تظل العقارات فئة أصول موثوقة للعديد من المستثمرين الذين يبحثون عن التدفق النقدي والتقدير والتنويع. ومع ذلك، فإن ظهور التمويل الجماعي للأسهم العقارية توفر المنصات على مدى العقد الماضي طريقًا بديلاً لتمويل المشاريع العقارية مع إمكانية تحقيق عوائد كبيرة. يسمح هذا النموذج المبتكر للمستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين بامتلاك أسهم مباشرة في مشاريع تطوير تجارية أو سكنية فردية.

من خلال تجميع رأس المال من جهات داعمة متعددة، يعمل التمويل الجماعي العقاري على توسيع الوصول إلى العقارات واسعة النطاق التي كانت متاحة تاريخياً فقط للمستثمرين من المؤسسات والأفراد ذوي الثروات العالية. لكن فهم الاختلافات الرئيسية في الهيكل وملامح المخاطر والسيولة وحقوق الحوكمة وغير ذلك أمر ضروري قبل تخصيص الأموال. توضح هذه المقالة كل ما تحتاج إلى معرفته عند مقارنة التمويل الجماعي للأسهم العقارية مقابل الاستثمار العقاري التقليدي

خلفية عن التمويل الجماعي للأسهم العقارية 

يُعرف التمويل الجماعي للأسهم أيضًا باسم المشاركة العقارية، وهو يطبق مفهوم التمويل الجماعي الأوسع المتمثل في جمع الأموال من مجموعة كبيرة من الأشخاص عبر الإنترنت إلى قطاع العقارات. على مدى العقد الماضي، أتاحت المنصات العقارية مشاركة أوسع للمستثمرين في الأصول المدرة للدخل مثل المباني السكنية والفنادق ومرافق التخزين ومراكز البيانات والمزيد من التدفق النقدي من إيجارات المستأجرين.

يقوم رعاة المشروع الذين تم فحصهم بمصدر الصفقة والإشراف على التطوير وإدارة العمليات النهائية مع تحمل الفوائد والرسوم. يمتلك المستثمرون أسهمًا تتناسب مع مساهمات التمويل الفردية، بهدف تحقيق الربح من خلال التوزيعات النقدية وارتفاع القيمة على المدى الطويل عند البيع. قامت منصات التمويل الجماعي العقارية الرائدة مثل Crowdstreet وRealcrowd وEquityMultiple بتمويل عقارات بقيمة مليارات الدولارات، مع متوسط ​​فترات الاحتفاظ بالمشروع بين 5 إلى 10 سنوات.

مقارنة هياكل الاستثمار

تقليدي الاستثمار العقاري لديه مفضلات مثل المنازل المقلوبة، وشراء منازل الأسرة الواحدة للإيجار، الاستثمار العقاري والقروض المشتركة الخاصة. فيما يلي نقارن بعض الاختلافات الهيكلية الرئيسية للتمويل الجماعي للأسهم العقارية حسب فئة الأصول

التقليب المنازل: يتضمن تقليب المنزل شراء عقارات مقومة بأقل من قيمتها، واستكمال التجديدات، وإعادة بيعها بسرعة لتحقيق الربح. على عكس نماذج التمويل الجماعي حيث تتولى الفرق التعامل مع المصادر وإدارة المشاريع، يجب على أصحاب المنازل الحصول على صفقات ذاتية المصدر، وتمويل المشتريات بالكامل بشكل فردي وإدارة التجديدات بمخاطر رأس المال الوحيدة.

الاستثمار في الريت: إن تعرض المستثمر لمحافظ الأصول العقارية المستأجرة من خلال صناديق الاستثمار العقاري (REITs) يوفر السيولة والتنويع. لكن هذه لا تزال أدوات سوق عامة مجمعة مع قيود هيكلية على العائدات مقارنة بالملكية المباشرة للملكية الخاصة التي أصبحت ممكنة من خلال التمويل الجماعي الجماعي.

شراء منازل لأسرة واحدة للإيجار: إن التحول إلى مالك مباشر للعقار يوفر دخلاً سلبيًا ولكنه يتطلب رأس مال مقدمًا كبيرًا لكل عقار مع مسؤوليات الصيانة المستمرة التي يفوضها التمويل الجماعي إلى الجهات الراعية ذات الخبرة.

النقابة الخاصة: كما تسمح المشاركة التقليدية أيضًا بالمشاركة الفردية عبر استثمارات الأصول الأكبر حجمًا جنبًا إلى جنب مع الداعمين الآخرين ذوي الثروات العالية من خلال الشركاء العامين. ومع ذلك، يتراوح الحد الأدنى للاستثمارات غالبًا من 50 ألف دولار إلى 100 ألف دولار، مما يحد من المستثمرين غير المعتمدين.

