انضم إلى الحركة في Inman Connect Las Vegas، من 30 يوليو إلى 1 أغسطس! اغتنم الفرصة لتولي مسؤولية العصر القادم في مجال العقارات. ومن خلال التجارب الغامرة والأشكال المبتكرة ومجموعة لا مثيل لها من المتحدثين، يصبح هذا التجمع أكثر من مجرد مؤتمر - فهو يصبح قوة تعاونية تشكل مستقبل صناعتنا. تأمين التذاكر الخاصة بك الآن!
إذا وافقت المحكمة على مستوطنة تم التوصل إلى اتفاق مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وسيظل وسطاء الإدراج قادرين على تقديم عروض التعويض التعاوني لوسطاء المشترين خارج خدمة الإدراج المتعددة. سيحاول البعض في البداية الاستمرار في العمل كالمعتاد، لكن الصفقة ستؤدي في النهاية إلى "موجة من الابتكار" تؤدي إلى انخفاض العمولات بالنسبة للمستهلكين.
هذا وفقا ل روبي براون، شريك في مجموعة ممارسات مكافحة الاحتكار في شركة Cohen Milstein Sellers & Toll، إحدى شركات المحاماة التي تمثل المدعين في موهرل و أومبا الدعاوى العمولة. كما تعد الشركة أيضًا محاميًا رئيسيًا مشاركًا للمدعين في تسوية NAR.
تمت مقابلة إنمان زميل براون في شركة كوهين ميلشتاين، بنيامين براون، عندما قدمت الشركة لأول مرة موهرل قبل خمس سنوات. الآن، بعد أن يبدو أن القضية تتجه نحو الحل، تحدث إنمان إلى براون حول التأثير المحتمل لتسوية NAR المقترحة على العمولات والتوجيه ونماذج الأعمال الجديدة، وما إذا كانت الصفقة قد تحظى بموافقة وزارة العدل الأمريكية. .
تم تحرير هذه المقابلة من أجل الطول والوضوح.
إنمان: لقد تواصلتم يا رفاق وقلتم إنكم تريدون التحدث عن المفاهيم الخاطئة حول مدى تأثير التسوية، ومدى التغييرات التي يمكن أن يتوقعها السماسرة ولماذا يجب على السماسرة أن يأخذوا التسوية والتغييرات التي ستجلبها إلى الصناعة على محمل الجد أو سوف يخاطرون بالتخلف عن الركب. إذن ما هي المفاهيم الخاطئة التي تقصدها؟
البني: هناك عدد قليل منهم. إحدى المفاهيم الخاطئة التي رأيتها منشورة في بعض الأماكن هي فكرة أن التسوية ستؤدي إلى نوع من الإفراج الدائم على أساس مستقبلي للوسطاء العقاريين الذين شاركوا في ممارسات محتملة مناهضة للمنافسة. يتم المضي قدمًا في الإصدار فقط حتى الحصول على الموافقة المبدئية على التسوية، ولكن بشكل عكسي. لذا، إذا كان هناك المزيد من الأنشطة المناهضة للمنافسة في قطاع العقارات، فقد يكون السماسرة مسؤولين عن ذلك.
هناك فكرة أخرى تتعلق بهذه الفكرة القائلة بأن الناس سيكونون قادرين على تجنب تغييرات الممارسة التي تنعكس في التسوية ببساطة عن طريق تقديم عروض التعويض التعاوني من النظام المتعدد الأطراف.
صحيح أن التسوية لا تحظر، على أساس قاطع وشامل، جميع عروض التعويض التعاوني خارج نظام MLS، ولكنها تفرض قيودًا معينة على تلك العروض وما يمكن القيام به لتسهيل عروض التعويض التعاوني هذه.
لا يمكن استخدام بيانات MLS لتسهيل عروض التعويض التعاوني خارج MLS. إذا كان شخص ما سيحصل على خلاصة بيانات MLS، وأراد إنشاء نوع من موقع الويب الذي يستضيف عروض التعويض التعاوني من عدة وسطاء مختلفين، فإن MLS، بمجرد أن علمت بهذه الممارسة، سيتعين عليها قطع تغذية بيانات MLS الخاصة بهم.
لقد رأيت بعض الأماكن تتحدث عن الحلول البديلة، ربما من خلال Zillow، على سبيل المثال، أو موقع ShowingTime المملوك لشركة Zillow. ولن يتم السماح بهذه الممارسات بموجب التسوية.
