Các danh sách bất động sản thường có các cụm từ phổ biến và không phổ biến có thể cung cấp cho người mua tiềm năng manh mối về tình trạng của ngôi nhà hoặc có thể gợi ý về động cơ của người bán. TLC là một trong những cụm từ phổ biến hơn - nó nói với những người mua tiềm năng rằng bất động sản cần một số “chăm sóc yêu thương dịu dàng”, nhưng nếu bạn sẵn sàng làm bẩn tay, bạn có thể đã tìm được một thỏa thuận tốt.
'TLC' có nghĩa là gì trong bất động sản?
Một nhà kêu gọi TLC thực sự có thể cần bao nhiêu công việc? Nếu một ngôi nhà yêu cầu TLC, người mua sẽ cần phải làm nhiều hơn là sơn một ít sơn mới và lắp đặt sàn mới. Một ngôi nhà cần TLC có thể có các vấn đề về cấu trúc chính cần giải quyết, chẳng hạn như dịch chuyển, mái nhà bị dột hoặc võng, núm và ống điện đã lỗi thời, sơn bong tróc hoặc vách ngăn bị nứt, cửa sổ bị vỡ hoặc rò rỉ, và nhiều khả năng khác. Những ngôi nhà này còn được gọi là “nhà đặc biệt dành cho người khéo tay”.
Một ngôi nhà cần 'TLC' có được bán 'nguyên trạng' không?
Nhà yêu cầu TLC thường sẽ bán như là”- nghĩa là những gì bạn thấy là những gì bạn nhận được. Những ngôi nhà này cũng thường được bán bởi một người cho vay mua lại ngôi nhà trong tình trạng tịch thu nhà. Nếu một ngôi nhà TLC đang được bán 'nguyên trạng', người bán thường không sẵn lòng hoàn thành bất kỳ công việc sửa chữa hoặc cải tạo nào mà người mua đã xác định.
Sự khác biệt giữa 'TLC' so với 'fixer-upper' là gì?
TLC và fixer-upper thường được sử dụng thay thế cho nhau. Một người sửa chữa phía trên có thể có nghĩa là sửa chữa nhỏ và sửa chữa thẩm mỹ, chẳng hạn như sơn mới và sàn mới. Nhưng một sửa chữa-phía trên cũng có thể áp dụng cho một tài sản cần được cải tạo hoàn toàn để làm cho nó có thể sống được. Dù bằng cách nào, hãy nhớ xem tài sản tận mắt, vì đây có thể là một động thái rủi ro đối với mua một ngôi nhà không nhìn thấy nếu nó được xác định là bản sửa lỗi cao hơn hoặc cần TLC.
Tôi có thể mong đợi bao nhiêu tiền và thời gian để đầu tư vào một ngôi nhà 'TLC'?
Một số yếu tố có liên quan khi nói đến cải tạo nhà và nhà TLC. Số tiền bạn chi tiêu sẽ phụ thuộc vào vật liệu bạn chọn và nếu bạn tự làm dự án. Trường hợp tốt nhất của bạn là xem xét các nâng cấp và cải tiến không đòi hỏi phải di chuyển tường, thay đổi hệ thống ống nước hoặc nâng cấp điện. Các vấn đề về kết cấu, như sửa chữa nền móng bị nứt hoặc thay thế hệ thống HVAC, cửa sổ hoặc mái nhà, sẽ đòi hỏi một khoản đầu tư đáng kể hơn. Của nhà cảnh vuông cũng sẽ là một yếu tố nếu bạn đang lắp đặt sàn mới hoặc hệ thống sưởi và làm mát mới.
