طوال شهر يونيو (حزيران) ، كنا نتعمق أكثر في الرهن العقاري والملكية - بالنظر إلى الاتجاه الذي يتجه إليه سوق الرهن العقاري ، وكيف تتطور المنتجات وخيارات التمويل البديلة التي تغير اللعبة. انضم إلينا من أجل شهر الرهن العقاري والتمويل البديل. والاشتراك في رصيد Inman الإضافي للتحديثات الأسبوعية طوال العام.

في سوق العقارات المتغير ، لن تكون الإرشادات والخبرة التي تقدمها Inman أكثر قيمة من أي وقت مضى. سواء في أحداثنا أو من خلال تغطيتنا الإخبارية اليومية والصحافة الإرشادية ، نحن هنا لمساعدتك في بناء عملك ، واعتماد الأدوات المناسبة - وكسب المال. انضم إلينا شخصيًا لاس فيغاس في الاتصال، والاستفادة من حدد الاشتراك لجميع المعلومات التي تحتاجها لاتخاذ القرارات الصحيحة. عندما تتقلب المياه ، ثق بإنمان لمساعدتك على الإبحار.

بالنسبة لمعظم الأمريكيين ، فإنهم بيت العداله هي أغلى ما لديهم. ومع ذلك ، وبسبب التضخم المرتفع ، وأسعار السلع والخدمات الجامحة ، بالإضافة إلى الزيادة الهائلة في أسعار الفائدة ، يجد العديد من الأمريكيين أنفسهم الآن في ضائقة مالية. عندما يواجه صاحب المنزل صعوبة في الاستفادة من أسهمه لمواجهة حالة طوارئ مالية ، فإن السؤال هو: أي خيار سيكون الأقل تكلفة؟

فيما يلي الخيارات الأساسية المتاحة لأصحاب المنازل الذين ليس لديهم خيار آخر سوى الاستفادة من الأسهم في منازلهم.

بيع منزلك وشراء شيء أصغر

نظرا اليوم ظروف السوق، فإن الإجبار على البيع هو الخيار الأقل جاذبية. لتوضيح هذه النقطة ، على سعر بيع 600,000 دولار وإقامة بديلة 400,000 دولار ، ستكون تكاليف الإغلاق حوالي 56,000 دولار للممتلكات ، أي 8 بالمائة (48,000 دولار) على جانب الإدراج و 2 بالمائة (8,000 دولار) على الشراء. 

ومما زاد الطين بلة ، إذا كان القرض الحالي على العقار الحالي هو 320,000،3.5 دولار بنسبة 400,000 في المائة وكان صاحب المنزل يطبق على نفس مبلغ القرض عند الشراء بقيمة 1,437 ألف دولار ، فإن مدفوعاته تزداد من 1919،6 دولارًا أمريكيًا شهريًا إلى 5,784 دولارًا أمريكيًا شهريًا بمعدل 50 بالمائة اليوم. هذا مبلغ إضافي قدره 10 دولارًا سنويًا بالإضافة إلى بدء جدول الإطفاء الجديد حيث يحصل المقرض على XNUMX في المائة من فوائده بحلول نهاية العام العاشر. 

بالنظر إلى هذه الأرقام ، افعل كل ما في وسعك بصفتك وكيلًا لمساعدة البائعين في الحفاظ على منازلهم.

شركات المشاركة في الأسهم المنزلية

هل تعلم أن شركات المشاركة في الأسهم المنزلية تسمح لأصحاب المنازل بالوصول إلى جزء من أسهمهم مقابل جزء من أسهمهم المستقبلية؟

وفقًا ليندو، يتلقى صاحب المنزل مبلغًا مقطوعًا يمكن استخدامه على أي حال دون تحمل أي ديون إضافية أو مدفوعات شهرية. في المقابل ، تحصل الشركة المستثمرة على نسبة مئوية من القيمة المستقبلية لمنزلهم. 

