هذا التقرير متاح حصريًا لمشتركي إنمان إنتل، ذراع البيانات والأبحاث لشركة Inman التي تقدم رؤى عميقة ومعلومات سوقية حول أعمال العقارات السكنية والتكنولوجيا العقارية. اشترك اليوم.
تعرض أحد أكثر المقاييس التي يتم الاستشهاد بها على نطاق واسع لأسعار المنازل في الولايات المتحدة لانتقادات شديدة في الأسابيع الأخيرة بعد أن أشعل النقد الذي وجهته شركة مبتدئة نقاشا أوسع حول مفاهيم البيانات التي يجب على الصناعة تتبعها - وكيف.
A بوبليك بوست في أواخر كانون الثاني (يناير) الماضي، استحوذت شركة Parcl Labs على مخيلة المطلعين على البيانات العقارية عندما شككت في مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller، وهو أداة تتبع الأسعار الشهرية التي يعتبرها الكثيرون مصدرًا مباشرًا لاتجاهات أسعار المنازل.
هذه ليست المرة الأولى التي يتم فيها فحص مقياس الصناعة المشار إليه على نطاق واسع، ولن تكون الأخيرة.
ولفهم هذه الحجج، تقوم شركة إنتل بفحص ما يحاول كيس شيلر والنماذج المماثلة تحقيقه، وكيفية تفسيرها، وما هي النقاط العمياء التي يتنافس موفرو البيانات الآخرون على نحو متزايد لملئها.
اقرأ المزيد في التقرير الكامل أدناه.
أصل "المعيار الذهبي"
على مدى عقود من الزمن، اعترف العاملون في مجال العقارات بوجود العديد من المشاكل المتعلقة بتتبع أسعار المنازل الأولية.
واحدة من أكبر القضايا؟ قد لا تبدو مجموعة المنازل التي يتم بيعها في عام واحد مثل المنازل التي يتم بيعها في الفترة التالية. على سبيل المثال، قد يؤدي الارتفاع المفاجئ في معدل الرهن العقاري إلى دفع المزيد من المشترين إلى فئة أسعار أقل، دون ممارسة نفس القدر من الضغط الهبوطي على أسعار المساكن داخل نفس الطبقة.
هذه إحدى المشكلات التي تم تصميم مؤشر Case-Shiller لحلها.
قام الاقتصاديون كارل كيس، وروبرت شيلر، وألان فايس بصياغة هذا المؤشر في أواخر الثمانينيات. يعتمد على مفهوم "المبيعات المتكررة". بدلاً من تتبع أسعار المنازل المباعة خلال فترة ما، يتتبع المؤشر أسعار المنازل الفردية مع مرور الوقت.
إنه ليس الإجراء الوحيد الذي تم إعداده بهذه الطريقة. ويستخدم مؤشر أسعار المساكن لأداء القروض، وهو سلسلة أخرى من بيانات CoreLogic، تقنية تسعير المبيعات المتكررة، كما يفعل مؤشر أسعار المساكن التابع للوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان.
في منشور مدونة يناقش العلاقة بين قيم التقييم وتحركات أسعار المنازل، كتب جوستين كونتات ودانيال لين من إدارة الإسكان الفيدرالية: "إن مؤشر المبيعات المتكررة هو المعيار الذهبي للصناعة لأنه" ذو جودة ثابتة "ويعاني أقل من القيم المتوسطة أو المتوسطة من اختلافات العينات."
إن مؤشر أسعار المنازل الوطني الصادر عن كيس شيلر هو أكثر من مجرد مقياس بسيط للأعلى والأسفل؛ وبمرور الوقت، أصبح معيارًا لكل من الإسكان والاقتصاد الأوسع للبلاد. يعد المؤشر، ومجموعته الفرعية التي تضم مناطق مترو رئيسية متعددة، أداة رئيسية يستخدمها صناع السياسات والمستثمرون في قراراتهم.
