في سوق العقارات الذي يعاني من محدودية العرض، سمعنا من العديد من أصحاب المنازل عن زيادة العروض غير المرغوب فيها على ممتلكاتهم. عندما يأتيك عرض خاص لشراء منزلك، قد تواجه العديد من السيناريوهات الصعبة.
من الصعب تحديد ما إذا كان العرض يعكس حقًا قيمة منزلك دون مقارنة السوق. قد تفكر أيضًا في تجنب رسوم العمولة العقارية عن طريق البيع بشكل خاص، لكن ذلك قد يؤدي إلى التقليل من قيمة الممتلكات الخاصة بك.
بالإضافة إلى ذلك، فإن التنقل في المعاملة دون مساعدة مهنية من وكيل عقاري يمكن أن يعرضك لثغرات قانونية ومالية. قد تفوت أيضًا صفقات أفضل، حيث أن الممتلكات الخاصة بك لا تتعرض للسوق الأوسع.
في هذه المقالة، سنشارك التفاصيل حول ما يجب فعله عندما يريد شخص ما شراء منزلك بشكل خاص، وإيجابيات وسلبيات البيع بشكل خاص وكيف يمكنك الحصول على أفضل قيمة لمنزلك.
من هم المشترين من القطاع الخاص؟
يمكن للمشترين من القطاع الخاص أن يكونوا مشتري منازل أو مستثمرين مهتمين بشراء العقارات دون الاستعانة بوكيل عقاري. عادةً ما يكون المشترون من القطاع الخاص مستثمرين أو تجار منازل يتطلعون إلى إبرام صفقة على عقار يعتقدون أنه يمكنهم تحقيقه مربحًا.
ومع ذلك، مع استمرار محدودية مخزون المساكن، يعمل مشترو المنازل بشكل متزايد كمشترين من القطاع الخاص يحاولون العثور على منزلهم التالي. إنهم غير راضين عن الخيارات المدرجة، لذا فهم يقتربون من البائعين المحتملين خارج السوق.
يمكن للمشترين من القطاع الخاص التواصل مع مالكي العقارات، ولكن يمكنهم أيضًا استهداف العقارات خارج السوق أو العقارات قوائم الجيب معروفة لدى وكلاء العقارات ولكن لا يتم تسويقها. في نهاية المطاف، هؤلاء هم الأطراف الذين يتطلعون إلى تكوين صفقة عقارية دون وجود سمسار عقارات كميسر للصفقة.
غالبًا ما يواجه أصحاب المنازل مشترين من القطاع الخاص عندما يتلقون عروضًا أو مكالمات هاتفية غير مرغوب فيها بشأن ممتلكاتهم. يقوم المشتري الخاص بافتراض قيمة العقار ثم يحاول التفاوض على صفقة دون الاستعانة بوكيل.
أولاً، سيقدمون خطاب النوايا (LOI) قبل إبرام العقد مع البائع المهتم. بمجرد توقيع العقد، تكون عملية بيع منزلك لمشتري خاص مشابهة لعملية بيع منزلك إلى مشتري خاص عملية بيع المنزل التقليدية.
الفرق بين البيع لمشتري خاص والبيع في السوق المفتوحة هو أنك لا تملك تمثيلاً أو مساعدة من وكيل عقاري. يُعرف هذا النوع من المعاملات باسم أ للبيع من قبل المالك (FSBO). قد يعني عدم وجود تمثيل التوفير في العمولات، ولكن من المحتمل أن يؤدي ذلك إلى سعر بيع أقل من القيمة السوقية أو شروط بيع سيئة.
هل تحتاج إلى وكيل عقاري لبيع منزلك بشكل خاص؟
من المحتمل أن يكون بيع منزلك أحد أهم المعاملات المالية التي ستقوم بها في حياتك. لذلك، عندما تحصل على عرض غير مرغوب فيه من مشتري خاص، قد يكون من المغري تخطي الوكيل العقاري والاحتفاظ بهذه العمولة في جيبك. ولكن قبل التوقيع على الخط المنقط، دعونا نناقش ما إذا كان الذهاب 'وكيل أقل هو في مصلحتك.
