申請抵押貸款是買房的重要組成部分，但很多人對這個過程感到困惑。一 研究 研究發現，78% 的人認為四處尋找抵押貸款至少具有一定的挑戰性，而 29% 的人表示獲得抵押貸款比訓練孩子上廁所更困難。
了解抵押貸款申請流程可以幫助您在獲得房屋貸款時做出明智的決定。本指南將使用 300,000 美元作為基準，以便您了解抵押貸款並計算您的付款方式。了解獲得 300 萬美元房屋抵押貸款的流程，並將此數學應用到您當前的情況。
影響每月抵押貸款還款的關鍵因素
抵押貸款不是單一實體，而是影響您每月還款的多種因素。這對購屋者來說是個好消息。這意味著您可以透過多種方式來調整還款金額、利率和還清貸款的時間範圍。
一旦您了解了抵押貸款還款的構成要素，您就可以調整它們以滿足您的需求。以下是您將要考慮的各種因素。
首付
第一個要計算的數字是您的首付款，也就是您可以為房屋支付的金額。 2023 年，首付中位數為 15%，即購買 45,000 萬美元的房屋需要 300,000 萬美元。然而，首次購屋者的平均首付為 8%，並且還有一些貸款 聯邦住房協會 (FHA) 只需要4%的首付。這意味著您有可能以低至 300 至 6,000 美元的首付購買價值 12,000 萬美元的房子。
較小的首付對於沒有大量儲蓄的買家來說很有用，但這通常意味著您每月需要支付更多的費用。您不僅會獲得更大的貸款，而且可能會獲得更高的利率，因為銀行透過向您提供抵押貸款而承擔了更大的風險。
貸款額度
貸款金額是房屋價格減去頭期款。這也稱為貸款本金。如果您購買價值 300,000 萬美元的房屋並支付 30,000 萬美元的首付，您的貸款金額將約為 270,000 萬美元。
如果您的抵押貸款機構承擔您的結帳費用和與貸款相關的其他費用，您的貸款金額可能會更高一些。
利率
利率本質上是貸款成本。雖然聯邦利率可以估算您將支付的抵押貸款金額，但您可能需要支付更高或更低的金額，具體取決於您的貸方以及與貸款相關的風險。
風險較低的貸款往往具有較低的利率。您可以透過提供較高的首付、較高的信用評分以及較低的債務收入比來降低風險等級。即使利率的微小變化也會產生很大的影響。
一個例子計算了一筆 180,000 萬美元貸款的抵押貸款差異。利率增加 37,000% 導致買方多支付 XNUMX 美元的貸款利息。當然，這只是一個例子，您的實際利息將取決於您的貸款規模和利率。
貨比三家不同的貸款機構以了解您的情況 利率選擇。您可以選擇一家抵押貸款公司，為您的每月抵押貸款提供優惠的利率和安全的資金。
貸款期限
該期限涵蓋您還清貸款所需的時間。大多數抵押貸款都是 15 年期貸款或 30 年期貸款。
雖然 30 年期貸款的每月還款額較低，但通常利率也較高。貸方通常會獎勵那些希望更快還清貸款的借款人。
私人抵押保險
如果您的首付低於房屋價值的 20%，您將需要支付私人抵押貸款保險 (PMI)。 PMI每年的成本約為 抵押貸款的 0.22% 至 2.25%.