المفهوم الخاطئ رقم 3 هو فكرة أن التسوية لن تؤثر فعليًا على أي شيء لأن الوسطاء يمكنهم الاستمرار في تقديم عروض التعويض التعاوني من جانب واحد وليس فيما يتعلق بالـ MLS أو باستخدام خلاصات بيانات MLS. وهذا صحيح إلى حد ما، ولكن من وجهة نظرنا، فإن هذه التسوية ستحفز حقًا موجة جديدة من الابتكار في صناعة العقارات.
ستشاهد الكثير من الأشخاص الذين يقومون بتجربة أنواع مختلفة من نماذج التعويض ومستويات التعويض. سوف ترى وسطاء الخصم. ستقابل أشخاصًا يتطلعون إلى جعل العملية أكثر كفاءة. سترى بعض المستهلكين، بما في ذلك من جانب المشتري، يجربون عدم استخدام وسيط على الإطلاق لتوفير المال. سترى أشخاصًا يستخدمون أنواعًا أخرى من المحترفين، مثل محامي العقارات بدلاً من الوسطاء.
ربما في العام الأول أو العامين الأولين، سيكون هناك بعض الأشخاص الذين يتجاهلون العالم الجديد الذي نعتقد أن هذه التسوية ستولده، ولكن في النهاية، سيعمل هؤلاء المبتكرون والمنافسون على الخصم على زيادة المنافسة السعرية في السوق مما سيؤدي إلى انخفاضه عمولات للمستهلكين. الأشخاص الذين يعملون في الصناعة ولا يدركون ذلك ولا يأخذون في الاعتبار ذلك سوف يتخلفون عن الركب.
مستشار الصناعة روب هان كتب حول هذا الموضوع وكان رأيه في الأساس "هذا لا يلغي التوجيه، لذا لن تنخفض العمولات، لذلك لن يتغير شيء في الأساس لأنه لا يزال بإمكان الأشخاص، على موقع الوسيط الخاص بهم، إدراج "هذا ما أعرضه" في جميع قوائمي." لذا، إذا أراد وكيل المشتري رؤية ما تعرضه قائمة معينة، فكل ما عليه فعله هو الانتقال إلى موقع الوسيط أو حتى الاتصال به والتأكد من أنه يقدم ما يريد وكيل المشتري أن يقدمه. . لذلك لن يتم التخلص من التوجيه." ما هو رأيك في ذلك؟
نعتقد أنه سيقلل من التوجيه لأنه لن يكون لديك عالم كامل من عروض التعويض التعاوني في مكان واحد، بحيث يكون مرئيًا للوسطاء فقط.
لا تحظر اتفاقية التسوية فقط استخدام النظام متعدد الأطراف وإعادة إنشاء أنظمة من نوع النظام متعدد الأطراف التي من شأنها تكرار نظام متعدد الأطراف، ولكنها تتطلب أيضًا زيادة الشفافية للمستهلكين سواء من جانب الإدراج أو من جانب المشتري. هناك اتفاقيات مكتوبة يتعين عليهم الدخول فيها والتي يتعين عليهم تقديم إفصاحات تفصيلية في وقت مبكر من العلاقة حول التعويض الذي يتم تقديمه.
إن الجمع بين كل هذه التغييرات معًا سيعمل على تقليل التوجيه، ومرة أخرى، زيادة المنافسة والمنافسة السعرية في صناعة العقارات.
بالطريقة التي أفهمها، فهذا يعني أنه سيكون من الصعب قليلاً على وكيل المشتري رؤية ما يتم عرضه في القائمة. سيتعين عليهم الاتصال بمزيد من وسطاء الإدراج. سيتعين عليهم الانتقال إلى المزيد من مواقع وسطاء الإدراج لأنها لن تكون موجودة فقط في MLS. لكنهم سيظلون قادرين على العثور على تلك المعلومات، وفي الوقت الحالي، يمكن للمستهلكين رؤية الكثير من هذه العمولات لأن MLS تقوم بتغذية هذا التعويض لمواقع مثل Redfin، حيث يعرضونه للجميع حتى يعرفه الجميع، ولكن الآن فاز المستهلكون لا أرى تلك المعلومات في مكان واحد لأن التسوية تحظر ذلك. إذًا كيف سيتم التخلص من التوجيه إذا كان لا يزال بإمكانهم، فقط مع القليل من الجهد، رؤية ما يقدمه وسطاء القائمة هؤلاء ولن يراه المستهلكون [بالضرورة]؟
أعتقد أنه قد يكون لدينا خلاف أساسي حول جوانب ما ستفعله التسوية. نحن لا نتفق على أن هذا يجعل الأمر أكثر صعوبة قليلاً. نعتقد أنه سيجعل الأمر أكثر صعوبة على الوسطاء للمشاركة في ممارسات التوجيه.