عند تقييم عرض من مشتري خاص، أول شيء يجب النظر إليه هو سعر الشراء المقترح. هل تتماشى مع القيمة السوقية الحالية للمنازل المماثلة في منطقتك؟
يتمتع الوكيل العقاري ذو الخبرة بالخبرة اللازمة لتحديد القيمة السوقية الحقيقية لمنزلك من خلال تحليل مقارن للسوق. يمكنهم تقديم النصح لك إذا كان العرض يبدو عادلاً أو إذا كان هناك مجال للتفاوض على سعر بيع أعلى.
وبصرف النظر عن السعر، قم أيضًا بالتدقيق في شروط العرض والحالات الطارئة. على سبيل المثال، هل يطلب المشتري المساعدة في تكاليف الإغلاق أو ضمان المنزل؟ هل يتضمن العرض حالات الطوارئ الخاصة بعمليات التفتيش أو التمويل التي قد تؤدي إلى تأخير الإغلاق؟
يمكن للوكيل مساعدتك في فهم ما توافق عليه وما هي وسائل الحماية المتوفرة لك كبائع. باستخدام مهاراتهم في التفاوض، يمكنهم الحصول على شروط أفضل.
إن العمل مع متخصص في العقارات، حتى في عملية البيع الخاصة، يمكن أن يمنحك ثقة أكبر بأن مصالحك محمية. إذا كنت قد وقعت بالفعل اتفاقية إدراج مع وكيل عقاري ولكنك تلقيت عرضًا خاصًا، فقد تكون مقيدًا في كيفية البيع لهذا المشتري.
ما إذا كان بإمكانك البيع لمشتري خاص دون دفع أموالك عمولة الوكيل يعتمد على نوع اتفاقية الإدراج.
اتفاقية الإدراج المفتوح مقابل. اتفاقية الإدراج الحصرية
عند إدراج منزلك للبيع، عليك توقيع اتفاقية إدراج مفتوحة أو حصرية مع وكيل العقارات الخاص بك.
تسمح لك اتفاقية الإدراج المفتوح بذلك استئجار وكلاء متعددين لإدراج وتسويق منزلك في وقت واحد. وهذا يعني أنه لا يحق لأي وكيل واحد تسويق منزلك. أنت في الأساس "تفتح" منزلك لأي وكلاء مهتمين.
بموجب هذه الاتفاقية غير الحصرية، لست ملزمًا بدفع عمولة إذا وجدت المشتري بنفسك، مثلاً من خلال عملية بيع خاصة. تعتبر القوائم المفتوحة شائعة في سيناريوهات خارج السوق أو قوائم الجيب.
في اتفاقية الإدراج الحصري، تتعاقد مع وكيل عقاري واحد لفترة محددة، عادةً بضعة أشهر. يتمتع هذا الوكيل بالحق الوحيد في تسويق منزلك وتمثيلك في المفاوضات مع المشترين المحتملين.
تحظر الاتفاقية الحصرية تعيين وكلاء آخرين وتعني أنه يجب عليك دفع عمولة الوكيل المدرج، حتى لو وجدت المشتري بنفسك. إذا قمت بالبيع لمشتري خاص خلال فترة الإدراج الحصري أو خلال فترة الحماية (عادة 90 يومًا بعد انتهاء العقد)، فلا يزال يتعين عليك دفع عمولة الوكيل.
تأكد من أنك تفهم نوع اتفاقية الإدراج الموجودة لديك وما إذا كان هناك شرط حماية قبل المتابعة مع مشتري خاص. إذا كنت قد وقعت بالفعل على اتفاقية الإدراج وكان عليك دفع عمولة، فاستفيد من خبرة وكيلك للتأكد من حصولك على أفضل سعر.