Theo Homeguide.com, mức trung bình trên toàn quốc cho một dự án tu sửa nhỏ là 19,800 đô la, với một dự án tu sửa trung bình là 44,900 đô la, và một dự án tu sửa quy mô lớn có chi phí ở khu vực lân cận là 73,200 đô la. Hãy nhớ rằng bạn có thể cần phải thực hiện nhiều hơn một trong những dự án này để làm cho ngôi nhà có thể sống được. Dưới đây là bảng phân tích chi phí ước tính hiện tại cho các dự án cải thiện nhà cụ thể dựa trên phạm vi trung bình (không phải mọi ngôi nhà đều có cùng kích thước, cách bố trí, v.v.):
| Dự án tu sửa | Chi phí trung bình |
| Toàn bộ ngôi nhà (cấp thấp) - Công việc thẩm mỹ như sơn, tạo cảnh, trang trí, đúc, lát sàn, tủ kho, thiết bị và mặt bàn rẻ tiền. | $ 15,000 - $ 40,000 |
| Nhà nguyên căn (tầm trung) - Tùy chọn cấp thấp + vật liệu và thiết bị trên mức trung bình, sửa sang lại toàn bộ phòng tắm và nhà bếp, đèn chiếu sáng mới, vách ngoài, sàn gỗ cứng. | $ 40,000 - $ 75,000 |
| Toàn bộ ngôi nhà (cao cấp) - Tùy chọn tầm trung + vật liệu và thiết bị cao cấp, tủ tùy chỉnh có tích hợp sẵn, tủ quần áo tùy chỉnh, sửa chữa kết cấu và nền móng, thay đổi bố cục, HVAC và thay thế mái nhà, chuyển đổi tầng hầm hoặc gác mái thành không gian sống , thiết kế nội thất chuyên nghiệp. | $ 75,000 - $ 200,000 |
| Toàn bộ ruột để đinh tán & tu sửa | $ 100,000 - $ 200,000 |
| Ngoại thất ngôi nhà | $ 6,000 - $ 20,000 |
| Lợp | $ 5,000 - $ 11,000 |
| Nhà bếp | $ 10,000 - $ 50,000 |
| Phòng tắm | $ 5,000 - $ 25,000 |
| Phong ngu phong khach | $ 1,500 - $ 10,000 |
| Tầng hầm / gác mái | $ 20,000 - $ 75,000 |
| HVAC mới - ống dẫn hiện có | $ 4,800 - $ 9,400 |
| Cài đặt ống dẫn mới | $ 1,400 - $ 5,600 |
| Thiết bị mới | $ 2,500 - $ 10,000 |
| Sửa chữa kết cấu nền móng | $ 2,318 - $ 6,750 |
| Nền tảng mới | $ 20,000 - $ 40,000 |
| Cửa sổ mới | $ 4,500 - $ 20,000 |
| Công việc điện | $ 3,500 - $ 8,000 |
| Nâng cấp hộp điện | $ 800 - $ 2,000 |
| Thay thế hệ thống ống nước | $ 2,000 - $ 15,000 |
Ưu điểm của việc mua nhà cần 'TLC'
Một nhà yêu cầu TLC có thể là một món hời lớn và một khoản đầu tư chắc chắn. Ngay cả khi bạn đã tính đến số tiền tăng thêm mà bạn sẽ phải chi để cải tạo, bạn có thể nhận được một thỏa thuận mua một sản phẩm TLC nếu bạn cảm thấy thuận tiện và có thể tự mình hoàn thành một số nâng cấp. Chưa kể, một ngôi nhà TLC cũng có thể là một cơ hội tuyệt vời để tiết kiệm một số tiền trả trước bằng cách thực hiện các cải tiến phù hợp với thị hiếu và sở thích của bạn ngay từ đầu. Bạn thực sự có thể làm cho ngôi nhà phù hợp với phong cách của bạn và biến nó thành ngôi nhà mà bạn đã hình dung.
Nhược điểm của việc mua nhà cần 'TLC'
Một ngôi nhà cần TLC không phải là “sẵn sàng dọn vào”. Vì vậy, nếu bạn đang muốn mua một ngôi nhà và chuyển đến nhanh chóng, bạn nên cân nhắc bỏ qua danh sách TLC. Một nhược điểm khác của việc mua nhà cần TLC là chi phí sửa chữa. Nếu việc sửa chữa chỉ mang tính thẩm mỹ, chẳng hạn như cần sơn hoặc thảm mới, thì chi phí vật liệu của bạn sẽ không đáng kể. Tuy nhiên, đối với những thay đổi cấu trúc lớn hơn hoặc nếu bạn không thể tự sửa chữa, bạn sẽ cần thuê một nhà thầu được cấp phép để tuân thủ luật phân khu và quy tắc xây dựng, điều này sẽ làm tăng tổng chi phí của bạn.
Bạn cũng nên tránh mua nhà TLC nếu mức độ sửa chữa khiến bạn không thể sống trong nhà trong thời gian dài trong khi công việc đang hoàn thành. Trả tiền thuê nhà và thế chấp có thể gây thêm căng thẳng về tài chính, đặc biệt nếu việc sửa chữa để làm cho ngôi nhà có thể sống được đòi hỏi bạn phải tạm thời sống ở nơi khác. Nếu quỹ của bạn eo hẹp, hãy cân nhắc việc mua nhà.
Cách tính đến chi phí tu sửa khi mua nhà 'TLC'
Nên thận trọng khi đưa ra đề nghị mua nhà yêu cầu TLC. Một lời đề nghị thấp hơn giá chào bán có tính đến chi phí công việc cần thiết có thể không thành công với người bán. Tuy nhiên, là một người mua tiềm năng, bạn sẽ phải chịu rủi ro khi sửa chữa, vì vậy bạn nên yêu cầu giảm giá. Bạn sẽ cần xác định những gì cần được sửa chữa, tính toán chi phí và đưa những con số đó vào phiếu mua hàng của bạn.