في حين يشير الكثيرون إلى أحد عيوبها المحتملة - تأخر البيانات لمدة شهرين - إلا أنهم يشيرون أيضًا بشكل عام إلى عنصر آخر يعتمد على الوقت لشعبيتها. لا تأتي سلسلة زمنية تمتد لعدة عقود مع منهجية تم اختبارها بدقة كل يوم.
وقال إدوارد جلايسر، أستاذ الاقتصاد بجامعة هارفارد، في مقابلة مع مجلة "إن ما جمعه كيس وشيلر معًا هو في الحقيقة المعيار الذهبي لتغيرات الأسعار في سوق الإسكان". نيو يورك تايمز نعي قضية كارل. "إنها تتمتع بجمال كونها شفافة وموثوقة."
أخذ أرجوحة على الملك
في يوم الثلاثاء الأخير من شهر فبراير، كما هو الحال في كل شهر يعود تاريخه إلى سنوات مضت، تم إصدار مؤشرات S&P CoreLogic Case-Shiller. ومثل الساعة، تصدروا عناوين الأخبار بعد ثوانٍ.
ولكنه كان عنوان آخر، التي نُشرت قبل بضعة أسابيع، والتي أحدثت ضجة كبيرة في دوائر البيانات والأبحاث عندما شككت في عقود من معايير مراقبة الأسعار المقبولة.
جاءت هذه اللقطة الجريئة عبر قوس حامل اللواء من مقالة نشرت في شهر يناير من قبل Parcl Labs، وهي واحدة من عدد متزايد من موفري البيانات الذين يتحدون النظام المؤسسي الذي يضبط ساعته على مؤشرات مثل إصدار Case-Shiller.
رفض متحدث باسم S&P Global الرد بالتفصيل على طلب التعليق على المنشور، موجهًا Intel بدلاً من ذلك إلى صفحة منهجية Case-Shiller.
توفر شركة Parcl Labs، التي تشهد تحولًا في عقلية العقارات الرقمية في عصر الوباء، للمستثمرين فرصة الرهان على الأسواق بدلاً من الممتلكات المادية. وهو يركز على تحديد القيمة اليومية وإجراءات الاتجاه. ومن خلال القيام بذلك، تقول Parcl إنها تضيف طبقة جديدة من المعلومات في أسعار العقارات والتحليلات.
مقال باركل، الذي صاغه المؤسس المشارك جيسون ليوريس ونائب رئيس الإستراتيجية لوسي فيرجسون، قال إن كيس شيلر "يفتقر إلى المنفعة لسوق الإسكان الحديث".
كانت قائمة المشكلات المتعلقة بـ Case-Shiller طويلة وتضمنت ما يلي:
- بيانات رجعية عمرها شهرين. في السنوات الأخيرة، اتجه المزيد من موفري البيانات نحو تقديم تقارير تحديث يومية للعملاء بدلاً من التقارير ربع السنوية أو الشهرية. يجادل منشور Parcl بأن هذا الاتجاه يترك Case-Shiller - الذي يتم إصداره بتأخير لمدة شهرين - أبعد من أي وقت مضى عن المنحنى.
- الاستفادة من المبيعات المتكررة لعائلة واحدة فقط، ولكن ليس جميعها، لقياس التغير في قيمة المنزل. بالإضافة إلى استبعاد منازل البناء الجديدة والتعاونيات والوحدات السكنية، فإن منهجية كيس شيلر تلغي أيضًا أي صفقات تحدث في غضون ستة أشهر من بعضها البعض. أكدت دراسة أجرتها شركة Parcl في عام 2022 أنه بسبب هذه الاستثناءات، فإن مؤشر أسعار المنازل المركب في 10 مدن كيس شيلر أغفل 42 في المائة من المبيعات في أكبر عشر مناطق إحصائية حضرية.
- خصم المنازل القديمة أو ذات معدل دوران منخفض بنسبة 50 بالمائة في بعض الحالات. في حين أن Case-Shiller لا تستبعد بالضرورة المنازل القديمة أو تلك التي بها فجوات كبيرة بين المبيعات، فإن تعديلات ترجيح المنهجية تغير تأثيرها بشكل كبير. وخلص باركل إلى أنه بسبب ما يتم تداوله في سان فرانسيسكو مؤخرًا، فإن معظم المبيعات ضمن مؤشر منطقة المترو تلك يتم خصمها وبعضها يصل إلى 45 بالمائة.
