ديف:
مرحبًا ، ما الذي يحدث للجميع؟ مرحبًا بكم في On The Market. أنا مضيفك ، ديف ماير. اليوم ، سنقوم بعمل تقرير إخباري. لدينا جميع مضيفي On The Market المنتظمين ، كاثي ، وهنري ، وجميل ، وجيمس ينضمون إلينا ، وقد جلب كل منهم قصة إخبارية تؤثر على حياة المستثمرين العقاريين لمشاركتها مع اللجنة ومع جميع حول حالة السوق لمساعدتك في اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.
مرحبا جميعا. مرحبًا بكم في On The Market. اليوم ، لدينا طاقم الممثلين الكامل ينضم إلينا. لدينا هنري واشنطن ، كاثي فيتكي ، جيمس داينارد ، وجميل دامجي ، ينضمون إلينا للقيام بتنسيق جديد للعرض. نحن نسميه برنامج مراسل. في الأساس ، أعطيتنا أنا وكايلين بعض الواجبات المنزلية للبحث عن بعض القصص وإعادة ما تعتقد أنه كان أهم عنوان رئيسي في الأسبوعين الماضيين ومشاركته مع بعضنا البعض ومع الجمهور. هل قام الجميع بواجبهم أو هل لدينا أي جانحين؟ يبدو جميل مذنباً. أعتقد أنه خدع يا هنري.

جميل:
انهيت واجباتي. لقد أنجزت واجبي المنزلي تمامًا. كلبي لم يأكله أيضًا.

ديف:
حسنا. جيد. حسنًا ، سنرى كيف تأتي كل هذه القصص. حسنا. مع ذلك ، دعنا ننتقل إلى هذا. جيمس ، أنت أولاً. أشعر أن هذه مدرسة ثانوية. عليك أن تأتي لتقدم تقريرك. تقدم إلى مقدمة الفصل ويرجى تقديم تقريرك إلى زملائك.

جيمس:
كنت فظيعًا في تهجئة النحل عندما كنت طفلاً. الصعود والقيام بهذا المشي إلى مقدمة الفصل والحصول على… كنت دائمًا أول من يتم استدعائي.

ديف:
يا رجل ، ما كان يجب أن تخبرنا بذلك لأننا سنقوم الآن بعمل نحلة تهجئة في عرض مستقبلي.

جيمس:
أوه ، من فضلك لا تفعل واحدة.

ديف:
سنجعل [غير مسموع 00:02:01] كثيرًا. حسنا. حسنًا ، سنفعل شيئًا أكثر في غرفة القيادة الخاصة بك ، وهو يتحدث عن العقارات والأخبار والاقتصاد. ما رأيك كانت أهم قصة في الأسبوعين الماضيين؟

جيمس:
حسنًا ، هناك الكثير من العناوين الرئيسية التي يتم تداولها الآن. لدينا التضخم ، ومعدلات الرهن العقاري ، وهذه كانت الموضوعات الساخنة. بعد ذلك ، رأيت مقالًا وجدته ممتعًا للغاية وكان له علاقة بـ Invitation Homes وهذه الصناديق الرئيسية الكبيرة التي تستحوذ على كل هذه العقارات المؤجرة. كان المبنى في Invitation Homes ، حيث يترك العمل غير المسموح به السباكة والإصلاحات المعيبة التي يقول المستأجرون. السبب في أنني وجدت هذا المقال مثيرًا للاهتمام هو أنه يتحدث عن عدد المنازل التي تمتلكها صناديق التحوط الكبيرة هذه ، والتي كانت على رأس جميع تجار الجملة ، الزعانف والمستثمرين ، هو هذا ... كما يقول جميل دائمًا ، 800- باوند غوريلا التي تستهلك كل المساكن ، ولكن هناك أعطال في النظام تبدأ في إبطاء هذه الأشياء. حق؟ ما يتحدث عنه هو كيف بدأوا في الحصول على المزيد من أعمال الصيانة. إنهم يعيدون تصميم كل هذه المنازل على نطاق واسع في جميع أنحاء البلاد ، وقد بدأوا يواجهون الكثير من المشكلات والقضايا تأتي من نفس المشكلات التي نواجهها جميعًا الآن ، وهي نقص العمالة ، وجودة العمل ، والدفع أيضًا الكثير من أجل جودة الصنعة هذه.
لكن السبب الذي جعلني أجده مثيرًا للاهتمام هو ما الذي سيفعله هذا للمخزون في المستقبل؟ تعمل صناديق التحوط هذه ، على حد علمي ، بهوامش ضئيلة للغاية بسبب عدد الموظفين لديها. إنها ليست مثل ما ندير محافظنا الإيجارية فيه. لكي نحقق هامشًا جيدًا ، علينا أن ندير أنفسنا وندير أنفسنا جميع الأبواب البالغ عددها 2,000 باب ، كما أنها تدير نفسها بنفسها ، لكنها تدير نفسها بنفسها مع عدد هائل من الأجسام ، وهو أعلى بكثير مصروف. بعد ذلك ، عندما تبدأ في تكديس نفقات صيانة عالية جدًا بسبب عمل خاطئ يتم إجراؤه ، يمكن أن يؤثر ذلك حقًا على المحصلة النهائية والأرقام لجميع صناديق التحوط هذه. ما يقلقنا هو ، هل سينظرون إلى فئة أصول معينة ويقولون ، "مرحبًا ، نريد التخلص من هذا الآن؟" مع بدء زيادة المخزون ، وفجأة فجأة ، لم تصل هوامش أرباحها إلى نفس الأرقام ، فهل سيبدأون في إغراق المخزون في السوق أيضًا؟
هل سيؤدي ذلك إلى ارتفاع في المخزون مع زيادة حالات حبس الرهن وحالات التخلف عن السداد ، وتباطؤ السوق مع انخفاض المبيعات ، ومن ثم هل ستبدأ صناديق التحوط هذه في تفريغ بعض المخزون؟ أعتقد أن هذه المشاكل نفسها تسببت أيضًا في ... تمتلك Invitation Homes 80,000،12 منزل على مستوى البلاد. كانوا يقولون إن 2015٪ فقط من تلك المنازل في هذا المقال قد سُمح لها بالفعل. العمل غير المسموح به هو المكان الذي ستواجه فيه الكثير من المشكلات المختلفة لأنه لا يتم فحصها. في كثير من الأحيان ، تعتمد على التجارة للقيام بذلك بالطريقة الصحيحة ، والتي تكون في كثير من الأحيان صفقات جيدة. إنهم يخطئون فقط. يمكن أن تبدأ هذه الأشياء بالفعل في تآكل الصندوق. بالإضافة إلى التفكير في المسؤولية في ذلك ، ماذا يحدث إذا اشتعلت النيران في شيء ما؟ ماذا يحدث إذا كان هناك قالب في عقار بسبب وجود تسريبات بطيئة في الجدران وتجديد المنزل ... أتذكر مرة أخرى عندما كنت أقلب أكثر من مرة ، وكان ذلك في عام 130 وكان لدي XNUMX تجديدًا في وقت واحد للإصلاح والوجه.
لقد كان كابوسا كاملا. كنت أعمل 90 ساعة في الأسبوع فقط في محاولة للبقاء أمام كل شيء ، وتجديد الأشياء. يتطلب الكثير من العمل. بعد ذلك ، هذا ما حدث هو أن صناديق التحوط هذه قد خرجت إلى هناك. لقد اشتروا مجموعة من العقارات. قاموا بنشر الكثير من المال. لقد وضعوا أتعابهم في تلك المرحلة. ثم يبدأ الجزء الصعب. الجزء الصعب هو إصلاح هذه الخصائص بشكل صحيح إلى حيث تكون آمنة. إنهم في الواقع سوف يحافظون على أنفسهم ، ويديرون هؤلاء المقاولين على نطاق واسع مع نقص دائم في العمالة. بدأنا نرى أنه ينهار قليلاً. لقد وجدت هذا المقال ممتعًا للغاية لأنه نظرًا لأن صناديق التحوط هذه ، يصبح الأمر أكثر صعوبة في التجديد ونقص العمالة ، فهل سيتوقفون عن الشراء حتى يتمكنوا من إصلاح محفظتهم؟ إذن ، ب ، هل هناك المزيد من المخزون في طريقنا؟
لقد كانت قراءة ممتعة للغاية لأنه في مرحلة ما ، كل صناديق التحوط الكبيرة هذه أو كل هذه القطاعات الكبيرة حيث تكون مثل شركات البيع بالجملة الكبيرة التي بدأت الآن في الحصول على القليل من الدعاوى القضائية هناك ، هل سيكون هناك أي نوع من التقاضي في طريقهم وهل سيؤثر ذلك على سوق العقارات بأكمله الذي نشهده على مدار السنوات الخمس الماضية؟ لأن هؤلاء الشباب كانوا لاعبين كبار. إذا تباطأ ذلك ، فسيخلق ذلك أيضًا الكثير من الفرص للمستثمرين لإعادة شراء هذا السكن العائلي مرة أخرى. لقد وجدته ممتعًا جدًا. يبدو أنه بمجرد أن تبدأ المقالات في الظهور ، فإنها تبدأ في التدوير. سأكون فضوليًا لمعرفة ما إذا كانت كرات الثلج من هنا.