Xác định các bộ phận của ngôi nhà cần "TLC"
Đầu tiên, hãy tìm hiểu những điều cơ bản: bật và tắt đèn và quạt trần, chạy các thiết bị và kiểm tra vòi nước. Kiểm tra xem bạn cũng có thể kiểm tra hệ thống sưởi và làm mát, lưu ý rằng điều này có thể không thực hiện được tùy thuộc vào thời tiết và nếu ngôi nhà đã bị đông lạnh. Các khu vực khác của ngôi nhà cần chú ý bao gồm:
- Nhìn xung quanh khung cửa sổ, dưới cùng của các bức tường ở điểm thấp nhất của ngôi nhà và trần nhà ở điểm cao nhất của ngôi nhà để tìm bằng chứng về việc bị ố nước. Điều này có thể cho thấy có rò rỉ nước ở cửa sổ, nền móng hoặc mái nhà.
- Đánh giá độ hao mòn chung của tường, sàn, mặt bàn và tủ bên trong.
- Kiểm tra các vết nứt trên sơn hoặc bột trét trên tường hoặc trần nhà. Điều này có thể cho thấy một nền tảng đang thay đổi, cần phải điều tra thêm.
- Tìm kiếm các cửa sổ bị vỡ, tấm lợp mái bị cong hoặc sẫm màu, hoặc nhiều hơn ba lớp tấm lợp mái ở bên ngoài. Nếu bạn thấy những vùng đất lún xuống xung quanh móng nhà, điều này có thể khiến nước tràn vào nhà. Bạn sẽ cần thêm đất và rải rác khỏi nhà để sửa chữa. Ngoài ra, hãy xem xét vật liệu bên ngoài để đảm bảo không có vết nứt, mảnh vỡ hoặc mục nát, thiếu vữa, hoặc hư hỏng hoặc thiếu thạch cao.
Tính toán chi phí
Nếu nhà yêu cầu TLC, một số vật dụng có thể cần được thay thế. Tốt nhất bạn nên ước tính chi phí cao hơn một chút so với chi phí trung bình vì công việc, thời gian hoặc lao động có thể rộng hơn dự kiến ban đầu của bạn. Bạn cũng có thể yêu cầu người môi giới bất động sản giúp bạn hoặc thuê một nhà thầu để đi xem nhà và cung cấp một ước tính. Điều này sẽ giúp bạn tiến gần hơn với chi phí thực tế.
Kết hợp TLC cần thiết vào giá mua
Để sử dụng những ước tính này để hình thành một đề nghị, bạn sẽ cần biết những gì các nhà đầu tư và những người chèo lái gọi là “giá trị sau sửa chữa” hoặc ARV. ARV là giá trị của giá bán tương đương mà ngôi nhà sẽ mang lại nếu tất cả các thiếu sót đã được khắc phục và tài sản đã sẵn sàng để chuyển đến. Bắt đầu với ARV, trừ đi chi phí ước tính của bạn và cung cấp những gì còn lại. Ví dụ: nếu ARV của một ngôi nhà là 200,000 đô la, nhưng bạn ước tính ít nhất 30,000 đô la tại nơi làm việc, một đề nghị hợp lý sẽ là 170,000 đô la. Mặc dù trong một thị trường nhà ở cạnh tranh, bạn có thể không thể thoát khỏi một đề nghị thấp hơn như thế này và thậm chí có thể phải trả giá chào bán hoặc cao hơn. Dựa vào của bạn đại lý bất động sản để đưa ra một đề nghị phù hợp và cạnh tranh cho các điều kiện của thị trường nhà đất.
Làm thế nào để tài trợ cho một ngôi nhà 'TLC'
Khi nói đến việc mua một ngôi nhà TLC, bạn có thể không sử dụng tài chính thông thường. Những người cho vay thường sẽ không tài trợ cho một ngôi nhà không thể sống được, ít nhất là không bằng các khoản cho vay thông thường hơn. Tuy nhiên, có những chương trình cho vay cụ thể dành cho những ngôi nhà cần nhiều công việc.
- FHA 203 (k) cho vay- Chương trình Mục 203 (k) của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) cho phép người mua “Tài trợ lên đến $ 35,000 ″ để cải thiện, sửa chữa hoặc nâng cấp nhà của họ, ”theo HUD.gov. Nếu bạn đủ điều kiện để được thế chấp 203 (k), FHA sẽ phân bổ quỹ sửa chữa vào một tài khoản ký quỹ, với phần còn lại của số tiền thế chấp sẽ trả cho việc mua nhà. Người mua sẽ có một cố vấn 203 (k) đã được phê duyệt để giúp sắp xếp thứ tự ưu tiên và quản lý việc sửa chữa căn nhà mới của họ. Các khoản vay này có thể được sử dụng cho các công việc kết cấu lớn, cải tạo thẩm mỹ, làm cảnh quan, loại bỏ các mối nguy hiểm về an toàn hoặc sức khỏe, và nâng cấp các hệ thống của ngôi nhà, chẳng hạn như hệ thống ống nước, điện và HVAC. Bạn có thể tìm thấy một hoàn thành danh sách các dự án được chấp nhận trên trang web của HUD.
