ولا يزال مخزون المساكن منخفضا، مما يعني ارتفاع أسعار المنازل. يتجاوز عدد المشترين عدد المنازل الموجودة في السوق بكثير في العديد من المناطق، مما يخلق سوقًا للبائع.
إذا اشتريت عقارًا مستأجرًا منذ بضع سنوات (أو بضعة عقود)، فقد تقرر أن الآن هو أفضل وقت للبيع للحصول على عائد استثمارك المثالي.
ومع ذلك، قد يكون بيع عقار مستأجر أكثر تعقيدًا من السكن الأساسي. عليك أن تفكر في المستأجرين لديك، والآثار الضريبية، والتكاليف الأخرى غير المتوقعة التي يمكن أن تأكل أرباحك.
لحسن الحظ، فريقنا في FastExpert موجود للمساعدة. استخدم هذا الدليل لمعرفة كيفية بيع عقار مستأجر لتحقيق أقصى استفادة من استثمارك.
1. قم بتعيين وكيل عقاري يتمتع بخبرة في مجال الاستثمار العقاري
الخطوة الأولى عند بيع عقارك المستأجر هي تعيين سمسار عقارات متخصص في هذه الأنواع من المبيعات. تحدث إلى أحد المستثمرين العقاريين في منطقتك واعرف ما إذا كان لديه عدد قليل من الوكلاء الذين يفضلون العمل معهم. تستطيع ايضا استخذام FastExpert للعثور على وكلاء عقاريين متخصصين في المنازل الاستثمارية.
خصص وقتًا ل مقابلة ما لا يقل عن ثلاثة من السماسرة قبل أن تقوم بتعيين الأفضل. اسال اسئلة حول أنواع المنازل التي يبيعونها وكيفية تسويقها. إذا كان لديك حاليًا مستأجر في عقارك المستأجر، فاسأل عن كيفية تعامله مع عملية الانتقال إلى المالك الجديد.
يمكن أن يساعدك هذا على فهم معرفة الوكيل بالقوانين المحلية التي تحمي المستأجرين. يمكنك أيضًا أن تسأل عن معرفتهم بقانون الضرائب إذا كنت تريد تجنب ضريبة أرباح رأس المال.
لا تحتاج فقط إلى العثور على سمسار عقارات يتمتع بمعرفة تفصيلية بسوق العقارات، ولكنك تريد أيضًا التأكد من أنه مناسب مهنيًا. من المحتمل أن تتحدث إلى سمسار عقاراتك كل يوم (أو على الأقل عدة مرات كل أسبوع) لذا عليك أن تتفق معه. لا بأس في اختيار سمسار عقارات على الآخر لمجرد أنه يناسب شخصيته بشكل أفضل.
2. التنقل في ضريبة أرباح رأس المال بشكل فعال
• ضريبة الأرباح الرأسمالية هو الشيء الرئيسي الذي يجب عليك التركيز عليه عند الاستعداد لبيع عقارك الاستثماري. إذا كنت تمتلك المنزل لأكثر من عام، فسوف تدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل. يمكن أن تصل معدلات الضرائب هذه إلى 20% حسب دخلك.
الشيء الرئيسي الذي يجب معرفته هو أنك تدفع فقط ضرائب أرباح رأس المال على الأرباح الناتجة عن بيع منزلك. إذا كان سعر الشراء 125,000 دولار وكنت تبيعه بمبلغ 500,000 دولار، فإن دخلك الخاضع للضريبة يبدأ من 375,000 دولار.
بالإضافة إلى ذلك، هناك طرق أخرى لخفض فاتورتك الضريبية. تتبع جميع نفقاتك المتعلقة بتسويق المنزل وبيعه - بما في ذلك عمولة السمسار. هذه التكاليف تقلل من إجمالي أرباحك. باستخدام نفس المثال أعلاه، إذا كنت تدفع أ عمولة ستة بالمائة عند بيع منزل بقيمة 500,000 ألف دولار، سيكلف 30,000 ألف دولار. يؤدي هذا إلى خفض أرباحك الخاضعة للضريبة إلى 345,000 دولار.
كل بند مهم عندما يتعلق الأمر بحساب دفع الضرائب. وهذا سبب آخر يجعل الاستعانة بوكيل عقاري ذي خبرة أو العمل مع محاسب موثوق به يمكن أن يساعدك على توفير المال.