مقارنة ملف تعريف المخاطر

تحمل جميع الاستثمارات العقارية مخاطر مثل تغيير قيم العقارات وتقلبات الطلب على الإيجار والتعرض للرافعة المالية. ولكن الاختلافات الهيكلية الدقيقة تؤثر على ملامح العائد على المخاطر.

تقليب المنزل: وباعتبارهم مالكي الأصول الوحيدين، فإن المضاربين يتحملون الجانب السلبي بالكامل دون تعويضات المحفظة المتاحة للتمويل الجماعي حيث يكون كل مشروع بمثابة حصة واحدة من سلة متنوعة. ومع ذلك فإن العوائد النظرية أعلى من عائدات المبيعات الكاملة.

الاستثمار في الريت: توفر صناديق الاستثمار العقاري الحماية من المخاطر النظامية من خلال التنويع الواسع النطاق. لكن القيود المفروضة على الرافعة المالية والتركيز على الأرباح على المدى القصير غالباً ما تعيق العوائد مقارنة بالممتلكات الأساسية المحتفظ بها على المدى الطويل في خطط التمويل الجماعي مع انخفاض السيولة ولكن إجمالي الربح عند البيع أعلى. 

شراء لتأجير منازل عائلة واحدة: إن تحمل المسؤولية الوحيدة عن ديون شراء المنازل ومشكلات الصيانة يمكن أن يؤدي إلى انخفاض أرباح المستثمرين دون وجود فرق دعم في مجموعات التمويل الجماعي للتعامل مع مثل هذه المشكلات عبر مئات المستأجرين. 

النقابة الخاصة: تقوم النقابات بتوزيع المخاطر على عدد أقل من الداعمين ذوي الثروات العالية، حيث يستثمر كل منهم مبالغ أكبر مقارنة بنماذج التمويل الجماعي التي تسمح بتنويع الشرائح الأصغر. ومع ذلك، لا تزال مخاطر استقرار الراعي الرئيسي سارية.

مقارنة السيولة

الاستثمارات العقارية هي بطبيعتها غير سائلة مع فترات الاحتفاظ الطويلة قبل بيع العقارات أو توزيعات إعادة التمويل. لكن بعض الهياكل تتمتع بمرونة أكبر للخروج من المراكز.

تقليب المنزل: بافتراض أن أعمال التجديد تسير وفقًا للخطة، يمكن الخروج من الزعانف بمجرد إعادة بيعها خلال أشهر. ولكن حتى يتم العثور على مشتري، يتم حجز 100% من الأموال. يمكن للمساهمين في التمويل الجماعي الوصول إلى السيولة من خلال دفعات الأرباح المؤقتة والمنصات الثانوية.

الاستثمار في الريت: يتمتع المستثمرون بالسيولة اليومية في الأسواق العامة. لكن مخاطر عدم الاستقرار تعني أن الكثيرين يحتفظون بصناديق الاستثمار العقاري على المدى الطويل بغض النظر، وهو أقرب إلى التمويل الجماعي. ولا تستفيد الأرباح المكتسبة من ارتفاع قيمة العقارات للبيع مثل التمويل الجماعي.

منازل للإيجار لعائلة واحدة: إن محاولة البيع المبكر لتصفية العقارات المستأجرة تحمل تكاليف معاملات كبيرة. ومع ذلك، فإن مبيعات العقارات الأساسية تحدث بشكل أسرع من خروج الأصول التجارية في نهاية المطاف، حيث يتطلب التمويل الجماعي سنوات.  

النقابة الخاصة: يتطلب العثور على مشتري مهتم بالاستحواذ على الحصة أو انتظار انتهاء فترة الاحتفاظ المتفق عليها للأصل الإجمالي، ومن المحتمل أن تكون أطول من الجداول الزمنية للتمويل الجماعي المقابلة.

عوامل التحكم في الحوكمة

تختلف امتيازات التحكم في العوامل التي تؤثر على نتائج الاستثمار بشكل كبير حسب استراتيجية الاستثمار العقاري المختارة.

تقليب المنزل: استقلالية كاملة للمالك فيما يتعلق بقرارات الشراء وتوجيه التجديد وتعيين المقاولين وتوقيت المبيعات. ولكن أيضًا المسؤولية بنسبة 100٪ عن تلك الاختيارات التي تمت بشكل خاطئ.

