انضم رؤى الصناعة بيت فلينت وسبنسر راسكوف وريان سيرانت وغيرهم في Inman Connect نيويورك، 24-26 يناير. قم بضرب تذكرتك إلى المستقبل من خلال الانضمام إلى أذكى الأشخاص في مجال العقارات في هذا الحدث الذي يجب حضوره. سجل هنا.
قدم مجلس خدمات الإدراج المتعدد تحديثه القانوني المعتاد والمتوقع بشدة في مؤتمره السنوي يوم الجمعة ، وكان هذا التحديث مجرد دوامة.
لا تبدو الأمور جيدة بالنسبة لصناعة العقارات في قضايا مكافحة الاحتكار متعددة الإجراءات الجماعية معلق حاليًا في المحاكم الفيدرالية ، وفقًا لعضو اللجنة كريس أوزبورن ، الشريك في شركة المحاماة Stoel Rives ومقرها سياتل والمحامي لـ شمال غرب MLS.
كريس أوزبورن
أخبر أوزبورن الحاضرين البالغ عددهم 1,000 شخص أو نحو ذلك: "إذا كنت تحافظ على النتيجة ، فما ستجده في نهاية هذا الأمر ، هو أنه صفر للأخيار".
"لم تسر أي من هذه الحالات - ولا واحدة - طريقنا. ليس واحد. على العكس من ذلك ، تسير الأمور إلى الأمام بسرعة كبيرة ، مع عواقب وخيمة ".
وأضاف: "ستكون رحلة برية".
ترتبط الدعاوى القضائية بقواعد الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين المثيرة للجدل ، بما في ذلك تلك التي تتطلب من الوسطاء المدرجين تقديم عمولة لوسطاء المشترين لتقديم قائمة إلى MLS التابعة للسمسار. وزارة العدل الأمريكية (DOJ) هي أيضا التحقيق حاليا نشرت القاعدة واتحاد المستهلك الأمريكي العديد من الدراسات يدين حكم.
أكبر الدعاوى موهرل و بورنيت (سيتزر سابقًا)، تم استدعاؤها على اسم المدعين الرئيسيين من البائعين المنزليين ، والمدعى عليهم هم NAR وأصحاب الامتياز العقاريين Realogy و Keller Williams و RE / MAX و HomeServices of America. سيتسر / بورنيت مؤخرا فاز بوضع العمل الجماعي وموهرل حاليا تسعى للحصول على شهادة الدرجة.
حلة أخرى نوسالك (سابقا بومان) ، تتحدى القاعدة أيضًا ولكنها رفعت دعوى قضائية ضد شركة MLS و MLS PIN بدلاً من NAR ، بالإضافة إلى مانحي الامتياز. بدلة أخرى باتون (سابقا ليدر)، يتحدى القاعدة نيابة عن مشتري المنازل بدلاً من بائعيها.
رفعت شركة REX Real Estate للوساطة المخفضة دعوى قضائية ضد NAR و Zillow بسبب قاعدة مختلفة ، NAR's حكم لا يمزج، والذي يسمح لـ MLS بحظر العرض عبر الإنترنت لقوائم MLS مع قوائم غير تابعة لـ MLS.
واثنين من خدمات الإدراج الخاص ، PLS.com و أعلى شبكة الوكيل رفعت دعاوى ضد الاحتكار تتحدى سياسة التعاون الواضح لـ NAR ، والتي تتطلب من الوسطاء تقديم قائمة إلى MLS خلال يوم عمل واحد من تسويق عقار للجمهور.
من المقرر أن تحال قضية سيتسر / بورنيت إلى المحاكمة في فبراير 2023 و "ليس هناك ما يشير على الإطلاق" إلى أنها لن تفعل ذلك ، وفقًا لأوسبورن.
قال أوزبورن: "هذا القاضي الذي ينظر في القضية هو قاضي" لا BS "" ، في إشارة إلى القاضي ستيفن آر. Bough من المحكمة الجزئية الأمريكية في غرب ميسوري.
"لقد أنجزها. إذا قدم شخص ما اقتراحًا ، فإنه يحكم بسرعة كبيرة. عملية إصدار الشهادات الصفية هناك مكتملة ، مما يعني أن المدعين لم يعودوا ممثلين عن الفصل. إنه الفصل بأكمله. هناك الآلاف من المدعين في هذه القضية ".