كاثي:
حسنًا ، جيمس ، أشعر بالفضول لأنني أعلم أنه من المحتمل إعادة بعض المخزون إلى السوق ، ولكن مما أفهمه ، لا يزال هذا المبلغ منخفضًا. إنه مثل 0.2٪ من المنازل المؤجرة مع المستثمرين المؤسسيين. إنه يشبه أقل من 500,000 وهناك حاجة لملايين المنازل. بطريقة ما ، أرى أن هذه أخبار إيجابية حقًا بأن تلك المنازل يمكن أن تعود إلى السوق وما إذا كان المستثمرون يشترونها أو يستطيع أصحاب المنازل شرائها ، فقد يساعد ذلك في تخفيف بعض المشكلات التي نواجهها.

جيمس:
كاثي ، أعتقد أنه أمر صحي للسوق. بالنسبة لي ، أحب إدارة الأسواق وتطبيعها. أنا أحب التمسك بشكل ثابت ومتسق بدلاً من الهوكي لأنه يمكنك اتخاذ قرارات مستنيرة ، ولكن هذا أمر مثير للقلق على المدى القصير لأنه من خلال ما أفهمه ، فإن الكثير من صناديق التحوط هذه على الأقل 90٪ قد توقفت بالفعل عن الشراء في الأشهر الثلاثة الماضية. لقد سحبوا رقائقهم من على طاولتهم. إنهم ينتظرون ليروا ما سيحدث. إنهم يبحثون عن الفرصة. نظرًا لأن مشتري المنازل الكبار يتباطأون ثم المجتمع الاستثماري ، الذي تباطأ أيضًا مع ارتفاع أسعار الفائدة ، فسوف يتسبب ذلك في هذا الكساد الصغير في السوق. الشيء الوحيد الذي يهمني حقًا هو ، هل سيكون هناك ذعر؟
إذا كان هناك حالة من الذعر ، فهذا هو المكان الذي ترى فيه زيادة في الشراء ، وهو A ، يمكنك التقاط الكثير من الأصول بسعر جيد ، ولكن بعد ذلك تحتاج أيضًا إلى الانتباه إذا كنت مستثمرًا أو مطورًا. ، ما الذي سيفعله ذلك على المدى القصير؟ ما هي المدة التي تحتاجها لعامل للاحتفاظ بهذه الخصائص؟ لأننا شهدنا زيادة كبيرة في المخزون في سوقنا المحلي. لقد كان أقل من أسبوع ونقترب من شهرين من المخزون في السوق ، وهذا ليس كثيرًا ، لكن هذه زيادة سريعة جدًا. ثم ، مع كل هذه الإضافات الصغيرة ... تباطأت صناديق التحوط ، توقف المستثمرون عن الشراء ، توقف أصحاب المنازل عن الشراء. يمكننا أن نرى أن المخزون يرتفع بسرعة كبيرة ، وهو أمر مفاجئ ، سيؤدي إلى انخفاض مفاجئ في القيمة. هذه كلها أشياء يجب أن نشاهدها لأنه على الرغم من أنها أقل من 1٪ من مبيعات المنازل ، إلا أنها لا تزال تسبب نوبات هائلة خاصة إذا كنت تبحث عن شراء في الضواحي ، لأن الضواحي هي المكان الذي رأينا فيه أعلى تقدير. ، وهو أمر غير طبيعي. لا تتمسك الضواحي عادة بلعبة الهوكي كما تفعل ، ولكن هذا يتعلق أيضًا بشراء صناديق التحوط وكل هذه العوامل الأخرى هناك. يبدأون في التباطؤ. يمكننا أن نرى انخفاضًا أسرع خارج المناطق الحضرية وفي الضواحي.

جميل:
جيمس ، من الغريب أننا نرى ذلك في فينيكس الآن. هناك نسبة غير متناسبة من المنازل المملوكة من قبل مستثمرين مؤسسيين في السوق في الوقت الحالي مقابل العقارات المملوكة للقطاع الخاص أو مجرد العقارات العادية المعاد بيعها. أعتقد أنك تقرأ الكتابة على الحائط بنسبة 100٪ وفي بعض الأسواق ، ما تصفه الآن يحدث بالفعل. لقد رأينا أنه في فينكس ، في شهر يوليو فقط ، تضخم مخزوننا 10,000 قائمة ، وجاء معظم هذا التورم من الملكية المؤسسية.

جيمس:
نعم. والشيء المجنون هو أنهم اشتروا تلك الحق أيضًا. الكثير من هؤلاء ...

جميل:
لقد فعلوا.

جيمس:
أعلم أن Invitation Homeless قامت بعمليات شراء رائعة في عام 2013 ، '14 ، '15 ، لكنني أعتقد أن أوجه القصور والمسؤولية تتسبب في الواقع ... لأنك إذا نظرت إلى الكثير من المقاييس ، فسيكون تدفقها النقدي رائعًا. لا يوجد سبب يدفعهم إلى بيع هذه العقارات لأنها ستلحق بكل المقاييس التي يحاولون الوصول إليها ، لكن عدم كفاءتهم وتكاليف البناء وتكاليف الصيانة والمسؤولية ، أعتقد أن هذا هو سبب مخزون الجراح لأنهم أريد التنظيف ... أعلم أنه خلال الأشهر التسعة الماضية ، كنت مشغولًا حقًا بالتحرك في محفظتي بالكامل ، 1031 مبادلة ، وضع أموال على عقارات مختلفة لأنني رأيت شيئًا قادمًا في السوق ، لذلك أريد أن أصبح مستقرًا. أشعر أن هذا ما يفعلونه. تخلص من أي خاصية تمثل صداعًا ، لكنها قد تسبب جراحًا هائلاً. فينيكس ، تكساس ، فلوريدا ، كل هذه المناطق ، التي أظن أن أيامها في السوق قد زادت بسرعة في فينيكس مع كل هذا الإغراق في المخزون ، في نفس الوقت ، تأثير الشلال.

جميل:
قطعاً. لقد زاد بشكل كبير ، لكنه زاد من رقم منخفض يبعث على السخرية على أي حال. أريد فقط أن أخفف من هذه الرواية لأقول ، "انظر. عادةً ما يكون الحصول على 90 يومًا في السوق أمرًا مقبولًا تمامًا للجميع "، ونقول ،" مرحبًا ، هذه معاملة عادية ". 30 يومًا في السوق كانت مجنونة. ما زلنا أقل من 30 يومًا في السوق في فينيكس. أعتقد أننا نقترب من 28 يومًا في المتوسط ​​الآن. لقد اختفت من مجرد سرد المنزل وهو متعاقد مع قائمة المنزل ، انتظر قليلاً ، إنه بموجب عقد.

جيمس:
نعم. هذا هو الاتجاه الذي يجب على الناس أن يستمروا فيه. يمكن أن يكون سوقًا لمدة 90 يومًا. من يهتم؟ عليك فقط مشاهدة هذا الاتجاه ووضعه في أدائك.

هنري:
أنا سعيد لأنك قلت ذلك يا جميل. هذا هو اللون الذي أردت وضعه على هذا لأن نعم ، الأمور تتغير ونعم ، المزيد من المخزون قادم في السوق في جميع أنحاء البلاد. نحصل على المزيد من المخزون هنا أيضًا. لكن يا إلهي ، لقد أدرجت منزلين قبل أسبوع وكان لدي أحدهما بموجب عقد لمدة 18 ساعة وكان لدي الآخر بموجب عقد في أقل من 72 ساعة مع خمسة عروض وذهب كلاهما لطلب.

جيمس:
نعم. لكن هل ما زلت تعرض على الناس أن يذهبوا إلى العشاء معك إذا اشتروا المنازل لأن ...

هنري:
لم أفعل ذلك بعد. ربما يجب أن أرمي ذلك هناك.

كاثي:
ما السوق يا هنري الذي تتحدث عنه؟

هنري:
هذا شمال غرب أركنساس.

كاثي:
انظر ، لهذا السبب أحب خارج أسواق الرادار. هناك أسواق مضاربة ومن ثم هناك أسواق خطية لا تجذب كل هؤلاء المستثمرين المؤسسيين لأنه حدث مرارًا وتكرارًا ، حيث يتدفق المستثمرون من جميع أنحاء العالم إلى حفنة من الأسواق. إذا كنت قد ركبت للتو طائرة إلى الصين أو أوروبا وقلت ، "أين ستستثمر في الولايات المتحدة؟" ستكون فيجاس وفينيكس ودالاس وسياتل. لذلك يمكنك جني الكثير من المال على نحو أعلى ومن ثم يمكن أن يتأثروا أيضًا عندما تضيق الأمور.

