ساهم سلوك المستأجر في سوق المكاتب ، والتنظيم في العائلات المتعددة ، وتكلفة رأس المال الأعلى بكثير في انخفاض مبيعات الاستثمار في مدينة نيويورك بنسبة 43٪ إلى 12.8 مليار دولار في النصف الأول من عام 1 من النصف الأول من عام 2023 ، وفقًا لبحث أجراه مستشارو العقارات في آريل.

ومع ذلك ، كان هذا الانخفاض متوقعًا حيث بدأنا نشهد تباطؤًا في نهاية عام 2022 بسبب الارتفاع السريع في أسعار الفائدة. نتيجة لذلك ، في حين كان الربع الأول باهتًا ، تحسن السوق خلال الربع الثاني حيث اغتنم المستثمرون الأذكياء الفرصة للاستثمار في الأصول المعاد تسعيرها.

المكتب: التخلي ، التمسك ، إعادة الرسملة وإعادة التموضع

مع تحوم معدلات إشغال المكاتب في مدينة نيويورك حول 50٪ من مستويات ما قبل كوفيد ، انخفض حجم المعاملات المكتبية بالدولار بنسبة 48٪ على أساس سنوي إلى 2.4 مليار دولار في النصف الأول من عام 1 ، وهو أحد أدنى المستويات في السنوات العشر الماضية.

قرارات استحقاق الرهن العقاري

بينما آجال الرهن العقاري يمثلون تحديًا كبيرًا في سوق المكاتب ، فهم يقدمون نظرة ثاقبة حول كيفية رؤية مالكي المكاتب والمستثمرين لعالم المكاتب. يختار المالكون بشكل أساسي الأصول التي يجب حفظها والأصول التي يجب التخلي عنها. لذلك ، عندما تكون الأساسيات الأساسية ضعيفة ولا يوجد أمل فوري للأصل ، يتم تسليم المفاتيح إلى المقرضين.

ومع ذلك ، فإن المستثمرين الذين لديهم نظرة مستقبلية طويلة الأجل والقدرة على تحمل العاصفة يتمتعون بمكانة جيدة ، لا سيما بمجرد تخليهم عن أصولهم الأقل أداءً. تمكن هؤلاء الملاك من إعادة التمويل بنجاح ، وجذب رؤوس أموال جديدة ، والاستفادة من القيم المعاد تسعيرها لمبانيهم ، وينبغي أن يكونوا قادرين على الاستفادة بشكل كبير من هذه الاستراتيجية على المدى الطويل.

ترك الذهاب

أمثلة على كبار الملاك الذين تخلوا عن أصولهم في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 تشمل RXR's 61 Broadway ؛ برج متروبوليتان التابع لشركة إل آند إل القابضة في 142 غرب 57 ؛ 2100 49th Avenue و 2109 Borden Avenue في Long Island City ، كوينز ؛ وبلاكستون 1740 برودواي.

التمسك

ومع ذلك ، فإن بعض هؤلاء المالكين أنفسهم يحتفظون بممتلكات مكتبية ذات أسس أساسية قوية من خلال تمديد قروضهم وجلب رأس مال جديد. وتشمل هذه المباني الجديدة المشغولة ذات الموقع الجيد ذات الإيجارات المرتفعة مثل SL Green's 245 Park Avenue ؛ تيشمان شباير 300 بارك أفينيو ؛ RFR's 375 Park Avenue ؛ RXR's 601 West 26th Street ؛ برج ويليس بلاكستون في شيكاغو.

إعادة الرسملة

يعتبر برج المكاتب في 245 بارك أفينيو مثالًا رائعًا ليس فقط على التمسك ، ولكن أيضًا لجلب استثمار جديد بخصم طفيف على سعر الشراء الأصلي لعام 2017 ، وهو دليل رائع على الاهتمام بالاستثمار في الأصول عالية الجودة.

إعادة التموضع

الأصول المكتبية ذات الأسس الأساسية الضعيفة ولكن المستقبل قوي ، يتم تداولها بشكل جيد بخصم على مدى الأشهر الستة الماضية سواء للمستثمرين أو لمجموعات المستخدمين الذين يؤمنون بسوق مكاتب مدينة نيويورك على المدى الطويل. وتشمل هذه عمليات الاستحواذ على 40 شارع فولتون ، و 126 إيست 56 ستريت ، و 529 فيفث أفينيو من قبل ديفيد ويرنر للاستثمارات العقارية ، وسيفرن العقارية ، ونامدار ، على التوالي. قام المالك والمستخدمون بتصعيد استحواذ Hyundai على 5 Laight Street ؛ استحوذت جامعة نيويورك على 15 شارع لافاييت ؛ و Enchanté استحوذت على 400 Madison Avenue.