وبحسب أوزبورن ، فإن الأضرار التي يطالب بها المدعون "فلكية".
يمكننا أن نطلق عليهم تهديدًا وجوديًا للمتهمين ، بما في ذلك NAR وأكبر مانحي امتياز الوساطة في البلاد. الادعاءات يمكن أن تكون محيرة للعقل ".
وأضاف أوزبورن أنه "من غير المحتمل" أن يتم البت في القضية بحكم مستعجل قبل المحاكمة.
وقال: "هذا يعني أنه قبل أن نلتقي مرة أخرى ، سيتم الفصل في هذه القضية".
Moehrl ، التي تم رفعها أمام Sitzer و Osborn والتي تسمى "أمهم جميعًا" ، هي قضية أكبر تشمل 20 سوقًا من أسواق MLS على مستوى البلاد. قال أوزبورن إن مكاتب المحاماة الخاصة بالمدعين "مباشرة من Who's Who في شركات التقاضي الخاصة بالمدعين". "هؤلاء هم الرجال الذين تعاملوا مع Big Tobacco. إنها كبيرة جدًا. إنهم يعرفون ما يفعلونه ".
ولكن في حين أن مكاتب المحاماة "تابعت بقوة التقاضي" ، فإن القاضي في تلك القضية ، القاضي أندريا آر وود من المحكمة الجزئية الأمريكية للمنطقة الشمالية من إلينوي ، استغرق وقتًا أطول بكثير للحكم من Bough في ميسوري ، لذا فقد حان من غير الواضح متى ستُحال هذه القضية إلى المحاكمة ، وفقًا لأوزبورن.
قال: "ما زالوا في مرحلة الاكتشاف". "الأمر في الحقيقة ، لقد تلقى بعضكم ، للأسف ، مذكرات استدعاء مؤخرًا حتى أمس للإدلاء بشهادته في هذه القضية ، وهذا أمر مزعج على الأقل."
فيما يتعلق بقضية بومان / نوساليك ، قال أوزبورن إنه من "المخيف" أن المدعين رفعوا دعوى قضائية ضد قانون MLS مستقل ، بدلاً من NAR ، في هذه القضية ، لكن القضية كانت "تسير بخطى بطيئة".
قال أوزبورن: "أعتقد أنهم ينتظرون ليروا ما سيحدث [في سيتسر وموهرل] ولن ينفقوا المزيد من المال على ذلك".
"إنهم يريدون ركوب ذيل الكبار."
ومع ذلك ، في جميع الحالات ، بلغت مطالبات التعويضات مليارات الدولارات وفي موهرل تصل إلى تريليون دولار ، وفقًا لأوسبورن.
فيما يتعلق بقضية Leeder / Batton التي رفعها مشترو المنازل ، قال أوزبورن إنها قد تكون "قضية معقولة جدًا ، كل جزء منها معقول مثل قضايا Bauman أو Sitzer أو Moehrl".
قال أوزبورن: "يؤكد المشترون الادعاء بأن" من يمزح بمن ، فإن أموالنا هي التي تدفع عمولات السماسرة ". "لقد طُلب منا ألا نقلق على رؤوسنا الصغيرة جدًا حيال ذلك لأن البائع يدفع ، وليس للخوف."
"حقيقة الأمر هي أن وسطاءهم قد حصلوا على نفس الشيء في كل معاملة بغض النظر عن كفاءتهم وبدون علم المشترين ، يمكنهم فقط الذهاب إلى وسيط آخر وتقديم نفس التعويض إلى وسيط آخر قد يكون أكثر قدرة من الوسيط الذي يعملون معه ".
وأضاف أن القضية رُفضت ولكن تم تعديلها وتقدم المتهمون بطلب آخر لرفض هذه القضية.
ميتشل سكينر
فيما يتعلق بتورط وزارة العدل في قضايا مكافحة الاحتكار هذه وتحقيقاتها في NAR ، قال عضو اللجنة ميتش سكينر ، مستشار CMLS ، إن الصناعة "كان يجب أن تدرك ما كان يحدث" عندما عقدت وزارة العدل ولجنة التجارة الفيدرالية ورشة عمل مشتركة في مسابقة الوساطة العقارية في 2018 ، قبل فترة وجيزة من 10 سنوات مرسوم الموافقة ما بين انتهت صلاحية NAR و DOJ.