هنري:
نعم. جيمس ، أعتقد أن كاثي على حق أيضًا. أعتقد أن هذه القصة جيدة لمشتري المنزل التقليدي ، الشخص الذي واجه مشكلة في العثور على عقار ، الشخص الذي قدم مجموعة من العروض قبل ستة أشهر ولم يتمكن من الحصول على أي شيء. الآن ، المزيد من المخزونات في السوق ، لديهم المزيد من الوقت للرد وهو أمر صحي من المنظور أيضًا ، كما كان من قبل ، عندما كانت صناديق التحوط تشتري العقارات ، كان هذا هو الحال. لن يعود هذا العقار أبدًا إلى شخص سواء كان مستثمرًا آخر أو مستثمرًا صغيرًا مثلنا أو إلى مشتر تقليدي. كانت هذه الأشياء ستبقى إما في هذا الصندوق أو يتم تحويلها إلى صناديق أخرى. لن نرى هذا المنزل مرة أخرى ومع نقص المساكن ، هذا مؤلم. لكن الآن ، أنت على حق. أعتقد أنهم يخفضون الدهون. إنهم ينتهزون الفرصة لتقليص الدهون في محفظتهم ، وبيع تلك التي ربما كانت لديهم بعض المشاكل مع ... إنه أمر مضحك. تعجبني الطريقة التي وضعتها عندما قلت أن العمل الجاد بدأ بمجرد شرائهم للعقار. أعتقد أن الكثير من الناس ينسون ذلك عندما يريدون القفز إلى هذا الاستثمار العقاري.
نعم. إن إبرام الصفقة هو مفتاح بناء الثروة ، لكن إبرام هذه الصفقة هو الخطوة الأولى ، حيث تصل هذه الصفقة إلى نقطة تجعلك تحقق فيها المال بالفعل حيث تكون مستقرة. هذا حيوان مختلف تمامًا ومجموعة المهارات التي تحتاجها. إذا لم يكن لديهم علاقات مع المقاولين في هذه الأسواق الفردية ، بالإضافة إلى نقص العمالة والعرض ، والمواد ، وزيادة التكلفة ، يا فتى ، رجل ، فأنت على حق. يجب أن يكونوا مستثمرين عند الشراء ثم يتعين عليهم أن يتحولوا إلى مستثمرين حقيقيين لاستقرار هذا الشيء.

ديف:
حسنا. حسنًا ، بصيرة عظيمة يا جيمس. شكرا لجلبك ذلك. فقط لأي شخص يستمع لتذكيرك ، ما يذكره الجميع هنا هو أن هذا قد يكون له بعض التأثير المحلي. إذا كنت مهتمًا ، فيمكنك ... الكثير من هذه الشركات مطروحة للتداول العام. يمكنك الذهاب لإلقاء نظرة على مكان وجود الكثير من ممتلكاتهم ويمكنك الحصول على معلومات عنها. إذا كنت تريد معرفة المزيد عن السوق الخاص بك ، ومنطقتك ، وكيف يمكن أن يتأثر ذلك. حسنا. جيمس ، آمل ألا نذكر لك الكثير من الصدمات في المدرسة الثانوية ، ويمكننا الآن الانتقال إلى جميل. ماذا لديك لنا يا جميل.

جميل:
مقال مثير للاهتمام قرأته هذا الأسبوع أن Opendoor تم تغريمه 62 مليون غرامة من قبل FTC4 ، ممارسات التسويق الخادعة في تكتيكات أعمالهم. بين عامي 2017 و 2019 ، تزعم لجنة التجارة الفيدرالية (FTC) أن Opendoor أخبر أصحاب المنازل بشكل مخادع أنهم سيكسبون المزيد من الأموال من البيع إلى Opendoor أكثر مما يفعلون في سوق التجزئة. الآن ، أريد أن أقول إنني بعت منازل لشركة Opendoor وهم بالتأكيد دفعوا مبالغ زائدة. لدي مشكلة مع هذا المقال لأنني أريد أن أعرف أولاً وقبل كل شيء ، من قرر؟ من الذي قرر أنه كان بإمكانه الحصول على المزيد من الأموال في السوق إذا ذهب إلى السوق؟ لأنني رأيت أوبيندور يكتب بعض الشيكات على العقارات التي لم أكن لأكتبها أبدًا. لم أكن لأشتري هذا المنتج أبدًا بنفس السعر. إنها نتيجة مثيرة للاهتمام.
أنا لا أوافق بالضرورة. انظر ، هذا هو الشيء. أعتقد أنه عليك توخي الحذر الشديد بشأن ما تقوله. أعتقد أنه إذا كان شخص ما سيستخدم حلاً مناسبًا لبيع منزله ، فعليهم أن يفهموا أنه حل مناسب وأنهم بحاجة إلى فهم أنهم يتداولون القيمة مقابل ذلك. أعتقد أن هذا عادل. أعتقد أنه يجب علينا جميعًا أن نكون على ما يرام مع الكشف عن ذلك للناس لأن هذا هو الغرض من العمل. حق؟ عادل ، فقط صادق. على الجانب الآخر من ذلك ، لا أعتقد أنه من الصحيح بالضرورة أن بعض هؤلاء الأشخاص سيحصلون بالفعل على المزيد من المال بعد إدراج ممتلكاتهم في السوق المفتوحة. أنا مهتم حقًا بمعرفة من الذي اتخذ هذا القرار؟ كيف اتخذوا هذا القرار؟ لأن أوبندور يعارض هذه النتيجة بعنف وبشدة. أي أفكار؟

جيمس:
نعم. جميل أعتقد أن هذا مقال رائع وأنت تعرف ماذا؟ إنها طريقة رائعة لفتح تجار الجملة والمهنيين في صناعة العقارات. أعلم أننا نبيع الكثير من المنازل. إنه من ثلاثة إلى 400 منزل في العام هو ما نغلق عليه عادةً. ما لاحظته خلال الـ 24 شهرًا الماضية هو الأعمال الورقية والمهنية أصبحت قذرة جدًا. لقد تحول إلى ، "يجب أن أحصل على هذا العقد. يجب أن أحصل على هذا العقد. يجب أن أحصل عليه ". الناس يكتبون ... نحن ننقل جميع الحالات الطارئة. السماسرة يطلبون من مشتريهم القيام بذلك. ما يتعلق به هو أنه لا يهم من يفسر ماهية الأضرار. ما دمت تقوم بالإفصاح عن العقود الخاصة بك والإفصاح عنها والإفصاح عنها ، فسيكون كل شيء على ما يرام لأنه في نهاية اليوم ، نحن المستثمر الكبير السيئ والبائع هو البائع.
إذا كان هناك نزاع حول القيم ، فسنكون الخاسرين دائمًا في هذه المرحلة لأننا أصحاب المال. نحن الرجال الذين اشتروا العقار. إذا مر أمام أي قاض ، فعادة لن تفوز إلا إذا كان عقدك صارمًا وتتبع الخطوات والعمليات الصحيحة. أعلم أنه عندما نعمل مع أنواع معينة من البائعين ، سواء أكانوا كبار السن ، فإننا نرسلهم إلى محام أو نطلب مراجعتهم في نفس الوقت. الرياضيات دائما للتفسير. طالما أن عقدك قويًا ، فيمكنهم تفسيره بطريقة واحدة فقط. لا تدع الأمر يذهب إلى الرياضيات وما هي التراكيب وما هو تحليل طرف ثالث ربما لما هو العرض العادل. فقط تأكد من أن عقدك ضيق وأن كل شيء سيكون على ما يرام.

جميل:
من المثير للاهتمام أنهم تم تغريمهم للتسويق المخادع مقابل عقودهم لأنك ، جيمس ، طرحت مفهوم العقود وفي التعامل مع Opendoor ، لقد حصلوا على طريقة ممتعة للغاية لتقديم عرض للبائع المحتمل. لقد وضعوا بالفعل السعر النقدي في البند الأول ، ثم يتم سحب جميع أرصدةهم بعد ذلك. ما هو السعر الصافي ، لا يكون أبدًا سعر الشراء الفعلي في العقد الآخر. الشيء المضحك هو أنه عندما يسجل المنزل ، فإنه يسجل هذا الرقم الأعلى. لا يتم أخذ كل هذه الاعتمادات في الاعتبار على السعر المسجل. أشعر أنهم يفعلون ذلك حتى يراه الناس. إنهم مثل ، "أوه ، واو. دفعت أوبيندور 220 ألف مقابل هذا المنزل. الآن ، يبيعونه مقابل 215 ألفًا. انتظر ، أنا لا أفهم. كيف يجنون أي أموال؟ يا لها من شركة خيرية؟ " بالنسبة لي ، أعتقد أن هذا هو المكان الذي يكمن فيه الانقسام المثير للاهتمام لأنني أرى أن الطريقة التي تتم بها كتابة العقود هي أكثر خداعًا من قول التسويق.

جيمس:
حسنًا ، ربما هذا ما يقولونه ، أليس كذلك؟ مثل ، "هل هذا تسويق؟" إذا كانوا يقدمون إلى صاحب المنزل أنهم يظهرون لك عقد الخط الأعلى الذي ينص على 220 ثم في النهاية سيحصلون على 290 ، فقد يكون هذا هو الجزء المخادع.

جميل:
يمكن ان تكون. أعتقد أن الادعاءات التي كانوا يقولون عنها ، "كسب المزيد من المال من البيع إلى Opendoor أكثر مما تفعل في السوق." أعتقد أن هذه العبارة نفسها كانت نقطة الخلاف لقول لجنة التجارة الفيدرالية أن هذا ليس صحيحًا في الواقع.