- باستخدام حدود MSA في مؤشرات منطقة 10 و 20 مترو يتم الطلاء بفرشاة واسعة جدًا. يعيش الناس في مدينة نيويورك، أو بوسطن، أو شيكاغو، ولكن مثل أي عقار آخر، فإن العرض والطلب والقيمة هي ديناميكيات محلية. الرسم البياني التالي، على سبيل المثال، يوضح دلتا الأداء بين مترو سان فرانسيسكو والمدينة نفسها.
الرسم البياني بواسطة Parcl Labs
مصدر واحد للحقيقة؟
على الرغم من الاعتقاد بأن Case-Shiller هو مصدر بيانات غير كامل، إلا أن Lewris لا يزال يرى بعض الفائدة فيه في الوقت الحالي: على وجه التحديد، في مساعدة فريق Parcl Labs على أن يصبح أكثر ذكاءً وفهم ظروف السوق المحددة أو كيفية استخدام معظم التابعين لها.
كتب Lewris في تدوينة حديثة أن فريق Parcl حاول إعادة بناء منهجية Case-Shiller بأفضل ما يمكنه للمساعدة في "التنبؤ" بكيفية تصرفه في الأسابيع الأخيرة.
وكتب ليوريس: "يعطينا هذا التقرير نظرة ثاقبة حول كيفية تطور الأسواق بالنسبة لمنازل البيع المتكررة لعائلة واحدة والتي تقع خارج نطاق تعريف تقليب المنازل".
في كل مرة يتم فيها إصدار Case-Shiller، يقدم Parcl تقريرًا بعد الوفاة حول مدى قربه من التنبؤ بالنتائج. كان شهر ديسمبر على قدم المساواة إلى حد كبير مع معظم الأشهر، وكانت تقديرات Parcl قريبة جدًا بشكل عام، حتى لو كانت خارج الاتجاه.
في نهاية المطاف، على الرغم من ذلك، لدى Parcl Labs هدف جريء مثل أي مزود معلومات في أي صناعة: وتتمثل مهمتها المعلنة في إنشاء معيار عالمي جديد لتسعير العقارات السكنية وتحليلاتها، إلى حد كبير عن طريق إنشاء مصدر واحد لتقييم المنازل.
هذه الفكرة أنيقة من حيث المفهوم ومرهقة من الناحية العملية. بدلاً من وجود خوادم أنظمة ونقاط وصول متعددة، تتمثل الفكرة في إنشاء نظام واحد يدمج البيانات ويستجوبها ويجمعها وينشرها. لا يعد المفهوم ولا المطاردة لإنتاج مثل هذا الخزان جديدًا، وما إذا كانت شركة Parcl - أو أي مزود بيانات مبتكر آخر - ستقنع الصناعة بأنها قامت بحل الكود أم لا، يبقى أن نرى.
ومع ذلك، يعتقد بعض الخبراء أن وجود مصادر مختلفة تقدم منتجات بيانات مختلفة بكفاءة وكفاءة قد نجح بشكل جيد لعقود من الزمن. ويقولون إنه إذا لم يتم كسر شيء ما، فليست هناك حاجة لإصلاحه.
"نحن نستخدم سلسلة FHFA، وهو نموذج البيع المتكرر، ونحن نحب ذلك. وقال علي وولف، كبير الاقتصاديين في شركة زوندا: "لقد ثبتت صحة قضية كيس-شيلر، ولا أعتقد أنها معطلة". "تقوم شركة Parcl بشيء جديد ومختلف، وهناك قيمة لبياناتها. لكن هذا لا يجعل كيس شيلر مخطئًا أو غير ذي صلة.
البريد الإلكتروني كريس ليبارتون
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.inman.com/2024/03/11/case-shiller-is-a-go-to-source-for-prices-but-know-these-blind-spots/
