في عام 2022، بعد فترة وجيزة من شراء مالك جديد لمنزل Highland Park المستأجر حيث تعيش آنا لوبيز، 66 عامًا، مع زوجها، بدأ المستأجرون في تلقي عروض للمغادرة. وقالت إن المبلغ في البداية كان حوالي 22,000 ألف دولار. أخذ أحد جيرانها العرض وغادر. لكن لوبيز، التي كانت يائسة من البقاء في المنزل الخاضع لرقابة الإيجار، حيث عاشت لأكثر من عقدين من الزمن وتدفع 800 دولار شهريا، رفضت العروض مرارا وتكرارا، حتى عندما زاد المبلغ إلى 100,000 ألف دولار.
وبعد الضرائب، شعرت أن المال لم يكن كافيا للبقاء على المدى الطويل في مجتمعها، حيث يبلغ متوسط الإيجار الشهري أكثر من 2,000 دولار ومتوسط سعر بيع المنزل أكثر من مليون دولار.
لقد شعرت بالضغط للذهاب وأُبلغت أن المالك يخطط لهدم العقار. لكنها تقول: "سنواصل الكفاح من أجل البقاء في منزلنا".
عروض الاستحواذ — المعروفة أيضًا باسم “النقود للمفاتيح" - أصبحت أداة مستخدمة بشكل متكرر لأصحاب العقارات الذين يأملون في إقناع المستأجرين بمغادرة الشقق الخاضعة لرقابة الإيجار دون المرور بإجراءات رسمية عملية الإخلاء، والتي يمكن أن تستغرق وقتًا طويلاً وتكون مكلفة وتخضع لقواعد صارمة. ولكن كان من الصعب تحديد عدد المرات التي تحدث فيها عمليات شراء المستأجرين في جميع أنحاء لوس أنجلوس. الأسبوع الماضي، تم إصدار البيانات بقلم مكتب مراقب المدينة كينيث ميجيا، ألقى بعض الضوء على هذا الموضوع، موضحًا أنه في الفترة من 2019 إلى 23، تم تقديم ما يقرب من 5,000 اتفاقية "نقد مقابل المفاتيح" إلى المدينة.
الأحياء في الحي الكوري وإيكو بارك وميد ويلشاير تصدرت القائمة بالنسبة لعدد الاتفاقيات كان حي هايلاند بارك في لوبيز أيضًا من بين أفضل الرموز البريدية.
في بيان، قال مكتب ميجيا "إن عمليات شراء المستأجرين هي تكتيك يستخدمه الملاك لإجبار المستأجرين على الخروج من وحدات RSO (قانون تثبيت الإيجار) أو الوحدات التي تسيطر عليها الإيجارات، وغالبًا ما يتمكن الملاك من إعادة تأجير هذه الوحدات لمستأجرين جدد في السوق". -أسعار الأسعار. في كثير من الحالات، لا تكون مبالغ الاستحواذ كافية للمستأجرين ليتمكنوا من الاستمرار في العيش في مدينة لوس أنجلوس على المدى الطويل.
يقول المدافعون عن المستأجرين إن الأرقام التي تم الإبلاغ عنها للمدينة لا ترقى إلى مستوى التعبير الكامل عن مدى حدوث الأموال النقدية للمفاتيح في جميع أنحاء المدينة. ويشيرون إلى أن البيانات تتضمن الاتفاقيات فقط، وليس العروض، التي غالبًا ما تحدث بشكل غير رسمي مع قيام شخص ما بالطرق على الباب أو إجراء مكالمة هاتفية. ويقول المناصرون إنه حتى الاتفاقيات نفسها قد لا يتم تقديمها في نهاية المطاف إلى المدينة.
وقال غاري بلاسي، أستاذ القانون الفخري في كلية الحقوق بجامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس: "من المحتمل أن يكون عدد هذه الإخطارات المقدمة إلى LAHD جزءًا صغيرًا من هذه الاتفاقيات".
يقول الملاك إن اتفاقيات الاستحواذ يمكن أن تكون أداة مفيدة، مما يمنح المستأجرين حافزًا للانتقال ويحقق فوزًا مربحًا للمالكين، الذين يستعيدون وحداتهم، والمستأجرين، الذين يغادرون ببعض المال للمساعدة في دفع تكاليف الإسكان في المستقبل. وبلغ متوسط مبلغ الاستحواذ، وفقا للبيانات، 24,704 دولارًا.
لكن المدافعين عن المستأجر يقولون حتى هذا المبلغ - أو أكثر - لا يكفي في كثير من الأحيان للسماح للأسر ذات الدخل المنخفض بمواصلة العيش في أحياء لوس أنجلوس حيث يوجد تكلفة السكن وقد ارتفعت في السنوات الأخيرة، وخاصة بعد الضرائب.
