هل هناك ركود تلوح في الأفق؟ هل ستتحسن الأسعار وتكاليف الرهن العقاري؟ لماذا أصبح الحصول على التأمين على المنزل سريعًا بمثابة كسر للصفقات؟ ماذا يحدث في أسواق الرهن والاستثمار؟

سواء كنت وكيلًا جديدًا أو خبيرًا مخضرمًا لمدة 40 عامًا في معلومات السوق ريك شارغا لديه الإجابات التي تحتاجها للتعامل مع ما هو قادم ونحن نقترب من سوق البيع في فصل الربيع.  

ريك شارجا، الرئيس التنفيذي لشركة Market Intelligence Company CJ Patrick، هو من ذوي الخبرة الطويلة في مجال العقارات ويتمتع بخبرة عميقة في جانب البيانات وحبس الرهن في العمل. لقد جلست مؤخرًا مع شارغا للتعرف على الاتجاهات والبيانات التي تحتاج إلى معرفتها لتكون مستعدًا بشكل أفضل أثناء مواجهة التحديات المقبلة هذا الربيع. 

هل الركود قادم؟ 

هل هناك ركود في المستقبل؟ وقال شارجا إنه إذا نظرت إلى فترات الركود الثماني الماضية، فستجد أن هناك عامل واحد مشترك بينها جميعًا: "انعكاس منحنى العائد". 

ووفقا لموقع إنفستوبيديا، "أ انقلاب منحنى العائد يحدث عندما يكون لأدوات الدين قصيرة الأجل عوائد أعلى من الأدوات طويلة الأجل التي لها نفس العائد مخاطر الائتمان حساب تعريفي. لقد كان المنحنى المقلوب مؤشرا موثوقا للركود.

وفيما يتعلق بموقف الشارقة من هذه القضية، قال: "لقد رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية 12 مرة الآن، لمحاولة السيطرة على التضخم". 

"إحدى عشرة مرة من تلك المرات الـ 12، رأيناها تبالغ في التصحيح وتتسبب في الركود. يبدو هذا إلى حد كبير وكأنه تصحيح مبالغ فيه. 

العامل الثاني الذي يمكن أن يلعب دورًا في الركود هو قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي في 31 يناير 2024 بالحفاظ على سياسته النقدية. سعر الفائدة القياسي الحالي دون تغيير عند 5.4 بالمئة. وهذا يعني أن أقرب وقت من المحتمل أن نشهد فيه انخفاضًا كبيرًا في أسعار الفائدة على الرهن العقاري سيكون في مايو أو يونيو من عام 2024. 

من ناحية أخرى، قال الشارقة إن نسبة التأخر في سداد القروض العقارية لم ترتفع. ويقترن ذلك بالإنفاق الاستهلاكي القوي، وخلق فرص العمل، وانخفاض معدلات البطالة، واستمرار الإنتاجية القوية، و"أي ركود قد نشهده سيكون قصيرًا ومعتدلًا ولن يكون له تأثير يذكر على سوق الإسكان".   

وتشير تقديرات الشارقة المحافظة إلى أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ستنخفض إلى نحو ستة في المئة بحلول نهاية العام وربما تصل إلى 5.75 في المئة. 

قضايا العلم الأحمر التي يمكن أن تؤثر سلبا على سوق الإسكان في فصل الربيع 

وأشار الشارقة إلى وجود علامتين أحمرتين من المحتمل أن تؤثرا على سوق الإسكان مع دخولنا موسم البيع في الربيع. 

لأول مرة على الإطلاق، تجاوزت ديون بطاقات الائتمان الاستهلاكية تريليون دولار في الربع الثالث من عام 1 وارتفعت في الربع الرابع من عام 4 إلى رقم قياسي قدره 2023 تريليون دولار. 

وقال الشارقة: في الوقت نفسه ارتفع سعر الفائدة الجديد على بطاقات الائتمان إلى 25 بالمئة. 

"بالنسبة للعديد من الاقتصاديين، فإن القلق بشأن ارتفاع أسعار الفائدة على بطاقات الائتمان هو ما إذا كانت هذه الأسر تستغل خطوط الائتمان الخاصة بها في محاولة لتغطية نفقاتها، لكنها لا تستطيع ذلك لأن تكاليف المعيشة ارتفعت كثيرا". 

العلم الأحمر الآخر من وجهة نظر شارجا هو أن معدلات الادخار الشخصي بالكاد أعلى من أدنى مستوياتها على الإطلاق، على عكس معدل الادخار الأعلى على الإطلاق الذي شهدناه خلال الوباء.

