في معظم الحالات، يعمل أصحاب المنازل مع وكلاء العقارات لتسويق ممتلكاتهم وجذب المشترين. ومع ذلك، في بعض الأحيان يأتي عرض خاص يأخذه البائع بعين الاعتبار.
هناك آثار قانونية وأخلاقية تصاحب بيع منزلك بعد إبرام عقد مع سمسار عقارات للقيام بذلك نيابةً عنك. تعتمد خياراتك على اتفاقية الإدراج الخاصة بك ومصدر العرض الخاص.
تعرف على المزيد حول بيع منزل بشكل خاص حتى لو كان لديك اتفاقية إدراج. فيما يلي بعض الخطوات التي يمكنك اتخاذها لحماية نفسك والمشتري ووكيلك العقاري.
هل تحتاج إلى الدفع لسمسار عقارات إذا كنت تبيع بشكل خاص؟
يحصل الوكيل العقاري على عمولة عندما يقوم بإحضار مشتري مؤهل للمنزل. يتم الدفع لهم في الموعد الختامي لأن الصفقة قد تمت. إذا قام السمسار بإحضار العديد من المشترين ولكنهم ابتعدوا عن المنزل قبل تاريخ الإغلاق، فلن يحصلوا على أموالهم.
إذا وجدت المشتري الخاص بك لعقارك، فقد لا تضطر إلى دفع عمولة إلى وكيل العقارات الخاص بك. وذلك لأنك قمت بالعثور على طرف مؤهل لشراء المنزل. يمكنك المضي قدمًا في البيع الخاص إذا كان هذا هو ما يريده الطرفان.
إذا قررت إنهاء اتفاقية الإدراج الخاصة بك لأنك وجدت مشتريًا خاصًا، فلن تحصل على أي دعم إضافي من السمسار الخاص بك. هذا لأنهم لا يحصلون على أموال مقابل خدماتهم. سيتعين عليك التعامل مع الأعمال الورقية وعمليات التفتيش وإغلاق المواعيد بنفسك.
قد تكون هناك أوقات لا يمكنك فيها إنهاء اتفاقية الإدراج الخاصة بك أو طرد السمسار الخاص بك إذا وجدت مشتريًا خاصًا بنفسك. تأكد من قراءة عقدك مع وكيلك بعناية قبل التوقيع عليه إذا كنت قلقًا من أن هذا هو الحال بالنسبة لك.
إذا لم تقم بعد بتعيين سمسار عقارات، فأنت حر في تسويق منزلك بشكل خاص. ويعرف هذا باسم للبيع من قبل المالك (FSBO). لن يتعين عليك دفع أي رسوم عمولة لوكيلك، لكنك لن تحصل على أي دعم عقاري أيضًا.
الاعتبارات القانونية في المبيعات الخاصة
هناك بعض الإرشادات القانونية والأخلاقية التي يجب وضعها في الاعتبار إذا كان لديك بالفعل اتفاقية إدراج مع وكيل عقاري. يجب أن يكون المشتري الخاص الذي تعمل معه قد عثر على الممتلكات الخاصة بك بشكل عضوي.
لا يمكنهم العثور على منزلك من خلال الجهود التسويقية التي يبذلها سمسار عقاراتك. على سبيل المثال، لا يمكن للمشتري حضور منزل مفتوح يستضيفه وكيلك العقاري ثم يرسل لك عرضًا خاصًا مباشرةً.
لدى معظم السماسرة بنود حماية في عقودهم تمنع المشترين والبائعين من الالتفاف حولهم. بدون هذه الشروط، يمكن لأي بائع أن يطرد وكيله بمجرد أن يجد السمسار مشتريًا أو ببساطة ينتظر انتهاء العقد دون الدفع له. يقوم السمسار بجميع أعمال ربط البائع بالمشتري ولكنه لن يحصل على أجره.
إذا كان لديك بالفعل اتفاقية إدراج سارية، فتأكد من أن أي مشترين محتملين يمرون عبر سمسار عقاراتك. تشمل بعض الاستثناءات المشترين من القطاع الخاص الذين تعرفهم بشكل مباشر والذين يهتمون بممتلكاتك.
