لا أحد يستطيع التنبؤ بمستقبل العقارات، لكن يمكنك الاستعداد. تعرف على ما يجب الاستعداد له والتقاط الأدوات التي ستحتاج إليها اتصال Inman الظاهري في 1-2 نوفمبر 2023. ولا تفوت Inman Connect نيويورك في الفترة من 23 إلى 25 يناير 2024، حيث سيكون الذكاء الاصطناعي ورأس المال والمزيد في مركز الصدارة. راهن كثيرًا على المستقبل وانضم إلينا في Connect.
من أجل أن يكون لتسوية الدعاوى القضائية المستمرة للجنة القنبلة تأثير مفيد على الصناعة، يجب على الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن تفصل بشكل فعال بين عمولات الإدراج وعمولات وسيط المشتري، وفقًا لاتحاد المستهلكين الأمريكي لمراقبة المستهلك. وتؤكد المجموعة أن هذا من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض العمولات بنسبة تصل إلى 30 بالمائة.
وعلاوة على ذلك، فإن التغييرات "المتواضعة". مقترح من ري/ماكس وفي أي مكان (Realogy سابقًا) في يوم الجمعة وقال أحد الباحثين في المجموعة لإنمان: "لن يحدث فرقًا ذا معنى بالنسبة للمستهلكين".
"ومع ذلك، إذا قبلت NAR وMLSs الفصل الهادف بين الإدراج وتعويض وكيل المشتري، فإن هذا التغيير يمكن أن يفتح الباب أمام منافسة حقيقية على رسوم الوساطة"، قال ستيفن بروبيك، زميل اتحاد المستهلكين الأمريكي (CFA) في رسالة بالبريد الإلكتروني.
شارك CFA الخطوات القصيرة والطويلة الأجل التي قال إنه ينبغي اتخاذها لتوفير الشفافية حول العمولات العقارية. ومن شأن هذه التغييرات أن تزيد المنافسة السعرية ببطء، وفي نهاية المطاف، ستوفر للمستهلكين ما بين 20% و30% من العمولات. وفقا للتقرير.
ويأتي تقرير CFA في وقت يتم فيه تشكيل اللجان بالفعل التدقيق على جبهات متعددة ومع وصول القضية إلى ذروتها في المحاكم.
زوج من القنبلة الدعاوى الجماعية، المعروفة باسم Sitzer/Burnett وMoehrl، أجبرت أصحاب الامتيازات العقارية على فحص سياساتهم حول تقسيم العمولات وتقديم تسويات مكونة من ثمانية أرقام. تم تعيين Sitzer/Burnett للذهاب إلى محاكمة أمام هيئة محلفين الأسبوع المقبل. تحدد الدعوى أيضًا الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وKeller Williams، وHomeServices of America، والشركات التابعة لشركة HomeServices، وBHH Affiliates وHSF Affiliates، كمتهمين.
ستيفن بروبيك | اتحاد المستهلكين في أمريكا
وقالت المجموعة الرقابية إن العديد من الخطوات التي أوصى بها CFA عارضتها الصناعة منذ فترة طويلة، بما في ذلك التغييرات في لوائح الرهن العقاري الفيدرالية.
وكتب بروبيك في التقرير، الذي صدر بعد وقت قصير من إعلان شركتي ريماكس وأنيوير أنهما سيدفعان: "سيستمر الوسطاء المدرجون والمشترون في مقاومة التفاوض على الأسعار بينما يسعون إلى الحفاظ على عمولات تتراوح بين 5 إلى 6 في المائة". 55 مليون دولار و 83.5 مليون $، على التوالي، لتسوية الدعاوى القضائية.
وتابع بروبيك: "مع مرور الوقت، من المرجح أن يناقش المزيد من البائعين والمشترين العمولات مع وكلائهم، وغالبًا ما يسعون للتفاوض على مستويات أقل".
لقد فعل CFA منذ فترة طويلة حرجة لما قالت إنه نقص الشفافية حول تقاسم العمولة.
كتب بروبيك: "سيستمر وكلاء الإدراج في إبلاغ البائعين بأنه من الممارسات المعتادة بالنسبة لهم تعويض وكلاء المشترين، وإذا اختار البائعون عدم القيام بذلك أو خفض السعر المتوقع، فمن غير المرجح أن يتم عرض قائمتهم". "سيستمر وسطاء المشترين في إبلاغ عملائهم المشترين بأن البائعين يقدمون عادةً تعويضاتهم مع الإشارة ضمنًا إلى عدم وجود تكلفة على المشترين."