لا يزال المخزون محدودًا مع ارتفاع الأسعار بنسبة تتراوح بين 4% و6% سنويًا على المستوى الوطني

على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي "يلقي الماء المثلج على سوق الإسكان الساخنة للغاية، إذا نظرت إلى أي من مؤشرات الأسعار تقريبًا اعتبارًا من عام 2023، فسوف تظهر جميعها نموًا إيجابيًا على المستوى الوطني بنسبة أربعة أو خمسة أو ستة في المائة على أساس سنوي، " قال شارجا.

وعلاوة على ذلك، "لأن معدلات الرهن العقاري ارتفعت إلى حد كبير بعد أن كانت عند أدنى مستوياتها على الإطلاق، فقد أصبح لدينا تأثير قفل المعدل، حيث لا يستطيع صاحب المنزل الذي لديه رهن عقاري بنسبة ثلاثة في المائة أن يبيع منزله ويشتري آخر لأن أقساطه سوف تتضاعف. " 

ولهذا السبب، يعتقد الشارقة أننا لن نرى الكثير من القوائم الجديدة القادمة في السوق. 

"سوف يتنافس الناس على عدد أقل من العقارات، وهذا سوف يمنع الأسعار من الانخفاض. وقال شارجا إن اختلال التوازن بين العرض والطلب سيستمر. 

تسونامي فضي أم تيار مستمر؟ 

وفقا لأحدث ملف تعريف NAR لمشتري وبائعي المنازل، ما يقرب من 65 بالمائة من المنازل في الولايات المتحدة مملوكة لأشخاص يبلغون من العمر 55 عامًا أو أكثر. مع متوسط ​​العمر المتوقع للرجال في الولايات المتحدة في عام 2024 76.1 سنة، بدأ جيل الطفرة السكانية أخيرًا في التخلص من ممتلكاتهم. 

وبالنظر إلى هذه الحقائق، كنت تتوقع تسونامي الفضة لضرب في وقت ما قريبا. وقدم شارجا الحجج التالية حول سبب عدم احتمال حدوث ذلك في أي وقت قريب. 

• عندما ينتقل جيل الطفرة السكانية من منازلهم الكبيرة، فإنهم لا يبيعون: وبدلاً من ذلك، فإنهم يستغلون أسهمهم لشراء أو استئجار عقار جديد وتأجير منزلهم الحالي. السبب؟ وهذا أمر منطقي اقتصاديًا لأن منزلهم إما مدفوع الأجر أو بسعر فائدة منخفض جدًا.
• على عكس الديناصورات، لن يموت جيل الطفرة السكانية دفعة واحدة: لقد كان الناس يتحدثون عن ما يسمى بالتسونامي الفضي لأكثر من عقد من الزمان. بدلاً من الخروج، قام العديد من جيل الطفرة السكانية بتعديل منازلهم الحالية لجعلها أكثر ملاءمة للعيش. وفي كثير من الحالات، عاد الأطفال البالغون للعيش معهم مرة أخرى أو قد يفعلون ذلك في المستقبل.
• سيكون جيل الطفرة السكانية مصدرًا للمخزون المستقبلي، لكن لا تتوقع حدوث تسونامي: وتتوقع الشارقة زيادة تدريجية في عدد جيل الطفرة السكانية الذي يعرض منازلهم للبيع. كما تشير زيادة تصاريح المنازل الجديدة إلى جانب زيادة بدايات الإسكان الجديدة إلى أن سوق المنازل الجديدة يمكن أن يساعد في سد فجوة المخزون حيث يبيع جيل الطفرة منازلهم الحالية وينتقلون إلى عقارات أحدث.
• لن يتم تخفيف المخزون الإجمالي حتى تنخفض المعدلات إلى حوالي 5.5 بالمائة: ولأن 70% من أصحاب المنازل لديهم معدل فائدة على الرهن العقاري يبلغ 5.5% أو أقل، لا يتوقع الشارقة أن يبدأ أصحاب المنازل العاديون في عرض منازلهم للبيع حتى تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 4%. عند هذه النقطة، يمكن لصاحب المنزل الذي لديه معدل فائدة على الرهن العقاري بنسبة 3 في المائة أن يبدأ في ترشيد قدرته على البيع. وأوضح شارجا أن "الدلتا التي تتراوح بين 3.5 [في المائة] إلى 6 في المائة إلى 7 [في المائة] إلى XNUMX في المائة تمثل ضربة مالية كبيرة للغاية بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل".