舉個例子，如果你有一套 300 萬美元的房子，並支付 10% 的首付，那麼你的貸款金額將為 270 萬美元。您的 PMI 範圍可能為每年 594 美元到 6,075 美元。 PMI 會添加到您每月的抵押貸款付款中，因此您除了標準貸款外還需支付 49.50 美元至 506 美元的費用。
您越早達到房屋 20% 的所有權門檻，您的貸方就越早取消 PMI 並減少您的每月付款。
發起費用
銀行和其他貸款機構經常將費用和其他成本納入其貸款中。這是貨比三家並與不同貸方會面的另一個原因。銀行可能會提供良好的貸款條件，但收費過高，從而增加您的整體成本。
財產稅和房屋保險
您每月的抵押貸款付款並不是您唯一的帳單。有些貸款機構會將每月的稅金和房屋保險費用計入您的抵押貸款中。
這可以防止您在擁有房屋時收到意外的帳單。如果您的貸款人為您承擔這些費用，預計您每月的抵押貸款付款將高於您自己支付的金額。
比較貸款期限：30 年期與 15 年期
貸款期限是您可以控制的抵押貸款付款的最大要素之一。如果您想要較少的每月帳單，請選擇 30 年期抵押貸款。透過此選項，您將在三十年內還清債務。
15年期抵押貸款的期限較短。您可以更積極地還清抵押貸款，更快地擁有更大比例的房屋，但每個月的帳單會更高。
貸款條件也會影響利率。貸款機構通常向想要 15 年期貸款的買家提供較低的利息。雖然貸款期限為 15 年，您的抵押貸款會更高，但這並不像預期每月還款金額翻倍那麼簡單。由於您節省了利息，您的付款可能只會多一點。
值得向您的貸款機構詢問 15 年期和 30 年期的建議，看看他們對您的每月還款額有何影響。
了解抵押貸款類型
您的每月付款計算將根據您所擁有的抵押貸款類型而有所不同。不同的貸款選擇伴隨著不同的風險和機會。當您開始抵押貸款研究時，可以考慮以下幾個選項。
- 常規貸款：這是由私人貸款機構或銀行提供的標準貸款。對於那些希望每月穩定支付抵押貸款並擁有良好信用的人來說，這是一個標準選擇。
- 政府支持貸款：這是由旨在支持特定買家的計劃提供的，例如首次購房者、退伍軍人和在農村地區購房的人。如果您的首付款較少且信用評分平均，那麼這些貸款是理想的選擇。
- 巨額貸款：對於正在舊金山或西雅圖等高生活成本地區尋找買家的買家來說，這是一筆大額貸款。
- 過橋貸款：這通常在購買一棟房子同時出售另一套房子時使用。貸款通常只持續六個月左右，旨在彌補財務缺口。
大多數買家使用傳統或政府支持的抵押貸款。如果您認為需要不同的貸款選擇來適應特殊情況，請與您的貸方聯繫。
固定利率抵押貸款與可調利率抵押貸款 (ARM)
當您申請傳統貸款時，您可以決定是否需要固定利率抵押貸款或可調利率選項。固定利率貸款從貸款開始到結束的每月抵押貸款付款相同。您的貸方可能會根據您的稅金和保險調整您的付款，但不會根據利率進行任何調整。
由於固定利率選擇權的穩定性，人們通常更喜歡固定利率選擇權。您知道每月的抵押貸款付款會發生什麼。當您可以鎖定較低的利率時，這些貸款也是首選。價格可能會上漲，但不會影響您。
An 可調利率抵押貸款 (ARM) 根據利率趨勢而變動。當利率較低時，您的每月還款額也較低。當它們增加時，您的付款也會增加。 ARM 被認為風險較高，因為當利率攀升時，您的每月付款可能會急劇增加。然而，當利率高時，它們有時是首選，因為當利率下降時，您的每月還款額會減少。
決定您每月房貸還款中可以承受的風險等級。如果您希望每月還款額保持不變，固定利率抵押貸款是理想的選擇，但如果您在利率較高時購買，ARM 可能是一個不錯的選擇。
計算 300 萬美元抵押貸款的每月還款額
一旦您清楚地了解了計算抵押貸款所涉及的所有因素，您就可以估算您每月的抵押貸款付款並確定 300 萬美元的房屋是否在您的價格範圍內。請按照以下步驟並使用此數學作為範例來估算您的抵押貸款成本。
- 從房價開始。 為了簡單起見，假設您要購買 300 萬美元的房子。
- 計算您的首付。 您可能不想將所有的錢都投入首付款。留出幾千美元用於房屋維修和緊急費用。 20 萬美元的房子的 300% 首付為 60,000 美元，這意味著您的貸款金額為 240,000 美元。
- 確定您是否需要 PMI。 如果您的首付低於20%，估計您每年將支付貸款金額的1%用於PMI。對於價值 300 萬美元的房屋，首付 10%，您的 PMI 為 2,700 美元或每月 225 美元。
- 檢查利率。 查看您所在地區的利率以及利率如何根據貸款條款而變化。
- 估算財產稅和保險費用。 您的貸方應該能夠提供您感興趣的房屋的稅單和房屋保險費率的估算。
