ما هو إفصاح البائعين في صفقة عقارية؟
بينما يعد تقديم عرض لشراء منزل أمرًا مثيرًا ، فقد تواجه سريعًا مصطلحات وأوراق لم تكن على دراية بها. يعد "إفصاح البائعين" ، الذي يُطلق عليه أحيانًا "بيان الكشف عن الممتلكات" أو "نموذج الإفصاح عن العقارات" ، أحد المصطلحات غير المألوفة الأولى التي سيتعين عليك التعامل معها.
بعد أن تقدم عرضًا لمنزل ، ستحصل على بيان إفصاح للبائع يسرد المشكلات المعروفة. ستختلف متطلبات بيان الإفصاح هذا اعتمادًا على القواعد في ولايتك ، لكن الفكرة واحدة ؛ لمساعدة المشترين على اتخاذ قرار مستنير بشأن شراء العقار.
ما هو إفصاح البائعين؟
هذا النوع من بيان الإفصاح هو مستند قانوني يتطلب من البائع الكشف عن معلومات حول المنزل لم يتم الكشف عنها من قبل. على الرغم من أن البائع قد لا يرغب في الكشف عن معلومات سلبية حول حالة العقار ، إلا أنه يتعين عليه ذلك إذا أراد تجنب مقاضاته لاحقًا.
على الرغم من أن التفاصيل حول حالة العقار قد تبدو غير مواتية للمشتري ، فإن التعرف على أي عيوب في المنزل سيسمح للمشتري بشراء منزل بثقة أكبر.
إذا كان الإفصاح عن البائع مطلوبًا في الولاية التي تشتري فيها منزلًا ، فمن المحتمل أن تتلقى هذا بمجرد قبول البائع لعرضك. إذا لم تكن على علم بالموقف الذي تشتريه فيه ، فيمكن لوكيلك العقاري أن يخبرك بقوانين الإفصاح.
عندما يتم بيع عقار "كما هو، "هذه ليست طريقة لتجنب قوانين الكشف إذا كانت موجودة في الدولة. على الرغم من أن البيع "كما هو" يعني أن البائع ربما لن يتعامل مع أي إصلاحات ، حتى إذا تم اكتشاف مشكلات أثناء فحص المنزل.
في حين أن بعض الولايات ليس لديها قوانين إفشاء ، قد تكون هناك أسباب أخرى لعدم تقديم إفشاء البائع للمشتري. بعض الأحيان Zwangsversteigerungen أو بيع العقارات غير مغطاة بنفس القواعد التي تخضع لها مبيعات المنازل العادية. إذا تم التعامل مع هذه المبيعات من قبل محكمة أو شريف ، فقد تكون قوانين الإفشاء مختلفة.
ما المشكلات التي يتعين على البائع الإفصاح عنها؟
ما هو مطلوب من البائع الإفصاح عنه يعتمد بشكل كبير على الحالة التي يقع فيها المنزل. في حين أن بعض الولايات ليس لديها قوانين تطالب البائع بملء إفصاح البائع ، فإن الدول الأخرى لديها متطلبات إفشاء شاملة للغاية.
حتى إذا كنت في دولة لا يوجد بها شرط قانوني لإفشاء البائع ، فإن البائع الذي لا يقدم طواعية بيان إفصاح يمكن أن يشير إلى علمه بوجود مشاكل في المنزل. شراء منزل من بائع لا يرغب في تقديم بيان إفصاح للبائع يزيد من الحاجة إلى تفتيش المنزل.
إذا كان هناك شرط على البائع لملء إفصاح البائع ، فمن المحتمل أن يكون لدى الدولة نموذج قياسي يغطي فئات الإفصاح التي يتطلبها القانون.
فئات الإفصاح الشائعة
تسقيف
يمكن أن تشمل الإفصاحات المتعلقة بسقف المنزل ما يلي:
- عندما تم استبداله آخر مرة
- هل يوجد ضمان وهل سيتم نقله للمالك الجديد
- هل تسربت من أي وقت مضى
- هل تم تصليحها من قبل المالك الحالي
قد يكون من الصعب على البائع الإجابة عن بعض هذه الإفصاحات. قد لا يعرفون كم عمر السقف ، أو حتى إذا تم استبداله بمالك سابق. إذا كانت هذه مشكلة ، فيمكن للبائع محاولة الاتصال بالشخص الذي اشترى المنزل منه ، أو محاولة العثور على تصاريح بناء تكشف عن هذه المعلومات.