لماذا أصبح تأمين مالك المنزل سريعًا عاملاً محتملاً لكسر الصفقة 

المشكلة الرئيسية التي تتسبب بالفعل في انهيار المعاملات في مناطق معينة هي التكلفة تأمين لأصحاب المنازل. ويعتقد شارجا أن هذه المشكلة سوف تتفاقم قبل أن تتحسن. 

"إذا كنت في ولاية مثل كاليفورنيا، حيث ارتفعت أقساط التأمين بسبب مخاطر حرائق الغابات، أو في فلوريدا، حيث أصيبوا بالجنون بسبب الأعاصير والأضرار الناجمة عن المياه، أو في تكساس، والتي تبين أنها على ما يبدو وقال شارجا: "عاصمة العواصف الثلجية في الولايات المتحدة حيث تسببت أحداث البَرَد الشديدة هذه في أضرار بمئات الملايين من الدولارات، أصبح من الصعب الحصول على تأمين أو أصبحت التكاليف باهظة للغاية لدرجة أن المشترين لا يمكنهم التأهل للحصول على رهن عقاري". .

وإذا أضفنا ذلك إلى ارتفاع أسعار الفائدة والأسعار، ثم أضف أقساط التأمين التي "تضاعفت، أو تضاعفت ثلاث مرات، أو حتى أربع مرات على مدى السنوات القليلة الماضية، فسوف تصبح هذه مشكلة أوسع نطاقا في أكثر من تلك الولايات فقط". 

نتائج واقعية لسوق الاستثمار

أكملت شركة الشارقة، سي جيه باتريك، مؤخرًا دراسة استقصائية لصالح شركة RCN Capital، وهي شركة إقراض خاصة كبيرة تقدم قروضًا استثمارية. وقد تناول الاستطلاع ما كان يدور في أذهان المستثمرين. وقال شارجا إن النتائج كانت مثيرة للقلق.

وقال نحو 69 في المئة من المشاركين في الاستطلاع إن ارتفاع تكاليف التأمين أو عدم القدرة على الحصول على التأمين أصبح عاملاً في قرارهم بشأن شراء وبيع العقارات، وقال نحو 63 في المئة إن ذلك يعيق قدرتهم على الشراء أو البيع. العقارات."  

ثم شارك شارجا تجربته الخاصة عندما أعادت كاليفورنيا تشكيل مناطق الخطر حرائق الغابات. لقد كان يعمل لدى شركة التأمين نفسها لمدة 22 عامًا، ولم يقدم مطلقًا مطالبة أو يتخلف عن سداد أي دفعة، ولم يكن هناك أبدًا حريق هائل بالقرب من المكان الذي يعيش فيه. ومع ذلك، أبلغه تأمينه بشكل تعسفي بإلغاء بوليصة التأمين الخاصة به. 

ويعتقد شارجا أن السبب وراء قرار شركة التأمين الخاصة به التوقف عن تقديم وثائق التأمين في كاليفورنيا يرجع إلى مجموعة من المخاطر المتزايدة، والارتفاع الكبير في الأسعار، وقوانين ولوائح الولاية التي تجعل من الصعب على شركات التأمين رفع أقساط التأمين بما يكفي لتغطية تلك التكاليف المتزايدة. 

"في بعض الحالات، توفر حكومات الولايات تأمينًا تموله الدولة. وقال شارجا: "التأثير الصافي بالنسبة لي كصاحب منزل هو أنه في السنوات القليلة الماضية، تضاعفت أسعار التأمين الخاصة بي مقابل تغطية أقل مما كنت عليه من قبل". 

"إنها قصة أتمنى لو كنت أنا فقط، لكنها في جميع أنحاء هذه الولاية، وفي فلوريدا، وفي تكساس، وستظل مشكلة في جميع أنحاء البلاد." 

للتأكد من أنك مستعد للتعامل مع هذا الموقف، اتبع الخطوات التالية بغض النظر عما إذا كنت تمثل بائعًا سكنيًا أو مشتريًا أو مستثمرًا:  

• تأكد من التحقق من مدى توفر تأمين مالك المنزل (بالإضافة إلى التأمين ضد الفيضانات) لأي عقار تمثله قبل الحصول على قائمة أو كتابة عرض. 
• من المهم جدًا لكل من الوكلاء والمقرضين الحصول على معلومات دقيقة حول التكلفة الفعلية لتأمين مالك المنزل عندما يقومون بحساب ما إذا كان المقترض مؤهلاً للحصول على رهن عقاري على العقار.
• يجب على المستثمرين أيضًا أن يأخذوا تكاليف التأمين في الاعتبار عند تقييم التدفق النقدي والعقارات التي يرغبون في شرائها.