استخدم 1031 Exchange لتأجيل الضرائب
هناك طرق إضافية لتقليل أو تأجيل فاتورتك الضريبية. أ شنوم إكسهانج يتم استخدامه عند استخدام الأرباح من بيع المنزل لشراء عقار استثماري آخر.
على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في الانتقال إلى ولاية أخرى وأخذ استثمارك العقاري المستأجر معك، فيمكنك بيع المنزل وشراء منزل آخر في مدينتك الجديدة واستخدام 1031 Exchange لتأجيل الضرائب.
ضع في اعتبارك أن هذا تأجيل وليس إعفاء. سيتعين عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال عند بيع عقارك المستأجر في المستقبل.
هناك قواعد متعددة تشارك في 1031 Exchange. تأكد من أن لديك سمسار عقارات أو مستشارًا ضريبيًا موثوقًا به للتأكد من أن عملية الشراء التالية مؤهلة.
فكر في شغل الإيجار قبل البيع
هناك طرق أخرى لتجنب دفع ضرائب أرباح رأس المال بالكامل. على سبيل المثال، إذا لم تكن في عجلة من أمرك لبيع عقارك المستأجر، فيمكنك العيش فيه كمسكن أساسي لك. ال تقدم مصلحة الضرائب الأمريكية إعفاءات ضريبية على مبيعات المنازل التي شغلها أصحابها لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الماضية. إذا كان العقار شاغرًا حاليًا، فيمكنك الانتقال إليه وجعله مكان إقامتك الدائم، ثم بيع المنزل خلال عامين.
سوف تحتاج إلى إثبات أن هذا المنزل هو مكان إقامتك الرئيسي. ويعني هذا عادةً تغيير رخصة القيادة الخاصة بك والمستندات الأخرى لتعكس هذه الخطوة.
ويهدف هذا الإعفاء إلى حماية أصحاب المنازل الذين يرغبون في الانتقال. لا يتعين على بائع المنزل العادي أن يقلق بشأن مكاسب رأس المال لأنه لا يبيع عقارًا مستأجرًا للاستثمار.
3. إدارة اتفاقيات إيجار المستأجر بشكل أخلاقي
تركز إحدى المناقشات الأكثر شيوعًا حول بيع العقارات المستأجرة على المستأجرين. أول شيء عليك فعله هو أن تقرر ما إذا كنت تخطط لبيع المنزل مع المستأجرين أو انتظار مغادرة المستأجرين الحاليين.
عندما يعلم المستأجرون الحاليون أنك تبيع المنزل، فقد يشعرون بالقلق بشأن عقد الإيجار الخاص بهم. إنهم يريدون أن يعرفوا أنه لن يتم طردهم بمجرد تولي المشتري الجديد المسؤولية.
على الرغم من أنك لا تستطيع ضمان رعاية المستأجرين لديك، إلا أنه يمكنك إعدادهم لعملية انتقال محتملة. فيما يلي بعض أفضل الممارسات التي يجب اتباعها إذا كنت تخطط لبيع المنزل مع المستأجرين:
- قم بمراجعة قوانين المستأجرين المحلية الخاصة بك. تعرف على مقدار الإشعار الذي يتعين عليك تقديمه وما هي الحقوق التي يتمتع بها المستأجرون في ولايتك أو مدينتك.
- أعط المستأجرين في عقاراتك المستأجرة إشعارًا بنيتك في البيع. قد يكون لدى ولايتك إرشادات محددة لهذا الأمر، ولكن كلما قدمت إشعارًا أكثر كلما كان ذلك أفضل.
- تقديم إشعار لمدة 24 ساعة كلما كنت في حاجة للوصول إلى الممتلكات. يتضمن ذلك دخول المنزل لإجراء الإصلاحات أو جدولة العروض.
- كن متاحًا للإجابة على أسئلة المستأجرين وتقديم تحديثات حول عملية بيع المنزل كلما أمكن ذلك.
ستنشأ المشكلة الأكبر إذا قام شخص ما بشراء المنزل لاستخدامه كمسكن أساسي. في حين أن مستثمرًا آخر قد يتولى عقد الإيجار النشط مع تعديلات طفيفة أو تعطيل للمستأجرين، فإن المشتري الذي يريد العيش في المنزل يوفر المزيد من التعقيدات.
ستحتاج أنت والمشتري إلى تحديد المسؤول عن التأكد من خروج المستأجرين، الأمر الذي سيعتمد على تاريخ الإغلاق واتفاقية الإيجار الحالية واستعداد المشتري.
