انضم رؤى الصناعة بيت فلينت وسبنسر راسكوف وريان سيرانت وغيرهم في Inman Connect نيويورك، 24-26 يناير. قم بضرب تذكرتك إلى المستقبل من خلال الانضمام إلى أذكى الأشخاص في مجال العقارات في هذا الحدث الذي يجب حضوره. سجل هنا.

يشبه عقارات في أي مكان لن تكون قادرة على المراوغة تسليم المستندات بشأن تنفيذها على الصعيد الوطني للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين المثير للجدل حكم العمولة بعد أن حكم قاضي محكمة فيدرالية لصالح المدعين الاثنين.

لم يكن القرار مفاجئًا بعد أن قالت القاضية خلال المرافعات الشفوية الأسبوع الماضي إنها كانت "مرتبكحول سبب عدم موافقة الشركة القابضة المعروفة سابقًا باسم Realogy على حل وسط يتفق عليه جميع المدعى عليهم الآخرين أصحاب الامتياز العقاري في القضية. (رغم غيرت Realogy اسمها إلى Anywhere في وقت سابق من هذا العام ، لا يزال يشار إلى الشركة باسمها القديم في الإيداعات القانونية ، بما في ذلك من قبل محاموها.)

قضية مكافحة الاحتكار المعروفة باسم Nosalek ، بعد المدعي الرئيسي للبيعة (سابقًا ، بومان) ، يزعم أن شبكة معلومات الملكية MLS (MLS PIN) الكبيرة المملوكة للوسيط ، والتي تضم حوالي 46,000 مشترك من الوكلاء والوسطاء ، ليست مطلوبة بشكل مباشر للالتزام بقواعد NAR ولكنها مع ذلك اعتمدت قاعدة مشابهة لقاعدة NAR يتطلب من وسطاء الإدراج تقديم عرض شامل من جانب واحد للتعويض لوسطاء المشتريين من أجل تقديم قائمة إلى MLS PIN.

يطلق المدعون على القاعدة "قاعدة عمولة وسيط المشتري". على عكس دعاوى اللجنة الفيدرالية المماثلة الأخرى موهرل و  سيتسر / بورنيت، لم يذكر Bauman / Nosalek اسم NAR كمدّعى عليه ، ولكنه يسمي MLS PIN.

في أغسطس ، قدم المدعون أ حركة لإجبار المدعى عليه Realogy لتقديم جميع المستندات المتعلقة بتنفيذها للقاعدة في جميع أنحاء البلاد - وليس فقط في منطقة خدمة MLS PIN ، والتي تشمل ماساتشوستس ورود آيلاند ونيو هامبشاير.

وفقًا لملف المدعي ، فإن جميع المدعى عليهم الآخرين أصحاب الامتياز العقاري - RE / MAX, كيلر ويليامز و  الرئيسيةخدمات امريكا - وافقوا على إنتاج وثائق بشأن تنفيذهم للقاعدة على الصعيد الوطني ، طالما أن هذه الوثائق ليست مرتبطة بتنفيذ القاعدة في مناطق جغرافية محددة بخلاف تلك الخاصة بـ MLS PIN.

نظرًا للتشابه بين قاعدة NAR وقاعدة MLS PIN وبسبب القوة المزعومة لمانحي الامتياز على كليهما ، أكد الاقتراح أن مناقشات المدعى عليهم حول قاعدة NAR قد تكون ذات صلة بأفكارهم حول قاعدة MLS PIN.

ومع ذلك ، عارض Anywhere جهود المدعين لتوسيع الاكتشاف في القضية خارج منطقة خدمة MLS PIN ، بحجة أن القاعدة المعنية في القضية هي الإصدار المحدد للقاعدة الخاصة بـ MLS PIN.

لكن القاضي م. بيج كيلي من المحكمة الجزئية الأمريكية في ماساتشوستس اختلف مع هذا الرأي.

كتب كيلي في مقال: "هذا الاكتشاف وثيق الصلة بادعاء المدعين ، أولاً ، لأن [قاعدة MLS PIN] وقاعدة NAR متطابقتان جوهريًا ومن المؤكد تقريبًا أن [قاعدة MLS PIN] قد تم تصميمها على غرار قاعدة NAR". طلب الاثنين.

"ثانيًا ، يزعم المدعون أن Realogy كانت متورطة في ، إن لم يكن التنفيذ ، فعلى الأقل إدامة كلتا القاعدتين".

لم يوافق كيلي على حجة Realogy بأنه نظرًا لأن Realogy لم يكن موجودًا حتى عام 2006 واعتمد MLS PIN القاعدة في عام 1996 ، فلن يكون لدى Realogy أي معلومات ذات صلة حول الحفاظ على قاعدة MLS PIN. (كان سلف Realogy HFS موجودًا في عام 1996.)

كتب كيلي: "حتى إذا لم يكن لدى Realogy اكتشاف في حوزته أو سيطرته فيما يتعلق بإنشاء [قاعدة MLS PIN] في عام 1996 ، فقد يكون لديها وثائق ذات صلة تتعلق باستمرار استمرارها بعد عام 2006".

كما لاحظت في المرافعات الشفوية ، يتحمل المدعون عبء المحاكمة لإثبات أن المدعى عليهم قدموا "التزامًا واعيًا بمخطط مشترك مصمم لتحقيق هدف غير قانوني" ودليل على أن Realogy ناقش "هذا" الالتزام بمخطط مشترك " على المستوى الوطني فيما يتعلق بقاعدة NAR يمكن أن تؤثر بشكل جيد على ادعاءات المدعين فيما يتعلق بالقاعدة المتطابقة تقريبًا في المنطقة المغطاة "، أضاف كيلي.

منح كيلي طلب المدعين للإجبار إلى الحد الذي يجب على Realogy تسليم المستندات بنفس الشروط التي وافق عليها المدعى عليهم أصحاب الامتياز الآخرين.

"ردًا على طلبات الاكتشاف المقدمة من المدعين ، يجب على Realogy تفسير مصطلح" قاعدة عمولة المشتري والسمسار "للوصول إلى المستندات المتعلقة بـ (XNUMX) قاعدة MLS PIN الخاصة بعروض التعويض ، و (XNUMX) أي مناقشة كمسألة عامة تتعلق بالقواعد مطالبة وكلاء الإدراج بتقديم تعويض تعاوني لوكلاء المشتري (أ) في منطقة خدمة MLS PIN ؛ (ب) وطنيا ؛ أو (ج) في مناطق جغرافية غير محددة (وبالتالي قابلة للتطبيق بشكل عام) "، كتب كيلي.

في المؤتمر السنوي لمجلس MLSs (CMLS) في الأسبوع الماضي ، قال كريس أوزبورن ، محامي شركة Northwest MLS المملوكة للسمسار ، إنه من "المخيف" أن المدعين في القضية رفعوا دعوى قضائية ضد MLS مستقلة بدلاً من NAR ، لكن القضية كانت "تسير بخطى سريعة".

قال أوزبورن: "أعتقد أنهم ينتظرون ليروا ما سيحدث [في سيتسر وموهرل] ولن ينفقوا المزيد من المال على ذلك".

"إنهم يريدون ركوب ذيل الكبار."

لم يرد Anywhere على طلب عبر البريد الإلكتروني للتعليق.

اقرأ أمر القاضي:

البريد الإلكتروني أندريا ف. برامبيلا.

مثلي في الفيسبوك | لي على متابعة التغريد