وفي الوقت نفسه، عارض الوكلاء هذه المزاعم منذ فترة طويلة، وأصروا على أن العمولات كانت دائمًا قابلة للتفاوض وأنه لا توجد عمولة نموذجية أو موحدة في المعاملات العقارية. ومع ذلك، أجرى معهد المحللين الماليين المعتمدين دراسات على مستوى البلاد، ووجدت أن اللجان موحدة بشكل شائع جدًا وتتراوح بين 2.5 بالمائة و3 بالمائة.
الطريقة "الأسهل" لفصل العمولات
قال CFA إن الطريقة الأسهل والأكثر فعالية لفصل العمولات هي تغيير لوائح الرهن العقاري الفيدرالية للسماح للمشترين بتمويل العمولات التي يدفعونها لوكلائهم.
وقال CFA إنه من المعتقد على نطاق واسع أن العمولات تمت إضافتها بالفعل إلى سعر البيع النهائي، وبالتالي فإن التغيير التنظيمي لن يزيد من مبالغ قروض الرهن العقاري.
سيتم بعد ذلك منح المشترين القدرة على التفاوض بشأن العمولة التي يدفعونها لوكيلهم.
وكتب بروبيك: "لكن الصناعة عارضت بشدة هذا الإجراء في محاولة للحفاظ على دفع البائع لعمولات وكيل المشتري".
أخبر بروبيك إنمان أن الصناعة عارضت هذا الإصلاح التنظيمي لأنه إذا كان البائعون على علم بأن المشترين يمكنهم بسهولة تمويل عمولات المشتري، فسيكونون أقل استعدادًا لدفعها.
وأضاف بروبيك: "وبالتالي، من المرجح أن يسأل المشترون الوكلاء عن هذا التعويض ويحاولوا التفاوض بشأنه قبل توظيفهم".
وقال لإينمان إنه على المدى القريب، يجب على المشترين ووكلائهم التوقيع على اتفاقيات بشأن تعويض الوكيل قبل تقديم العرض. يمكن تغيير قواعد NAR أو قواعد الولاية لمطالبة الوكلاء بمنح العملاء المحتملين اتفاقية تمثيل المشتري والإفصاح عن الوكالة عند الاتصال الأول ثم التأكد من توقيعها قبل تقديم العرض.
وقال CFA إنه يجب ألا يكون البائعون قادرين بعد ذلك على دفع أكثر من ما وافق المشترون على دفعه لوكلاءهم.
وكتب بروبيك: "بدون هذا الحظر، وبعد التفاوض على تعويضاتهم مع العملاء، يمكن لوسطاء المشترين طلب تعويضات إضافية من البائعين". "في سوق المشتري، سيكون البائعون تحت بعض الضغوط لتقديم هذا التعويض".
وكتب CFA أنه لا ينبغي للبائعين ووكلاء الإدراج أيضًا تقديم تعويضات لوكلاء المشترين. وبدلاً من ذلك، يمكن للبائعين تقديم امتيازات للمشترين الذين يدفعون بعد ذلك لوكلائهم بناءً على اتفاقية تعويض الوكيل الخاصة بهم.
مانتيل ويليامز | الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين
ردًا على تقرير CFA، قال متحدث باسم NAR إن إدراج الوسطاء الذين يدفعون لوسطاء المشتري ساعد المشترين لأول مرة والأقليات والمشترين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط على تمثيل أفضل.
وقال مانتيل ويليامز، نائب رئيس الاتصالات في NAR، إن هذه الممارسة ضمنت أيضًا الشفافية وخيارات التسعير التي يحركها السوق للمشترين والبائعين.
وقال ويليامز: "نحن نتفهم الرغبة في محاولة القيام بشيء مثل إدراج تعويض وسيط المشتري في الرهن العقاري". "لكن لا يزال يتعين علينا التوصل إلى حل لا يجعل المستهلكين في وضع أسوأ".
رد نار
وقال ويليامز إن مقترحات CFA يمكن أن تضر المشترين، مضيفًا أن التقرير كان مليئًا بـ "المبالغة في التبسيط والافتراضات".