تحويل المستأجرين الموثوقين إلى نقطة بيع
إذا كنت تقوم بتسويق عقار يشغله مستأجر لمستثمرين آخرين، فقم بتسليط الضوء على المستأجرين الموثوقين لديك كنقطة بيع. يمكنك التحدث عن طول عمر المستأجرين في المبنى وعرض سجل الدفع في الوقت المناسب.
وهذا يروق للمستثمرين العقاريين لأنه يمكنهم الاستيلاء على العقار على الفور وجمع إيرادات الإيجار من المستأجرين. لن تكون هناك أي فجوات حيث يحتاجون إلى تجديد المساحة أو محاولة العثور على مستأجرين جدد.
قد يقدر المستأجرون أيضًا أنك تبيع منزلك لمستثمر آخر سيبقيهم في مكانهم. قد لا يعطلهم بيع المنزل على الإطلاق.
اقرأ القوانين المحلية إذا كنت بصدد إنهاء اتفاقيات الإيجار
إذا كنت ترغب في بيع منزل مستأجر شاغر، فاعرف مدى قانونية مطالبة المستأجرين بالخروج. قراءة القوانين المحلية يمكن أن تحميك أنت والمستأجرين. يمكنك أيضًا مشاركة هذه القوانين مع الأشخاص الموجودين حاليًا في منزلك حتى يعرفوا أنك تتصرف بطريقة أخلاقية وعادلة.
أولا، انظر إلى أقل فترة. قد يكون من الأسهل ترك عقد الإيجار ينتهي بشكل طبيعي قبل بيع المنزل. في غضون بضعة أشهر، يمكن للمستأجرين لديك الخروج لأنه كان لديهم إشعار كاف بأنك لن تجدد عقد إيجارهم.
بعد ذلك، تحقق من وجود شرط الإنهاء المبكر. تحقق مما إذا كنت مدينًا للمستأجر بأي أموال مقابل إلغاء عقد الإيجار عندما لا يكون السبب خطأهم. إذا كان المنزل في حالة جيدة، فيجب عليهم على الأقل استرداد مبلغ التأمين الخاص بهم.
حدد يومًا أخيرًا لجمع الإيجار ويومًا لخروج المستأجرين. إذا لم تكن متأكدًا من أن هذا الأمر قابل للتنفيذ، فاستشر محاميًا عقاريًا. يمكنهم مساعدتك في اتباع الإجراءات القانونية الواجبة الملزمة قانونًا للمستأجرين لديك.
وبطبيعة الحال، هذه ليست مشكلة مع المستأجرين الشهريين. يمكنك إخبارهم أنك لن تجدد عقد إيجارهم في الشهر التالي وتطلب منهم الخروج. تعد اتفاقيات الإيجار أكثر تعقيدًا بالنسبة لعقود الإيجار طويلة الأجل، مثل فترات الستة والاثني عشر شهرًا.
4. إعطاء الأولوية للإصلاحات والترقيات
قد يستغرق الأمر بضعة أشهر لإعداد منزلك للبيع، مما يمنح المستأجرين الوقت الكافي للعثور على مكان جديد - خاصة إذا كان عقد الإيجار الخاص بهم على وشك الانتهاء. ال ينفق صاحب المنزل العادي 5,400 دولار على ترقيات المنزل قبل طرح ممتلكاتهم في السوق. يتضمن هذا عادةً تكاليف تنسيق الحدائق والإصلاحات والترقيات لجعل العقار أكثر جاذبية.
تحديد الإصلاحات والتحسينات اللازمة على العقارات المستأجرة لجعلها جذابة للمشترين. مرة أخرى، قد تتأثر هذه القرارات بالمستأجرين. قد تقرر استبدال السجاد وإعادة طلاء الجدران ولكن سيتعين عليك الانتظار حتى يغادر المستأجرون الحاليون.
ضع في اعتبارك أيضًا عائد الاستثمار الذي يأتي مع هذه الإصلاحات. قد يكون لاستبدال باب الجراج عائد استثمار أعلى من استبدال الأرضيات القديمة والتي عفا عليها الزمن. يمكن للباب الأمامي الجديد أن يخلق انطباعًا أوليًا جيدًا له تأثير أكبر من وحدات الغسيل الجديدة. لا ترغب في إنفاق الأموال على الترقيات التي تفشل في زيادة قيمة منزلك.
يمكن أن يؤدي إجراء هذه الإصلاحات إلى زيادة قيمة الممتلكات الخاصة بك وجعل المنزل أكثر جاذبية، مما يزيد من فرص بيعه بسرعة. ومع ذلك، هناك سبب آخر للتركيز على الإصلاحات عند بيع عقار مستأجر: ضرائب أرباح رأس المال.