ما يثير القلق بشكل خاص هو أن تكاليف التأمين مرتفعة للغاية في بعض المناطق مما قد يجعل شراء منزل أول أو منزل جديد باهظ الثمن بالنسبة للعديد من الأشخاص. وقد يصبح هذا الوضع أكثر خطورة إذا اضطر المشترون إلى البدء في الدفع على نفقتهم الخاصة العمولات. 

إذا كنت في منطقة ارتفعت فيها أسعار التأمين، فحذر عملائك السابقين ومجالك

شاركت شارجا بعض المعلومات القصصية المثيرة للاهتمام حول كيفية تأثير أسعار التأمين على أقساط الرهن العقاري لأصحاب المنازل الحاليين. العديد من مقدمي خدمات الرهن العقاري الذين تحدث إليهم شاركوا أمثلة عن بعض عملائهم الذين فاتتهم إحدى الدفعات مؤخرًا ولكن بعد ذلك تم القبض عليهم خلال الشهرين التاليين. 

"عندما تحدث مقدمو الخدمات إلى هؤلاء المقترضين، وجدوا أنه عندما حصل بعض أصحاب المنازل على فاتورة التأمين السنوية، لم يتوقعوا أن التكلفة ستكون مرتفعة كما كانت، مما أجبرهم على اتخاذ قرار بشأن دفع رهنهم العقاري أو تأمينهم قال شارجا. 

"إنه أمر مربك إلى حد ما، لأنه إذا سمحت بانتهاء صلاحية التأمين الخاص بك، فسوف تقوم شركة الرهن العقاري الخاصة بك بفرض تأمينها الخاص عليك، والذي عادة ما يكون أكثر تكلفة." 

إذا كنت تعمل في أحد تلك المجالات حيث تكاليف التأمين ترتفع ويفكر عميل سابق أو شخص ما في مجالك في عدم دفع تأمين مالك المنزل، فيجب أن يعرفوا أنه إذا فشلوا في دفع التأمين الخاص بهم، فإن خدمة الرهن العقاري الخاصة بهم ستفرض سياسة أكثر تكلفة على منزلهم أو حتى قد تلغي رهنهم العقاري . 

توقف عن إخبار المشترين بأن "مدفوعاتك ستظل كما هي خلال الثلاثين عامًا القادمة"

وقال شارجا إن هذا البيان غير صحيح وإليكم السبب. لدى العديد من أصحاب المنازل حساب ضمان مرتبط بقرضهم حيث يقوم مقدم خدمة الرهن العقاري بتحصيل دفعات الرهن العقاري ومؤشر مديري المشتريات (PMI) والضرائب والتأمين و/أو رسوم القرن الأفريقي شهريًا. 

في حين أن المقترض قد يكون لديه سعر ثابت حيث تظل دفعات الرهن العقاري كما هي، فإن الضرائب والتأمين ورسوم القرن الأفريقي تزداد دائمًا بمرور الوقت. 

هل هناك "تسونامي حبس الرهن" في الأفق؟ 

كان لدى شارجا هذه النصيحة بشأن من يسمون "خبراء" اليوتيوب الذين يزعمون أننا سنواجه قريباً تسونامي حبس الرهن، وخاصة أولئك الذين يحاولون بيع الدورة التدريبية لك. 

"اهرب، اهرب من هؤلاء الناس بأسرع ما يمكن!"

فيما يلي النقاط الرئيسية التي توصل إليها شارجا حول ما يحدث بالفعل مع حبس الرهن سوق. 

• وقد زاد نشاط حبس الرهن بنحو 10 في المائة على أساس سنوي، ولكن هذا يأتي نتيجة لمستويات منخفضة تاريخياً من نشاط حبس الرهن. كان نشاط حبس الرهن في عام 2023 أقل بنسبة 30 في المائة بشكل عام مقارنة بعام 2019. وأقرب ما يمكن أن نتوقعه لرؤية مستويات مماثلة لعام 2019 سيكون في نهاية عام 2024.
• وفي حين من المتوقع حدوث زيادات في المراحل المبكرة من حبس الرهن، فإن أصحاب المساكن يمتلكون مبلغاً سخيفاً يبلغ 31 تريليون دولار من حقوق المساهمين. وفقًا لشركة Attom Data، فإن 80 بالمائة من أصحاب المنازل الخاضعين لحبس الرهن يمتلكون أكثر من 20 بالمائة من حقوق الملكية في منازلهم.
• عندما يقع أصحاب المنازل في مشكلة ويتلقون أول إشعار بالتقصير، فبدلاً من المخاطرة بخسارة جميع أسهمهم في عملية بيع الرهن، فإنهم يبيعون ممتلكاتهم، ويستولون على الأسهم ويستمرون.
• على الرغم من أنه قد يكون هناك المزيد من عمليات حبس الرهن في عام 2024، إلا أننا نشهد عددًا أقل من المزادات ونشهد عددًا أقل بكثير من عمليات استعادة ملكية البنوك وعمليات إعادة الهيكلة الإقليمية.