على سبيل المثال، قد يسمع أحد زملائك في العمل أنك تبيع منزلك ويتواصل معك لرؤيته. قد يكون أحد أفراد العائلة مهتمًا أيضًا بالعقار. في هذه الحالات، لم يجد الوكيل المشترين المهتمين، بل أنت من وجدت.
فهم قائمة الوكالة الحصرية
عند التوقيع على اتفاقية الإدراج الخاصة بك، تحقق لمعرفة ما إذا كان لديك قائمة الوكالة الحصرية مع السمسار الخاص بك. وهذا يمنحهم الحقوق الحصرية لمنزلك. لا يمكنك جلب سماسرة عقارات آخرين لتسويق الممتلكات الخاصة بك وقد لا تتمكن من بيع منزلك بشكل خاص بعد الإدراج. يُعرف هذا أيضًا باسم اتفاقية الوكالة الوحيدة.
إذا كنت لا ترغب في منح الحق الحصري لبيع منزلك إلى وكيل واحد، فاسأل عن القائمة المفتوحة. سيسمح لك هذا بالعمل مع العديد من السماسرة أو جذب المشترين المحتملين بمفردك.
يفضل معظم الوكلاء نموذج قائمة الوكالات الحصرية وقد لا يرغب البعض في العمل معك إذا كنت تصر على قائمة مفتوحة. اشرح سبب رغبتك في هذا الخيار وسبب معارضتك لاتفاقية الوكالة الوحيدة.
اطلع على استئجار وكلاء متعددين باتفاق مفتوح. ومع ذلك، هذا يعني أيضًا أنه سيتعين عليك إدارة سماسرة عقارات مختلفين في نفس الوقت. قد ينتهي بك الأمر إلى بذل جهود مكررة لبيع منزلك، والتي ليست بالضرورة أكثر فعالية.
لا يوجد سبب لنشر الممتلكات الخاصة بك على خدمة القوائم المتعددة (MLS) أكثر من مرة، ولن تجتذب مشترين مختلفين إذا قام العديد من الوكلاء باستضافة منازل مفتوحة في الممتلكات الخاصة بك. من الأفضل العمل مع وكيل ذو خبرة يمكنك الوثوق به بدلاً من توظيف العديد من السماسرة، حتى لو كان ذلك يعني منحهم وكالة حصرية للعقار.
إذا كانت لديك أي أسئلة حول بيع منزل بشكل خاص بعد إدراجه، فتحدث إلى الوسيط العقاري الخاص بك. يمكنهم شرح حقوقك كمالك وشروط الحماية الواردة في اتفاقية الإدراج الخاصة بهم.
التواصل مع وكيلك العقاري بشأن عرض خاص
إذا تلقيت عرضًا خاصًا من شخص لم يسمع عن منزلك من خلال السمسار الخاص بك، فيمكنك التحدث مع وكيلك حول قبوله والمضي قدمًا في بيع المنزل. أول شيء عليك فعله هو إجراء محادثة مفتوحة مع وكيلك العقاري. اشرح من أين جاء العرض وأظهر أنه جاء من خلال اتصالاتك الخاصة، وليس اتصالاتهم.
بمجرد أن يتضح أنك جلبت المشتري، يمكنك المضي قدمًا في خططك للعمل مع الوكيل أم لا. يرغب بعض البائعين في الاستمرار في العمل مع سماسرة العقارات لأنهم يقدمون المعرفة والخبرة العقارية.
يمكن للوكيل المساعدة في الأوراق الختامية وأي مفاوضات. إذا كان الأمر كذلك، ناقش رسوم الوكيل لتمثيلك حتى لو لم يحضر المشتري. قد تحصل على خصم على عمولتهم.
يرغب أصحاب المنازل الآخرون في إنهاء اتفاقياتهم والمضي قدمًا في عملية البيع بأنفسهم. للقيام بذلك، سوف تحتاج إلى طرد السمسار الخاص بك. هذه المناقشة لن تكون سهلة.
لا أحد يريد أن يُطرد من العمل، خاصة عندما يعتقد عميله أنه يقوم بعمل جيد. ليس خطأهم أنك وجدت مشتريًا خاصًا للعمل معه.