نظرًا لأنه ليس شكلاً من أشكال الديون ، فإن متطلبات الأهلية تكون أكثر تساهلاً مقارنة بالمقرض التقليدي ، مما يجعل هذا خيارًا لأصحاب المنازل الذين يعملون لحسابهم الخاص ، أو لديهم ائتمان ضعيف ، أو لا يستطيعون تحمل دفعات شهرية إضافية.

إذا انخفضت قيمة المنزل ، فإن شركة مشاركة الأسهم في المنزل تشترك في الاستهلاك. 

هنا هي Lendedu.com أفضل خمس اختيارات للشركات التي تقدم مشاركة حقوق الملكية. 

• أفضل عموما: انسجام
• الأفضل لضعف الائتمان: هومتاب
• الأفضل لمرونة الشراء الكامل: فتح
• أفضل برنامج حماية لصاحب المنزل: نوح
• الأفضل لفترات طويلة مع ائتمان ضعيف: البوينت

قم بزيارة موقعهم لمزيد من المناقشة المتعمقة. 

القرض العقاري أو إعادة التمويل؟

نظرًا لمعدلات اليوم ، فإن الحصول على قرض لشراء منزل هو عادة أقل تكلفة بكثير من القيام بإعادة تمويل كاملة ، خاصة إذا كان رهنك العقاري الحالي أقل من 5 في المائة. 

لتوضيح التكاليف المرتبطة بكل خيار ، افترض أنك اشتريت منزلك في يونيو 2012 مقابل 250,000 دولار أمريكي بقرض بقيمة 200,000 دولار أمريكي ثابت بنسبة 5 بالمائة (المعدل الحالي في يونيو 2012.) إجمالي الفائدة المستحقة على مدى عمر هذا القرض هو 186,512،XNUMX دولارًا أمريكيًا.

اعتبارًا من يونيو 2022 ، بلغ رصيد قرضك حوالي 163,000 دولار. ستكون قد دفعت بالفعل 91,521 دولارًا من الفائدة المستحقة على هذا القرض - وهذا يمثل 49 بالمائة من إجمالي الفائدة في 10 سنوات فقط.

افترض أنك تحتاج الآن إلى 37,000 دولار لتوحيد ملف ديون بطاقات الائتمان وليس لديك أي خطط لبيع منزلك. اختياراتك هي إعادة تمويل المبلغ بالكامل (200,000 دولار بنسبة 5.58 في المائة) أو الحصول على قرض لشراء منزل بقيمة 37,000 دولار بنسبة 5.75 في المائة. 37,000٪ لمدة 5.75 سنوات. 

إليك كيفية تكديس الأرقام في يونيو 2032 (موعد سداد قرض ملكية المنزل) ويونيو 2042 ، عندما يتم سداد المبلغ الأصلي الأول.

وبناء على ذلك، القرض العقاري هو الخيار الأقل تكلفة ، خاصة إذا استمرت المعدلات في الزيادة. إذا كان معدل الفائدة الحالي على الرهن العقاري الأول الخاص بك أقل من 5 في المائة أو إذا قمت بسداد قرض الملكية العقارية في غضون 10 سنوات بدلاً من 20 عامًا ، فسيوفر لك هذا المزيد من المال. 

إعادة التمويل مقابل HELOC للأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 62 عامًا (الرهن العكسي) 

ماذا يجب أن تفعل إذا كنت بحاجة إلى جزء كبير من حقوق الملكية الخاصة بك لتمويل حالة طوارئ كبرى ، أو إذا كنت متقاعدًا ، لتتمكن من تمويل التكاليف الإضافية التي لم تعد تغطيها مدخراتك أو معاشك التقاعدي أو الضمان الاجتماعي أو الأسهم أو 401K؟ 

دراسة حالة

افترض أن الممتلكات الخاصة بك تبلغ حاليًا 500,000 دولار وأنك بحاجة إلى الاستفادة من 230,000 ألف دولار من حقوق الملكية الخاصة بك. 