عائلة متعددة: فئة أصول واحدة ، ثلاث نتائج مختلفة

انخفض حجم الدولار متعدد العائلات إلى 1.1 مليار دولار في الربع الأول من عام 1 لكنه ارتفع بنسبة 2023٪ على أساس ربع سنوي إلى 242 مليار دولار في الربع الثاني من عام 3.9 ، وفقًا لـ الربع الثاني من عام 2 للمستشارين العقاريين في آريل للاستشارات العقارية في مدينة نيويورك. ومع ذلك ، فإن كل أصل يتصرف بشكل مختلف اعتمادًا على ما إذا كان سوقًا حرًا أو إيجارًا ثابتًا أو سكنًا ميسور التكلفة.

سوق مجاني

استحوذت السوق الحرة متعددة العائلات على 51٪ من حجم الدولار متعدد العائلات في النصف الأول من العام. تضمنت الصفقات الهامة شراء GO Partners لـ 265 East 66th Street مقابل 402 مليون دولار ؛ استحواذ Slate على 600 شارع كولومبوس مقابل 120 مليون دولار ؛ استحواذ نامدار على 100 West 552th Street بقيمة 54 مليون دولار ؛ واستثمار ستونهنج وكارلايل بقيمة 114 مليون دولار في 408 East 92nd Street.

لا يزال هناك قاعدة عميقة من رأس المال المؤسسي والخاص والدولي المتاح للاستثمار في عقارات السوق الحرة. تستفيد هذه المباني السكنية من الأساسيات المواتية لمدينة نيويورك مثل نمو الوظائف والسياسات الحكومية التي تثبط التطوير الجديد ، وبالتالي تسببت في نقص المساكن الذي أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 10٪ على أساس سنوي. المدينة لديها عجز يقدر بنحو 376,000،560,000 وحدة سكنية اليوم ، وهو رقم سيرتفع إلى 2030،XNUMX بحلول عام XNUMX.

إيجار مستقر

انخفضت أسعار إيجارات المباني المستقرة في النصف الأول من عام 1 إلى أدنى مستوى لها منذ النصف الأول من عام 2023 بسبب ارتفاع معدلات الفائدة جنبًا إلى جنب مع التغييرات الهيكلية الكبيرة التي أحدثها قانون استقرار الإسكان وحماية المستأجرين لعام 1 (HSTPA) ، وهي لائحة ألغت الحوافز لتجديد المباني والوحدات الشاغرة. نتيجة لذلك ، رأينا المباني التي تم شراؤها في الأصل في 2015 و 2019 و 2014 تباع في الأشهر الستة الأولى من عام 2015 بخصم يقارب 2016٪.

ومع ذلك ، فإن أسعار الإيجارات المنخفضة للأصول المستقرة تجتذب الأموال الذكية والخاصة والأفراد والأسر ذوي الثروات العالية الذين يفهمون المنتج ، ويعتقدون أن اللوائح ستتغير لأنها غير مستدامة ومستعدة للالتزام بها على المدى الطويل.

السكن بأسعار معقولة

تمتعت المساكن الميسرة بنسبة 34 ٪ من إجمالي الفطيرة متعددة العائلات في الأشهر الستة الأولى من العام. المستثمرون في هذه الفئة من الأصول مدفوعة بمهمتهم مع تحقيق أرباح مضاعفة ؛ تسعى إلى دمج النجاح المالي مع المساءلة الاجتماعية. تتضمن محركات الفرصة ضرائب أقل على الممتلكات ، وفرص ذات قيمة مضافة تسمح بزيادة الإيجارات بمرور الوقت ، وتحديداً للمستأجرين الذين حصلوا على قسائم ، وتمويل الوكالة.