تضمنت بعض هذه الافتراضات أن عمولات وسيط المشتري متضمنة في سعر المنزل وأن البائعين سيخفضون سعر مبيعاتهم إذا لم يقدم الوسيط المدرج عمولة إلى وسيط المشتري.
وقال أيضًا إنه ليس من المسلم به أن يرغب المقرضون في تمويل تلك الخدمات، وأن الكونجرس سيقوم بإجراء التغييرات للسماح بحدوث ذلك، أو أن قطاع الرهن العقاري والخدمات المصرفية سوف يتكيف "دون التأثير سلبًا على المستهلكين".
وقال ويليامز: "إن CFA لا يأخذ في الاعتبار أيضًا كيف يمكن لتمويل تلك النفقات أن يزيد بشكل كبير من سعر الفائدة على الرهن العقاري، مما يزيد من المعدلات المذهلة بالفعل التي تحوم بالقرب من 7.5 بالمائة". "بدلاً من ذلك، يمكن أن يواجه مشتري المنازل أرصدة رهن عقاري أكبر ويضطرون إلى شراء المزيد من تأمين الرهن العقاري الخاص، مما يضيف المزيد من التكاليف".
وقال بروبيك إن CFA يعتقد أن انخفاض العمولة سيستغرق وقتًا للظهور حيث يقاوم وسطاء الإدراج والمشترين التفاوض على السعر.
ومع ذلك، مع مرور الوقت، قال بروبيك إنه من المرجح أن يتحدث البائعون والمشترون عن العمولات مع وكلائهم، سعياً إلى دفعها إلى الانخفاض.
وكتب: "سيكون القائمون على إدراج العقارات تحت ضغط أقل لتقديم أسعار العمولة المتوقعة اليوم لوسطاء المشترين، بينما يمكن لوسطاء المشترين خفض عمولاتهم دون الاضطرار إلى تقديم حسومات، والتي لا تزال غير قانونية في تسع ولايات". "إن تثقيف المستهلك الفعال من شأنه أن يسرع العملية."
بمجرد زيادة المنافسة السعرية، ستبدأ أسعار وكلاء المشترين في التمايز.
وأضاف بروبيك: "سيجد الوكلاء الجدد والهامشيون صعوبة أكبر في فرض نفس الأسعار التي يتقاضاها الوكلاء الأكفاء المتفرغون الذين يتمتعون بسنوات عديدة من الخبرة"، مع التوفيق بين السعر والجودة.
أما بالنسبة للعوائق التي قال ويليامز إنها تجعل من غير المرجح أن تنجح مقترحات CFA، فقد أخبر بروبيك إنمان أن NAR كان سريعًا جدًا في رفض الإصلاح.
وقال بروبيك: "إن NAR يبالغ في الحواجز التي تحول دون هذا الحل، لكنها كبيرة، والأهم من ذلك، لأن الصناعة تعارض هذا التمويل بشدة".
وقال بروبيك إنه إذا استفاد البائعون من ضيق السوق من خلال عدم عرض تعويض لوسطاء المشترين، فيجب أن يأتي الدفع من مكان ما.
وقال: "إن تمويل المشتري لعمولات الوساطة ليس معقولاً وعادلاً فحسب، بل سيساعد في الحفاظ على وساطة المشتري". "نظرًا لوجود إجماع واسع على أن هذا التعويض يضاف إلى سعر البيع، فإذا تم تمويله وعملت قوانين الاقتصاد، فإن المبلغ الممول لن يتغير، بل سيكون أقل إذا تفاوض المشترون على العمولات".
"إعادة هيكلة غير فعالة"
وتضمنت ورقة بروبيك بحثًا في التغييرات السياسية التي تم إجراؤها في السنوات الأخيرة من قبل Northwest MLS، التي تخدم معظم أنحاء واشنطن وهي مستقلة عن NAR.
التغييرات إن معايير NWMLS التي تم تبنيها هي ما يعتبره معهد المحللين الماليين المعتمدين "إعادة هيكلة غير فعالة"، مع تدابير تكون الصناعة على استعداد لقبولها، ولكنها لن تؤدي إلى تغيير واسع النطاق.
أجرى CFA دراسة استقصائية للمعدلات المعروضة على 733 قائمة في سبعة مجتمعات تخدمها Northwest MLS ووجدت أن جميعها باستثناء اثنين تضمنت عروض تعويض كانت تقريبًا كما كانت قبل تغيير MLS لسياساتها حول العمولات.