الاستثمار في الريت: وباعتبارهم مساهمين صغار في المؤسسات العامة العملاقة، فإن المستثمرين الأفراد لا يتمتعون إلا بقدر ضئيل من المدخلات الإدارية أو الإشراف التشغيلي. نادراً ما تتماشى المشاريع مع التفضيلات الشخصية.

 منازل للإيجار لعائلة واحدة: السلطة الكاملة على معايير الشراء واختيار المستأجر وتعيين مديري العقارات وتحديد فترات التأجير وقرارات المبيعات المستقبلية.  

 النقابة الخاصة: قد يتشاور مع الشركاء العامين بشأن قرارات استثمارية معينة ولكن تأثير الأقلية محدود على استراتيجية الأصول الأساسية أو التنفيذ. يتمتع الرعاة الرئيسيون بالسلطة المطلقة.  

 التمويل الجماعي العقاري: يتولى فريق رعاية المشروع عملية شراء الأصول وتنفيذ خطة العمل وإدارة الأصول اليومية مع الالتزام بتوفير الشفافية من خلال تحديثات المستثمرين. لكن المساهمين لا يستطيعون إملاء قرارات الملكية الأساسية.

ملفات تعريف المستثمر المثالي

استنادا إلى المقايضات الهيكلية المبينة أعلاه، تتوافق بعض استراتيجيات الاستثمار بشكل أفضل مع ملفات تعريف محددة للمستثمرين اعتمادا على عوامل مثل رأس المال والمعرفة والوقت والمزيد.

تقليب المنزل: التدريب العملي للغاية على المستثمرين فقط. يتطلب خبرة عقارية عميقة ورغبة صحية في المخاطرة جنبًا إلى جنب مع احتياطيات رأس المال الشخصي الكبيرة لشراء المنازل وترقيتها وبيعها بشكل فردي. 

الاستثمار في الريت: أكثر ملاءمة للمستثمرين السلبيين الذين يفتقرون إلى المهارات العقارية المتخصصة. يمكن الوصول إليه بسهولة أيضًا للمستثمرين غير المعتمدين الذين يرغبون في التعرض للعقارات ذات التدفق النقدي المتنوع البسيط دون حد أدنى كبير.  

 منازل للإيجار لعائلة واحدة: مناسب جدًا لأصحاب العقارات المباشرين مع الوقت الكافي للإشراف على الممتلكات ورأس المال المعتدل للحصول على منازل متعددة. يسمح بمزيد من التوسع من خلال مديري العقارات الداعمين بمجرد إنشائه.  

 النقابة الخاصة: مُحسّن للمستثمرين المعتمدين الذين يستثمرون بالفعل بنشاط في العقارات نظرًا لأن الحد الأدنى يمكن أن يقيد الآخرين. كما أنها مناسبة بشكل أفضل للمستثمرين الأجانب غير القادرين على الإشراف المباشر على العقارات الموجودة في الولايات المتحدة.

 التمويل الجماعي العقاري: إضفاء الطابع الديمقراطي على تدفق الصفقات الذي كان تاريخياً مخصصاً لدوائر النخبة فقط. يتيح للمستثمرين المعتمدين وغير المعتمدين المشاركة عبر الأصول ذات الدرجة المؤسسية مع مئات المساهمين الآخرين من خلال عملية موجهة عبر الإنترنت. تفويض كل الإشراف اليدوي إلى الرعاة الرئيسيين ذوي الخبرة.

وفي الختام

يستمر التمويل الجماعي للأسهم العقارية في تعطيل الاستثمار العقاري التقليدي من خلال تقديم نماذج منخفضة الحد الأدنى تعمل بالطاقة الرقمية، مما يمنح التعرض الفردي للأصول مثل المجمعات السكنية الكبرى ذات العوائد المتوقعة التي تنافس البدائل. ومن خلال تقييم المفاضلات الهيكلية ذات الصلة حول المخاطر والسيطرة والسيولة مقابل التفضيلات الشخصية، يمكن للمستثمرين العقاريين الناشئين وذوي الخبرة تحديد الأدوات المثلى لتخصيص رأس المال من أجلها.

تم إنشاء هذا المحتوى بواسطة نظام الذكاء الاصطناعي (AI). في حين أن المعلومات المقدمة تعتمد على بيانات واسعة النطاق ونماذج مدربة، إلا أنه لا ينبغي اعتبارها بديلاً عن المشورة المهنية. يرجى استخدام هذا المحتوى بعناية والتحقق من المعلومات لتلبية احتياجاتك الخاصة. نحن لا نتحمل المسؤولية عن أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على المحتوى الناتج عن الذكاء الاصطناعي.