لا أحد يستطيع التنبؤ بمستقبل العقارات، لكن يمكنك الاستعداد. تعرف على ما يجب الاستعداد له والتقاط الأدوات التي ستحتاج إليها اتصال Inman الظاهري في 1-2 نوفمبر 2023. ولا تفوت Inman Connect نيويورك في الفترة من 23 إلى 25 يناير 2024، حيث سيكون الذكاء الاصطناعي ورأس المال والمزيد في مركز الصدارة. راهن كثيرًا على المستقبل وانضم إلينا في Connect.
لا يزال التضخم يثقل كاهل المستهلكين بتكاليف أعلى لكل شيء تقريبًا: البقالة والغاز والنقل والرعاية الطبية والمأوى. على الرغم من أن الاتجاه على مدار العام قد حدث الضغط إلى حد ما، ويبقى أثره واضحا. نحن ندفع المزيد في كل مكان، بما في ذلك سوق الإسكان متعدد الأسر.
يتوقع مديرو العقارات متعددة الأسر وضع ميزانيات 2024 التي تتطلب المزيد من رأس المال لمواد البناء والعمالة والتأمين والضرائب، وكلها آخذة في الارتفاع. ومع ذلك، ساعدت معدلات الإشغال المرتفعة ونمو الإيجارات في تخفيف هذه الزيادات، مما يوفر لمديري العقارات نوعًا من صمام تخفيف التضخم. يمكن لمشغلي العائلات المتعددة الذين يقومون بصيانة عقاراتهم وترقيتها بحكمة، والميزانية بذكاء، والاعتماد على الاستثمارات المستنيرة أن يجدوا النجاح في هذا السوق.
لقد رأينا بعض الشركات متعددة الأسر تتفوق على توقعات الميزانية وتزيد من صافي دخل التشغيل خلال أوقات التضخم. بالنسبة للكثيرين، كان هذا سوقًا إيجابيًا ليكونوا مالكين لعائلات متعددة. هذا ليس جديدا. يعتبر العديد من المستثمرين أن الإسكان متعدد الأسر يمثل وسيلة تحوط تضخمية قوية.
وفقًا لبيركاديا، فإن العائد المركب متعدد الأسر لمدة عام واحد تصدرت 24 في المئة في الربع الأول من عام 2022، حيث تجاوز معدل التضخم 8%. كانت الأسباب معقدة ولكنها تتلخص في نقطة رئيسية واحدة: يحتاج الناس إلى أماكن للعيش فيها.
فكيف يمكن لمديري العقارات ذوي التفكير المستقبلي التخفيف من آثار التضخم؟ ويتطلب استراتيجيات مستنيرة والتفكير الإبداعي. هذا هو نهجنا.
كن ذكيا مع التكاليف
قام بناة المنازل ومديرو العقارات بتحويل ميزانياتهم رأساً على عقب في عام 2022، عندما صدر مؤشر أسعار المنتجين وصلت إلى 11.7 بالمئةوفقا لمكتب إحصاءات العمل الأمريكي. وقد هدأت هذه المعدلات، لكن مديري العقارات ما زالوا يضعون ميزانية لتكاليف أعلى في عام 2024. ومن بين المخاوف الرئيسية المتعلقة بالميزانية التأمين على الممتلكات، الذي ارتفعت أسعار الفائدة بنسبة 26 في المئة على أساس سنوي.
لقد كتبنا من قبل عن تدابير التحكم في التكاليف، ولكن هذا يستحق التكرار. يمكن لمديري العقارات سد مشكلات الميزانية من خلال بعض الاعتبارات البسيطة:
- إعادة النظر في عملية تقديم العطاءات: المقاولون الجيدون ذوو قيمة، حتى أولئك الذين يتقاضون رسومًا أعلى. ومع ذلك، فإن الوصول إلى عطاءات متعددة يؤدي إلى إحياء العملية التنافسية، وربما يؤدي إلى صفقات أفضل حتى مع البائعين القدامى.
- تسوق لشركات التأمين: يعد التأمين أكبر محرك للتكلفة بالنسبة لأصحاب العقارات، الذين غالبًا ما يفكرون في زيادة الخصومات قبل التسوق للحصول على وثائق تأمين جديدة. وبدلاً من ذلك، اطلب عروض الأسعار من شركات النقل الجديدة.
- إيقاف المشاريع غير الضرورية مؤقتًا: يمكن أن تنتظر أعمال الملكية التجميلية والسطحية حتى تخفف قيود الميزانية.
- لا تخطي الصيانة الوقائية: كيف نتجنب القنوات الجذرية المكلفة والمؤلمة؟ عن طريق تنظيف أسناننا وإجراء فحوصات منتظمة للأسنان. وبالمثل، فإن أفضل طريقة لمنع نفقات الصيانة الساحقة هي اتباع خطة متسقة لصيانة الممتلكات.
- الاستئناف على تقديرات الضريبة: ارتفعت قيمة العقارات والضرائب خلال الوباء. يمكن أن تؤدي الطعون في التقييم إلى تحقيق وفورات ضريبية.
معالجة التضخم من خلال الاستثمار
وفقا للجمعية الوطنية للشقق، معدلات الإشغال في الولايات المتحدة وقد تم تطبيعها إلى حوالي 94.5 في المئة. وبطبيعة الحال، تختلف معدلات الإشغال الإقليمية والفرعية، لكن السوق تعتبر متوازنة نسبيًا. يستغل بعض مديري العقارات هذه الفترة من خلال الاستثمار في مساحاتهم.
