يمكن لكل من المشترين والمستثمرين العقاريين الاستفادة من البحث عن عقارات خارج السوق. هذه هي المنازل التي لم يتم العثور عليها بشكل علني في خدمة القوائم المتعددة (MLS) ولكنها مملوكة لأشخاص يتطلعون إلى البيع.
تتراوح العقارات خارج السوق من المنازل المملوكة لأشخاص يستعدون للبيع إلى البائعين النشطين الذين يريدون أن يكونوا متحفظين. إن العثور على قوائم خارج السوق ليس بالأمر السهل، ولكن يمكنك العثور على مجموعة متنوعة من المنازل المحتملة إذا كنت تعرف أين تبحث.
فيما يلي كيفية العثور على صفقات عقارية خارج السوق لعقارك المستأجر التالي، أو فرصة التقليب، أو السكن الأساسي.
1. بناء شبكة قوية
تعد شبكتك واحدة من أقوى الأدوات للعثور على العقارات خارج السوق. يبحث وكلاء العقارات باستمرار عن مشترين مؤهلين ولكن في بعض الأحيان تكون قدراتهم التسويقية محدودة. لا يشعر بعض البائعين بالارتياح عند فتح منازلهم للعروض بينما لا يزال البعض الآخر في المراحل الأولى من دخول السوق.
من خلال شبكة قوية، يمكنك السماح للوكلاء الذين تعمل معهم بمعرفة نوع العقارات التي تريدها خارج السوق. إذا كان لديهم قوائم جيب أو يعرفون عملاء يستعدون للبيع، فيمكنهم التواصل معك.
يفضل بعض البائعين تخطي عملية الإدراج حتى لا يضطروا إلى ترتيب منازلهم وتنظيفها وتنظيمها وتسويقها. سيكونون ممتنين لأن السماسرة لديهم بالفعل مشترين محتملين يصطفون قبل طرح المنزل للبيع رسميًا.
تعد الشبكة القوية أمرًا ضروريًا للمستثمرين العقاريين الذين يقومون بتنمية قائمة عقاراتهم بمرور الوقت. ومع ذلك، يمكن للمشترين الأفراد أيضًا الاستفادة من تكوين صداقات مع وكلاء العقارات. يمكن لهؤلاء السماسرة تنبيهك إلى العقارات المحتملة في السوق الساخنة. قد تتمكن من تقديم عرض قبل أن تتاح للمشترين الآخرين فرصة رؤية العقار.
2. الانضمام إلى مجموعات ونوادي الاستثمار العقاري
ابحث عن الأندية العقارية المحلية ومجموعات الاستثمار في منطقتك. يمكنك أيضًا استكشاف الجمعيات المهنية التي تعقد اجتماعات شهرية وخلاطات ووجبات غداء. سيساعدك الانضمام إلى هذه المجموعات على بناء شبكتك مع تنمية معرفتك العقارية أيضًا. اختبر المجموعات المختلفة واعرف أي منها يجعلك تشعر بالراحة بينما تساعدك في بناء علاقات قيمة.
يعد التواصل مع المستثمرين جنبًا إلى جنب مع السماسرة أمرًا منطقيًا لأن هؤلاء الأشخاص ليسوا بالضرورة منافسين لك. قد يعرف المستثمر عن عقار ما ولكنه يقرر أنه ليس مناسبًا له - إما بسبب السعر أو الموقع أو الأسلوب. إذا علموا أنك تتطلع إلى الشراء، فقد يتواصلون معك لإتاحة الفرصة لك لإلقاء نظرة على العقارات خارج السوق.
في المستقبل، قد تكون أنت الشخص الذي يمكنه دفع الإحالة للأمام. من الممكن أن تجد عقارًا خارج السوق مناسبًا للمستثمر الذي أحاله إليك من قبل.
العقارات هي كل شيء عن من تعرفه. تأكد من أن شبكتك متنوعة ومليئة بالوكلاء والمستثمرين والبنائين والمقاولين. وغيرهم من المهنيين في هذه الصناعة. أنت لا تعرف أبدًا متى ستؤتي إحدى هذه الاتصالات ثمارها.
