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聯準會持續 遏止通貨膨脹之戰 已經觸發了 最高房屋抵押貸款利率 二十多年來。 在這種高利率環境下，哪裡可以找到最有可能出售的賣家？
Rick Sharga，長期不良資產專家和 CJ Patrick 公司創始人，最近和我一起討論了利率“鎖定效應」。 根據益百利的說法，
不要與鎖定抵押貸款利率混淆，鎖定效應是指房主在原本可能搬家的情況下選擇留在自己的房子裡。 隨著利率大幅增長，房主可能會覺得自己被困在自己的房子裡，因為搬家可能會顯著增加他們的住房成本。
數量驚人的房主陷入“鎖定效應”
根據沙爾加的說法，
我們以前經歷過這種情況，但我們目前正處於一個非常有趣的時期。 我們經歷了抵押貸款利率多年來處於歷史最低點的時期。 我們有數百萬業主購買房產、申請抵押貸款或為現有抵押貸款再融資。 如今，93% 的房主的抵押貸款利率低於 6%，70% 的房主的抵押貸款利率低於 4%。
根據房地美的說法，當聯準會開始以前所未有的速度提高聯邦基金利率時，我們看到抵押貸款利率在幾個月內翻了一番。
Sharga接著解釋了聯準會如何繼續升息抵押貸款利率，包括 翻番 短短幾個月內的利率上漲，對人們的購買產生了巨大的阻礙：2,000 個月前每月還款 18 美元的抵押貸款，今天必須每月為同樣的抵押貸款支付 4,000 美元。
尋找最不可能受到鎖定效應影響的賣家
Sharga 的第一個建議是關注人口統計。 最值得關注的族群是 55 歲以上的賣家。 原因如下：
嬰兒潮世代正在老化
據最新消息 NAR 購屋者和賣家概況，目前 65% 的房主年齡在 55 歲或以上。 他們中的許多人自由而清晰地擁有自己的財產。 即使他們不這樣做，那些擁有房屋超過 20 至 30 年的人通常也擁有大量財產。 的平等 被鎖在他們現在的住所。
隨著最年輕的嬰兒潮世代今年年滿 59 歲，他們現在遇到的生活事件將迫使他們中的許多人搬家。 無論是失去配偶、失去行動能力、缺乏退休基金，還是他們只是決定不再需要維護大房子的麻煩或成本，這些人通常都有足夠的淨資產來支付他們的下一個房子的所有現金。 根據沙爾加的說法，
如果您是正在尋找上市的代理人，或者您是正在尋找市場機會的投資者，您應該關注人口統計數據。 您應該尋找老年房主的名單[雷源 是一個很好的資源]他們已經在他們的財產中呆了 20 到 30 年了。 那裡有很多這樣的人。
尋找那些經歷重大生活或財務變化的人
除了追蹤嬰兒潮世代人口統計之外，Sharga 建議：
您還應該尋找需要搬家的人，因為他們是最有可能在當今市場上掛牌出售房屋的人。 [這包括]剛離婚且家庭收入發生變化的人、最近結婚的人、有更多孩子並需要更多空間的人，或經歷取消抵押品贖回權等財務混亂的人。
令許多人驚訝的是，如今 92% 的喪失抵押品贖回權的人實際上擁有正的房產淨值，88% 的喪失抵押品贖回權的人擁有超過 20% 的淨值。 對於這些人來說，如果你能幫助他們在喪失抵押品贖回權之前出售他們的財產並保護他們的資產，而不是在喪失抵押品贖回權出售時失去它，那是一個更好的結果。
包括 Realtor.com 和 Zillow 在內的許多公司都有不良資產類別。 如果您希望將這些業主的聯絡資訊從謝絕來電清單中刪除，請查看 雷德克斯 （全面揭露：REDX 是我的房地產行業傑出女性會議的贊助商）。
投資者
New Western總裁兼聯合創辦人Kurt Carlton表示，許多投資人對目前的市場持樂觀態度。 由於市場上的主要住宅買家數量較少，因此可用庫存更多，供應鏈問題已顯著改善，並且有大量空置房屋（根據 15 年人口普查，超過 2020 萬套）通常需要投資者進行修復財產才能投放市場。
與投資者合作的好消息是，他們每年經常進行多次交易，尤其是當他們進行翻轉或“入室盜竊」（在他們修復財產時住在他們的部分財產中）。
現金買家
沙爾加引用了 2023年第二季Attom資料統計 數據顯示，大約 38% 的住宅購買都是現金支付。
現金購買曾經是投資者購買。 但現在情況不一定如此了。 我認為很多人都在利用自己的房屋淨值。 支持這一點的另一個數據點是，我們（房主）擁有約 28 兆美元的創紀錄的房主淨值，因為過去幾年房價上漲如此之多。
我們知道，大約 50% 的抵押貸款房主所擁有的房屋價值是其所欠貸款價值的兩倍。 因此，如果人們正在縮小規模[合適的規模]，那麼他們可以利用大量的股權。
擁有可負擔抵押貸款的潛在業主
An 可承擔的抵押貸款e 是一種融資安排，未償還的抵押貸款及其條款從現任所有者轉移給買方. 根據沙爾加的說法，
所以基本上，當您接管房產時，一切都保持原樣。 無論抵押貸款的剩餘金額與您同意支付的房產費用之間有多少差額，都必須透過「現金等價物」來彌補，如果您沒有現金差額，這通常最終會成為第二抵押貸款。
雖然房利美 (Fannie Mae) 或房地美 (Freddie Mac) 承保的大多數貸款都是 任何監管機構都不批准 私人投資組合中持有的貸款以及大多數巨額貸款都不是可假設的，幾乎所有 FHA 和 VA 貸款都是可假設的。 因此，要問房主的第一個問題是：“您有 FHA 或 VA 貸款嗎？”
FHA 貸款通常佔所有發放貸款的 11% 至 13% [VA 貸款約佔 10%-12%。 這大約佔所有抵押貸款的 25%]。
但是，如果房主喪失抵押品贖回權，則此規定不適用。 當借款人沒有喪失抵押品贖回權時，這些貸款更容易獲得，因為你沒有過去的帳單、機械留置權和與欠稅相關的各種其他奇怪的東西。
怎麼了？
Sharga 表示，建築商是從當今市場中受益最多的人。 他們開始以每平方英尺較低的價格建造佔地面積較小的房屋， 容納 融資成本較高，且往往願意壓低買方的初始利率。
每當聯準會經歷其中一個週期（即提高聯邦基金利率，然後停止）時，抵押貸款利率就會開始下降。 因此，我們可能會看到抵押貸款利率上升至 8%，甚至可能達到 XNUMX%。 我相信如果這種情況發生，那將是非常短暫的。
Sharga 對 2024 年的最終預測是，這不會是特別令人興奮的一年，但我們可以期待看到流血停止。 市場將開始復甦，我們將準備緩慢成長。
利率上升是房地產市場放緩的核心。 不僅因為買家購買的價格更高，而且賣家出售的價格也貴得多。 因此，一旦這些利率開始下降，市場將開始良好復甦。
Bernice Ross，總裁兼首席執行官 經紀UP 和 RealEstateCoach.com 網站，是一位全國演講家、作家和培訓師，發表了 1,500 多篇文章。 了解她新的和經驗豐富的代理銷售培訓計劃： 經紀UP.com 加上她最新的倡議，幫助女性累積財富並確保她們的經濟獨立 女性財富房地產網站