- 不要忘記成交費用。 買家預計需要支付貸款金額 2% 至 6% 的成交費用。對於 270,000 美元的貸款，成交成本可能在 5,400 美元到 16,200 美元之間。
多個線上計算器將幫助您估算每月抵押貸款付款。如果您不想自己計算，請參閱這些。您也可以向貸款人要求貸款估算，以查看您的預計每月還款額。
負擔能力：您需要多少收入
當您想買房子時，第一步是計算每月的房貸還款。一旦你知道了300萬房子的抵押貸款，你就可以確定它是否在你的價格範圍之內。
當您申請貸款時，抵押貸款機構會要求您提供收入證明，以計算您的債務收入比 (DTI)。這是您支付的債務金額與您的月總收入（您稅前帶回家的收入）的比較。大多數貸款人不會批准超過 DTI 43% 的貸款，許多銀行將 DTI 上限設定為 36%。這裡有兩個需要考慮的例子：
- 買家的稅前年薪為 60,000 萬美元，即每月 5,000 美元。他們沒有任何學生貸款、汽車付款或其他債務。貸款人願意批准每月最高 1,800 美元的抵押貸款付款 (36% DTI)。
- 另一位買家的薪水也一樣，每月 5,000 美元。然而，他們還有每月 250 美元的汽車貸款和每月 550 美元的學生貸款。貸款人願意批准每月最高 1,000 美元的抵押貸款付款 (DTI)。
降低 DTI 的方法有兩種：增加收入和降低債務。有些買家會花一年的時間積極償還學生貸款或汽車付款，以消除生活中的債務。其他人則等到升職或找到新工作並有足夠的收入來支付所有費用時才開始行動。您也可以與您的伴侶共同簽署貸款，這樣您就可以向貸方報告兩項收入。
抵押貸款申請流程
如果您對每月抵押貸款付款估算充滿信心，則可以開始申請流程。以下是從您第一次與貸方聯繫到截止日期的情況。
- 獲得資格預審：與一些貸方交談並檢查您的財務狀況，以了解您理想的貸款規模。在這次談話中，您通常不必提供您的財務文件。
- 開始看房子：參觀您的價格範圍和所需區域的房屋。找到您想要報價的一個。
- 獲得預先批准：將房子發送給您的貸方並要求貸款預先批准。這將使您的房屋報價更加強勁。您需要向貸方提供財務文件（如報稅表、薪資單和銀行對帳單）以獲得預先批准。
- 競標房子：向房主提交報價並附上貸方的預先批准函。
- 繼續向您的貸方發送財務文件：在核保過程中，您需要向貸方提供詳細的財務狀況。在截止日期前提供盡可能多的信息。
- 避免任何會影響您信用的決定：此時不要申請任何貸款或信用卡。等到關門後再進行任何可能影響您財務狀況的大宗採購。
- 獲準關閉：如果你們的財務狀況良好，你們兩個都將獲準結業。您將向貸方提交首付款，他們將與產權公司合作準備交割預約的文件。
完成抵押貸款申請通常需要 20 至 60 天，具體取決於房屋和貸方。在此期間，請每天與您的貸方交談，因為他們正在完成核保流程。
將 300 萬美元與房價中位數進行比較
一旦完成所有每月付款計算並且您的財務狀況良好，您就可以檢查 300 萬美元房屋的抵押貸款在您所在地區是否是一個現實的目標。 300,000萬美元在某些地區會比其他地區花得更遠，這會影響你的房屋搜尋。
在2023結束時， 房價中位數 美國的銷售額為 417,700 美元。然而，房價因州、城市甚至社區的不同而差異很大。以下是幾個樣本州的一些房價中位數，顯示了成本的差異：
- 愛荷華州：205,139 美元
- 新墨西哥州：$287,752
- 田納西州：$304,617
- 弗吉尼亞州：370,134 美元
- 俄勒岡州：480,251美元
- 馬薩諸塞州：581,414 美元
- 加州：$ 737,677
只要看看這些州，你就會發現 300 萬美元的房子在某些地區是合理的，但在其他地區則不然。城市層面的數據也發生了變化。 田納西 看似負擔得起，但納許維爾的房價與該州其他地區相比異常高。波特蘭也可以這樣說 俄勒岡 與該地區其他地區相比。
要在您所在地區找到一個家，請列出您必須擁有的設施。這些通常是浴室和臥室的數量以及位置。看看您想要的房產能賣多少錢，看看 300 萬美元的房子抵押貸款的預算是否合理。
與房地產經紀人合作，獲得 300 萬美元房屋的抵押貸款
雖然在開始尋找房屋過程時計算 300 萬美元房屋的抵押貸款非常有用，但您不需要成為財務專家即可找到房屋。您的房地產經紀人可以幫助您審查您的財務狀況並估計您可以負擔的抵押貸款類型。他們還可以幫助您獲得抵押貸款資格預審，以便在您開始看房後加快流程。您的房地產經紀人就在您身邊，並準備好在這段旅程中為您提供支援。
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