القضايا الهيكلية
هناك العديد من الأشياء التي يمكن أن تندرج تحت الفئة الهيكلية ، ولكن الإفصاحات المطلوبة يمكن أن تشمل:
- تعديلات على الهيكل
- الأسبستوس المستخدم في الممتلكات
- النمل الأبيض والآفات الأخرى
- الأضرار الناجمة عن المياه
- الخسائر الناجمة عن الحرائق
- أي تحول في الأسس
اقبية
إذا كان قبو المنزل قد عانى من الفيضانات ، فقد يحتاج إلى الكشف عنه. حتى لو كان فيضانًا طفيفًا إلى حد ما نتج عنه كمية صغيرة فقط من المياه الراكدة ، فستحتاج إلى الكشف عنها.
يجب الكشف عن أي إصلاحات تم إجراؤها لمنع الفيضانات. إذا تم تركيب مضخة مجهرية أو إجراءات وقائية أخرى ، فقد يلزم الكشف عن ذلك أيضًا.
الأنظمة الكهربائية وأنظمة التكييف
على الرغم من أنه قد يكون هناك سؤال عام فقط حول ما إذا كان البائع على علم بالمشكلات المتعلقة بأنظمة الكهرباء أو أنظمة التدفئة والتبريد ، إلا أن المتطلبات في بعض الولايات تكون أكثر تعمقًا. قد يشمل ذلك أسئلة حول مصدر الطاقة لأنظمة التدفئة ، وما إذا كان هناك أي خزانات وقود ، وما إذا كانت هناك أجزاء من المنزل غير مدفأة.
سباكة
قد تكون الأسئلة حول السباكة محدودة إلى حد ما ، وتسأل فقط عما إذا كان يتعين عليهم استبدال أي أنظمة سباكة. قد يكون هناك المزيد من المطلوب في الكشف ، ومع ذلك ، بما في ذلك المخاوف المتعلقة بالسباكة التالية:
- ما هي المواد المصنوعة منها الأنابيب
- هل كانت هناك مشاكل مع سخان المياه
- متى كانت آخر مرة تم فيها صيانة نظام الصرف الصحي
- إذا لم يكن المنزل متصلاً بالمجاري العامة المحلية ، فلماذا لا
- ما هو مصدر مياه الشرب
قضايا الأرض
في بعض الأحيان ، يتطلب بيان الإفصاح معلومات من البائع حول مواضيع أكثر عمومية تتعلق بالتربة والأرض حول المنزل. إذا كانت التربة قد تلوثت بمواد كيميائية أو حطام من أعمال البناء ، فقد يلزم الكشف عن ذلك.
مشاكل متعلقة بالموقع
في بعض الولايات ، توجد مشكلات محلية تتعلق بالأرض التي تقع فيها قطعة الأرض. في بعض أجزاء البلاد المهجورة والمنهارة ، تشكل أنفاق المناجم مصدر قلق ، ويجب الإعلان عن الكفاف من الألغام.
يحتاج البائعون في ألاسكا إلى الإعلان عما إذا كانوا في منطقة انهيار جليدي أو انهيار طيني. يحتاج بائعو المنازل في هاواي إلى تحديد ما إذا كانوا في مناطق خطر لأمواج التسونامي والبراكين والمناطق الحرارية الأرضية.
تشمل الأنواع الأكثر شيوعًا من عمليات الكشف عن المواقع ما يلي:
- مواقع التخلص من النفايات
- مصادر التلوث الضوضائي
- مناطق زراعية
- الأراضي الرطبة المعينة
HOAs
إذا كان العقار في حي يديره HOA ، فيجب الكشف عن هذا. سيكون لدى اتحاد مالكي المنازل أو اتحاد الوحدات السكنية رسوم وقواعد سيحتاج كل مشتر لمعرفتها. قد يشمل ذلك:
- هل هناك قواعد تمنع وجود مستأجرين في المنزل؟
- رسوم HOA والتقييمات الخاصة المعلقة
- إذا كان المنزل يحتوي على جدران مشتركة مع عقارات مجاورة
- ما تغطيه الرسوم الشهرية أو الفصلية أو السنوية
يمكن لبعض هذه القواعد والنفقات الإضافية ردع المشترين المحتملين ولذا يجب الكشف عنها.
إفشاءات الوفاة
إذا تم قتل شخص ما على الممتلكات ، فقد يكون الكشف عن ذلك مطلوبًا في بعض الولايات. إذا مات شخص ما لأسباب طبيعية ، فإن معظم الدول لا تتطلب الكشف عن ذلك. فقط عدد قليل من الولايات ، مثل كاليفورنيا وداكوتا الجنوبية وألاسكا تتطلب الكشف عن الوفيات الطبيعية للمشتري.