هنري:
أعتقد أن الموضوع بين هاتين المادتين هو أن الاستثمار العقاري ليس سهلاً كما اعتقدت هذه الشركات. حق؟ الأمر ليس فقط ، "اذهب واحصل على الصفقة" ، وبعد ذلك تكون قد بنيت هذه الثروة إلى الأبد ، وليس فقط ، "احصل على هذا الشيء بموجب عقد" ، وبعد ذلك ستكسب المال. هناك الكثير من الأبحاث والعناية الواجبة التي بذلناها جميعًا لإتقان حرفنا ، أليس كذلك؟ فهم عقودنا وفهم الاكتتاب وفهم استراتيجية الخروج. لدينا فهم لما ستبدو عليه الصورة بأكملها قبل أن نقدم عرضًا على أي عقار. أعتقد أن الكثير من صناديق التحوط هذه وهذه الشركات الكبيرة رأت هؤلاء المستثمرين هنا يجنون أموالًا جيدة حقًا وقالت ، "حسنًا ، لدينا الحجم والدولار للقيام بذلك على نطاق أوسع ولدينا إمكانية الوصول لشخص مثل Opendoor أو Zillow ".
تذكر أن Zillow واجهوا بعض المشاكل في فعل نفس الشيء. حق؟ نظرًا لأن لديهم نطاقًا واسعًا ومدى للوصول إلى الكثير من البائعين ، لكن هذا النشاط التجاري هو أكثر من مجرد القدرة على الوصول إلى الناس. هذا العمل هو حول مساعدة الناس ، أليس كذلك؟ هذا العمل هو القيام بالعناية الواجبة. أعتقد أن هذين الأمرين قد سقطا على جانب الطريق مع هذه الشركات الكبيرة لأن هدفها ليس مساعدة الناس. هدفهم هو توفير العودة. حق؟ أعتقد أنه تم تفويت الكثير من العناية الواجبة. عندما أقول العناية الواجبة ، لا يوجد فقط العناية الواجبة في الجانب الأمامي مثل ، "هل أشتري العناية الواجبة لصفقة جيدة؟" هناك العناية الواجبة مع الصفقة ككل مع فهم بمجرد حصولي على هذا العقار ، ما الذي سأحتاجه للحصول عليه من حيث هو الآن إلى النقطة التي يكون فيها أصلًا مستقرًا ، ثم كيف سأخرج من هذا منشأه؟ حق؟
لا أعتقد أنه تم بذل العناية الواجبة على نطاق واسع. أعتقد أن الناس كانوا يبحثون فقط عن الأشياء وفي سوق حار كما كان ، كان من السهل على الجميع أن يكونوا فائزين. يمكنك شراء أي شيء وسترتفع قيمته بنسبة 20٪ خلال الشهرين المقبلين ، ولكن لم يعد هذا هو الحال بعد الآن. أعتقد أنك بدأت ترى من هذه الشركات الكبرى أن كونك مستثمرًا ... ليس سهلاً مثل مجرد العثور على شيء ما ، ووضعه تحت العقد ، والأمل في الأفضل.

ديف:
هل تعرفون يا رفاق ماذا تعني كلمة Schadenfreude؟ أنا على الأرجح ذبح ذلك. إنها كلمة ألمانية. هل تعرف ماذا يعني ذلك؟

جيمس:
رقم الرجاء المشاركة.

ديف:
إنه مثل الشعور بالسعادة لألم شخص آخر. أشعر أن هذا هو موضوع أول مقالتين هنا هو أن جميع صغار المستثمرين مثل ، "نعم. برغي [غير مسموع 00:23:12]. حافظ على Opendoor ". نحن في الأساس نحبها تمامًا عندما يواجهون مشاكل مثل بقيتنا.

كاثي:
نعم. هناك دائمًا خداع كلما كان هناك الكثير من الأموال التي يجب جنيها. ليس الجميع ، ولكن يمكن أن يكون هناك أشخاص ، وكلاء عقارات ، مديرو عقارات. في أي وقت يكون هناك الكثير من الأموال التي يجب جنيها ، يصبح بعض الناس جشعين ويمكن أن تكون شركة Opendoor قد نمت بسرعة كبيرة. لقد كان وقتًا جامحًا ومجنونًا لدرجة أنهم لم يتمكنوا من مراقبة كل شيء. لا أعلم. أنا فقط أخمن في ذلك. ولكن إذا كنت وكيل عقارات نشطًا حقًا في سوقي ، فسأفعل كل ما بوسعي للوصول إلى هؤلاء الأشخاص أنفسهم وأقول ، "ألا تفضل أن يكون منزلك في السوق حيث ستحصل على الكثير من العطاءات ، ليس عرضًا واحدًا فقط ، لا سيما في مثل هذا السوق الحار بشكل لا يصدق الذي كان لدينا؟ " هذا ما كنت سأفعله.

جميل:
كاثي ، نقطة عظيمة. لأنني أعتقد أننا نريد التأكد من أننا نقوم بتجسيد هذه الشركة بطريقة يكون فيها مثل هذا الشخص الشرير. إنه مثل ، "أوه ، سأكون لئيمًا ومخدعًا." إنه ليس كذلك. لديهم العديد من مستويات الإدارة والعديد من مستويات البيروقراطية في تلك الشركة. أيضًا ، من المحتمل أن يكون هناك فقط رجل تسويق كان يختبر لغة مختلفة ونسخًا مختلفة وطرقًا مختلفة لمحاولة الحصول على نقرات. في نهاية اليوم ، لا أعتقد أن أي شخص في Opendoor كان جالسًا هناك مثل ، "مرحبًا ، نريد أن نذهب إلى الأشخاص الفاسدين." أعتقد أن جزءًا واحدًا من شركتهم كان يحاول الحصول على نتائج أفضل في تسويق النقرات الورقية الخاصة بهم واستخدموا بعض الكلمات غير الصحيحة و 62 مليونًا ... لا أعرف حتى ما إذا كانت شركة Opendoor قد حققت أرباحًا بلغت 62 مليونًا حتى الآن.

ديف:
أوه لا. لكنه مضحك لأنه يشبه 62 مليون دولار ...

كاثي:
إنه كثير.

ديف:
هل تعتقد أنه كثير؟ لقد بحثت للتو بينما كنا نتحدث اعتبارًا من الربع الأول ، كان لديهم 1 مليار نقدًا في متناول اليد. إذا كان عليك أن تسأل Opendoor ، ما إذا كانوا سيدفعون عن طيب خاطر 3.5 مليونًا للاستمتاع بحصة السوق وربما حتى الدعاية التي حصلت عليها هذه المقالة ، فمن المحتمل أن يأخذوها طوال اليوم. لا أعتقد أنه أمر جيد ...

جميل:
هذه نقطة أخرى رائعة.

ديف:
ربما لن يكون رادعًا كبيرًا ، لكن نعم. لا ، لا أعتقد أنهم حققوا هذا المستوى من الربح.

جيمس:
السؤال الحقيقي هو ما الذي فعلوه بشكل غير صحيح ، وهل لديهم المزيد من هذه الأشياء التي تعترض طريقهم؟

ديف:
نعم.

جيمس:
هذا جزء تسويقي ضعيف ، "مرحبًا ، سوف ندفع لك أكثر من السوق." هذا لا معنى له. حق؟ عندما تضع تلك الوعود خطيًا وتبدأ في تضليل المستهلك ، يمكنك الحصول على ماء ساخن كبير لنفسك. هذا شيء يحتاج جميع تجار الجملة إلى الانتباه إليه ، ولا تبالغ في الوعد وتطلق النار على الناس مباشرة ، لكنني أتساءل ما هو الجزء الآخر من التسويق الذي يمتلكونه هناك؟ لأنه مرة أخرى ، ربما لم يرتكبوا أي خطأ. نشتري 50٪ من المنازل في السوق ، أليس كذلك؟ نحن نشتري عقارات بقيمة سوقية وممتلكات مخفضة وحصلت على شبكة معينة للبائع. كانوا يفعلون نفس الشيء. كان الأمر مجرد مسألة كيف كانوا يعلنون ، وليس ما كانوا يفعلونه في الواقع.

جميل:
جيمس ، أعتقد أيضًا أن المنتج الذي تتبعه شركة Opendoor يختلف كثيرًا عما نتبعه أنت وأنا وبقية أعضاء اللوحة هنا ، لأنني أعلم حقًا أنهم غيروا بالتأكيد صندوق الشراء الخاص بهم. كانوا يلاحقون المنازل في البداية. كانوا يلاحقون المنازل التي تتطلب تجديدًا واسعًا. كانوا يسعون وراء نفس الأنواع من الصناديق المبتذلة التي نشتريها. ثم أوقفوا ذلك. قالوا ، "أتعلم؟ نحن لا نشتري ذلك بعد الآن. لا نريد إنفاق أكثر من 1٪ من سعر الشراء على التجديد ". أعرف هذا لأن أحد أعز أصدقائي كان مقاولًا لشركة Opendoor. كان هناك عندما اتخذوا القرار ليقولوا ، "مرحبًا ، سنبتعد عن 30 أو 40 أو 50,000 دولار. أقصى ما سننفقه على المنزل هو 1٪ من سعر الشراء ". فكر في ذلك. إذا اشتريت منزلًا بقيمة 300,000 ألف دولار ، ستعطيهم ثلاثة آلاف دولار؟ ماذا ستفعل بثلاثة آلاف؟ ما مقدار العمل الذي ستنجزه بالفعل بهذا المبلغ من المال؟

ديف:
نعم. إنها نقطة رائعة. لسوء الحظ ، أعتقد أنه يتعين علينا المضي قدمًا. لأنني أرغب في سماع قصص كاثي وهنري ، لكن جميل ، هذه قصة رائعة. شكرا لجلبك هذا وشيء أوافق عليه. سيتعين علينا فقط الاستمرار في المتابعة لمعرفة ما إذا كانوا سيستمرون ، وما إذا كان هناك أي شيء آخر قد يتسبب في حدوث مشكلات لهم أيضًا. حسنا. كاثي ماذا لديك؟