هل يجب عليك استئجار وكيل عقاري إذا كنت تبيع لمشتري خاص؟
غالبًا ما يكون إشراك وكيل عقاري للتفاوض على البيع لمشتري خاص هو أفضل رهان للبائع لضمان حصوله على أعلى سعر. نعم، يتمتع الوكلاء بإمكانية الوصول إلى خدمات القوائم المتعددة (MLS) وأدوات التسويق الأخرى، والتي يمكن أن تكون حاسمة للوصول إلى المشترين المحتملين.
ولكن حتى في عملية البيع الخاصة، يمكن للوكيل تقديم نصيحة قيمة. على سبيل المثال، يمكن للوكيل أن يعمل كطرف محايد ويوفر مهارات التفاوض والموضوعية. سوف يقومون بأداء تحليل السوق المقارن (CMA) حتى تكون واثقًا من قيمة منزلك ويمكنك التفاوض على سعر عادل.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تكون خبرة الوكيل مفيدة بشكل خاص إذا كان البيع ينطوي على قضايا معقدة مثل الامتيازات أو تسويات الطلاق أو غيرها من التعقيدات القانونية. يساعد الوكيل في الحفاظ على مسافة عاطفية من البيع، الأمر الذي يمكن أن يكون مفيدًا في اتخاذ قرارات موضوعية والتعامل مع المفاوضات.
إذا كنت قد قمت بالفعل بالتعاقد مع مشتري خاص، فتحدث إلى وكيلك بشأن عمولة بيع مخفضة بشكل كبير. عندما يساعد الوكيل فقط في إنهاء المفاوضات ولا يحتاج إلى الاستثمار في التسويق، فغالبًا ما يكون على استعداد للعمل مقابل معدل عمولة أقل.
إدارة عملية الإغلاق إذا قررت البيع بشكل خاص
عندما تقرر بيع منزلك بشكل مستقل لمشتري خاص، فإن عملية الإغلاق هي خطوة حاسمة وغالباً ما يأخذ البائعون منعطفاً خاطئاً. يعد نقل الملكية بشكل قانوني عملية معقدة بدون تمثيل عقاري، ولكن مع البحث والتحضير، يمكنك التنقل في إغلاق سلس وفقًا لشروطك الخاصة.
أولاً، افهم المتطلبات المحددة لولايتك فيما يتعلق بإغلاق الأوراق والمحامين ونقل الملكية والإفصاحات والمزيد. وتختلف هذه الإجراءات على نطاق واسع على الصعيد الوطني - حيث تفرض بعض الولايات الاستعانة بمحامي عقاري، بينما تسمح ولايات أخرى بعمليات إغلاق ذاتية التوجيه من خلال شركة ملكية فقط.
بمجرد معرفة القواعد، اختر وكيلك الختامي بعناية، والذي من المحتمل أن يكون شركة ملكية أو محامي عقارات. ابحث عن مزود بأسعار معقولة يتمتع بخبرة في المبيعات الخاصة في السوق المحلي لديك. يمكن لخدمتهم تبسيط العملية والتعامل بشكل مناسب مع الوثائق مثل البحث عن الملكية ونقل سند الملكية والتسجيل.
وبدون تمثيل، يجب على البائعين إجراء بحث مستقل لفهم ما يجب أن يحدث قبل أن يتم تغيير المفاتيح. تحدث إلى وكيل الإغلاق الخاص بك للتأكد من التحقق من جميع المتطلبات القانونية. قم بمراجعة البيان الختامي والمستندات عن كثب لتجنب المفاجآت.
مهام مثل تأمين التأمين وتبادل الأموال تحميك ماليًا كبائع. على الرغم من التعقيد، يمكن للسمسار المطلع أن يتنقل بسلاسة في عملية الإغلاق.
متطلبات خاصة بالدولة للبيع من قبل المالك (FSBO).
قم بإجراء بحث شامل وفهم اللوائح القانونية والإجرائية المحددة في ولايتك لمعاملات FSBO. تختلف هذه المتطلبات على المستوى الوطني وتحكم عملية البيع، مثل الإفصاحات والمحامين والأوراق ونقل الملكية وما إلى ذلك.
