كتب بتاريخ 26 يونيو 2023 بواسطة
وافق جيريمي هانت على ثلاثة إجراءات مع المقرضين لمساعدة أصحاب الرهن العقاري الذين يعانون من ارتفاع أسعار الفائدة. ولا يمكن عادة التوصل إلى اتفاق حقيقي من هذا النوع في اجتماع واحد. ولذلك، أظن أن هذا يشبه إلى حد ما "اتفاق" مايكل جوف مع المطورين لدفع تكاليف معالجة الكسوة. تعليقاتي على كل من التدابير الثلاثة هي كما يلي:
1) يمكن لأي شخص التحدث إلى البنك الذي يتعامل معه أو مقرض الرهن العقاري الخاص به ولن يكون لذلك أي تأثير على درجة الائتمان الخاصة به
يمكن لأي شخص التحدث بالفعل إلى البنك الذي يتعامل معه أو مقرض الرهن العقاري الخاص به ولن يكون للتحدث فقط أي تأثير على درجة الائتمان الخاصة به. ومع ذلك، فإن العديد من المقترضين لا يدركون ذلك، وبالتالي فإن تعزيز الرسالة مفيد ولكن بخلاف ذلك لا يغير أي شيء. ومع ذلك، كان يجب أن تشمل الرسالة أيضًا وسيط الرهن العقاري - حيث يتم ترتيب أكثر من 80% من القروض العقارية الجديدة من خلال وسيط، وسيشعر العديد من المقترضين براحة أكبر في التحدث إلى وسيطهم أكثر من المقرض. سيتمكن وسيط السوق بأكمله من تقديم المشورة بشأن جميع الخيارات، في حين يمكن للمقرض تقديم المشورة فقط بشأن الحلول التي يمكنه تقديمها. حتى عندما تكون نصيحة الوسيط هي التحدث إلى مُقرضه، سيكون المقترض مستعدًا بشكل أفضل عند إجراء تلك المحادثة إذا تحدث أولاً إلى وسيطه ومعرفة الخيارات الأخرى المتاحة له، إن وجدت.
2 أ) "وافق" المقرضون على السماح لأولئك الذين يكافحون بتمديد شروط قروضهم العقارية أو الانتقال إلى خطة الفائدة فقط بشكل مؤقت مع "عدم طرح أي أسئلة"
عادةً ما يوافق المقرضون بالفعل على فترة زمنية ممتدة، اعتمادًا على عمر المقترض، أو التحول إلى الفائدة فقط، إذا تمكن المقترض من إثبات أنه سيكافح من أجل الوفاء بمدفوعاته الشهرية. التغييرات هنا من السياسة الحالية هي "عدم طرح الأسئلة" و"عدم وجود تأثير على درجة الائتمان الخاصة بك". ومع ذلك، يمكن للمقرض الجديد المحتمل أن يرى من ملف الائتمان تفاصيل أي تغيير في العقد، وبالتالي يمكنه أن يأخذها في الاعتبار عند اتخاذ قرار الإقراض. سيتم تنفيذ هذه السياسة بسرعة، ربما في الشهر المقبل، ولكنها لن تصبح فعالة على الفور.
سينظر بعض المقترضين إلى جانب "عدم طرح الأسئلة" على أنه مكافأة، ولكنه أمر خطير لأنه يعني أن المقترضين سيكونون قادرين على ممارسة هذا الخيار دون مشورة، مما يمثل خطرًا تم تصميم قواعد سلوك الرهن العقاري الخاصة بهيئة الرقابة المالية (FCA) من أجله. تجنب ذلك، من خلال مطالبة المقترضين بأخذ النصيحة حتى يتسنى لهم فهم إيجابيات وسلبيات تغيير عقد الرهن العقاري الخاص بهم. كانت امتيازات الرهن العقاري بسبب فيروس كورونا، والتي منحت المقترضين الحق في الحصول على تأجيل سداد قصير الأجل، مفيدة للعديد من الأشخاص، لكن العديد من الأشخاص الآخرين الذين لم يحتاجوا إلى تأجيل الدفع أخذوها لأنهم يستطيعون ذلك، في كثير من الحالات دون فهم كامل لجميع العواقب، مثل زيادة تكلفة الفائدة على الرهن العقاري، ربما دون داع. لا ينبغي أن يُنظر إلى سياسة "عدم طرح الأسئلة" هذه على أنها خيار سهل لزيادة الدخل المتاح، حيث سيظل الدين قائمًا وما زال الناس بحاجة إلى خطة لسداده.