وقال CFA إنه من بين 733 قائمة، تضمن 84.2% منها عروض عمولة بنسبة 2.5% أو 3%.
وفي سياتل، ارتفع معدل التوحيد فعليًا بعد تغيير السياسة، وفقًا لمسح أجراه معهد CFA للقوائم قبل التغيير مقارنة بالمسح الذي شمل 733 قائمة تم إجراؤها بعد ذلك.
أشار بروبيك إلى ما أسماه أوجه القصور في سياسة العمولة المحدثة لـ Northwest MLS والتي لن تؤدي إلى تغيير كبير في العمولات أو المنافسة في السوق.
وكتب أن إحدى القطع المفقودة هي أنه يجب مطالبة وسطاء المشترين الذين يستخدمون MLS بالتوصل إلى اتفاق مع عملائهم حول التعويض قبل تقديم العرض، وهو التغيير الذي سيتطلبه قانون الولاية الجديد الذي يدخل حيز التنفيذ في الأول من يناير.
وكتب بروبيك: "كيفية وصف الوكلاء لهذه التغييرات في اتصالاتهم مع العملاء سيكون لها تأثير قوي على المنافسة السعرية".
وأضاف: "إذا لم يعتقد المشترون والبائعون أن لديهم خيارات وكيل حقيقية ويمكنهم التفاوض على الأسعار، فمن المرجح أن تكون الصناعة قادرة على الحفاظ على الأسعار الحالية البالغة 5 إلى 6 في المائة". وحتى لو صدقوا ذلك، فإن المنافسة في الأسعار الحقيقية ليست مضمونة. الصناعة عازمة بشدة على الحفاظ على معدلات فائدة تتراوح بين 5% إلى 6%».
شككت شركة Northwest MLS في النتائج التي توصلت إليها الصحيفة، قائلة إن التغييرات المتعددة في سياستها في السنوات الأخيرة فصلت عمولات وكيل الإدراج وعمولات وكيل المشتري.
جاستن هاج | شمال غرب MLS
على مدى السنوات الثلاث الماضية، تمكن أعضاء NWMLS من نشر عروض التعويض للمستهلكين وألغت MLS شرط تقديم البائعين للتعويض، حسبما قال المستشار العام لـ NWMLS جوستين هاج لـ Inman في رد مكتوب على الأسئلة.
وقال هاج: "لقد قام أعضاء Northwest MLS بإدخال مئات الآلاف من قوائم أنواع العقارات المتنوعة والمناطق الجغرافية المتنوعة من خلال ظروف السوق المختلفة إلى حد كبير". "من غير الواضح ما هي البيانات التي قام CFA بتحليلها."
وأشار هاج أيضًا إلى أن أكتوبر 2022 التغيير وأضاف الشفافية والمرونة للمستهلكين والوسطاء.
وعلى وجه التحديد، قال إن التعويضات التي يقدمها البائعون لوسطاء المشترين يتم عرضها على الصفحة الأولى من اتفاقية الشراء والبيع. يمكن قبول هذه العروض أو التفاوض بشأنها من قبل المشتري ووسيط المشتري.
وقال هاج: "تم فصل تعويضات الوسيط". "إن التعويض الذي يقدمه البائع للوسيط المشتري هو عرض مباشر يحدده ويدفعه البائع - وليس الوسيط المدرج."
ومع ذلك، أخبر بروبيك إنمان ردًا على تعليقات هاج، أن أبحاث CFA تظهر أن التغييرات لم تؤثر بعد على حجم العمولات.
وقال بروبيك: "لقد أظهرنا نحن وباحثون آخرون أن كل هذه التغييرات في القواعد لم تحقق أي فائدة مادية للمستهلكين حتى الآن". "يواصل جميع البائعين تقديم تعويضات لوكلاء المشترين في قوائمهم، وهذا التعويض موحد للغاية ولم يتغير في السنوات القليلة الماضية."
إرسال بريد إلكتروني إلى تايلور أندرسون
البريد الإلكتروني أندريا ف. برامبيلا
- محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
- أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
- أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
- أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
- المصدر https://www.inman.com/2023/10/11/modest-commission-proposals-are-insufficient-says-watchdog/