يُنصح بشدة بالتشاور مع محامي عقارات محلي متخصص في مبيعات FSBO في ولايتك المحددة لضمان تلبية جميع المتطلبات التي تفرضها الدولة وتجنب الأخطاء المكلفة. معظم بائعي FSBO ليسوا سوى جزء من عدد قليل من المعاملات سنويًا، لذا فإن الحصول على المشورة المهنية يمكن أن ينقذهم من الأخطاء المكلفة.
يمكن لمحامي العقارات الذي يتمتع بخبرة جيدة في القوانين المحلية الخاصة بك أن يشرح لك ما هو مطلوب لتسهيل عملية البيع بشكل قانوني وسلس. لا تفترض أنه يمكنك استخدام النماذج والإجراءات العامة - خذ وقتًا لتثقيف نفسك بشأن لوائح FSBO الدقيقة في ولايتك.
تم نشر هذا الدليل بواسطة Republic Title يعد مكانًا رائعًا للبدء في فهم ما هو مطلوب لبيع عقار بدون وكيل في ولايتك.
اختيار عنوان الشركة أو المحامي
عند البيع بشكل خاص، يجب عليك العمل مع شركة ملكية و/أو محامٍ عقاري ذي خبرة في عملية إغلاق FSBO. ويشمل دورهم تسهيل عمليات نقل الملكية القانونية، وتوثيق المعاملة، وضمان الامتثال لقوانين الولاية.
إذا كان منسق المبيعات من ذوي الخبرة في مبيعات FSBO، فسوف يفهم متى يجب تقديم المزيد من الدعم والتوجيه للأطراف المتعاملة.
عنوان الشركة
شركة الملكية هي مزود خدمة يسهل مبيعات العقارات في الولايات التي لا تتطلب محاميًا عقاريًا. تشمل الخدمات المهمة التي تقدمها شركة العنوان ما يلي:
- عنوان البحث - ابحث عن أي قضايا تتعلق بالملكية قد تعيق النقل النظيف للملكية، مثل الامتيازات أو الأعباء.
- عنوان التأمين – تأمينك ضد أي عيوب ملكية غير معروفة.
- خدمات الضمان – إدارة تبادل الأموال بين الطرفين.
- تحضير السند – صياغة صك نقل الملكية القانونية رسميًا.
- تسجيل الفعل – تسجيل الفعل لدى الحكومة المحلية.
اختر شركة عنوان ذات خبرة في عمليات إغلاق FSBO في منطقتك المحددة.
محامي عقارات
إذا كنت تعيش في أ الدولة التي تتطلب محاميا في إغلاق العقارات، فإن الاستعانة بمحامي عقاري ليس خيارًا. ولكن حتى لو كنت لا تعيش في إحدى هذه الولايات، فإن المحامي العقاري ذو المعرفة لا يقدر بثمن بالنسبة لبائعي FSBO من خلال تقديم خدمات مثل:
- مراجعة عقد الشراء – التأكد من أن الشروط مواتية ومتوافقة قانونًا.
- تقديم المشورة بشأن الإفصاحات – المساعدة في إكمال المستندات المطلوبة بشكل صحيح والتأكد من أن البائع لا يترك نفسه عرضة لمعارك قانونية مستقبلية.
- حضور الاختتام - الإشراف على التوقيع وحل أي مشكلات محتملة في اللحظة الأخيرة.
- وثائق التنسيق - جمع الأوراق اللازمة والمساعدة في حل أي مشكلات تتعلق بالملكية.
- تمثيل اهتماماتك - العمل كمحامي قانوني ومفاوض لك.
عند اختيار ملف أيها المحامي، اختر واحدًا يتمتع بخبرة محددة في إغلاق FSBO وفهم قوي للوائح العقارية في ولايتك. في معاملة بسيطة، يمكنك عادةً العثور على محامٍ يتمتع بسمعة طيبة ويقدم أتعابًا ثابتة بأسعار معقولة.