حاول أن تكون محترفًا قدر الإمكان خلال هذه المحادثة، حتى لو كان وكيلك منزعجًا أو غاضبًا. أشكرهم على وقتهم وعملهم الشاق. يمكنك أيضًا عرض كتابة مراجعة إيجابية عبر الإنترنت لمساعدتهم في المستقبل.
إتمام عملية البيع الخاص
بمجرد إنهاء اتفاقية الإدراج الخاصة بك، يمكنك اتخاذ خطوات لبيع منزلك بشكل خاص.
خلال هذا الوقت، من المحتمل أن يرغب المشتري في إكمال ملف تفتيش المنزل وتقييمه. يسلط فحص المنزل الضوء على أي مشكلات تتعلق بالمنزل حتى يتمتع المشتري بالشفافية الكاملة بشأن ما يشتريه. يوفر التقييم تقديرًا موضوعيًا لقيمة المنزل، حتى يعرف المشتري أنه يحصل على سعر عادل.
إذا كان المشتري يحتاج إلى الحصول على قرض لشراء المنزل، فقد يكون الفحص والتقييم إلزاميًا. ومع ذلك، لا يزال العديد من المشترين النقديين يريدون تلبية هذه الحالات الطارئة لحماية أنفسهم. لا أحد يريد شراء منزل ويكتشف على الفور قضايا التأسيس أو يدركون أنهم دفعوا مبالغ زائدة مقابل العقار.
بعد اكتمال عمليات التفتيش هذه والحصول على التمويل للمشتري، يمكنك إغلاق الصفقة. سوف تحدد موعدًا للإغلاق وتنقل متعلقاتك مسبقًا. يمكن للمحامي العقاري أو شركة الملكية العمل على الأوراق المطلوبة لنقل ملكية المنزل منك إلى المشتري.
اعتمادًا على ما إذا كان لدى المشتري نقدًا أو يحتاج إلى رهن عقاري، يمكن أن تستغرق هذه العملية برمتها ما بين أسبوعين إلى 60 يومًا. عادةً ما يتابع السماسرة مع المشترين للتأكد من أنهم يعملون نحو الموعد النهائي ويحصلون على كل ما يحتاجون إليه.
بدون وكيل قائمة، سيكون عليك مواكبة المشتري بنفسك. وهذا أحد تحديات بيع المنزل بشكل خاص بعد إدراجه.
الآثار المالية للبيع الخاص
بيع منزل بشكل خاص يأتي مع الفرص المالية والعيوب والمخاطر. من المهم فهم كل من هذه الأمور قبل المضي قدمًا في العملية.
أولاً، يتيح لك البيع بشكل خاص تخطي العمولة التي تدفعها لوكيلك العقاري. ومع ذلك، قد لا تزال بحاجة إلى دفع رسوم الوكيل إذا كان المشتري يعمل مع سمسار عقارات للمساعدة في الصفقة.
بدلا من الادخار عمولة ستة بالمائة عند بيع المنزل، قد لا تزال بحاجة إلى دفع عمولة بنسبة ثلاثة بالمائة إلى وكيل المشتري. وهذا يعني أيضًا أنه سيكون لديهم تمثيل طوال عملية الشراء، لكنك لن تفعل ذلك.
بعد ذلك، قد يكون طرد وكيل القائمة الخاص بك مصحوبًا برسوم. يقوم بعض وكلاء العقارات بوضع بنود في اتفاقياتهم لتغطية أنفسهم إذا قرر عملائهم أن البيع بشكل خاص هو الخيار الأفضل. تعرف على تكلفة هذه الرسوم وقرر ما إذا كان من الأفضل دفع الرسوم أو الاستمرار في العمل مع سمسار عقاراتك حتى بعد العثور على المشتري.
إذا توقفت عن العمل مع وكيلك، فسوف تحتاج إلى الاستعانة بمحامي عقاري. يمكن لهؤلاء المحترفين صياغة العقود والتوسط في القضايا وتحريك العملية إلى الأمام. إنها رصيد مهم لأي شخص يريد بيع منزل بشكل خاص بعد الإدراج.