3. استراتيجيات التواصل المباشر
في الأسواق الساخنة، غالبًا ما يلجأ المستثمرون إلى استراتيجيات التواصل المباشر للعثور على عقارات خارج السوق قبل نشرها على خدمة الإدراج المتعددة. هناك عدة طرق للاتصال بالبائعين، إما بنفسك أو بمساعدة وكالة تسويق. فيما يلي بعض الخيارات التي يجب مراعاتها.
- إطلاق حملة تسويق عبر البريد المباشر: أرسل خطابات أو بطاقات بريدية إلى أصحاب المنازل في المنطقة المستهدفة لدعوتهم إلى الاتصال بك إذا كانوا مستعدين للبيع.
- العمل مع مسوقي الرسائل النصية لتطوير استراتيجية التواصل: تعرف على قواعد إرسال رسائل نصية ترويجية حتى تتمكن من الاتصال بالبائعين المحتملين في منطقتك.
- أعلن في النشرات الإخبارية المجاورة: يمكنك دعم الصحافة المحلية وقضايا الأحياء من خلال الترويج لعملك من خلال هذه القنوات.
سيعتمد الاستثمار الذي تضعه في التواصل المباشر على أهدافك وميزانيتك. يمكن للمستثمرين الذين يتطلعون باستمرار إلى شراء المنازل تخصيص ميزانية شهرية للتسويق المباشر عبر البريد والأنشطة الترويجية. ومع ذلك، فإن المشتري العادي الذي يحاول العثور على قوائم خارج السوق في سوق تنافسية قد لا يكون على استعداد لإنفاق المال.
الهدف من استراتيجيات التواصل هذه هو تشجيع البائعين على التواصل معك من خلال صفقاتهم خارج السوق. كل ما يتطلبه الأمر هو قيام عدد قليل من الأشخاص بالرد على رسائل البريد المباشر الخاصة بك لجعل التكلفة والجهد المبذول لإرسالها يستحق كل هذا العناء.
المجتمع العقاري الحديث نشط رقميًا كما هو شخصيًا. هذه أخبار رائعة للأشخاص الذين ليس لديهم الكثير من الوقت خلال الأسبوع لحضور فعاليات التواصل وأنشطة المجموعات العقارية الأخرى.
قم بتحديث تواجدك عبر الإنترنت ليعكس أهدافك كمستثمر أو مشتري لصفقات خارج السوق. اختر صورة ملف شخصي احترافية وقم بتحديث معلوماتك لتعكس أهدافك. بمجرد أن يكون لديك تواجد قوي على شبكة الإنترنت، ابحث عن المجموعات المحلية والمنتديات والمواقع الإلكترونية للمستثمرين المحليين.
سيكون لدى المجتمعات المختلفة مجموعات عقارية نشطة في أماكن مختلفة حول الويب. قد تحتوي بعض المناطق على مجموعات قوية على Facebook يمكنك الانضمام إليها، بينما قد تكون مناطق أخرى أكثر نشاطًا على LinkedIn أو Discord.
تعرف على هذه المجموعات قبل أن تصبح مشاركًا نشطًا. تعرف على أنواع المحتوى الذي ينشره الأشخاص والقواعد المتعلقة بالمناقشات عبر الإنترنت. سيسمح لك هذا باتباع آداب الويب الجيدة بمجرد الدخول.
يمكنك أيضًا استخدام الأدوات عبر الإنترنت لمحاولة العثور على مالكي العقارات. يمكنك تخصيص ميزانية للإعلانات الاجتماعية أو إعلانات البحث للوصول إلى الأشخاص الذين يحتمل أن يكونوا مهتمين بالبيع. هذه طريقة أخرى لجذب العملاء المحتملين إلى أعمالك الاستثمارية دون الحاجة إلى البحث عن منازل خارج السوق.
5. حضور المزادات والمبيعات العقارية
أحد أكبر المؤشرات التي تشير إلى أن عقارًا خارج السوق على وشك البيع هو بيع العقارات.
عندما يموت أحد الأقارب، سيطالب المستفيدون بالتذكارات التي تعني لهم الكثير ثم يبيعون ممتلكاتهم الأخرى في بيع العقارات. قد يكون لدى هؤلاء الأقارب أيضًا مزاد لبيع العناصر أيضًا. بمجرد توزيع أو بيع ممتلكات المتوفى، يقوم الأقارب ببيع المنزل.
