها أمر ضروري 4 أو 5.

احتلت معدلات الرهن العقاري المرتبة الثانية في قائمة الاهتمامات التجارية لكل من الوكلاء والمقرضين.

كلا المجموعتين لا تزال لديها "نقص مخزون المساكن"الجلوس على رأس قوائمهم، على الرغم من الزخم الأخير في عدد المنازل المعروضة للبيع حديثًا. وعلى نحو غير بديهي، فإن عدم انخفاض أسعار الفائدة ــ بل وحتى ارتفاعها إلى حد ما ــ من شأنه أن يساعد في حل محنتهم المشتركة. عندما ترتفع الأسعار، يقل عدد المشترين المؤهلين للحصول على المنازل، مما يؤدي إلى نمو المخزون.

إذن متى ستنخفض معدلات الرهن العقاري؟

نظرًا لأن إجراءات سعر الفائدة التي يتخذها بنك الاحتياطي الفيدرالي لا تحرك أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، فمن المفيد الاستمرار في النظر إلى كرتهم السحرية.

لكنهم يلعبون دورًا رئيسيًا في التأثير على الأسواق، ومع دخول النصف الأخير من شهر فبراير، تم خصم ثلاثة تخفيضات بالكامل في أسواق السندات. وتم تسعير التخفيض الرابع بحلول ديسمبر باحتمالات أفضل قليلاً من 60 بالمائة.

ما يراقبه بعض مراقبي السوق بالقدر نفسه، إن لم يكن أكثر، هو الفارق السائد بين سندات الخزانة لعشر سنوات وسعر الفائدة الثابت على الرهن العقاري لثلاثين عاما. وكان هذا الفارق - متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 10 عاما مطروحا منه عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة 30 سنوات - يتراجع عن أعلى مستوى له منذ عقدين من الزمن بنسبة 30 في المائة. تاريخياً، كانت الفجوة بين المقياسين أقرب إلى 10 نقطة أساس.

وطالما ظلت أسعار الفائدة على سندات الخزانة الأمريكية مرتفعة، فإن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ستظل مرتفعة أيضا. ولكن إذا أمكن ضغط هامش العائد مرة أخرى وبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي جولته من التخفيضات، فإن أسعار الفائدة لا تزال في وضع يسمح لها بالإغلاق عند مستوى أقرب إلى 6 في المائة من 7 في المائة بحلول نهاية عام 2024.

لكن الشيء الوحيد الذي يبدو أن أي شخص يعرفه هو أنه من غير المرجح أن يحدث ذلك الشهر المقبل.

ملاحظات المنهجية: إنمان هذا الشهر إنتل فهرس مسح تم إجراؤها في الفترة من 21 إلى 31 يناير 2024. وقد تمت دعوة مجتمع قراء إنمان بأكمله للمشاركة، و إنتل تلقى ما مجموعه 1,029 الردود. المجيبون على هذا مسح تم توجيههم إلى منصة SurveyMonkey، حيث قاموا بتحديد ملفاتهم الشخصية ذاتيًا داخل سوق العقارات السكنية. وقد اقتصر المستجيبون على استجابة واحدة لكل جهاز، ولكن لم تكن هناك قيود على عناوين IP. بمجرد اختيار ملف تعريفي (وكيل عقاري سكني، أو وسيط رهن عقاري/مصرفي، أو مدير تنفيذي في شركة/مستثمر/تقنية عقارية، أو غير ذلك)، أجاب المشاركون على مجموعة فريدة من الأسئلة لهذا الملف التعريفي المحدد. بسبب ال مسح لم تطلب معلومات ديموغرافية عن العمر أو الجنس أو الجغرافيا، ولم يكن هناك ترجيح للبيانات. هذا مسح سيتم إجراؤه شهريًا، مع أسئلة متكررة وفريدة لكل نوع من أنواع الملفات الشخصية.

البريد الإلكتروني كريس ليبارتون