2ب) إذا أراد المقترضون العودة إلى صفقة الرهن العقاري الأصلية الخاصة بهم في غضون 6 أشهر، فيمكنهم القيام بذلك، دون طرح أي أسئلة
يؤدي هذا إلى دفع المدرب والخيول إلى اتباع قواعد الرهن العقاري الصادرة عن هيئة الرقابة المالية (FCA) لأنه يعني أنه سيُطلب من المقرضين الموافقة على دفعات شهرية أعلى دون التحقق من القدرة على تحمل التكاليف. ومع ذلك، للحصول على أي قيمة ذات معنى، يجب أن ينطبق هذا الخيار لمدة أطول من 6 أشهر. من المرجح أن يشهد عدد قليل من المقترضين الذين يحتاجون إلى أحد خيارات الدفع المخفضة تحسنًا في وضعهم المالي بما يكفي للعودة إلى شروط الرهن العقاري التعاقدية الخاصة بهم في غضون 6 أشهر. إذا اتخذ المقترض أحد خيارات الدفع المخفضة، فمن الأرجح أنه سيتمكن من دفع شيء إضافي بدلاً من إعادة مدفوعاته بالكامل. ويمكن بالفعل إجراء دفعات إضافية دون أي تغييرات في القواعد، ويتم ذلك بمرونة أكبر، وذلك ببساطة عن طريق ممارسة الخيار في معظم شروط الرهن العقاري للدفع الزائد بنسبة تصل إلى 10٪ سنويًا (أكثر في بعض الحالات) من رصيد الرهن العقاري دون تكبد أي رسوم سداد مبكر.
3) في المواقف القصوى، وافق المقرضون على أن تكون هناك فترة لا تقل عن 12 شهرًا قبل أن يكون هناك "استعادة دون موافقة"
تعني قواعد التحمل المخصصة الحالية أنه في كثير من الحالات قد يستغرق الأمر أكثر من عام قبل بدء عملية الاستعادة، ولكن هذا الضمان لمدة 12 شهرًا مفيد للمقترضين المتأثرين - فهو يمنحهم قدرًا معقولًا من الوقت لإعادة تمويل ممتلكاتهم أو بيعها ولكن في بعض الحالات يمكن ترك المقترض في وضع أسوأ، على سبيل المثال، في سوق العقارات المتدهور، فإن الشخص الذي لا يقوم بسداد دفعات شهرية صغيرة أو لا يدفع سوى دفعات شهرية صغيرة سوف يشهد تآكل حقوق الملكية بسبب الضربة المزدوجة المتمثلة في انخفاض سعر العقار وزيادة رصيد الرهن العقاري من الفوائد غير المدفوعة. إذا لم يكن هناك احتمال بتحسن الوضع المالي للمقترض خلال إطار زمني معقول، فكلما تأخر البيع الطوعي أو استعادة الملكية، قلّت حقوق الملكية للمقترض، مع زيادة خطر عدم تغطية عائدات البيع للرصيد المستحق.
وفي الختام
تدعي الحكومة أن هيئة مراقبة السلوكيات المالية مستقلة، ولكن من الواضح من هذه التغييرات التي أمر بها المستشار، والتي يقود بعضها حافلة وخيولًا من خلال قواعد الرهن العقاري الحالية لهيئة الرقابة المالية، أن الاستقلال له حدود. بعد قولي هذا، يمكن أن يكون حافزًا لهيئة الرقابة المالية (FCA) لمراجعة بعض قواعدها. قبل تنظيم الرهن العقاري القانوني في عام 2004، اعتاد بعض المقرضين تقديم رهن عقاري مرن يسمح باقتراض أي مدفوعات زائدة و/أو استخدامها لتمويل المدفوعات المنخفضة إذا لزم الأمر. وقد شجع هذا المقترضين الذين لديهم أموال نقدية فائضة على استخدامها للدفع الزائد، مع العلم أنه يمكنهم الحصول على المدفوعات الزائدة إذا لزم الأمر. بموجب قواعد هيئة الرقابة المالية، يعد الوصول إلى المدفوعات الزائدة بهذه الطريقة أكثر تعقيدًا لأنه سيتعين على المُقرض إجراء اختبار جديد للقدرة على تحمل التكاليف في كل مرة يتم فيها استخدام أي أموال زائدة. لقد أدت قاعدة هيئة الرقابة المالية (FCA) في الممارسة العملية إلى توقف ميزة الرهن العقاري الصديقة للمستهلك للغاية، والطريقة الوحيدة للمقترضين للحصول على هذه المرونة هي الحصول على رهن عقاري تعويضي. تتطلب قواعد واجب المستهلك الجديدة الصادرة عن هيئة مراقبة السلوكيات المالية (التي تنطبق اعتبارًا من 31/7/23) من المقرضين التأكد من حصول المستهلكين على نتائج جيدة طوال فترة الرهن العقاري بأكملها، وإذا كان لدى المقرضين خيار إعادة تقديم هذه الميزة المرنة المتمثلة في السماح بالوصول إلى المدفوعات الزائدة التي من شأنها تحسين النتائج لبعض المقترضين.
التصنيف: راي بولجر
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون السيارات / المركبات الكهربائية ، كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- BlockOffsets. تحديث ملكية الأوفست البيئية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.charcol.co.uk/news-and-opinions/ray-boulgers-blog/jeremy-hunts-mortgage-charter-20174/
