يبدو أن عملية شراء منزل لم تكن أسهل من أي وقت مضى: ابحث عن عقار على موقع قوائم مثل Zillow أو Redfin أو Trulia؛ التواصل مع وكيل القائمة؛ قم بجولة في الممتلكات؛ وتقديم عرض.

لكن الخبراء يقولون إنه لسنوات خلف الكواليس، لم يكن المستهلكون على دراية كاملة بالتكلفة النهائية - والتضارب المحتمل في المصالح - عند البحث عن منزل.

الآن، تسوية تاريخية مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين تستعد لقلب هذا النموذج رأسا على عقب. وفقًا للمدافعين عن حقوق المستهلكين، وحتى بعض السماسرة، يعد هذا بمثابة فوز لمشتري المنازل والبائعين.

وقالت ماريا ليتدين، الأستاذة المساعدة في كلية إدارة الأعمال بجامعة ولاية فلوريدا: "إن شفافية الأسعار أمر جيد، وزيادة المنافسة أمر جيد، وهذا من شأنه أن يزيد كلا الأمرين". "أنا أرحب حقًا بهذا التغيير."

عندما يبحث شخص ما عن منزل اليوم، يتم اعتراضه في معظم الحالات من قبل وسيط لديه إمكانية الوصول إلى قوائم معينة وسيعمل مع المشتري دون أي تكلفة مقدمًا لمساعدته في الوصول إلى المنزل.

لكن الخبراء الذين قابلتهم شبكة إن بي سي نيوز قالوا إن هناك مفهومًا خاطئًا شائعًا. على الرغم من أن مالك المنزل الذي يعرض ممتلكاته للبيع يجب أن يستأجر محترفين لتسويق منزله، إلا أنه عادة ما يضيف هذه التكلفة إلى السعر النهائي الذي يدفعه المشتري.

قال ليتدين: "يقوم المشتري بإحضار سعر الشراء بالكامل إلى الطاولة". "ويحق للبائع أن يحتفظ بقليل من ذلك بعد هذا الحكم."

وكجزء من التسوية الجديدة، يجب الآن أن يكون المشتري على علم تام مقدمًا بأي رسوم أو عمولات محتملة سيتعين عليه دفعها في النهاية.

وذلك لأن الاتفاقية تتطلب أن يوقع المشتري عقدًا رسميًا مع وسيط يحدد فيه الخدمات التي سيحصل عليها وسعرها.

وبدلاً من ذلك، يمكن لمشتري المنزل أن يقرر عدم استئجار وسيط وبدلاً من ذلك تحميل تكاليف البحث لمحامي عقاري أو مثمن عقاري أو أي شخص آخر لديه معرفة بسوق الإسكان، كما يقول الخبراء.

ويمكن للبائع أن يعرض تغطية تكلفة فريق المشتري كحافز لجذب المزيد من المشترين.

وبطبيعة الحال، بالنسبة للعقار الذي يحظى بالكثير من الاهتمام، فمن غير المرجح أن تكون حوافز المشتري هذه مطروحة على الطاولة.

وفي الأشهر التي أعقبت إعادة الافتتاح بسبب جائحة كوفيد - 19، كانت أسواق العقارات الأمريكية الأكثر سخونة تميل بشكل مباشر لصالح البائعين.

ولكن الآن، مع استقرار نمو أسعار المنازل، أصبحت ساحة اللعب متساوية أيضًا، مما يضع المزيد من المشترين في مقعد السائق، كما يقول الخبراء.

قال دوج ميلر، المحامي العقاري المقيم في مينيسوتا والذي ساعد في إطلاق الإجراءات التي أدت إلى تسوية NAR: "يمكنك الآن توكيل محام مقابل 1,500 دولار، بدلاً من دفع عمولة قدرها 50,000 دولار".

أيًا كان المشتري المحتمل الذي يختاره كممثل له في عملية شراء المنزل، فإن تسوية NAR تحظر رسميًا الآن قدرة البائع على الإعلان عن عمولة لممثلي المشتري في خدمة القائمة المتعددة.

من جانبها، أكدت NAR أن السوق الحرة تحدد دائمًا مستويات العمولة، وأنها كانت دائمًا قابلة للتفاوض - بل وحتى مفيدة.

وقالت NAR في بيانها الصادر في 15 مارس الذي أعلنت فيه عن الاتفاقية: "إن عروض التعويض تساعد في جعل التمثيل المهني أكثر سهولة، وتقليل التكاليف لمشتري المنازل لتأمين هذه الخدمات، وزيادة فرص الإسكان العادل، وزيادة مجموعة المشترين المحتملين للبائعين".

ولكن في معظم الحالات، كان هناك اختلاف بسيط في المبلغ المعروض لتلك العمولات في سوق معينة - عادة حوالي 3٪.

وذلك لأن أي محاولة لتقديم عمولة أقل إلى وكيل المشتري من المرجح أن تحفز الوكيل على توجيه موكله بعيدًا عن هذا العقار.

ووصف ميلر هذا السلوك بأنه غير لائق، وقال إن المشترين، في كثير من الحالات، لم يكونوا على علم به.

وقال ميلر: "المستقبل هنا هو أن المشترين سيكونون الآن في مقعد السائق". "بدلاً من أن تذهب أموال [العمولة] إلى وكيلهم... يمكنها الآن أن تذهب مباشرة إلى المشتري. إنه نفس المبلغ من المال، ولكن الآن يحصل المشتري على المال بدلاً من وكيل المشتري، ويمكنه أن يقرر ما يجب فعله به.

علاوة على ذلك، من المرجح أن تؤدي المنافسة الأكبر للعملاء إلى انخفاض التكاليف في جميع المجالات، كما قال ريان توماسيلو، محلل صناعة العقارات في شركة Keefe، Bruyette & Woods المالية.

قال توماسيلو: "عندما تقدم قدرًا كبيرًا من الشفافية إلى سوق كانت تفتقر إليها تاريخيًا، سيخبرك أي خبير اقتصادي أن ذلك يقلل من تكاليف الاحتكاك - أي العمولات - وهي من أعلى المعدلات في العالم". "وبالتالي فإن التكلفة الإجمالية لشراء وبيع المنزل، من الناحية النظرية، سوف تنخفض."

يتفق العديد من الخبراء، بما في ذلك متخصصون آخرون في مجال العقارات، على أن التسوية ستؤدي بشكل فعال إلى تقليص صفوف وكلاء السفر ليلاً الذين عملوا كوسيط - وهي الظاهرة التي ارتفعت خلال طفرة الإسكان في عصر الوباء.

قال فيل كريسينزو جونيور، نائب رئيس القسم الجنوبي الشرقي في شركة Nation One Mortgage Corp: "لقد هبط الكثير من الأشخاص خلال الفترة 2020-2021 لمحاولة جني أموال إضافية بسهولة من خلال وضع أنفسهم هناك كوكيل مشتري والحصول على 3٪". .

"لكنهم لم يجلبوا 3% من القيمة - ولا حتى قريبة منها".

وقارنها كريسينزو بسماسرة الرهن العقاري الذين ساعدوا في تغذية فقاعة الإسكان في منتصف وأواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

وقال كريسينزو: "بمجرد تغيير قواعد التعويضات، صعد المهنيون المهيمنون إلى القمة، واختفى القاع، وتحسنت الصناعة".