يتوق المستأجرون إلى العقارات التي تحتوي على مطابخ وحمامات مُعاد تشكيلها، وأجهزة وأسطح عمل مطورة، ووسائل راحة مثل مساحات العمل المشتركة والترفيه والتجارب السكنية. وبعض المستأجرين على استعداد لدفع المزيد مقابل هذه العقارات. مع سنة بعد سنة نمو الأجور بنسبة 4.6% وفي يونيو 2023، يمكن لبعض المستأجرين دفع المزيد أيضًا.
ومن المؤكد أن مديري العقارات يجب أن يكونوا حذرين بشأن رفع الإيجارات. ذكرت BLS في تقرير أكتوبر CPI ارتفعت تكاليف المأوى بنسبة 7.2 بالمائة على أساس سنوي وكانت "المساهم الأكبر في الزيادة الشهرية في جميع العناصر".
ومع ذلك، فإن تقديم القيمة يوفر نهجًا مدروسًا لزيادة الإيجارات. يستفيد السكان من المساحات التي تمت ترقيتها، ويحصل المشغلون على مستأجرين على المدى الطويل مما يضمن عائدًا على الاستثمار.
الاستفادة من سوق النمو
انتعشت عمليات البدء في بناء المساكن إلى حد ما في شهر سبتمبر، لكنها ما زالت كذلك 7.2 في المئة أدناه مستويات 2022. أحد الأسباب هو أن معدلات الرهن العقاري تستمر في الارتفاع. ال معدل ثابت لمدة 30 سنة وبلغ متوسطه 7.79% في أكتوبر 2023، أي أكثر من الضعف منذ بداية العقد. ونتيجة لذلك، فإن الرهن العقاري الذي تبلغ قيمته 400,000 ألف دولار (مع دفعة مقدمة بنسبة 20%) يكلف الآن 825 دولارًا شهريًا أكثر مما كان عليه في عام 2020.
"لقد تباطأ نشاط الشراء إلى حد التوقف التام، ولا تزال القدرة على تحمل التكاليف تشكل عقبة كبيرة بالنسبة للكثيرين، والطريقة الوحيدة لمعالجتها هي انخفاض الأسعار وزيادة المخزون". قال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك.
ويعني عدد أقل من المنازل عدداً أكبر من المستأجرين، لا سيما في الأسواق الإقليمية الأكثر تشدداً حيث تعثر البناء الجديد بشكل أكبر. وتنمو الإيجارات في العديد من الأسواق، بما في ذلك إيجارات المساكن لأسرة واحدة، والشقق الراقية، والسكن الجامعي. ويمكن لمديري العقارات الاستفادة من هذه الأسواق من خلال زيادة الإيجارات أو عمليات الاستحواذ المدروسة مرة أخرى. في MZ Capital Partners، نرى فرصًا للشراء ونقوم بتطوير مجموعة من العقارات الحالية كمشتريات محتملة ذات قيمة مضافة.
لقد كتبنا من قبل عن العقارات متعددة الأسر تحوط من التضخم. باعتباره أصلًا قائمًا على الحاجة، لم يكن الإسكان متعدد الأسر عرضة للتقلبات الوبائية لفئات العقارات التجارية الأخرى. هناك المزيد من السيولة والمزايا الضريبية المتعلقة قانون تخفيض الضرائب والوظائف (الذي سينتهي عام 2025)، ومعدلات ارتفاع أعلى. نشهد حاليًا المزيد من فرص النمو.
لقد كان الإسكان متعدد الأسر أحد النجوم الساطعة القليلة بعد الوباء، وفئة الأصول المفضلة في سوق العقارات التجارية. لكن لا يمكننا الاعتماد على النمو المستمر للعائلات المتعددة. ومن الممكن أن يتجاوز التضخم نمو الأجور بشكل كبير، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب على الإيجارات. أو قد تنخفض أسعار الفائدة، مما يدفع مشتري المنازل إلى الإقدام على شراء الرهن العقاري.
في النهاية، مشاريع فاني ماي أ "نظرة حذرة" بالنسبة لقطاع الأسر المتعددة، مما يشير إلى أن الوظائف الشاغرة سترتفع وسيعود نمو الإيجارات إلى طبيعته في عام 2024. وكتبت فاني ماي: "ومع ذلك، نعتقد أن الطلب على المساكن المستأجرة متعددة الأسر سيظل مستقرًا على المدى القصير بسبب قيود القدرة على تحمل تكاليف المنازل".
لدى مديري العقارات خيارات وفرص لمحاربة التضخم في سوق الإسكان متعدد الأسر. في نهاية المطاف، يعتبر الإسكان متعدد الأسر قطاعا مرنا، ويمكن للمستثمرين الأذكياء الاستفادة حتى في البيئات التضخمية.
مايكل هـ. زارانسكي هو المؤسس والمدير الإداري لشركة MZ Capital Partners في نورثبروك ، إلينوي. تأسست في 2005 ، تتعامل الشركة في العقارات متعددة العائلات.
احصل على Inman's محفظة الممتلكات يتم تسليم النشرة الإخبارية مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك. تقرير موجز أسبوعي عن الأخبار التي يحتاجها المستثمرون العقاريون للبقاء في المقدمة ، يتم تسليمها كل يوم ثلاثاء. اضغط هنا للاشتراك.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.inman.com/2023/10/30/heres-how-property-managers-can-fight-the-effects-of-inflation/