ابدأ بحضور مبيعات العقارات والمزادات لعرض هذه القوائم خارج السوق والتحدث مع الأشخاص الذين يستضيفونها. يقوم معظم الأشخاص عادةً بتعيين شركات خارجية للتعامل مع مبيعات العقارات أو المزادات، لذلك من المحتمل ألا يكون المالكون حاضرين.
يمكن أن يساعدك التحدث إلى الأشخاص الذين يديرون هذه المبيعات في الحصول على فكرة عما يخطط الأقارب للقيام به مع العقار بمجرد عدم إفراغه. يمكنك تمرير بطاقة عملك وإخبارهم أنك قد تكون مهتمًا بشراء المنزل.
ضع في اعتبارك أن محترفي العقارات الآخرين قد يحضرون أيضًا هذه الأحداث. كن مهذبًا مع جميع المعنيين – خاصة إذا واجهت عائلة مكلومة. لن تفوز بأي عقارات خارج السوق من خلال التصرف بوقاحة أو محاولة إجبار الأشخاص على العمل معك.
6. العمل مع تجار العقارات بالجملة
إحدى طرق العثور على عقارات خارج السوق هي العمل معها مستثمري الجملة. يبحث هؤلاء الأشخاص بنشاط عن صفقات خارج السوق ثم يبحثون عن مشترين لتلك القوائم. عندما يعمل البائع مع مستثمر جملة، فإنه يوقع عقدًا يمنح تاجر الجملة الحق في تسويق المنزل.
عندما يجد تاجر الجملة مشتريًا مناسبًا، فإنه يحصل على رسوم مقابل العمل. وبهذه الطريقة، يشبه مستثمر العقارات بالجملة الوسيط أو الخاطبة بين المشترين والبائعين المحتملين.
يقوم تجار العقارات بالجملة بالعثور على عقارات خارج السوق حتى لا تضطر إلى ذلك. ومع ذلك، قبل الاتصال بأحد هؤلاء المتخصصين، تأكد من أنك مستعد لدفع رسومهم.
يتقاضى معظم تجار الجملة ما بين 5,000 دولار و 10,000 دولار لكل عقد وليس من غير المألوف أن يوافق المشتري على دفع الرسوم. وذلك لأن تجار الجملة غالبًا ما يعملون مع أصحاب المنازل المتعثرة الذين ليس لديهم ما يكفي من المال للبقاء في العقار.
في بعض الأحيان، يدفع البائع رسوم تاجر الجملة كما لو كان يدفع عمولة إلى وكيل عقاري. تأكد من قراءة أي اتفاقية توقعها مع مستثمر الجملة حتى لا ينتهي بك الأمر بتكاليف مفاجئة لم تكن تتوقعها.
7. ابحث عن عقارات للبيع حسب المالك
ليس كل بائع يرغب في العمل مع وكيل عقاري، لذلك يقومون بإدراج ممتلكاتهم على أنها للبيع من قبل المالك (FSBO). ليست كل قوائم FSBO هي عقارات خارج السوق. يعمل بعض أصحاب المنازل مع وكلاء برسوم ثابتة لنشر منازلهم على نظام MLS بينما يرغب آخرون في التعامل مع التسويق بأنفسهم.
ينجذب الناس إلى FSBO لأنهم لا يريدون دفع عمولات السمسار المكلفة. إنهم يعلمون أن بإمكانهم توفير ما لا يقل عن ثلاثة بالمائة من العمولات من خلال إدراج منازلهم بمفردهم.
قم بالتجول في مدينتك وابحث عن منازل FSBO. قد تتمكن من مقابلة البائع مباشرة والقيام بجولة في المنزل. تعد هذه العملية إحدى الطرق الأكثر مملة للعثور على قوائم خارج السوق. ستحتاج إلى مراقبة علامات أو مؤشرات FSBO التي تشير إلى بيع عقار بدون وكيل عقاري.