اعلم أنه بدون سمسار عقارات، ستحتاج إلى التعامل مع عملية التفاوض بنفسك. إذا كانت هذه هي قوتك، فقد تحصل على صفقة جيدة عند البيع. ومع ذلك، إذا لم يكن لديك الكثير من الخبرة في التفاوض، فقد تخسر المال بالموافقة على عرض أقل.
تأتي كل معاملة عقارية مصحوبة بالعديد من الآثار المالية والقطع المتحركة. لهذا السبب عليك التأكد من أن البيع على انفراد هو أفضل مسار للعمل.
بدائل للنظر
هناك خيارات أخرى إذا لم تكن متأكدًا من منح الحق الحصري لبيع منزلك إلى وكيل القائمة. ليس عليك بالضرورة بيع منزلك بشكل خاص. فيما يلي بعض الخيارات التي يجب مراعاتها.
- طلب قائمة مفتوحة: تتيح لك القائمة المفتوحة العمل مع عدة وكلاء في نفس الوقت. غالبًا ما يستخدم هذا من قبل أصحاب المنازل الذين لديهم عقارات يصعب بيعها. كما أنه يبقي الباب مفتوحًا أمامك لبيع منزلك بشكل خاص إذا وجدت المشتري الخاص بك.
- التعاقد مع وكيل رسوم ثابتة: إذا كنت قلقًا بشأن عمولات السمسار ولكنك لا تزال ترغب في العمل مع وكيل، ففكر في تعيين وكيل رسوم ثابتة أو خصم السمسار. يمكن لهؤلاء الوكلاء مساعدتك في بيع منزلك بمبلغ أقل مقارنة بالوسطاء العقاريين الآخرين. ومع ذلك، فهم يقدمون أيضًا خدمات أقل ولديهم توفر أقل لمساعدتك مقارنة بالوكيل القياسي.
- العمل مع مشتري المال مقابل المنازل: بعض المستثمرين والشركات على استعداد لتقديم عروض نقدية على منازل غير مرئية. غالبًا ما يعتبر هذا خيارًا أسرع مقارنةً بالبيع مع سمسار عقارات. ومع ذلك، غالبًا ما يحصل البائعون على مبلغ أقل مقابل منازلهم، لذا قد تخسر المال إذا سلكت هذا الطريق.
- تسويق منزلك بشكل خاص أولاً: ليس عليك استئجار سمسار عقارات إذا كنت ترغب في بيع منزلك بشكل خاص. حاول الإدراج كـ FSBO ومعرفة ما إذا كان يناسبك. إذا لم يكن الأمر كذلك، يمكنك دائمًا استئجار وكيل عقاري.
هناك طرق متعددة لبيع منزل. هدفك هو العثور على أفضل عملية تناسبك. ابحث عن خيار يحميك ماليًا ويسمح لك أيضًا بالتحرك بسرعة. في أغلب الأحيان، وهذا يعني التعاقد مع سمسار عقارات.
ابحث عن مشتري بشكل خاص أو مع وسيط عقاري
من الممكن بيع منزل بشكل خاص إذا وجدت مشتريًا، حتى لو كان لديك بالفعل اتفاقية إدراج مع وكيل عقاري. ومع ذلك، هناك اعتبارات قانونية وأخلاقية يجب أخذها في الاعتبار – إلى جانب الاحتراف الأساسي. اعرف حقوقك وتأكد من أن لديك الموارد الكافية لضمان حصول الجميع على صفقة عادلة.
إذا كنت لا تزال مهتمًا بالعمل مع وكيل القائمة، فانتقل إلى المحترفين في FastExpert. يمكن للسمسار ذو الخبرة تبسيط عملية البيع ومساعدتك على التحرك بسرعة. يمكنهم جلب المشترين المحتملين حتى لا تضطر إلى تسويق منزلك بشكل خاص.
جرب FastExpert اليوم واتخذ الخطوات الأولى نحو بدء الفصل التالي في حياتك.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.fastexpert.com/blog/sell-house-privately-after-listing-with-an-agent/