• السيناريو 1 تقليدي إعادة تمويل كما نوقش أعلاه. القرض بنسبة 5.83 في المائة ثابت لمدة 20 سنة.  
• السيناريو 2 عبارة عن قرض عقاري عكسي HELOC لكبار السن الذين تبلغ أعمارهم 62 عامًا أو أكبر. تختلف هذه بشكل كبير بناءً على عمر المقترض وحقوق الملكية. كان المعدل الحالي الذي وجدته لهذا النوع من القروض ثابتًا بنسبة 5.18 في المائة للسنوات الخمس الأولى ثم متغيرًا. لا توجد مدفوعات للقرض ، وهو بدلاً من ذلك قرض إطفاء سلبي.

في حين أن الرهن العقاري العكسي له ميزة عدم وجود مدفوعات ، فإن تكلفة الفائدة على مدى 20 عامًا (327,503 دولارًا أمريكيًا) هي أكثر من ضعف الفائدة التي ستدفعها باستخدام إعادة التمويل التقليدية (160,202 دولارًا أمريكيًا). 

لسوء الحظ ، العديد من كبار السن غير قادرين على التأهل للحصول على قرض إعادة تمويل تقليدي بسبب دخل ثابت أو مدفوعات متزايدة. 

حالتا استخدام حيث يمكن أن يكون AIO خيارًا أفضل من التمويل التقليدي 

في باقة العمود الأخير، لقد وصفت كيف تجمع AIO بين الرهن العقاري وخط الائتمان مع سهولة الوصول إلى حساب جاري. راجع هذه المقالة لفهم الصواميل والمسامير حول كيفية عمل AIOs قبل مراجعة حالتي الاستخدام أدناه. 

يرجى ملاحظة أن نمذجة ما يحدث في AIO أمر صعب لأن سعر الفائدة على رأس المال يتم تعديله يوميًا بناءً على الفارق على فاتورة الخزانة لمدة عام واحد. 

ومع ذلك ، فإن جمال استخدام AIO هو أن أي أموال لديك في حسابك يتم تطبيقها على رصيد القرض الرئيسي ثم مصلحة بسيطة يتم احتساب المستحق على القرض. يتيح لك هذان العاملان سداد قرضك بشكل أسرع مقارنة بالحصول على قرض مطفأ.  

هذه ميزة كبيرة لأن جميع القروض العقارية تقريبًا تستخدم الفائدة المطفأة ، والتي تسدد عادةً حوالي 50 في المائة من إجمالي الفائدة المستحقة خلال السنوات العشر الأولى من إطفاء القرض. والأسوأ من ذلك ، أن تكلفة الاستهلاك السلبي لـ HELOC (كما هو موضح في المثال أعلاه) تزيد عن ضعف تكلفة القرض العادي المطفأ. 

بالنسبة إلى حالتي الاستخدام أدناه ، فإن John Haney من شركة كولورادو للرهن العقاري نقلت معدل AIO بنسبة 5.29 في المائة. 

حالة الاستخدام 1: المدخرات لكبار السن

AIOs هي نوع من HELOC. عند استخدام قرض تقليدي بدلاً من HELOC ، يجب أن تأخذ كل الأموال التي ستقترضها عند إغلاق القرض. 

في المقابل ، تسمح AIOs للمقترض بالحصول على ما يحتاجه فقط في أي وقت. هذا يعني أن المقترض يدفع فائدة على مبلغ أقل بكثير. 

في الواقع ، تسمح AIOs للمقترضين بدفع فائدة بسيطة فقط خلال السنوات العشر الأولى. مرة أخرى ، يتم احتساب دفعة الفائدة فقط على المبلغ الذي تم اقتطاعه من HELOC كسحب. 

لتوضيح كيفية عمل ذلك ، افترض أ كبير يحتاجون إلى 1,000،XNUMX دولار إضافي شهريًا لتغطية تكاليف المعيشة المتزايدة بسبب ارتفاع الأسعار والتضخم. 

