يكسب كين كاهان عيشه من بناء المنازل.
تخصص؟ المجمعات السكنية الفاخرة في أحياء لوس أنجلوس مثل بالمز وسيلفر ليك مليئة بالوحدات ذات أسعار السوق في الغالب، ولكن مع عدد قليل من الوحدات ذات الأسعار المعقولة المقيدة بالدخل أيضًا.
يمكن أن يكون عملاً جيدًا، لكنه أصبح أقل من ذلك مؤخرًا.
وقال كاهان، رئيس مجموعة كاليفورنيا لاندمارك: "لقد انسحبنا". "المقاييس لا تعمل."
في جميع أنحاء كاليفورنيا والأمة، تحرك المطورون لبدء عدد أقل من المنازل في عام 2023، وهو انخفاض يقول بعض الخبراء إنه قد يؤدي في النهاية إلى أسعار المساكن والإيجارات أعلى مع تفاقم نقص العرض.
يستشهد المطورون بعدة أسباب لتأخير المشاريع الجديدة. هناك ارتفاع في تكاليف العمالة والمواد، بالإضافة إلى اللوائح المحلية الجديدة التي تجعل من الصعب تحقيق الربح.
ولعل العامل الأكبر – والأكثر تأثيراً في جميع أنحاء البلاد – هو ارتفاع تكلفة الاقتراض. ارتفاع أسعار الفائدة لا يؤدي فقط إلى جعلها أكثر تكلفة الأميركيين لشراء منزل، ولكنها تضيف تكاليف إضافية للمطورين الذين يجب عليهم صرف المزيد من الأموال لبناء وإدارة مشاريعهم.
ونتيجة لذلك، أصبح عدد أقل من المشاريع ذات جدوى مالية للبناء، كما تم بناء عدد أقل من المنازل.
وقال ريان باتاب، المحلل في شركة كوستار للأبحاث العقارية: "إنها تكاليف الديون أكثر من أي شيء آخر".
في المجمل، البيانات الأولية من الولايات المتحدة. يظهر مكتب الإحصاء أن تصاريح البناء للمنازل الجديدة على مستوى البلاد انخفضت بنسبة 12% في عام 2023 عن العام السابق وبنسبة 7% في كاليفورنيا. تم تسجيل الانخفاضات في كل من منازل الأسرة الواحدة – والتي يميل معظمها إلى البيع – وكذلك المنازل متعددة الأسر – والتي تكون في الغالب للإيجارات.
قال دان دونموير، رئيس جمعية صناعة البناء في كاليفورنيا، إن أحد الأسباب الرئيسية لهذا الانخفاض هو أن العديد من شركات بناء المنازل المعروضة للبيع توقعت "انكماشًا هائلاً" وتوقفت عن شراء قطع أرض للتطوير عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري في عام 2022.
ثم حدث شيء مضحك. لم ينخفض الطلب على منتجاتهم بالقدر المتوقع، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى أن أصحاب المنازل الحاليين لم يرغبوا في البيع وتخليص أنفسهم من معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية.
قال دونموير: "لقد استيقظ عمال البناء نوعًا ما وأدركوا: "أوه، نحن فقط [نبيع المنازل]". "لكننا لا ندير عشرة سنتات."
مع قيام شركات البناء المعروضة للبيع بإعادة تشغيل محركاتها للاستفادة من النقص في القوائم، هناك علامات على التحسن. خلال الشهرين الأولين من هذا العام، سحبت شركات البناء في كاليفورنيا تصاريح بناء منازل الأسرة الواحدة بنسبة 35٪ أكثر مما كانت عليه خلال نفس الفترة من العام السابق، وفقا لبيانات التعداد السكاني.
استمرت تصاريح العائلات المتعددة في الانخفاض – حيث انخفضت بنسبة 33٪.
وقال ريك بالاسيوس جونيور، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، إن المسارات المتباينة ربما ترجع إلى عدة عوامل.
بشكل عام، يتمتع بناة المنازل لعائلة واحدة بإمكانية الوصول إلى مصدر أوسع للديون ليس عرضة لارتفاع أسعار الفائدة. وفي سوق الأسرة الواحدة، تفاقم النقص في المعروض أيضاً وارتفعت أسعار المساكن.
وفي الوقت نفسه، الإيجارات في العديد من الأماكن - بما في ذلك لوس أنجلوس - انخفضت بشكل طفيف مع ارتفاع الوظائف الشاغرة، ويرجع ذلك جزئيا إلى أن بناء الشقق كان قويا نسبيا في السنوات الأخيرة.
قال بالاسيوس: "إن وجود أسرة واحدة قوية، وتعدد الأسر الضعيفة هو موضوع ثابت إلى حد كبير في معظم أنحاء البلاد". "من الصعب عليك العثور على سوق حيث يكون المطورون والمستثمرون متحمسين لشراء الشقق."
في مدينة لوس أنجلوس، يجب على المطورين التعامل مع عامل آخر – قياس ULA.
دخلت ضريبة نقل الملكية على مستوى المدينة حيز التنفيذ العام الماضي لتمويلها السكن بأسعار معقولة وقد أثار حفيظة قطاع العقارات.
على الرغم من أنها تُعرف باسم "ضريبة القصور"، إلا أنها تنطبق، باستثناء استثناءات نادرة، على جميع العقارات المباعة بأكثر من 5 ملايين دولار، بغض النظر عما إذا كانت محطات وقود أو مراكز تسوق أو مباني سكنية أو قصور فعلية. وبموجب هذا الإجراء، يتم فرض رسوم على البائع بنسبة 4٪ من سعر بيع العقارات المباعة بأكثر من 5 ملايين دولار وأقل من 10 ملايين دولار.
عند 10 ملايين دولار وما فوق، تبلغ الضريبة 5.5%.