توفر الخبرة العقارية للمحامي الحماية وراحة البال أثناء التنقل في عملية الإغلاق. إن مطالبتهم بمراجعة المستندات وتمثيل اهتماماتك أمر لا يقدر بثمن دون توجيه الوكيل.
الخطوات الرئيسية في عملية الإغلاق
• عملية الإغلاق لا يقتصر الأمر على يوم واحد فقط، ولكنه غالبًا ما يتطلب أسابيع، إن لم يكن أشهر، لتمثيل خط النهاية في رحلة شراء أو بيع المنزل. على الرغم من أنها مثيرة، إلا أنها قد تشعر أيضًا بالإرهاق. دعونا نتعرف على ما يحدث عادة عند الإغلاق خطوة بخطوة:
- الخطوة1: يقوم المشتري والبائع بإتمام العقد وتنفيذه
- خطوة 2 يتم تعيين شركة الملكية أو المحامي العقاري
- خطوة 3 يقوم البائع بإيداع الأموال الجادة في حساب الضمان
- خطوة 4 تقوم شركة الملكية بإجراء بحث عن الملكية للكشف عن مشكلات الملكية المحتملة مثل الامتيازات أو الأعباء
- خطوة 5 يطلب المشتري فحص العقار (هذا اختياري)
- خطوة 6 يقدم المشتري المستندات اللازمة للمقرضين لتأمين التمويل (إذا كان ذلك مناسبًا)
- خطوة 7 في يوم الإغلاق، تقوم الأطراف المتعاملة بالتوقيع على سند الملكية، وسياسة الملكية، والإفصاحات، وما إلى ذلك، ثم يتم تحويل الأموال، ودفع رسوم الإغلاق، وتسجيل الفعل لجعل نقل حقوق الملكية رسميًا.
- خطوة 8 بعد الانتهاء من البيع، يتم صرف الأموال الختامية للبائع.
يجب على جميع الأطراف الاحتفاظ بنسخ من المستندات لأغراض الضرائب والسجلات. ومن خلال الإعداد والإشراف القانوني، يمكن أن تتم عملية الإغلاق بسلاسة على الرغم من تعقيداتها.
سلبيات مبيعات المنازل الخاصة
قد يبدو اتباع طريق FSBO أمرًا جذابًا لتوفير العمولات العقارية، ولكن هناك عيوب يجب على البائعين أخذها في الاعتبار.
- انخفاض سعر البيع
غالبًا ما يتم بيع منازل FSBO بسعر أقل من المنازل المدرجة في قائمة الوكلاء. وفقًا لتقرير NAR لعام 2021، بيعت منازل FSBO بمتوسط 260,000 ألف دولار مقارنة بـ 318,000 دولار لمبيعات الوكلاء. وهذا يعني أنك من المحتمل أن تترك المال على الطاولة عند البيع لمشتري خاص. - لا توجد استراتيجية التسعير
إذا كنت لا تعمل مع وكيل، فلن تتمكن من الوصول إلى بيانات السوق الدقيقة لتسعير الممتلكات الخاصة بك على النحو الأمثل. بيانات المبيعات العامة محدودة، مما يؤدي إلى التخمين بشأن التسعير. بالإضافة إلى ذلك، إذا لم تكن لديك خبرة في مجال العقارات، فقد يكون من الصعب تحديد قيمة الممتلكات الخاصة بك. - خطر قانوني
يعد بيع منزلك معاملة قانونية، وتجاوز المسار التقليدي، حيث يتعامل الوكلاء مع الفروق الدقيقة، يعني أنك تتحمل مسؤولية ضمان تغطية جميع القواعد القانونية. يجب على البائعين الكشف بدقة عن أي مشكلات متعلقة بالملكية، والتأكد من دقة العقد وملزم قانونًا، والتأكد من وضوح الملكية، والامتثال لقانون الإسكان.