ومع ذلك، من الممكن البحث عن هذه القوائم عبر الإنترنت أيضًا. ابحث عن مجموعات FSBO المحلية حيث يمكن للبائعين النشر عن منازلهم دون الدخول إلى سوق العقارات.
إذا كنت تعمل بشكل مباشر مع صاحب المنزل وتمثل نفسك أيضًا، فتأكد من الاستعانة بمحامي عقاري حتى يتمكن طرف موضوعي من التأكد من أن عملية الشراء قانونية وأخلاقية.
8. تتبع حالات حبس الرهن والمنازل المتعثرة
A حبس الرهن يحدث عندما يستولي البنك على عقار لأن المالك يتوقف عن سداد أقساط الرهن العقاري. ومع ذلك، فإن البنك لا يحتاج إلى منزل، لذلك سيحاول استرداد بعض أمواله المفقودة عن طريق بيع العقار. عندما تحضر مزادات العقارات الخاصة بحبس الرهن، فإنك تشتري عقارات خارج السوق يريد البنك التخلص منها.
يمكنك أن تقرر ما إذا كنت ترغب في حضور هذه المزادات أو البحث عن منازل في انتظار حبس الرهن كوسيلة للعثور على قوائم خارج السوق. يرغب بعض أصحاب المنازل الذين يواجهون حبس الرهن في بيع منازلهم بسرعة لحماية درجاتهم الائتمانية. قد تتمكن من تقديم عرض لشراء منزل وإغلاق العقار بسرعة.
نادراً ما تكون المنازل المحجوبة عقارات جاهزة للتسليم. أصحاب المنازل الذين لا يستطيعون تحمل أقساط الرهن العقاري الخاصة بهم عادة لا يستطيعون تحمل تكاليف الصيانة. تتطلب بعض المزادات العقارية الخاصة بحبس الرهن الدفع فورًا ولا تسمح للمستثمرين بالتجول في العقارات أو فحصها.
على الرغم من أن هذه قد تكون طريقة جيدة لتأمين العقارات غير التسويقية، إلا أنه يجب أن تكون مستعدًا للاستثمار بكثافة في الإصلاحات والتجديدات قبل أن تتمكن من الاستمتاع بهذه المنازل.
9. تحدث إلى البنائين والمقاولين
قد تأتي بعض العقارات الأكثر رواجًا خارج السوق من أشخاص خارج مجال العقارات. غالبًا ما تطغى مشاريعهم على الزعانف المنزلية والمرممين الهواة ويبحثون عن مقاولين للحصول على المساعدة. إذا كان المشروع مكلفًا للغاية أو سيستغرق وقتًا طويلاً، فقد يفكر أصحاب العقارات في البيع.
يمكن أن تساعدك العلاقات مع شركات البناء أيضًا عندما يتطلعون إلى تطوير الأراضي للبناء الجديد. قد يتواصل المنشئ إذا كان يعلم أنك مهتم بتنمية محفظتك الاستثمارية. يمكن أن يكون لديك قائمة جديدة تمامًا خارج السوق وتوفر دخلاً فوريًا أثناء العمل على تجديد وتحديث استثماراتك الأخرى.
أن تصبح مستثمرًا هو كل ما يتعلق بموازنة محفظتك الاستثمارية. يبدأ معظم المستثمرين العقاريين بعقار واحد مستأجر ثم يتوسعون إلى منازل أخرى في ظروف مختلفة. فكر في الخطط الطويلة والقصيرة المدى لهذه العقارات خارج السوق حتى تشعر بالثقة في أن استثماراتك ستؤتي ثمارها.
10. السجلات العامة
إذا كان لديك عقار محدد خارج السوق في ذهنك، فابحث عن من يملكه من خلال البحث في السجلات العامة. يمكنك معرفة المزيد عن المالك وما إذا كان من المحتمل أن يبيع لك. وبطبيعة الحال، فإن معرفة من يملك منزلا هو الجزء السهل. من الصعب جدًا إقناعهم ببيع العقار إذا لم يكونوا مهتمين بالانتقال.