كاثي:
نعم. حسنًا ، سأكون أكثر في الجانب التجاري للأشياء ، لأنه بالطبع ، مع العقارات ، هناك العديد من فئات الأصول المختلفة وكلها تتأثر بشكل مختلف. اعتقدت أن هذا كان مقالًا مثيرًا للاهتمام من Bisnow بعنوان إعادة التسعير السريع: أسعار الفائدة المرتفعة صفقات CRE بطيئة ، لكن لن يتم ردع العديد من المستثمرين. بالطبع ، CRE هي عقارات تجارية. سأفترض أن بعض الناس ربما لا يعرفون بعضًا من هذه المصطلحات ، لذا سأشرحها كما أذهب. لكن كما نعلم ، كان هناك الكثير من الناس يعلمون الآخرين كيف ينظمون ، وكيف ينضمون إلى أسرة متعددة. لقد كنت قلقًا بشأن هذا الأمر لبضع سنوات لأنني كنت أرى أشخاصًا يتعاونون مع أشخاص لم يسبق لهم أن عقدوا صفقة بأنفسهم بأموالهم الخاصة ويستخدمون أموال الآخرين. أعتقد أن الكثير من هؤلاء الأشخاص هم في مرحلة "أوه ، لا" من هذا مثل ، "واو. لقد كان ممتعًا جدًا ".
نوع مما قلته سابقًا ، من الممتع الحصول عليه ومن ثم عليك إدارته. إنه مثل الحصول على جرو ، إنه ممتع للغاية. بعد ذلك ، لديك جرو عليك أن تتعامل معه وتدربه وكل ذلك. هناك الكثير من التعلم الذي يحدث الآن في العقارات التجارية. بالنسبة لأولئك الجدد في هذه العملية ، تختلف القروض التجارية تمامًا عن أي شيء من وحدة واحدة إلى أربع وحدات تقليدية. يمكنك الحصول على سعر ثابت لمدة 30 عامًا. بشكل عام ، لا يمكن للبنوك العبث بذلك. حتى لو حصلت على خمسة أو 10 ، فقد تم إصلاحها. أنت تعرف ما لديك. مع التجاري ، يتغير. مع هذا المقال ، قيل بشكل أساسي مع ارتفاع أسعار الفائدة ، فإن عدد الصفقات يكون منطقيًا. تباطأ حجم الصفقات حيث أبلغ الوسطاء عن تقلص مجموعة المشترين بشكل كبير.
بعض الأشياء الكبيرة التي تحدث من الأشخاص الذين أعرفهم والأشخاص الذين اتصلوا بي والصفقات التي صادفت مكتبي مع أشخاص في حالة ذعر هي أنه مع القروض التجارية ، فهو DSCR. حق؟ تغطية نسبة خدمة الدين. إنها صفقة مختلفة عن وحدة واحدة إلى أربع وحدات. هذا يعني في الأساس أن المقرضين سوف يحمون أنفسهم ويتأكدون من وجود دخل كافٍ يتم تحقيقه من الممتلكات لتغطية الديون. إنهم لا يريدون أن يروا نسبة 1: 1 ، مما يعني أن لديك دخلًا كافيًا من العقار المستأجر. هذا مثل 1: 1. لا يريدون ذلك. إنهم يريدون أن يروا ربعًا وربعًا ، ونصفًا للتأكد من وجود الكثير من الدخل الناتج عن تلك الممتلكات ، إذا تغير أي شيء أو كان هناك وظائف شاغرة أو ركود أو أي شيء من هذا القبيل ، وانخفضت الإيجارات أو ارتفعت النفقات ، فلا يزال يمكن أن يغطي الدين.
نحن هنا في بيئة مختلفة تمامًا في غضون بضعة أشهر فقط حيث تضاعفت الأسعار في كثير من الحالات واكتتب الناس الصفقات ، دون توقع ذلك. الآن ، ربما كان عليهم أن يتوقعوا ذلك لأننا نعلم جميعًا اعتبارًا من يناير من هذا العام ، أن الاحتياطي الفيدرالي سيرفع أسعار الفائدة وأن ذلك سيؤدي إلى تباطؤ الاقتصاد. من المحتمل أن ترتفع معدلات الرهن العقاري حيث كان الناس يتوقعون استمرار التضخم ، لذلك يجب الانتباه إلى الاحتياطي الفيدرالي. إنهم يتحكمون في البيئة التي نلعب فيها. إنهم يتحكمون في القواعد. عليك أن تعرف ما يفعلونه. ما نراه هو عودة البنوك وبحثت عن هذه الكلمة ... تأتي الكلمات الجديدة لتلعب عندما تتغير الأشياء التي لم يعرفها الناس من قبل ، وأحدها هو التغيير المادي العكسي. هذا موجود في مستندات القرض ، مما يعني أنه إذا كان هناك تغيير سلبي ، أ ، يمكن للبنك تغيير سعر الفائدة وهذا بدأ يحدث.
كما أنهم يتوقعون احتياطيات الفائدة ، مما يعني ، "أوه ، إذا كان السعر سيرتفع وأنت في وضع قابل للتعديل ، فنحن بحاجة إلى تلك الاحتياطيات الآن." أعرف أشخاصًا تلقوا مكالمة فجأة من البنك ويريد البنك 40,000 دولار شهريًا أكثر. ليس شيئًا توقعه الجميع. خلاصة القول هي العقارات التجارية ، تعرف حقًا على ما تفعله ، وتأكد من وجود محام يقرأ مستندات القروض الخاصة بك لأن هناك أشياء صغيرة قد لا تعرفها قد تؤثر عليك في بيئة مثل هذه حيث تتجه أسعار الفائدة تؤثر على نسبة تغطية خدمة الدين.

جميل:
لماذا أشعر أن الجميع يحدق بي لأنكم جميعًا تعرفون ما يحدث لي في صفقتي الآن؟

كاثي:
لا أعلم. لا أعرف ما الذي يحدث لصفقتك.

هنري:
عندما قالت ذلك ، نظرت إليك بشكل صحيح.

جميل:
يمكن أن أشعر بك. شعرت بجيمس والجميع. أشعر يا رفاق في ... كاثي ، سأبتعد عن 470,000 دولار من الأموال الجادة بسبب تغيير سلبي مادي.

كاثي:
حسنًا ، لقد تعلمت للتو كلمة جديدة في المفردات ، أليس كذلك؟

جميل:
نعم.

كاثي:
لا أعرف ما إذا كنت تتذكر على YouTube ، أضع تعليقًا صغيرًا. هل كان هذا في العائلة المتعددة؟

جميل:
نعم.

كاثي:
نعم. قلت ، "لو كنت أنا ولم أفكر ، أعتقد في هذا العرض أو لم أعلق ، ولكن إذا كنت أنا ، كنت لأخذ المال واستثمره في صفقة شخص آخر متعددة العائلات ،" لأنه في أي وقت نقوم فيه بشيء ما ، لسنا خبراء فيه ، مثل إذا خرجت وحاولت البيع بالجملة ، فسوف يتم تغريمي وسأذهب إلى السجن بسبب ذلك لأنني لا أعرف ما أفعله. حق؟ ما لم أكن قد أخذت دورتك ، فربما سأفعل ذلك. لكنها صعبة. هذا هو السبب في أن القروض التجارية والعائلية المتعددة كانت تخيفني دائمًا قليلاً ، وإذا كنت سأفعل ذلك ، فستكون قيمة LTV الخاصة بي منخفضة ، 70٪ كحد أقصى.
لا يمكننا أن نفترض أننا نعرف ما سيحدث في المستقبل لأن الأشياء تتغير. أنا في نفس القارب مع البناء. البناء لا يحدث بين عشية وضحاها. يستغرق الأمر سنوات للحصول على الأشياء ويمكن أن يكون العالم مكانًا مختلفًا كما نعلم بحلول الوقت الذي تكون فيه جاهزًا لبيع المنازل. أي نوع من المشاريع طويلة الأجل ، لا يمكننا معرفة ما يخبئه المستقبل. طالما يعرف المستثمرون ذلك ويعرف الناس أننا لا نستطيع التحكم في المستقبل ولديك كل الإفصاحات وإخلاء المسؤولية وكل الأشياء الموجودة في مستنداتك ، فهذا شيء واحد ، لكنه سيكون مثيرًا للاهتمام. هناك الكثير من إعادة التسعير. هناك صفقات متعددة العائلات حيث جاء الناس قبل ثلاث سنوات وقضوا كل هذا المال والوقت في تجديد العقار بفكرة بيعه اليوم.
الآن ، ارتفعت أسعار الفائدة ولن يحصلوا على ما اعتقدوا أنهم سيحصلون عليه. هناك إعادة تسعير مثل الملايين ، مثل 15 مليونًا ، كل عملك مقابل لا شيء خلال السنوات الثلاث الماضية بسبب الافتراضات التي لم تحدث. مرة أخرى ، كن حذرًا في أي نوع من الصفقات حيث يمكن أن يتغير سعر الفائدة وأنت لست مستعدًا لها ولا تستعد وليس لديك الاحتياطيات.