- Trang chủ Fannie Mae -Các Trang chủ chương trình có thể so sánh với khoản vay FHA 203 (k) ở chỗ nó cho phép tài trợ các khoản tiền cải tạo vào khoản thế chấp thông thường của người mua. Những khoản tiền này có thể được sử dụng cho bất kỳ việc cải tạo nào, chẳng hạn như thay thế mái nhà hoặc thêm một phòng. Hãy nhớ rằng Fannie Mae giới hạn chi phí cải tạo HomeStyle đã được phê duyệt của mình ở mức 75% giá mua của ngôi nhà hoặc 75% giá trị được thẩm định sau khi hoàn thành (tùy theo giá nào thấp hơn).
- HELOC để cải tạo - Nếu ngôi nhà có thể ở được nhưng bạn có những nâng cấp mà bạn muốn hoàn thiện để phù hợp với phong cách của mình, bạn có thể đăng ký HELOC (hạn mức tín dụng sở hữu nhà) sau khi đóng nhà. Tuy nhiên, bạn có thể cần phải mua sắm xung quanh một người cho vay, người sẽ cung cấp HELOC khi mua nhà mới. Cũng có thể cần phải trả bớt khoản vay của bạn trước khi thêm một khoản thanh toán bổ sung và vay theo giá trị căn nhà của bạn.
Trước khi mua nhà 'TLC'
Mua nhà TLC có thể có rất nhiều lợi ích. Khi bạn mua một ngôi nhà với giá thấp hơn, bạn có sẵn tiền để cá nhân hóa việc cải tạo và biến nó thành ngôi nhà mà bạn hằng mong muốn. Nhưng trước khi mua nhà, bạn cần cân nhắc một số điều sau:
Xác định xem một ngôi nhà TLC có đáng để đầu tư hay không - Nhìn vào có trong khu vực của bạn để giúp bạn hiểu những ngôi nhà trong khu vực có giá trị như thế nào trước khi đưa ra lời đề nghị mua nhà TLC. Từ đó, bạn có thể tính chi phí cải tạo ước tính của mình với giá mua. Nếu bạn đang kiếm tiền từ nhà, rất có thể bạn đang đầu tư tốt.
Kiểm tra nhà - Bất kỳ giao dịch mua nhà nào cũng nên liên quan đến việc kiểm tra nhà. Và với một ngôi nhà TLC, việc kiểm tra có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền. Trong khi kiểm tra, một người kiểm tra nhà tìm kiếm bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào cần được giải quyết để đảm bảo rằng tất cả các hệ thống của ngôi nhà đang hoạt động và an toàn. Người kiểm tra sẽ không đào sâu vào các bức tường nhưng vẫn nên nhận ra các dấu hiệu đáng chú ý của các vấn đề về cấu trúc hoặc hệ thống.
Đưa nhà thầu của bạn đến xem nhà để có được ước tính - Yêu cầu một nhà thầu đi qua nhà và cung cấp một ước tính về sân bóng cho các công việc cần thiết. Nhiều nhà thầu thường sẽ làm điều này miễn phí. Hãy chắc chắn yêu cầu một nhà thầu được chứng nhận và được bảo hiểm để bất kỳ công việc nào họ hoàn thành đều được bảo hiểm.
Những điểm chính
Có những rủi ro khi mua nhà yêu cầu TLC. Tuy nhiên, một ngôi nhà TLC có thể có nghĩa là tiết kiệm thêm cho một người mua nhà hiểu biết. Trước khi đưa ra đề nghị, hãy đảm bảo tìm hiểu kỹ kiểm tra nhà và nghiên cứu về khu vực của bạn để có ý tưởng về những ngôi nhà trong khu vực của bạn đang được bán với giá bán nào và ước tính khối lượng công việc cần thiết để chuẩn bị cho việc dọn nhà. Lưu ý rằng một số ngôi nhà TLC đang được bán “nguyên trạng” có thể cần thêm công việc để làm cho nó có thể sống được, vì vậy bạn cũng sẽ muốn tính đến lượng thời gian và chi phí sửa chữa khi tính toán bạn có thể mua được bao nhiêu căn nhà. Với ước tính thận trọng cho chi phí tu sửa và giá trị sau sửa chữa hợp lý, khoản đầu tư TLC của bạn có thể tạo ra một ngôi nhà đẹp mà bạn sẽ thích trong nhiều năm tới.