لفترة طويلة، لم يتمكن المستهلكون من رؤية عروض التعويض التعاوني في الدوري الأمريكي لكرة القدم على الإطلاق. لقد تم حظره صراحة. كان هذا أحد الادعاءات في الدعوى القضائية التي رفعناها، وقد غيّر تحقيق وزارة العدل والضغط من دعاوانا القضائية ذلك.
لكن التقاضي يتطلب أيضًا الشفافية تجاه البائعين والمشترين بشأن التعويضات التي يقدمها ويتلقاها وسطاءهم.
هل تعتبرون هذه التسوية بمثابة عمولات فك الارتباط؟
لست متأكدًا من كيفية استخدام هذه الكلمة، لذا لا أعرف كيف أجيب عليها على هذا الأساس. ما أراه هو أن هذه التسوية تؤدي إلى المزيد من الابتكار في الصناعة، وتمنح أيضًا البائعين والمشترين المزيد من الخيارات حول ما إذا كانوا يريدون الاحتفاظ بوسيط أو وكيل عقاري، وكيف يريدون تعويض ذلك الوسيط أو الوكيل العقاري، وبالإضافة إلى ذلك، فهو يمكّنهم أيضًا من قدرتهم على التفاوض.
عندما أقول الفصل، أعني، في الوقت الحالي، أن ما يحصل عليه وسيط المشتري يعتمد على ما يقدمه له الوسيط المدرج. ويبدو أن التسوية تمنع ذلك من خلال الـMLS، لكنها لا تمنع ذلك تماماً. هل هذا دقيق؟
لا أقصد أن أكون مراوغًا بأي شكل من الأشكال. ردي السابق هو ما أشعر به تجاه التسوية. أعتقد أن فتح الصناعة أمام المنافسة يفيد المستهلكين.
وزارة العدل، في نوسالك بهم بيان الفائدةقالوا إنهم يريدون حظرًا على البائع أن يقرر تعويض وسيط المشتري. يبدو أن هذه التسوية الخاصة تفعل ذلك عبر MLS فقط وليس حظرًا فعليًا تمامًا. ولهذا السبب أحاول، أولاً، التأكد من أن هذا هو الحال بالفعل لأنني أريد أن أكون دقيقًا لقرائي، وأفكر أيضًا في ما يعنيه هذا فيما يتعلق بما إذا كان من الممكن الموافقة على التسوية أم لا، أو إذا كانت وزارة العدل ستتدخل في مرحلة ما. ثت يسأل لماذا ايم.
ونحن نقدر دعم الإدارة حتى الآن للتسوية. الرئيس بايدن في وقت سابق من هذا الأسبوع كان لديه أشياء إيجابية ليقولها في خطاب عام حول التسوية وشجع السماسرة على العمل على تحسين المنافسة في صناعة العقارات وخفض الأسعار. نحن متفائلون بالموافقة على التسوية. نعتقد أن هذا أمر جيد للصناعة وهو أمر جيد للمستهلكين.
فيما يتعلق ببيان وزارة العدل في قضية نوسالك، قد نختلف بكل احترام مع تفسير البيان الذي أدرجته في سؤالك. في نص البيان، في الصفحة 20، قالت وزارة العدل إنها ستدعم "أمرًا قضائيًا يحظر عروض تعويض وسيط المشتري من قبل المشاركين في MLS PIN". نعتقد أن هذه التسوية تتسق مع ما أشارت وزارة العدل، في قضية MLS PIN، إلى أنها ستدعمه.
لأنه لا يحدث عبر الدوري الأمريكي على الرغم من أنه يمكن أن يحدث في مكان آخر؟
تغييرات الممارسة المطلوبة هي أمر قضائي يحظر عروض تعويض وسيط المشتري من قبل المشاركين في MLS، بالإضافة إلى العديد من التغييرات الأخرى في الممارسة.
هل شاركت وزارة العدل في صياغة تسوية NAR؟
لا أستطيع الإجابة على هذا السؤال.
هل تعرف ما إذا كانوا سيقدمون بيان اهتمام؟
لا أستطيع الإجابة على هذا السؤال.
للعودة إلى الجانب التوجيهي لهذا الأمر، يقترح روب هان أنه يمكن لوسيط الإدراج أن يضع نموذجًا أمام البائع، مثل اتفاقية الإدراج، قائلاً: "سوف تقدم 3٪ من سعر البيع لأي وكيل من الذي يأتي بالمشتري" وسيكون ذلك مقبولًا تمامًا بموجب اتفاقية التسوية هذه.