جيمس:
يعود هذا إلى ما ذكرته سابقًا ، حيث تم اختراق الكثير من القواعد على مدار الـ 24 شهرًا الماضية. إذا كنت من العاملين في نقابة المحامين وقد سمعت الكثير ، مثل أن هناك الكثير من الأشخاص الذين يواجهون مشكلات في الوقت الحالي في جمع الأموال ، وإغلاق أسعارهم. هذا لأنهم خالفوا القواعد ، أليس كذلك؟ ما هي كل خاصية نقابية لدينا دائمًا خلال جدواها ، فنحن لا نتنازل عن الجدوى ما لم يكن لدينا هذا التحقق من أننا سنكتب أنفسنا في هذه المرحلة. خلال هذه الجدوى ، نرفع رأس المال. نحن نغلق تمويلنا وكل شيء ... بحلول الوقت الذي نتنازل فيه عن الجدوى ولا نعرض أموالنا الجادة للمخاطرة ، فإننا نحتفظ بأموالنا في كلا القرضين ، وقرضنا المنزلق وتمويلنا الدائم وجميع الأموال التي تم جمعها. أعتقد أن ما حدث هو أن هناك الكثير من الفومو يحدث في السوق متعدد العائلات لدرجة أن الناس كانوا يركبون بدون عمليات تفتيش ، وأموال جادة جادة فقط للحصول على الصفقة.
ظللت أسمع ، "حسنًا ، كان علي إنجاز الصفقة." حسنًا ، الصفقة ليست صفقة ما لم تتمكن من إغلاقها وهذا أمر منطقي. فقط لأنك تشتري لا يعني أنك تفوز. لا يزال يتعين عليك متابعة خطواتك الرسمية. هذا هو المكان الذي ذهب فيه الكثير من الموزعين بشكل جانبي قليلاً مؤخرًا ، حيث يتخطون تلك الخطوات الأساسية. مثل ما قالته كاثي ، فإن الكثير منهم جديد تمامًا في هذا العمل أو ربما أخذوا دورة تدريبية وهذا محفوف بالمخاطر لأنك لا تملك تلك التجربة في تفجير الأشياء. تنفجر الأشياء في كل صفقة ، عليك أن تتكيف ما لم تتنازل عن كل جدواها وبعد ذلك تكون قد خرجت من الخسارة.

كاثي:
أكبر مشكلة هي شيء COGP هذا الذي كان يحظى بشعبية كبيرة ، وهو حقًا انتهاك لـ SEC إذا كان دورك الوحيد هو جمع الأموال. لقد رأينا الكثير من الأشخاص يفعلون ذلك ويخفون حقيقة أن هذا ما يفعلونه حيث يقومون بجمع الأموال فقط ولا يعرفون حتى الصفقة أو يفهمونها. سألت بعض الأشخاص وقلت ، "حسنًا ، أخبرني بمعايير الصفقة وهم لا يعرفون." الآن ، يجب أن تكون مرخصًا ، تاجر وسيط مرخص لجمع الأموال لمشروع شخص آخر. هذا هو المكان ، مرة أخرى ، للأسف أنه تم تخطي قطعة لكثير من الناس والآن يدركون ، "أوه ، إنه COGP. أنا في الواقع مسؤول. أنا مسؤول ". يمكن أن يصبح الأمر قبيحًا حقًا ويتعلم الجميع دروسهم. مرة أخرى ، تلقيت دروسًا قاسية أيضًا بصفتي وكيلًا نقابيًا في بناء منازل عائلة واحدة عندما يكونون مستعدين لذلك ... لقد تم إغلاقنا أثناء COVID ، ثم ترتفع تكاليف المواد وعندما نتمكن أخيرًا من بيع هذه الأشياء ، ترتفع أسعار الفائدة فوق. أحصل عليه. إنه أمر صعب ، لكن المستثمرون يفهمون متى كانت الأمور خارجة عن سيطرتك. لن يفهموا ما إذا كان ذلك ممكنًا.

ديف:
قبل أن ننتقل إلى قصة هنري ، جميل ، هل يمكنك فقط تذكيرنا قليلاً بصفقتك ولكل شخص يستمع ، أعتقد أنه كان مثل شهر أو شهرين الآن ، فقد أحضرنا بعض أعضاء اللجنة في الصفقات وكان جميل يتداول بشأن ما إذا كان يجب عليه البيع بالجملة أو الاحتفاظ بممتلكات متعددة العائلات في فينيكس. آسف لسماع أنك تخسر هذا المال ، يا رجل.

جميل:
نعم.

ديف:
لكن هل يمكنك مساعدة جمهورنا على التعلم مما حدث؟

جميل:
انا سعيد ل. انا سعيد ل. حسنًا ، أولاً وقبل كل شيء ، يا رفاق ، كل ما قيل للتو هنا ذكي للغاية عندما يتحدث جيمس عن الأساسيات ولا يلوح بالجدوى حتى يتم إغلاق كل شيء. لإعطائكم يا رفاق القليل من درس التاريخ هنا بالنسبة لي ، دخلت في شراكة مع مشغل متعدد العائلات لديه الكثير من الخبرة. أنا لست شخصًا متمرسًا في العائلات المتعددة. لم ادعي ان اكون لهذا السبب بالنسبة لي ، كان شديدًا. كانت المشكلة هي أنني كنت أدفع الكثير من المال كضرائب ، لذلك كنت بحاجة لشراء شيء يمكنني استخدامه في الاستهلاك. كنت أسمع كل هذا الحديث عن قدرتك على شطب كل دخلك عن طريق شراء مبنى رائع متعدد العائلات. أنا شريك مع شخص لديه خبرة 53 وحدة هنا في حي من الدرجة الأولى في فينيكس ، أريزونا. وضعناها في عقد بقيمة 12 مليون ونصف المليون دولار.
على الفور ، لدي مشتر يريد أن يأخذها مني مقابل 15 مليونًا وكان نقاشنا هو ، هل آخذ رسوم تخصيص مليوني ونصف المليون دولار وأقوم بما أفعله عادةً ، وهو البيع بالجملة ، أم هل آخذ هذا المصاص؟ لأسفل واستخدامه لخفض الدخل وتوليد التدفق النقدي؟ حسنًا ، من المفترض أن يتم إغلاق الصفقة في غضون ثلاثة أيام وقد اختفت قيمتنا مما ... كان لدينا مشتر في 15 ، لذلك سأقول في الأصل ، هذا ما أعتقد أن قيمة العقار كانت 15 مليون دولار لأننا كان لديه مشتر هناك والآن لا يمكننا جعل المقرضين يوافقون على أن المبنى يساوي سبعة.

ديف:
قف.

جميل:
سبعة. كيف تخسر 8 ملايين دولار من القيمة في مبنى بسبب ارتفاع الأسعار؟ هذه هي القطعة التي صدمت فيها للتو. حق؟ أعتقد أن كاثي ، أنت على حق. قالت ابق في مسارك ، يا صاح. هذا شيء يجب أن تفهمه ، ما الذي تتقنه؟ ماذا لديك المعرفة في؟ في أي مهارات لديك؟ ما الذي يمكنك الدخول إليه والخروج منه إذا احتجت إلى ذلك؟ هذا هو المكان الذي ارتكبت فيه أكبر خطأ. أيها الرجال ، تعلموا من ذلك ، ابحثوا عن الكفاءة ، واكتفوا بها حقًا ، وتعلموا عنها ، ثم اذهبوا وخوضوا مخاطر متعلمة. أعتقد أنني انتهكت القواعد وكل واحد من هؤلاء ، لم أخاطر متعلمًا. دخلت في شراكة مع شخص لم أفحصه بشكل صحيح. ثم نتنازل عن الجدوى قبل أن نحصل على بطنا على التوالي.

جيمس:
يا جميل ، سريع حقيقي. هل اشترى الرجل ذلك المبنى في الثانية عشرة والنصف أو الخامسة عشرة ، هل كانوا نقابات؟

جميل:
رقم

جيمس:
لا. حسنًا. كان هذا سؤالي ، لأنهم كانوا يقذفون بأرقام مجنونة.

جميل:
لم يكن نقابًا. لقد كانت شخصية رياضية محترفة كانت تقوم فقط بتخزين الأموال لأن لديهم أموالاً أكثر مما لديهم من الفرص حقًا. كان هدفهم مجرد شرائه والاحتفاظ به.

كاثي:
أحب ما قلته عن الشراء والاحتفاظ به لأن الكثير مما كان يحدث في الصناعة متعددة العائلات اعتبارًا من السنوات القليلة الماضية ، لا أعرف ، خمس سنوات هي المزيد من التقليب للشقق. لم يتم شراء وعقد. لطالما وجدت هذا مثيرًا للاهتمام لأنني أرغب في شراء شقة للشراء والتملك. أريده أن يكون تقاعدي وربما أريده أن يكون أحدث. الآن ، كنت مخطئًا في الكثير من ذلك لأنني رفضت بعض الصفقات التي انتهى بها الأمر إلى جعل الناس الملايين ، لكن كان هناك حظ في ذلك ، القليل من الحظ خلال السنوات الماضية. لم يعلم أحد أن أسعار الفائدة كانت ... أن الاحتياطي الفيدرالي سيخفض المعدلات إلى الصفر وستحدث كل الأشياء التي ستحدث على مدار العامين الماضيين ، ولكن كان الأمر أشبه بأخذ الناس هذه المزايا الضريبية الهائلة ، لكنهم سيذهبون بعد ذلك لقلب الملكية ثم استعادتها ، لذلك لم تحصل حقًا على المزايا الضريبية وهي مجرد مضاربة. لست متأكدًا من أن المستثمرين يعرفون ذلك أيضًا.