تحديات إغلاق FSBO المشتركة
بيع منزل مثل FSBO يمكن أن يشكل تحديات فريدة أثناء عملية الإغلاق. تشمل المشكلات الشائعة التي تنشأ أثناء الإغلاق ما يلي:
- يتأخر التمويل إذا لم يتم تقديم الوثائق اللازمة من قبل المشتري والبائع في الوقت المحدد.
- الخلافات حول الإصلاحات أو ظروف الملكية التي لم يتم الكشف عنها.
- مشاكل في إغلاق المستندات مثل الفعل أو الإفصاحات أو التأمين على الملكية.
- التأخير بسبب مفاوضات التفتيش أو قضايا التقييم.
نصائح لإغلاق عملية البيع الخاصة بشكل سلس
بيع منزلك نظرًا لأن FSBO يواجه تحدياته، ولكن يمكنك الحصول على عملية بيع سلسة من خلال الإعداد والاستباقية.
هنا بعض النصائح للمساعدة في إجراء معاملتك بشكل أكثر سلاسة:
- قم بفحص المشترين البيطريين بدقة من خلال التأكد من الأموال والقدرة التمويلية وأنهم تمت الموافقة عليهم مسبقًا من قبل شركة رهن عقاري ذات سمعة طيبة.
- الكشف عن كل شيء لتجنب المشاكل القانونية في المستقبل.
- طلب المشورة القانونية بشأن الإفصاحات.
- الحفاظ على اتصالات مفتوحة وصبور مع المشتري.
- تثقيف نفسك حول العملية واللوائح لتجنب المفاجآت.
- بناء مساندة زمنية معقولة ومرونة في تاريخ الإغلاق.
- اعمل بشكل استباقي لإنجاز عمليات الفحص والتفاوض على أي إصلاحات مقدمًا.
- استعين بمحامي عقاري لمراجعة المستندات وتمثيل اهتماماتك.
خيارات بديلة في حالة فشل الصفقة الخاصة
إذا الخاص بك صفقة المشتري تنهار بشكل غير متوقع، لا تفقد الأمل. إذا كان لديك دافع للبيع، فلا يزال أمامك الكثير من الخيارات. ابدأ بطلب تعليقات المشترين لفهم سبب تراجعهم. يتيح لك هذا تحسين استراتيجية البيع الخاصة بك في المستقبل.
بعد ذلك، لديك خيار إما إدراج الممتلكات الخاصة بك على أنها FSBO أو التعاقد مع وكيل قائمة. إذا كنت ترغب في تعظيم سعر البيع الخاص بك، فيجب أن يكون توظيف وكيل ذو خبرة هو محور اهتمامك الأساسي. لديهم الأدوات اللازمة لعرض الممتلكات الخاصة بك والتفاوض على أفضل صفقة.
مع الإعداد والدعم، يمكن لبائعي FSBO إعادة تجميع صفوفهم عند فشل الصفقة. إذا حدث ذلك، فكر في الحصول على دعم وكيل عقاري. تواصل مع كبار الوكلاء باستخدام FastExpert لبيع الممتلكات الخاصة بك على الفور.
النجاح في مبيعات المنازل الخاصة مع FastExpert
بيع منزلك لشخص خاص يقدم مكافآت ولكنه يتطلب أيضًا الجهد وإدارة المخاطر. يجب أن تكون مستعدًا لإجراء بحث شامل والعناية الواجبة والتشاور مع المتخصصين في العقارات.
حتى مع وجود عرض خاص، يعد التعاقد مع وكيل عقاري أمرًا حكيمًا لضمان حماية مصالحك، والحصول على سعر عادل. ابدأ بحثك مع FastExpert. تحدث إلى الوكلاء المحليين حول وضعك ومعرفة ما إذا كان بإمكانك العثور على خبير لمساعدتك في إكمال صفقتك.
لا تخافوا لطلب عمولة مخفضة. يسعد معظم الوكلاء بالتفاوض على عمولة أقل عندما يتم الحصول على المشتري بالفعل.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.fastexpert.com/blog/someone-wants-to-buy-your-house-privately/