وقال شارجا: "أي شخص يتوقع رؤية طوفان من العقارات المتعثرة هذا العام، ربما لن يحدث ذلك". "أتوقع أن يرتفع نشاط حبس الرهن بنسبة تقل عن 10 في المائة بشكل عام هذا العام، وسيكون كل ذلك تقريبًا في المراحل الأولى من حبس الرهن". 

تحول في سلوك المستثمرين

وفي اثنين من استطلاعات رأي المستثمرين الثلاثة الأخيرة التي أجرتها شركة الشارقة، كانت هناك زيادة في عدد المشاركين الذين يشترون العقارات ويحتفظون بها كإيجارات. 

وقال شارجا: "في أحدث استطلاع للرأي، كان حوالي 46 بالمائة من المشاركين يشترون العقارات ويؤجرونها، ونحو 32 بالمائة يقومون بإصلاحها وتقليبها". 

"وهذا يتتبع بيانات الصناعة الأخرى التي رأيناها. كان الربع الثالث من عام 2023 هو الربع الثالث على التوالي الذي شهدنا فيه عددًا أقل من العقارات انقلبت على المستوى الوطني، وهو انخفاض كبير عما رأيناه قبل عام”. 

وأرجع الشارقة جزءاً من هذا التحول إلى محدودية المخزون المتاح للمستثمرين للشراء، إلى جانب عدم ارتفاع الأسعار بالسرعة التي شهدتها الأرباع السابقة. 

وقال شارجا: "لذا فإن الأشخاص الذين يستثمرون يتجهون بشكل متزايد نحو استراتيجية الشراء والاحتفاظ ذات الأفق الأطول".

تطور جديد للبيع بالجملة

وقد لاحظت الشارقة اتجاهاً متزايداً يتمثل في ظهور مستثمري الجملة المحليين الذين يجدون عقارات تبدو كاستثمارات جيدة، ويضمنون حقوق بيع تلك العقارات، ولكنهم لا يحصلون فعلياً على ملكية العقار. 

وأوضح شارجا: "سيوقعون عقدًا يسمح لهم ببيع العقار، غالبًا لمستثمر آخر". 

"قال حوالي 22 بالمائة من المشاركين في استطلاعنا الأخير إنهم كذلك البيع بالجملة — ربما يكون هذا هو أعلى مستوى رأيناه، لذا فهو جزء متزايد من العمل. 

ما يجعل هذا الأمر مختلفًا عن الشركات الوطنية الكبرى التي تبيع مجموعات كبيرة من العقارات بالجملة، هو أن تجار الجملة هؤلاء يميلون إلى أن يكونوا مستثمرين محليين يمكنهم مقابلة مالك المنزل وجهًا لوجه وتوقيع الأوراق.

وقال شارجا: "إنهم يعرفون أيضاً من هم المستثمرين المحليين". "وبالتالي، فإنهم، بطرق عديدة، يصبحون مستكشفين للمستثمرين الآخرين ويزودونهم بالمخزون الذي يتطلعون إلى شرائه." 

توقعات الشارقة الشاملة لما هو قادم مع دخولنا موسم البيع في الربيع

تتوقع الشارقة "عاماً مملاً" أمام سوق الإسكان لبقية عام 2024. 

"سيزداد نشاط المبيعات لكل من المنازل الحالية والجديدة على أساس سنوي، وربما ليس إلى مستويات 2022، وسترتفع الأسعار قليلاً، وستكون عمليات حبس الرهن العقاري عند الحد الأدنى، وسوف يستغرق الأمر عامين حتى يستعيد السوق ضبطه". توقع شارجا. 

"الصبر هو على الأرجح الكلمة الطنانة لعام 2024."  

• محتوى مدعوم من تحسين محركات البحث وتوزيع العلاقات العامة. تضخيم اليوم.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. تمكين نفسك. الوصول هنا.
• أفلاطونايستريم. ذكاء Web3. تضخيم المعرفة. الوصول هنا.
• أفلاطون كربون، كلينتك ، الطاقة، بيئة، شمسي، إدارة المخلفات. الوصول هنا.
• أفلاطون هيلث. التكنولوجيا الحيوية وذكاء التجارب السريرية. الوصول هنا.
• المصدر https://www.inman.com/2024/02/20/heres-what-lies-ahead-for-the-spring-selling-market/