ديف:
حسنًا ، آسف لسماع هذا مرة أخرى ، جميل.

جميل:
كل شيء جيد.

ديف:
إنه درس تقريبي. لسوء الحظ ، هذا جزء من الاستثمار. هناك دائما مخاطرة. لحسن الحظ بالنسبة لك ، هناك خير من الشر.

جميل:
أنوي استنزاف مبلغ 470,000 ألف دولار الذي فقدته في مسلسل على موقع يوتيوب عن كيف كان جميل يتغوط في الفراش. يا رفاق ، ترقبوا ذلك.

هنري:
بكل جدية ، آمل أن يفهم الأشخاص الذين يستمعون إلى هذا حقًا قيمة ما شاركه جميل للتو. نحن نعيش في هذا العالم من خبراء وسائل التواصل الاجتماعي يسلطون الضوء على القصص حيث ترى انتصارات الجميع ويقول الجميع ، "انطلق في عالم العقارات. ستجني الملايين ". يمكنك فعل ذلك تمامًا ، ولكن يمكنك أيضًا أن تخسر. حق؟ الفكرة مع الاستثمار ليست أن تضرب ألف رجل. لا أحد يضرب ألف. لا يوجد مستثمر واحد يضرب ألف. كلنا نخسر في مرحلة ما. الفكرة ، تمامًا كما هو الحال مع أي وسيلة استثمارية أخرى ، هي أن تربح أكثر مما تخسر. حق؟ أنت تفعل ذلك من خلال تعليمك ، واجتهادك ، وفعل الأشياء بالطريقة الصحيحة ، والالتزام بما تعرفه ، والتمسك بأسلحتك كما قال جميل. عندما تفعل ما أسميه ثابتًا بلا هوادة ، فستربح أكثر مما تخسر.
آمل أن يرى الناس قيمة مشاركة جميل لتلك القصة في ذلك الدرس ، لأن هناك الكثير من الأشخاص الذين يتحدثون عبر الإنترنت عن الاستثمار والذين لن يخبروك عن تلك الخسارة أو تلك الحالة. سيكونون محرجين جدا ، أليس كذلك؟ سيكونون معنيين بفقدان ماء الوجه أو السمعة. أعتقد أن هذا يوضح لك فقط مقدار ما يتمتع به رجل الأعمال الاحتياطية ومقدار المستثمر العظيم جميل ، لأنه يشارك ذلك. ليس لأن هناك بعض الفوائد له هناك. لقد شارك تلك القصة لإفادة كل شخص يستمع إليها حتى لا يفعلوا ما فعله وهناك قيمة كبيرة في ذلك. إنني أوصيك بأخذ ذلك لإظهار [غير مسموع 00:43:27].

جميل:
إنه أمر محرج ، سأكون صادقًا. أشعر بالغرابة في الحديث عن ذلك ولهذا السبب أعلم أنني بحاجة إلى القيام بذلك.

ديف:
أريد أن أصل إلى قصتك هنا ، هنري. ماذا لديك لنا؟ ماذا كنت تشاهد؟

هنري:
حسنا. من ناحيتي ، سأقوم بتوجيه ديف ماير الداخلي وسأتحدث عن مقالتي بصوت Dave Meyer.

ديف:
يا إلهي.

هنري:
ثم ، فضولي حول وجهات نظرك. أصدرت صحيفة واشنطن بوست مؤخرًا مقالًا الأسبوع الماضي يفيد بأن الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، والتي تعد أكثر منتجات القروض شيوعًا ، قد انخفضت إلى أقل من 5 ٪ لأول مرة في أربعة أشهر. وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن Freddie Mac ، انخفض متوسط ​​السعر الثابت لمدة 30 عامًا إلى 4.99٪. لقد كانت 5.3٪ قبل أسبوع ، لكنها كانت 2.77٪ قبل عام. على الرغم من رفع البنك الفيدرالي لأسعار الفائدة ، تخبرنا البيانات أن أسعار الفائدة قد انخفضت بالفعل في الشهر الماضي. السبب الذي يجعلهم يقولون إنها سقطت هو أن الخوف من الركود ومخاوف التضخم تخلق تقلبًا. عندما يشعر المستثمرون بالقلق بشأن التضخم ، فإنهم يتوقفون عن شراء السندات لأن العائد على تلك الاستثمارات يكون أقل عندما يكون التضخم مرتفعًا ، ولكن عندما يزيل التضخم قيمة مستقبل السندات ، يؤدي انخفاض الطلب إلى انخفاض أسعار السندات وارتفاع العائدات.
أعلم أن هذا شيء تقني للغاية ، لكن المغزى من القصة هو أنه على الرغم من رفع الاحتياطي الفيدرالي للمعدلات هذا الشهر ، إلا أنه على الأقل له تأثير معاكس على ما يريدون حدوثه وأنا أشعر بالفضول لسماع أفكارك حول ما تعتقد أن هذا يعني بالنسبة للسوق ، لأن الكثير من الناس كانوا ينتظرون على الهامش ، أليس كذلك؟ لقد كانوا ينتظرون للتو هذا الوقت المثالي لدخول السوق. هل تعتقد أنهم يرون ذلك ، نعم ، على الرغم من أن الفيدرالي قد رفع المعدل ثلاثة أرباع نقطة ، لكن الناس الآن يحصلون على معدلات منخفضة تصل إلى أقل من 5٪. هل تعتقد أن هذا يعني أن الناس يبدأون في ترك الهامش وشراء المنازل ، أم أنك تعتقد أن الأمر لا يزال متقلبًا إلى حد ما وأن الناس سينتظرون؟ فضولي لسماع أفكارك.

كاثي:
أظن أنه إذا كان أي شخص على وشك الشراء ، فقد تم تأجيجهم. يمكنهم قفل ذلك. لا أعرف أن الناس يذهبون فجأة ، "حسنًا. أنا ذاهب لشراء منزل الآن ". قد لا يكونون على علم بذلك. لكن بالنسبة لي ، فإن القلق الأكبر هنا هو أن الفيدرالي غاضب حقًا من هذا الأمر. لم يرغبوا في رؤية هذا. إنهم يدركون أنهم لا يملكون السيطرة على ذلك. الصورة الأكبر هي أن المستثمرين يتدفقون مرة أخرى على السندات لأنهم يعتقدون أن التضخم ربما بلغ ذروته وأننا نتجه نحو الركود. هناك إيجابيات وسلبية هناك ، لكن هذا يخبرني أن الاحتياطي الفيدرالي سيواصل رفع أسعار الفائدة للحصول على ما يريده لأنه لا يسير بالطريقة التي يريدها. قد يكون ذلك ركودًا أعمق وأكثر قتامة إذا فعلوا ذلك. إنه أمر يخصني في هذا السياق.

جيمس:
من المؤكد أنه يجعل من الصعب التنبؤ على الطريق عندما تبحث في الصفقات ، أليس كذلك؟ مثل ، "أوه ، لقد أعلنوا عن زيادة ثلاث أرباع نقاط ،" ثم تنخفض الأسعار. لكني أعتقد أن ما يعود إليه الأمر هو أن البنوك أكثر ذكاء منا. إنهم يعرفون أكثر منا ولديهم أموال أكثر منا. أعتقد أنهم حصلوا على قفزة كبيرة علينا عندما بدأت تلك المعدلات في الارتفاع ، ثم فجأة انخفض طلبهم قليلاً. إنهم مثل ، "مرحبًا ، سنعمل على الحصول على بعض المال." حق؟ كانت تطبيقات الرهن العقاري منخفضة للغاية. لقد شهدنا بالتأكيد زيادة في القائمة في الأسبوعين الماضيين. تضاعف [غير مسموع 00:47:18] عندما انخفضت المعدلات في جميع المجالات ، ولكن المفتاح حقًا هو أنه عليك فقط متابعة ما يفعلونه ، ومراقبة الاتجاهات. أتوقع أن ترتفع الأسعار مرة أخرى ، لأنه كما قالت كاثي ، لن يكون الاحتياطي الفيدرالي سعيدًا بهذا الأمر. ثم حقًا ، تذكر دائمًا ، لديهم المزيد من المال. إنهم أذكى. كمستثمرين ، صغار السن ، علينا أن نكون أكثر شراسة. فقط حاول البقاء في اللعبة ، وتغلب عليها ، لكنني أتوقع أن تقفز المعدلات إلى نصف نقطة أخرى في الثلاثين إلى 30 يومًا القادمة.

جميل:
أنا شخصياً أعتقد أنه تسويق. أعتقد أن ما يحدث الآن هو أنه عندما تخفضنا البنوك إلى 5٪ وتصنع هذه النسبة كبيرة مثل ، "مرحبًا ، يا إلهي. رائع يا رفاق. الأسعار أقل ". إنهم يخدعوننا لنتذكر أن 5٪ معدل جيد. حق؟ كل هذا يتم تحديد المواقع الآن. إنهم يزرعون البذور. إنهم يزرعون البذور ، لأنه إذا كان عليهم العودة إلى ستة ، فسيكونون مثل ، "مرحبًا يا رفاق ، لقد عدنا للبيع في الخامسة مرة أخرى." بعد ذلك ، سيبدأ الجميع بالشعور ، "واو. خمسة معدل جيد ". عليهم الضغط على زر إعادة الضبط في نفسية المقترض. لا تزال نفسية المقترض في حداد حتى الآن بنسبة 3٪. ما نحتاجه هو أن يبدأ المقترض في فهم أن 5٪ هي في الواقع الهدية ، لذلك دعنا نظهر لهم أن هذه هي الهدية. بعد ذلك ، يمكننا منحهم حضورًا كل ثلاثة أشهر.