إن التركيز على ما يمكن أن يفعله شخص ما في السنة الأولى من التسوية يتجاهل حقيقة أن التسوية ستؤدي إلى زيادة المنافسة والابتكار. وسطاء الإدراج الذين يحاولون مواصلة نفس الممارسات التي كانوا ينخرطون فيها الآن سوف يتم تقويضهم من قبل وسطاء ومحترفين مبتكرين آخرين في مجال العقارات الذين هم على استعداد لتقديم أسعار أقل لعملائهم. هذا يغير الحوافز في الصناعة.
أعتقد أن جزءًا من سبب تركيزه حقًا على التوجيه هو أن سبب عدم انخفاض [العمولات] حتى الآن هو التوجيه - هذا ما تتجادل فيه الدعاوى القضائية الخاصة بك [و] كل هذه الدعاوى القضائية، أليس كذلك؟ كان هناك الكثير من شركات الوساطة ذات الخصم أو شركات الوساطة التي تأخذ أقل من 5٪ إلى 6٪ والتي حاولت تحقيق النجاح، ولم تتمكن من ذلك بسبب هذا الخوف من التوجيه. إذا لم يختفي التوجيه في السنة الأولى أو الثانية، فكيف سيحقق هؤلاء المنافسون النجاح؟
أوافق على أن التوجيه كان يمثل مشكلة كبيرة في صناعة العقارات. لقد كنت أحد الأشخاص الذين انتقدوا التوجيه في صناعة العقارات وشرحوا سبب كون التوجيه سيئًا بالنسبة للمستهلكين.
وأوافق أيضًا على أن الأمر سيستغرق بعض الوقت حتى يتحول السوق بعد التسوية وهذا أمر متوقع. لا أعتقد أنني أشكك في حقيقة أنه في وقت مبكر، سيكون هناك أشخاص سيغمضون أعينهم ويحاولون تجاهل حقيقة أن النظام يتغير وسيستمرون في محاولة فرض أسعار أعلى.
لكن التغييرات في النظام التي ستنتج عن التسوية ستعزز قدرة أصحاب التخفيضات والمبتكرين على المنافسة والمساعدة في خفض الأسعار للمستهلكين.
هل يمكنك تحديد التغييرات التي تعتقد أنها ستسهل على هؤلاء المبتكرين المنافسة؟
كل منهم. التغييرات التي تتطلب زيادة الشفافية، سواء بالنسبة للمشترين أو البائعين. التغييرات التي تحظر عروض التعويض التعاوني على MLSs. التغييرات التي تمنع الأشخاص من تجاوز الحظر المفروض على عروض التعويض التعاوني على النظام المتعدد الأطراف، على سبيل المثال، بجعل بيانات النظام المتعدد الأطراف لا يمكن استخدامها لتسهيل اجتماع الوسطاء وتبادل عروض التعويض التعاوني على بعض المواقع الأخرى.
حقيقة أن التسوية نفسها أصبحت خبرًا كبيرًا [تعني] أن المستهلكين أصبحوا أكثر تعليماً حول تعويضات وسيط العقارات وكيفية عمل النظام بشكل عام.
لماذا نسمح للوسطاء بنشر عروض العمولات على مواقعهم الإلكترونية؟
لا أعتقد أننا نسمح أو نمنع أي شيء. التسوية لا تؤيد هذه الممارسة. يركز قانون مكافحة الاحتكار على المحتكرين، ويركز على المنافسين الذين يجتمعون وينسقون أشياء مثل التسعير أو الإنتاج. التسوية تمنع ذلك. ولا يسمح للمنافسين في صناعة العقارات بإنشاء نوع من النظام المنسق لتقديم التعويض التعاوني.
من الذي يعتبر مجمعًا وهل يُسمح له بنشر عروض العمولة إلى وسطاء المشترين؟
يحصل الكثير من المجمعين على بيانات عمولتهم من MLSs. إذا سمحوا بنشر عروض التعويض التعاوني من عدة شركات وساطة مختلفة على بواباتهم، فإنهم يخاطرون بجعل MLSs تقطع بياناتهم لأن هذا هو ما تتطلبه التسوية.
إذا كان لديك بوابة تحاول بشكل أساسي تكرار عرض نظام التعويضات على MLS، فإن هذه البوابات تخاطر حقًا برفع أعناقها وتخاطر بدعوى قضائية محتملة لمكافحة الاحتكار. يجب أن أعتقد أنه لكلا هذين السببين، لن ترى نظام التعويضات التعاونية في الدوري الأمريكي لكرة القدم الذي كان موجودًا قبل هذه التسوية يتكرر.
البريد الإلكتروني أندريا ف. برامبيلا.
مثلي في الفيسبوك | لي على متابعة التغريد
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.inman.com/2024/03/25/moehrl-attorney-market-shift-after-nar-settlement-will-take-time/