الأشياء التي يجب التحقق منها في إفصاح البائعين
إذا كان الإفصاح يبدو معقدًا ومربكًا ، فيمكنك استعراضه مع وكيل العقارات الخاص بك. سوف يساعدونك في تحديد أي شيء تحتاج إلى القلق بشأنه في الكشف.
يمكن أن تكون مشاكل مثل المياه أو تلف النمل الأبيض مؤشرًا على مشكلات أكبر. يمكن أن يتسرب الماء ويسبب أضرارًا وعفنًا غير مرئي. وإذا لم تتم معالجة مشكلة النمل الأبيض بشكل صحيح ، فقد يهاجمون هيكل المنزل.
يعد الطلاء المحتوي على الرصاص إحدى المشكلات التي يجب الكشف عنها في أي منزل تم بناؤه قبل عام 1978. وهذا قانون إفصاح فيدرالي يجب أن يمنع التسمم بالرصاص والمشكلات الخطيرة الأخرى التي من المرجح أن تؤثر على الأطفال.
هل ما زلت بحاجة إلى فحص المنزل إذا تلقيت إفصاحًا للبائع؟
حتى إذا كان بيان الإفصاح الشامل للبائعين مطلوبًا في الحالة التي يقع فيها العقار ، أ تفتيش المنزل لا يزال من المستحسن. سيعطي الإفصاح تفاصيل المشكلات المعروفة في المنزل فقط ، في حين أن ملف تفتيش المنزل يمكن أن يكشف عن أشياء لم تكن معروفة من قبل.
على الرغم من أنه حتى عندما يكون البائع صادقًا تمامًا في إفصاحه ، لا تزال هناك فرصة لعدم معرفته ببعض المشكلات التي يواجهها المنزل. على سبيل المثال ، إذا لم يصعد المالك إلى العلية ، فقد لا يلاحظ العلامات المبكرة لتسرب السقف. لن يتم الكشف عن هذا بعد ذلك ولكنه شيء سيبلغ عنه مفتش المنزل.
ماذا يحدث إذا لم يقل البائع الحقيقة في إفشاءه؟
إذا اشتريت منزلًا وتعتقد أن البائع لم يذكر شيئًا كان يجب عليه فعله في الكشف عن الملكية ، فيجب أن تكون خطوتك الأولى هي التحدث إلى محامي عقارات.
هذا لا يعني بالضرورة أن ينتهي بك الأمر في المحكمة ، مع المصاريف المرتبطة بذلك. أحيانًا تكون الوساطة هي الخيار الأول للتعامل مع هذه الأنواع من النزاعات. على الرغم من أن الوساطة يمكن أن تكلف 500 دولار في الساعة ، إلا أنها أرخص بكثير من عشرات الآلاف من الدولارات التي يمكن أن تكلفها دعوى قضائية.
إذا وجدت نفسك في هذا الموقف ، فقد تجد أن الرسوم القانونية تنتهي في النهاية بأكثر من تكلفة المشكلة. يمكن أن توفر الوساطة طريقة لتسوية خارج المحكمة دون إضاعة آلاف الدولارات على أتعاب المحاماة.
افكار اخيرة
يجب أن يعطي إفصاح البائع للمشتري صورة جيدة عن حالة المنزل. على الرغم من أنه قد لا يكون مثاليًا أو يكشف تمامًا عن كل مشكلة في المنزل ، إلا أنه سيساعد المشتري على تحديد ما إذا كان المنزل مناسبًا له. المزيد من الشفافية في عملية شراء المنزل يمكن أن يكون شيئًا جيدًا فقط لجعل الشراء أقل مخاطرة.
يرجى النظر في نشر الكلمة والمشاركة ؛ ما هو إفصاح البائعين في صفقة عقارية؟
عن المؤلف
كتب Top Wellington Realtor ، ميشيل جيبسون: "ما هو إفصاح البائع في العقارات؟"
تتخصص ميشيل في العقارات السكنية منذ عام 2001 في جميع أنحاء ويلينغتون فلوريدا والمنطقة المحيطة بها. سواء كنت تبحث عن شراء أو بيع أو تأجير ، فسوف ترشدك خلال صفقة العقارات بأكملها. إذا كنت مستعدًا لوضع معرفة وخبرة ميشيل في العمل من أجلك ، فاتصل بها أو راسلها عبر البريد الإلكتروني اليوم.
تشمل مجالات الخدمة ولينغتونو Lake Worth و Royal Palm Beach و Boynton Beach و West Palm Beach و Loxahatchee و Greenacres والمزيد.