ديف:
بادئ ذي بدء ، هنري ، أتمنى أن أبدو رائعًا كما تفعل في قراءة الأشياء. أطمح إلى أن أبدو رائعًا.

هنري:
لقد اكتشفت أنني يجب أن أقول مجموعة من النسب المئوية والأرقام ثم أسأل أحدهم سؤالاً.

ديف:
هذا هو الوصف الوظيفي الخاص بي. إنه مجرد الذهاب إلى هناك وقول الأرقام ثم ينحرف إلى شخص آخر. أعتقد أنه أمر مثير للاهتمام حقًا وأن الناس يجب أن يتوقعوا تقلبًا الآن بعد أن رأى الجميع هذا الارتفاع الخطي في أسعار الفائدة من يناير إلى يونيو وتوقعوا أننا سنستمر في مسار خطي. ثم ، في مرحلة ما ، سيتغير ويبدأ في النزول. لكن لسوء الحظ ، نظرًا لطبيعة عمل الاحتياطي الفيدرالي ، فإنهم يتفاعلون مع الأخبار باستمرار وكذلك المستثمرون ولا أحد لديه رؤية واضحة لما سيحدث. كمستثمرين ، فهم يرون ... أنا لا أتحدث عن المستثمرين العقاريين. أتحدث في الغالب عن مستثمري السندات هنا ، أو مستثمري سوق الأسهم. إنهم يرون بيانات الناتج المحلي الإجمالي. بعد ذلك ، يتفاعلون بطريقة واحدة ثم يرون تقرير الوظائف.
هذا متناقض تمامًا بعد بضعة أيام. ثم يتفاعلون بالطريقة الأخرى. نظرًا لأن النظام المالي العالمي معقد للغاية في كل مرة يحدث فيها أحد هذه الأشياء ، فهناك هذا التأثير المتتالي وينتهي به الأمر مع عدم وضوح معدلات الرهن العقاري حقًا. أعتقد أن الناس يجب أن ينظروا إلى هذه المعدلات ويعتقدون أنها على الأرجح واحدة من أدنى المعدلات التي سيشاهدونها خلال الشهرين المقبلين. على الأقل هذا رأيي. لا أعتقد أننا سنرى أي شيء أقل بكثير من خمسة. ربما قليلاً ، على الأقل للأشهر الستة المقبلة لمدة عام. لأنه كما قال الجميع ، من المحتمل أن يرفع الفدرالي أسعار الفائدة. أعتقد أننا يجب أن نتوقع طريقًا وعرًا. هذا يعني أنك إذا كنت أحد هؤلاء الأشخاص الذين ينتظرون على الهامش وتعتقد أن أسعار المساكن ستكون أرخص كثيرًا أو أن معدلات الرهن العقاري الخاصة بك ستكون أرخص كثيرًا ، إذا انتظرت ستة أشهر إلى عام ، فمن غير الواضح . هذا غير واضح تمامًا ولا يزال يتعين عليك حقًا ، ما نقوله دائمًا في العرض ، هو التركيز على الأرقام اليوم. إذا نجحت الصفقة اليوم ، فابدأ بها لأنه ليس هناك على الإطلاق يقين من أن الأشياء ستصبح أرخص.

كاثي:
نعم. هناك الكثير من الالتباس بأن ما يفعله الاحتياطي الفيدرالي يؤثر على معدلات الرهن العقاري وهي مختلفة حقًا. يقوم بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع سعر الإقراض لليلة واحدة ويهدف إلى جعل أسعار الفائدة قصيرة الأجل أكثر تكلفة ، وبطاقات الائتمان ، وقروض السيارات ، وكبح شهية المستثمرين لأن الأشياء تكلف أكثر ، لكن الرهون العقارية مرتبطة أكثر بخزانة 10 سنوات وإعادة الرهن العقاري ضمانات. لا يتحكم الأعلاف في ذلك. هذا هو عالم المستثمر العالمي حيث المستثمرون ، عندما يعتقدون أنه سيكون هناك تضخم أو عندما يعتقدون أن سوق الأسهم سوف يرتفع ، فإنهم سيختارون ذلك على سند ممل. الروابط مملة ومستقرة. إذا اعتقد المستثمرون أنهم سيكسبون المزيد من المال في سوق الأسهم أو في أي مكان آخر ، فإنهم سيفعلون ذلك. لكن عندما ... إنهم مثل الدجاج الصغير. الدجاجات الصغيرة تخاف من كل ضوضاء صغيرة.
إذا فجأة ، يبدو الأمر مثل ، "أوه ، انتظر. ربما بلغ التضخم ذروته "وربما ندخل في ركود لأن رفع أسعار الفائدة الفيدرالية يحاول خلق ذلك ، يحاولون خلق ركود ، ربما لدينا واحد ثم مستثمرو السندات مثل ،" يجب أن أعود لسلامة سندات الرهن العقاري وخزينة 10 سنوات ". في الوقت الذي رفع فيه الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ، كانت الخزانة لأجل 10 سنوات تنخفض بالفعل. لا معنى لذلك لأننا إذا كنا بالفعل في بيئة تضخمية طويلة الأجل ، فسترى الناس لا يشترون السندات. الإجماع العام في العالم هو أنه ربما هذه البيئة التضخمية التي نحن فيها سوف تتلاشى. ربما يتعلق الأمر بالحرب أو ربما سيتم إنفاق 12 تريليون دولار التي تم تداولها على مدى العامين الماضيين. ثم ، لقد جعلنا الاحتياطي الفيدرالي ينخفض ​​، ويرفع المعدلات لإبطاء الأمور ، لذلك يخاف المستثمرون ويذهبون إلى ضمان إعادة الرهن العقاري ، وهذا هو سبب انخفاض معدلات الفائدة والخزانة.

هنري:
أنا أتفق معك تماما. أتفق مع جميل بشكل خاص. أعتقد أن هذا قليل من التسويق الصحيح. طلبات الرهن العقاري معطلة. هناك خوف كبير من ارتفاع أسعار الفائدة. هناك أيضًا الكثير ، ليس بالضرورة معلومات خاطئة ، ولكن هناك نقص في التعليم ، وهو ، أعتقد أن ما كانت كاثي تحاول تحقيقه هو أن تثقيف حقًا ما يمكن للفعل وما لا يستطيع فعله أو ما قالوه بشكل مختلف ، وماذا فعلوا يتحكمون في الأشياء التي ليس لديهم السيطرة عليها. ما أعتقده هو أن هناك الكثير من المشترين التقليديين الذين يسمعون الفيدراليين يرفعون الأسعار ويقولون ، "حسنًا ، إنها 7٪ الآن ،" ويقومون بعمل حاسبة الرهن العقاري على Google بسعر منزلهم الجديد بنسبة 7٪ التي يريدونها وهم يقولون ، "حسنًا ، لا يمكنني تحمل هذه الدفعة."
بعد ذلك ، يرون هذه المقالة ويذهبون ، "انتظر لحظة" ، لمجرد أن الفيدرالي رفعها إلى هذا لا يعني أن هذا هو السعر الفعلي الذي قد أحصل عليه. الآن ، قد يبدأون بالفعل في الاتصال بالمقرضين والنظر في الشراء لأن 4.99٪ ليس 7٪ وهذا يحدث فرقًا كبيرًا في مدفوعاتك. أعتقد أن الكثير من الناس لم يفهموا أن أسعار الفائدة المرتفعة هذه لا تُترجم إلى السعر الذي ستحصل عليه على قرضك العقاري.

ديف:
حسنا. حسنا شكرا لكم جميعا عمل ممتاز في الواجبات المنزلية الخاصة بك. أنا أقدر لكم جميعًا الوقت الذي تستغرقونه في إجراء بعض الأبحاث. أنا متأكد من أنك تقرأ هذه الأشياء على أي حال ، ولكن عليك إحضارها وتقديمها لجمهورنا. كانت هذه حلقة ممتازة. كنا سنأخذ بعض الأسئلة للمنتديات ، لكننا دخلنا في الكثير من هذه الموضوعات المهمة حقًا ، لذلك سنرجئ ذلك إلى المرة القادمة. لكن جيمس ، هنري ، جميل ، كاثي ، شكرًا جزيلاً لكم جميعًا على وجودكم هنا. إنه لمن دواعي سروري دائمًا أن تكون المجموعة بأكملها معًا. شكرًا لكم جميعًا على الاستماع وسنراكم مرة أخرى الأسبوع المقبل. تم إنشاء On The Market بواسطتي أنا ، ديف ماير وكايلين بينيت. من إنتاج Kaylin Bennett ، وتحرير Joel Esparza و Onyx Media ، وتأليف الإعلانات بواسطة Nate Weintraub وشكرًا خاصًا جدًا لفريق BiggerPockets بأكمله. المحتوى المعروض في برنامج On The Market عبارة عن آراء فقط. يجب على جميع المستمعين التحقق بشكل مستقل من نقاط البيانات والآراء واستراتيجيات الاستثمار.