قال مطورو الشقق وسماسرة العقارات إن التكاليف الإضافية من ULA تزيد من صعوبة تحقيق ربح معقول فيما يمكن أن يكون عملاً محفوفًا بالمخاطر.
وذلك لأنه عند بناء الشقق، غالبًا ما يبيع المطورون منتجهم النهائي، الأمر الذي قد يؤدي على الأرجح إلى فرض ضريبة ULA لأي مبنى يزيد عن 15 وحدة، وفقًا لجريج هاريس، وهو وسيط عقاري لدى ماركوس وميليشاب. حتى المطورين الذين يحتفظون بممتلكاتهم يحتاجون عادة إلى الحصول على رهن عقاري على المبنى النهائي – وقال هاريس إن المقرضين على استعداد لتقديم مبلغ أقل لأنهم سيحتاجون أيضًا إلى دفع الضريبة إذا قاموا بحجز العقار وبيعه.
وقال روبرت جرين، أحد المطورين في لوس أنجلوس: "إن اتفاقية الترخيص الموحد هي بمثابة المسمار الأخير في نعش". "لم يكن من الممكن أن يأتي في وقت أسوأ."
بدأت العديد من المشاريع السكنية في ظل ظروف اقتصادية مختلفة وتم افتتاحها في السنوات الأخيرة أو سيتم افتتاحها قريبًا. وقال ريتشارد جرين، المدير التنفيذي لمركز USC Lusk للعقارات، إن هذا العرض من شأنه أن يساعد في إبقاء الإيجارات منخفضة لفترة من الوقت، ولكن ليس إلى الأبد.
وقال إنه في غضون عامين أو ثلاثة أعوام، مع الانتهاء من عدد أقل من الشقق، "سنشهد ارتفاع الإيجارات مرة أخرى".
سيكون هذا بمثابة ضربة لسكان كاليفورنيا الذين يكافحون من أجل العثور على سكن في ولاية باهظة الثمن حيث ينام الآلاف في الشوارع.
وبطبيعة الحال، قد تشهد الدورات الاقتصادية مدا وجزرا وقد ينتعش البناء.
ويخطط الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة في وقت لاحق من هذا العام، الأمر الذي قد يساعد المزيد من المشاريع على أن تكون ذات جدوى من الناحية المالية، وكذلك ارتفاع الإيجارات.
يمكن لبائعي الأراضي أيضًا خفض أسعارهم المطلوبة للتكيف مع ارتفاع تكاليف المطورين، بما في ذلك ULA في لوس أنجلوس.
في العادة، قال المحلل العقاري باتاب إنه يتوقع أن ينتعش بناء الشقق مع انخفاض تكاليف الأراضي. لكنه أشار إلى أن المطورين يقولون إنهم حذرون أيضًا بشأن البناء في لوس أنجلوس بسبب النطاق الأوسع التحول السياسي في المدينة يكون هذا أكثر دعمًا للقيود المفروضة على الملاك وأكثر دعمًا للحماية المستأجرين.
وفي مدينة لوس أنجلوس، انخفضت تصاريح الإقامة للعائلات المتعددة بنسبة 24% في عام 2023 مقارنة بـ 19% في مقاطعة لوس أنجلوس، وفقًا لبيانات التعداد السكاني. (تُظهر البيانات الصادرة عن مجلس أبحاث صناعة البناء انخفاضات أكبر: 49% في المدينة و39% في المقاطعة).
وقالت لوري لوستيج-باور، وسيط العقارات التجارية لدى CBRE، إن بعض مالكي الأراضي في لوس أنجلوس خفضوا أسعارهم للبيع، ولكن "إذا لم يكن لديهم مسدس مصوب إلى رؤوسهم" فإنهم ينتظرون حتى يتمكن المطورون من دفع المزيد.
في السنوات الأخيرة، اتخذ المشرعون في الولاية إجراءات لتسهيل بناء المساكن، جزئيًا عن طريق تآكل السيطرة المحلية على قرارات استخدام الأراضي.
قامت عمدة لوس أنجلوس كارين باس أيضًا بتسريع بناء المباني بأسعار معقولة بنسبة 100٪ تحت قيادتها التوجيه التنفيذي 1بينما أعفت المدينة مؤخرًا المشاريع الصغيرة من بعض متطلبات احتجاز مياه الأمطار.
وقال موت سميث، رئيس مجلس شركة Infill Builders، إنه يجب بذل المزيد من الجهود لزيادة عدد المنازل الجديدة في لوس أنجلوس، وأشار إلى قرار مياه العواصف باعتباره نوع الخطوات التي يجب على الحكومة اتخاذها.
وقال سميث: "ليس للمدينة أي تأثير على أسعار الفائدة... [ولكن] ما تسيطر عليه هو عملية الحصول على الموافقة على المشروع". "هناك الكثير من الفرص."
في الوقت الحالي، يقول المطورون إنه من الصعب العثور على الفرص.
وقال كاهان إن شركته تجري أرقامًا بشأن مشتريات الأراضي المحتملة باستمرار، وتجد مرة واحدة على الأقل في الأسبوع أنه من غير المنطقي الشراء والبناء.
ويتوقع شراء بعض الأراضي في جنوب كاليفورنيا بحلول نهاية العام، على الرغم من أن معظمها خارج مدينة لوس أنجلوس حيث قال كاهان إنه يبحث بشكل متزايد بسبب التكاليف من ULA، والتي من غير المتوقع أن تتغير على عكس أسعار الفائدة الحالية.
حتى الآن، قال كاهان إنه لم يتوصل بعد إلى اتفاق ناجح – داخل حدود المدينة أو خارجها.
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.latimes.com/california/story/2024-04-02/california-is-building-fewer-homes-the-state-could-get-even-more-expensive