يمكنك خصم الإصلاحات التي تجريها في المنزل كتكاليف أساسية تقلل من إجمالي أرباحك. إذا أنفقت 10,000 دولار لإعداد منزلك للبيع، فيمكنك خصم هذا المبلغ بمجرد وصول فاتورتك الضريبية.
5. تطوير استراتيجية تسعير واقعية وتنافسية
عندما تلتقي بوكيلك العقاري، قم بتطوير استراتيجية تسعير للمنزل. يجب على السمسار الخاص بك تقديم التحليل التسويقي المقارن (CMA) التي تسحب المعلومات من خصائص مماثلة في منطقتك. سوف يقوم وكيلك بفحص المنازل ذات الحجم المماثل، في نفس المنطقة، والتي تم بيعها خلال الفترة الأخيرة. يمكن أن يساعدهم ذلك في تحديد ما يجب أن يبيعه منزلك.
كل منزل فريد من نوعه، مما يعني أن سعر منزلك قد يكون أعلى أو أقل من المنازل الأخرى في المنطقة. إذا كان لديه وسائل الراحة مثل حمام سباحة أو مرآب مغلق، فإن السعر يرتفع. ومع ذلك، إذا كان المنزل مهترئًا ويحتاج إلى ترقيات جدية، فسوف ينخفض سعر البيع المقدر.
يمكنك أيضًا تحديد سعر البيع بناءً على احتياجاتك المحددة. سيقوم بعض البائعين بإدراج العقارات بأسعار أقل إذا كانوا يريدون الانتقال بسرعة. تجتذب هذه الإستراتيجية المزيد من المشترين ويمكن للمالكين اختيار العروض التي توفر أفضل الخيارات - عادة العطاءات النقدية التي تقدم تواريخ إغلاق مناسبة.
ومع ذلك، يمكن للوكيل العقاري ذو الخبرة أن يساعدك في الحصول على القيمة الكاملة لعقارك بينما يساعدك على التحرك ضمن فريقك. يمكنهم التواصل مع أصحاب العقارات المستأجرة في المنطقة لمعرفة ما إذا كانوا مهتمين بتنمية محافظهم الاستثمارية.
6. التسويق الفعال للعقار المستأجر الخاص بك
قد يكون بيع عقار مستأجر أكثر تعقيدًا من بيع منزل يشغله مالكه. وينطبق هذا بشكل خاص إذا كان لديك مستأجر حالي أو ترغب في بيع وحدة سكنية متعددة الأسر. قرر ما إذا كنت تريد تسويق عقارك لأي مشتري – سواء كان مستثمرًا أو باحثًا عن منزل – أو إذا كنت تريد التواصل مع المستثمرين العقاريين على وجه التحديد. سيحدد هذا كيفية الترويج لمنزلك.
إذا كنت ترغب في البيع لمستثمر عقاري آخر، فكر في تنظيم منزل مفتوح. قم بتنبيه المستأجرين بالموقف وادفع مقابل التنظيف العميق للممتلكات. يمكن أن يجذب هذا الحدث العديد من المشترين المحتملين الذين قد يرغبون في شراء عقارك المستأجر على الوجهين أو لعائلة واحدة.
ابحث عن سمسار عقارات يتمتع بخبرة في مبيعات العقارات المستأجرة
سواء كنت تمتلك منزلًا واحدًا مستأجرًا أو عقارات استثمارية متعددة في المنطقة، يمكنك بسهولة بيع هذا الأصل عندما تكون جاهزًا. الخطوة الأولى هي تعيين سمسار عقارات يمكنك الوثوق به.
من خلال الاستعانة بوكيل يفهم الضرائب العقارية واتفاقيات الإيجار وسوق الإيجار، يمكنك بيع عقارك الاستثماري بسرعة وبشكل قانوني. يمكنهم تسعير منزلك وتسويقه بشكل فعال لجذب المشترين المناسبين.
للعثور على الوكيل العقاري، اتجه إلى المحترفين في FastExpert. يمكنك الاطلاع على ملفات تعريف السمسار للتعرف على الوكلاء المختلفين وتوظيف أفضلهم لدعمك خلال العملية بأكملها.
ابحث عن السماسرة الذين يعرفون سوقك المحلي ومستعدون لمساعدتك في بيع منزلك. جرب FastExpert اليوم.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/