تم إجراء العديد من الصفقات ذات الأسعار المعقولة البارزة في النصف الأول من العام ، بما في ذلك شراء Nuveen لمحفظة Omni مقابل ما يقرب من 1 مليار دولار ، و 150 مليون دولار بيع Sea Park ، وهو مبنى Mitchell Lama سابق مكون من 818 وحدة مع فرصة أرض ، والذي كان بترتيب شركة آرييل للاستشارات العقارية. بالإضافة إلى ذلك ، تقوم شركة Ariel حاليًا بتسويق ما يقرب من 5,000 وحدة ميسورة التكلفة سيتم بيعها هذا العام أو الربع الأول من عام 2024.

أرض الفرص

انخفضت مبيعات الأراضي في مدينة نيويورك بنسبة 30٪ على أساس سنوي إلى 2.5 مليار دولار في النصف الأول من عام 2023 مقارنة بالنصف الأول من عام 2022 ، وهو ما يمكن أن يُعزى إلى عدد من العوامل بما في ذلك فشل المشرعين في الولاية في الموافقة على خليفة لـ برنامج التخفيض الضريبي 421a ، الذي انتهى قبل أكثر من عام ؛ الارتفاع الهائل في تكاليف البناء ، سواء من حيث التكاليف الصعبة أو العمالة ؛ ومبيعات عمارات أبطأ بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.

ومع ذلك ، قدمت الأسعار المنخفضة فرصًا للمطورين مثل Rockrose ، التي استحوذت على حرم كلية سانت فرانسيس في وسط مدينة بروكلين مقابل 160 مليون دولار ، والمستثمرين الآخرين الذين اشتروا مواقع بقصد الخدمات المصرفية للأراضي.

هذا هو الأرض 421a المخولة والمؤهلة للتخفيض الضريبي قبل انتهاء صلاحيتها العام الماضي تم تداولها أيضًا بعلاوة كما فعلت مشاريع الإسكان الميسورة التكلفة التي تدعمها المدينة والولاية. بالإضافة إلى ذلك ، ساهمت المواقع المعاد تقسيمها في مناطق جامايكا وأستوريا وويليتس بوينت في كوينز في تمتع تلك المنطقة بزيادة بنسبة 80٪ في معاملات الأراضي على أساس سنوي.

ما تجدر متابعته لل

بالنظر إلى المستقبل ، نتوقع أن نرى:

• يتقدم المقرضون من القطاع الخاص لملء الفراغ الذي تركته البنوك الإقليمية التي تواجه تدقيقًا أكبر من المنظمين في أعقاب إخفاقات البنوك في النصف الأول من العام.
• تساهم آجال استحقاق الرهن العقاري في إعادة تسعير إضافية للأصول متعددة العائلات المستقرة والمكتبية للإيجار ، مما يفتح الباب للمستثمرين للحصول على عقارات بأساسيات قوية بسعر مخفض. كما أن بيع مؤسسة التأمين الفدرالية (FDIC) لمحفظة بنك التوقيع في وقت لاحق من هذا العام سيوفر فرصة استثمارية مثيرة للاهتمام.
• على الرغم من فشل المشرعين في الولاية في الموافقة على سياسة إسكان شاملة في الجلسة التشريعية الأخيرة ، أعلن الحاكم عن برنامج جديد سيوفر بعض الإعفاءات الضريبية للمطورين في قسم Gowanus في بروكلين ، وهو أمر مشجع لأنه يمكن توسيعه ليشمل أجزاء أخرى من مدينة.

في حين أن هناك تحديات ، فإن المؤشرات الاقتصادية في مدينة نيويورك قوية. لذلك ، نعتقد أن رأس المال الذكي ، وهو وفير ، سيعود بشكل كبير في الأشهر الستة إلى الثمانية عشر القادمة.

^{تم أخذ محتوى هذه المقالة من تقارير أبحاث منتصف العام لعام 2023 لشركة Ariel Property Advisors ، والتي قدمتها في حدث Coffee & Cap Rate في شركتنا في 20 يوليو 2023. للوصول إلى تقارير أبحاث Ariel ومقاطع الفيديو الخاصة بالحدث ، يرجى النقر هنا.}

• محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
• أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
• أفلاطون السيارات / المركبات الكهربائية ، كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
• أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
• تشارت بريم. ارفع مستوى لعبة التداول الخاصة بك مع ChartPrime. الوصول هنا.
• BlockOffsets. تحديث ملكية الأوفست البيئية. الوصول هنا.
• المصدر https://www.forbes.com/sites/shimonshkury/2023/08/11/three-trends-impacting-new-york-city-commercial-real-estate/