في عام 2019 ، أرسلت وزارة العدل NAR طلب تحقيق مدني (CID) بشأن العديد من قواعدها. توصل الطرفان إلى تسوية ولكن وزارة العدل فجأة انسحبت من اتفاقية التسوية و بعد أيام أرسل NAR CID آخر للحصول على معلومات جديدة حول القواعد المتعلقة بعمولات وسيط المشتري وقوائم الجيب. قدمت NAR في وقت لاحق أ عريضة محاولة سحق طلب وزارة العدل أو على الأقل تعديلها لجعلها أقل صعوبة.
اعتبارًا من يناير ، قال الطرفان مقالهما في القضية وينتظران فقط أن يحكم القاضي.
قال سكينر: "ما أفهمه هو أن المحكمة كانت بطيئة في إصدار أحكامها لأنها تنظر في جميع الشكاوى الجنائية من انتفاضة 6 يناير / كانون الثاني".
"لذا بمجرد أن تعمل المحكمة من خلال هذا الجدول ، الأمر الذي يتطلب محاكمة سريعة ، ربما سنسمع شيئًا عن ذلك. لكن في غضون ذلك ، لدينا هذا التراكب الخاص بوزارة العدل الذي يثقل في الدعاوى القضائية: موهرل, سيتسر, REX, PLS.com. لذلك كل هذا مرتبط إلى حد ما ".
قاطعه أوزبورن. "كل شيء متصل للغاية ، وليس فقط متصل إلى حد ما. قطعاً."
ومع ذلك ، شدد المتحدثون على أن الأزمة الحالية تمثل "فرصة كبيرة" للصناعة.
قال أوزبورن: "إذا لم تعالجها الصناعة كفرصة ، فسوف نفقد فرصة مذهلة للقيام بما يجب القيام به".
"هذا موقف ملح والحيلة هي الاستفادة منه لتحقيق التغيير كقادة في الصناعة ، وتحقيق التغيير الذي لا يمكنك القيام به لولا ذلك."
في إشارة إلى استعارة أدلى بها آرت كارتر ، الرئيس التنفيذي الإقليمي لولاية كاليفورنيا في MLS يوم الخميس ، قال أوزبورن: "بدلاً من الانتظار حتى تتحطم الطائرة لفك حزام الأمان الخاص بك حتى تتمكن من الخروج من هناك ، آرت جاهز للقفز من الطائرة الآن. لأنه يعلم أنها ستنهار ، فمن الأفضل إجراء تغيير في هذه المرحلة. هذا هو المكان الذي نحن فيه ".
كلود زيفر
الآن فرصة للابتكار ، وفقًا لعضو اللجنة كلود زيفر ، الشريك في Stroock & Stroock & Lavan LLP.
وقال "هذه فرصة للتفكير في كيفية تقديم الخدمة وكيف نقدم الخدمة لكل من المستهلكين والوسطاء بطريقة أفضل".
"يجب أن يكون الناس على استعداد للنظر بشكل نقدي إلى ما يفعلونه. أنا أفضل أن أتحكم في مصيري على أن أملي علي مصيري إما من قبل قاضٍ من خلال أمر في محكمة أو من قبل منظم ".
وافق أوزبورن على أن MLSs يجب أن تنظر في المرآة.
قال: "أنا مقتنع بنسبة 100 في المائة بأن MLS كصناعة مؤيدة للغاية للمنافسة ، لكن هذا لا يعني أنه لا توجد جوانب من MLS غير مؤيدة للمنافسة".
يجب أن تكون هناك شفافية في كيفية تأثير المستهلكين على علاقتهم مع الوسطاء ، وفقًا لأوزبورن.
وقال: "أحد الأسباب التي أتساءل عنها بشأن قضية Leeder هو أن المشترين لا يمتلكون في الواقع الكثير من البصيرة بشأن الصفقة أو قدرًا كبيرًا من السيطرة".
يمكن القول إن هذا - وبالتأكيد يقول النقاد - أحد أوجه القصور في نظام MLS ، في أعمال السمسرة. الآن هذا لا يجب أن يكون. أنا هنا لأقول أنه من السهل إصلاحه. ربما لم تكن مشكلة من قبل ، ولكن هذا ما تسميه تغييرًا. وعليك الرد على هذا التغيير ".