خلال الشهر الأول ، سيدفع المالك فقط 52.59 دولارًا فائدة. بحلول نهاية العام الأول ، سيكون إجمالي الفائدة للسنة الأولى 634.80 دولارًا. قارن الآن هذا بالحد الأدنى للدفع على قرض إعادة التمويل التقليدي البالغ 230,000 ألف دولار ؛ كان من الممكن أن يدفع المقترض ما مجموعه 13,243 دولارًا أمريكيًا في الفائدة - وهذا يعد توفيرًا في الفائدة 12,608 دولار. 

في نهاية العام الثاني ، بافتراض أن المقترض لم يقم بتخفيض رئيسي كان سيقترض 24,000 دولار. كانت دفعة الفائدة للسنة الثانية 1,270،XNUMX دولارًا. 

قارن ذلك بإعادة التمويل حيث في نهاية العام الثاني ، دفعت الفائدة ما مجموعه 26,112،634.80 دولارًا. إجمالي المدخرات (1,270 دولارًا + 1904.80،XNUMX دولارًا = XNUMX دولارًا أمريكيًا إجمالي الفائدة - فقط لمدة عامين على AIO) مقابل المرجع هو 24,207 دولار.

بافتراض أن حياة كبار السن في السنة 11 من AIO ، سيتعين عليهم البدء في سداد المبلغ الأساسي ، لكنه يمثل حوالي 10 في المائة من مبلغ القرض الحالي كل عام بالإضافة إلى الفائدة التي تنخفض كل شهر مع انخفاض رصيد القرض. 

حالة الاستخدام 2: سداد الرهن العقاري بسرعة مذهلة 

أجرى هاني محاكاة ثانية باستخدام البيانات التالية:

• مبلغ القرض هو 230,000،62 دولار (كما هو الحال في قروض refi و XNUMX+ HELOC في الأمثلة أعلاه). 
• معدل الفائدة 5.29٪
• صافي الدخل الشهري للمقترض المودع في AIO هو 7,000 دولار شهريًا.
• يتبقى للمقترض 1,400 دولار شهريًا بعد دفع جميع نفقات المنزل ومدفوعات السيارة والمصروفات الأخرى. 
• بدلاً من وضع 1,400 دولار في حساب توفير ، أو سوق الأسهم ، أو 401 ألف دولار ، يحتفظ بها المقترض في AIO. 
• باستخدام هذا النهج ، يسدد المقترض القرض في حوالي 7.8 سنوات ويدفع فائدة إجمالية قدرها 56,186،160,075 دولارًا أمريكيًا مقابل XNUMX،XNUMX دولارًا أمريكيًا على قرض شراء عادي - وهذا يمثل توفيرًا قدره 103,889 دولار.

هذا الاختلاف في دفع الفائدة البسيطة المحسوبة يوميًا واستخدام أي أموال متبقية بعد المصروفات كل شهر لسداد الرهن العقاري هو ما يجعل AIO فعالاً للغاية في الادخار المقترضين مبالغ طائلة من المال. علاوة على ذلك ، إذا كانت هناك حالة طارئة ، يمكن للمقترض الاستفادة بسهولة من رأس ماله بمجرد كتابة شيك. 

يرجى أن تضع في اعتبارك أن AIOs مخصصة فقط لأولئك الذين لديهم درجات ائتمانية لا تقل عن 700 والذين يكونون منضبطين للغاية بشأن استخدام AIO لبناء الثروة - وليس إجراء عمليات سحب للإنفاق على الإجازات أو الكماليات. 

في الختام

في حين أن AIO قد يكون غالبًا الخيار الأفضل للاستفادة من حقوق الملكية الخاصة بك ، فقد لا يتمكن العديد من المقترضين من التأهل. بالنسبة لأولئك المقترضين غير المؤهلين للحصول على برنامج AIO ، قد يكون البحث عن شركة مشاركة في الأسهم المنزلية خيارًا قابلاً للتطبيق بالإضافة إلى الاحتفاظ بأول مكان لك والحصول على قرض لشراء منزل. 

إن أغلى خيارين للاستفادة من رأس المال الخاص بك هما إعادة التمويل التقليدية ، أو القرار الأكثر تكلفة ، وهو الحصول على HELOC الذي يتم إطفاءه بشكل سلبي.