وقال بلاسي: "عندما يتعلق الأمر بمبلغ إجمالي، فإنك تعتقد أن هذا مبلغ كبير من المال، لكن عليك أيضًا أن تعرف ما سيكلفك البقاء في السوق المفتوحة". "ما يبدو وكأنه مبلغ مقطوع كبير يمكن أن يترك المستأجر في وضع أسوأ بكثير مما هو عليه الآن."
ويقول المستأجرون والمدافعون أيضًا إن الأشخاص الذين يرفضون العروض غالبًا ما يواجهون مضايقات من قبل أصحاب العقارات.
وقالت سينثيا ستراثمان، المديرة التنفيذية للمنظمة غير الربحية: "لقد أبلغنا المستأجرون أن الناس يأتون إلى منازلهم كل يوم لتناول العشاء ويقرعون الباب لإخبارهم أن عليهم قبول العرض، أو الأشخاص الذين يأتون في وقت متأخر من الليل". مجموعة المناصرة: إجراءات استراتيجية من أجل اقتصاد عادل. "وهناك أنواع أخرى من المضايقات، والإهمال المستمر - سيرفض المالك إصلاح أي شيء في الشقة ثم يصر على تقديم النقود مقابل المفاتيح إلى أن يدفع ضغط العيش في شقة في حالة سيئة حقًا المستأجر إلى الانتقال. "
وقال ستراثمان إن المجتمعات الموجودة على رأس قائمة المراقبين، مثل كورياتاون و ايكو بارك، هي تلك التي يوجد فيها فرق كبير بشكل خاص بين الإيجار الشهري الذي يدفعه المستأجر طويل الأجل في وحدة خاضعة لرقابة الإيجار وما يمكن للمالك أن يطلبه في السوق الحالية.
قال كريس جراي، رئيس شركة إدارة العقارات Moss & Co.، إن اتفاقيات النقد مقابل المفاتيح أصبحت أدوات مهمة بشكل خاص لأصحاب العقارات بعد الوباء، عندما تراكم على العديد من المستأجرين مبالغ كبيرة من ديون الإيجار غير المدفوعة.
وقال: "أصحاب العقارات في وضع صعب وكل ما يريدون فعله هو جلب شخص ما إلى وحدتهم لدفع الإيجار".
وأشار جراي إلى أن عملية الإخلاء من خلال المحاكم يمكن أن تستغرق شهورًا وتكلف عشرات الآلاف من الدولارات كأتعاب محاماة.
"عندما تنظر إلى صورة كاملة كهذه، سيكون المالك سعيدًا بالتنازل عن ديون الإيجار السابقة البالغة 30,000 ألف دولار، أو 40,000 ألف دولار، أو أي شيء آخر، لإخراجهم وتجنب عملية الإخلاء بأكملها".
بدأت المدينة في تنظيم اتفاقيات الاستحواذ وجمع المعلومات عنها في عام 2017 بعد المدافعين عن المستأجرين بدأ الاحتجاج ما اعتبروه ممارسة متزايدة تتمثل في قيام أصحاب العقارات بإزاحة سكان الوحدات الخاضعة لرقابة الإيجار دون إبلاغهم بحقوقهم بشكل كامل.
يتطلب برنامج إشعار شراء المستأجر من الملاك تقديم معلومات للمستأجرين عند تقديم عرض شراء. يجب عليهم إبلاغ المستأجرين أنه يحق لهم الحصول على الحد الأدنى من التعويض، والذي يتراوح من 9,900 دولار إلى 24,650 دولارًا، اعتمادًا على عوامل مختلفة بما في ذلك المدة التي عاشها المستأجر في المنزل وما إذا كانوا كبارًا في السن أو معاقين. يتم إخبار المستأجرين أيضًا أن لديهم الحق في رفض العرض أو إلغائه والتشاور مع محامٍ أو إدارة الإسكان.
وبموجب البرنامج، يُطلب من الملاك أيضًا تقديم أي اتفاقيات إلى إدارة الإسكان في لوس أنجلوس. هذه التسجيلات هي أساس التحليل الذي أصدره مكتب المراقب المالي.
وفقًا للبيانات، بلغت طلبات الاستحواذ ذروتها في عام 2019، عندما كان هناك 1,209 اتفاقيات. وفي العام الماضي تم تقديم 789 اتفاقية مع المدينة.
الشراء مرسوم يسمح للمستأجرين "برفع دعوى قضائية خاصة ضد المالك الذي ينتهك" القواعد واسترداد الأضرار وغرامة قدرها 500 دولار. وقال بلاسي إن هذه خطوة من غير المرجح أن يتخذها العديد من السكان ذوي الدخل المنخفض.
قال بلاسي: "أعتقد أن المدينة يجب أن تنظر مرة أخرى إلى برنامج إخطار شراء المستأجرين وتتطلع إلى تفعيله والقيام ببعض التواصل الجاد مع المستأجرين وأصحاب العقارات حول وجوده". "وهذا يمكن أن يساعد فقط كل من يعمل بحسن نية."
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.latimes.com/california/story/2024-01-16/rent-control-cash-for-keys-los-angeles