غالبًا ما يتم استخدام هذه الخطوة من قبل المشترين الذين لديهم منازل محددة في الاعتبار، بدلاً من المستثمرين العقاريين الذين يبحثون عن صفقات على عقارات خارج السوق. ومع ذلك، يمكنك أيضًا استخدام السجلات العامة للبحث عن المنازل التي تم التخلي عنها. يمكنك التواصل مع المالك للتعرف على العقار أو معرفة ما إذا كان الساكن الذي عاش هناك لا يزال على قيد الحياة.
يسلط هذا الخيار الضوء على أهمية مراقبة المنازل في منطقتك. غالبًا ما يلاحظ المستثمرون ووكلاء العقارات المنازل المهملة ويعرفون أنها تستحق أصحابًا يعتنون بها.
الاعتبارات القانونية والأخلاقية لصفقات العقارات خارج السوق
في حين أن البحث عن عقارات خارج السوق يبدو طريقة رائعة للعثور على منازل دون الحاجة إلى المزايدة على المشترين الآخرين، إلا أن هناك بعض القيود على هذه المنازل. باعتبارك مشتريًا أو مستثمرًا، يتعين عليك التصرف بشكل أخلاقي أثناء الالتقاء بالبائعين والتنقل في عملية نقل الملكية. تحتاج أيضًا إلى مراقبة الوكلاء والبائعين غير الأخلاقيين الذين لا يتصرفون بشكل عادل. اليك قليل من الامور لتاخذها بالاعتبار.
- التأكد من أن البائع مخول ببيع العقار. تجنب عمليات الاحتيال مثل الأشخاص الذين يحاولون بيع المنازل التي لا يملكونها أو المستفيدون الذين يحاولون بيع المنازل التي لا تزال تحت الوصايا.
- الإصرار على صفقة عقارية كاملة. إن مجرد كون العقار خارج السوق لا يعني أنه لا يُسمح لك بفحصه وتقييمه. يجب عليك أيضًا إجراء نفس عملية الشراء من خلال اتفاقية الشراء ونقل الملكية.
- ابحث عن الأعلام الحمراء والسلوك الماكر. صفقة خارج السوق ليست صفقة سوق سوداء. إذا كان البائع أو الوكيل يتصرف بطريقة مشبوهة أو غير أخلاقية، فيمكنك التراجع عن البيع.
- لا تتنمر على الناس لبيع منازلهم. ليس كل عميل محتمل خارج السوق سيؤدي إلى البيع. بعض البائعين ليسوا مستعدين للتحرك بعد.
يعتقد بعض الناس أن قوائم الجيب والصفقات خارج السوق غير أخلاقية لأنها تمنع المشترين من المنافسة في السوق المفتوحة. من خلال القائمة المفتوحة، يمكن للعديد من المشترين المزايدة ضد بعضهم البعض. ومع ذلك، فإن الأمر متروك للبائع ليقرر ما إذا كان يريد وضع منزله على نظام MLS أم لا. إذا شعر البائع أنه يستطيع الحصول على صفقة عادلة من السوق، فقد يختار هذا الخيار العقاري بدلاً من ذلك.
ابحث عن عقارات خارج السوق من خلال وسطاء FastExpert
يستخدم المستثمرون ومشتري المنازل أساليب مختلفة للعثور على عقارات خارج السوق. يحضر بعض الأشخاص مبيعات العقارات ويتجولون بحثًا عن علامات FSBO بينما يمتلك البعض الآخر شبكة واسعة من الأشخاص الذين يعرفون ما يريدون.
إذا كنت في السوق لشراء منزل ولديك فضول بشأن الصفقات خارج السوق، فانتقل إلى المحترفين في FastExpert. لدينا شبكة واسعة من وكلاء العقارات الذين لديهم تخصصات مختلفة. يعمل بعض الوكلاء على وجه التحديد مع المستثمرين والأشخاص المهتمين بالمنازل المتعثرة.
جرب FastExpert اليوم واكتشف ما إذا كان بإمكانك العثور على سمسار عقارات في منطقتك يلبي احتياجاتك. تعرف على الوكلاء المختلفين المتاحين وابحث عن الوكيل المناسب لمساعدتك في الشراء. سواء كنت تقوم بتوسيع محفظتك الاستثمارية أو تحاول شراء منزلك الأول، فإن فريقنا موجود لمساعدتك.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.fastexpert.com/blog/off-market-real-estate-deals/
